Постановление от 21 мая 2018 г. по делу № А60-36294/2017

/


АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1655/18

Екатеринбург

21 мая 2018 г.


Дело № А60-36294/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 мая 2018 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н. Г.,

судей Соловцова С. Н., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Заместителя прокурора Свердловской области на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу № А60-36294/2017 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области – Зобнина Л.В. (доверенность от 27.10.2017);

общества с ограниченной ответственностью «Сигнал-02» (далее – общество «Сигнал-02») – Рябков В.А. (доверенность от 09.01.2018);

органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» (далее - Комитет) – Черноскутов С.С. (доверенность от 30.10.2017 № 33).

Заместитель прокурора Свердловской области (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету и обществу «Сигнал-02» о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Комитетом и обществом «Сигнал-02» договора купли-продажи объектов недвижимости от 10.01.2017 № 02; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата Комитету недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Ленина, 134, и возврата обществу «Сигнал-02» денежных средств, уплаченных по договору, в сумме 66 000 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.11.2017 (судья Ефимов Д.В.) договор купли-продажи объектов недвижимости от 10.01.2017 № 02, заключенный между Комитетом и обществом «Сигнал-02», признан недействительным (ничтожным); судом применены последствия недействительности ничтожной сделки, на общество «Сигнал-02» возложена обязанность возвратить Комитету недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Ленина, 134: здание склада, общей площадью 83 кв. м, инвентарный номер 664/01/0006/27-00, литер Ж, этажность: 1; здание гаража, общей площадью 97 кв. м, инвентарный номер 664/01,0005/27-00, литер Д, этажность: 1; здание гаража, общей площадью 128,8 кв. м, инвентарный номер 664/01,0004,27-00, литер К, этажность: 1; на Комитет возложена обязанность возвратить обществу «Сигнал-02» денежные средства в сумме 66 000 руб.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 (судьи Полякова М.А., Жукова Т.М., Семенов В.В.) решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Прокурор, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению заявителя кассационной жалобы, при заключении спорного договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами не было соблюдено условие ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), предусматривающее необходимость нахождения имущества во временном владении покупателя (арендатора) в течение двух или более лет. Не соглашаясь с выводами суда, Прокурор отмечает, что в договоре аренды от 01.10.2007 № 07-07 не определен предмет договора. Заявитель также указывает, что срок давностного владения имуществом на праве аренды в соответствии с требованиями закона подтверждено только в отношении части имущества, при этом зданием гаража Литер Д (97 кв. м) и Литер К (128,8 кв. м), выкупленным по спорному договору купли-продажи, общество «Сигнал-02» не владело в течение двухлетнего периода, в связи с чем преимущественным правом на приобретение такого имущества общество не обладает. Прокурор обращает внимание, что положениями ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 1, ч.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 3, 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено обязательное одновременное отчуждение здания, строения, сооружения с земельным участком, на котором оно находится, в то время как по спорному договору купли-продажи имущество передано без земельного участка. Не соглашаясь с выводом апелляционного суда о невозможности одновременной приватизации недвижимого имущества и земельного участка, Прокурор отмечает, что согласно информации Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области (далее - Управление Росреестра), изложенной в письме от 30.05.2017, земельный участок, на котором расположено спорное имущество, не является неделимым, в связи с чем у Комитета имелась возможность предоставления в собственность общества «Сигнал-02» объектов недвижимости одновременно с земельным участком. Таким образом, с учетом судебной практики рассмотрения аналогичных споров, заявитель кассационной жалобы полагает, что выводы суда апелляционной инстанции о возможности приобретения обществом в последующем земельных участков, необходимых для использования здания по назначению, не соответствуют требованиям закона, в связи с чем спорный договор купли-продажи должен быть признан ничтожной сделкой.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация города Каменска-Уральского, Комитет просят оставить оспариваемое постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу Прокурора – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Общество «Сигнал-02» направило в Арбитражный суд Уральского округа отзыв на кассационную жалобу, в котором просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, в удовлетворении кассационной жалобы Прокурора отказать.

В соответствии со ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ между Комитетом (продавец) и обществом «Сигнал-02» (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости от 10.01.2017 № 02, согласно которому в собственность общества отчуждены объекты недвижимости - нежилые помещения, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский, ул. Ленина, 134: здание склада, общей площадью 83 кв. м, инвентарный номер 664/01/0006/27-00, литер Ж, этажность: 1; здание гаража, общей площадью 97 кв. м, инвентарный номер 664/01,0005/27-00, литер Д, этажность: 1; здание гаража, общей площадью 128,8 кв. м, инвентарный номер 664/01,0004,27-00, литер К, этажность: 1.

На основании п. 2.1, 2.2 договора рыночная стоимость имущества составляет 1 644 000 руб. Обществом «Сигнал-02» выкупная стоимость выплачена частично в размере 66 000 руб.

Право собственности общества «Сигнал-02» на объекты недвижимости зарегистрировано 25.01.2017.

Прокурор, полагая, что реализация объектов недвижимости по спорным договорам произведена с нарушением требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также без отчуждения земельного участка, на котором расположены здания, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности Прокурором материально-правовых оснований для признания сделки недействительной в связи с нарушением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела усматривается, что требование Прокурора о признании сделки купли-продажи недействительной мотивировано нарушением требований ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, земельного законодательства и законодательства о приватизации в части единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ) при соблюдении ряда условий, в том числе при условии, что это имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – информационное письмо от 05.11.2009 № 134) ничтожной является сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

При применении положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (данная правовая позиция изложена в абз. 6 п. 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134).

При рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции принято во внимание, что между Комитетом (арендодатель) и обществом «Сигнал-02» (арендатор) заключены: договор аренды от 01.10.2007 № 07-07 (в редакции дополнительного соглашения от 01.11.2011), в соответствии с которым в аренду переданы помещения в зданиях гаража, литер Д, общей площадью 97 кв. м, литер К, общей площадью 56,7 кв. м соответственно; договор аренды от 18.02.2013 № 64, от 18.12.2014 № 51, от 18.11.2015 № 37, от 21.10.2016 № 37 в соответствии с которыми в аренду передано здание склада, литер Ж, общей площадью 83 кв. м; договор аренды от 18.02.2013 № 66, от 18.12.2014 № 53, от 18.11.2015 № 39, от 21.10.2016 № 39, в соответствии с которыми в аренду передано нежилое помещение в здании гаража, литер К, общей площадью 72,1 кв. м.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе вышеуказанные договоры аренды от 01.10.2007 № 07-07, от 18.02.2013 № 64, от 18.12.2014 № 51, от 18.11.2015 № 37, от 21.10.2016 № 37, от 18.02.2013 № 66, от 18.12.2014 № 53, от 18.11.2015 № 39, от 21.10.2016 № 39, суд апелляционной инстанции установил наличие у общества «Сигнал-02» права владения и пользования недвижимым имуществом, являющимся предметом оспариваемой сделки, в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года в соответствии с требованиями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что Прокурор в обоснование заявленных требований ссылался на невозможность приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором расположен объект.

Как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, действие Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает возможность приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества урегулирована нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и не предполагает формирование земельного участка под выкупаемым имуществом, однако такое лицо не лишено права в дальнейшем при формировании указанного земельного участка, его выкупить в соответствии с нормами земельного законодательства.

Из фактических обстоятельств настоящего спора следует, что прокурор, обращаясь с исковыми требованиями и ссылаясь на невозможность отчуждения объектов недвижимого имущества без земельного участка, должен доказать, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:45:0100399:62 может быть разделен без нарушения требований ст.11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем доказательства, свидетельствующие о возможности раздела указанного земельного участка, прокурором не представлены, кроме того, из письма Управления Росреестра от 30.05.2017 №003-46/642, на которое ссылается истец, не следует, что земельный участок является делимым.

Помимо этого, из материалов дела усматривается, что Комитет ссылается на заключение с обществом «Сигнал-02» договора аренды неделимого земельного участка (сроком действия до 20.02.2053) с кадастровым номером 66:45:0100399:62, образованного из земельного участка с кадастровым номером 66:45:0100399:14; более того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что согласно кадастровым паспортам объектов с ситуационными планами, схемам расположения земельных участков, утвержденным постановлением Администрации города Каменска-Уральского от 09.02.2016 № 163, на спорном земельном участке помимо объектов, являющихся предметом оспариваемой сделки, находятся иные объекты недвижимости, которые обществу «Сигнал-02» не принадлежат (девять зданий, одно из которых является объектом культурного наследия, при этом только три здания выкуплены обществом «Сигнал-02»). При выкупе зданий у общества «Сигнал-02»» отсутствовала обязанность формирования отдельных земельных участков.

Указанные обстоятельства Прокурором в установленном порядке не опровергнуты (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), иные доказательства, свидетельствующие о возможности разделения спорного земельного участка, истцом также не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), соответствующая экспертиза в целях установления возможности разделения спорного земельного участка не проведена.

При изложенных обстоятельствах и по результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, с учетом отсутствия доказательств об обратном, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о неделимости земельного участка.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что Прокурор, обращаясь с иском, не обосновал и не представил доказательств, свидетельствующих о возможности реализации спорного имущества с земельным участком по иной, более высокой цене, чем в рамках оспариваемой сделки (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), о нарушении вещных прав муниципального образования и публичных интересов истец не заявил.

На основании изложенного, установив факт давностного владения обществом «Сигнал-02» спорным имуществом в соответствии с требованиями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, принимая во внимание, что Прокурор не представил доказательства делимости земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о законности оспариваемой сделки купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Прокурора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором расположен такой объект, исходя из фактических обстоятельств настоящего спора, подлежат отклонению на основании вышеизложенного. При этом единство судьбы объекта недвижимости и земельного участка применительно к рассматриваемому случаю не нарушено, с учетом того, что между Комитетом и обществом «Сигнал-02» заключен договор аренды земельного участка (сроком до 20.02.2053). В случае формирования земельного участка под выкупаемым имуществом общество не лишено права приобрести такой земельный участок в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы Прокурора о том, что общество «Сигнал-02» не владело имуществом в течение периода, предусмотренного законом, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 по делу № А60-36294/2017 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Заместителя прокурора Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий Н.Г. Беляева


Судьи С.Н. Соловцов


С.Э. Рябова