Решение от 20 апреля 2023 г. по делу № А34-16886/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Климова, 62, Курган, 640021, https://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-16886/2022
г. Курган
20 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 20 апреля 2023 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Григорьева А.А.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: 1. Администрация Шастовского сельсовета Варгашинского района Курганской области, 2. Администрация Варгашинского района Курганской области,

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя: ФИО2, по доверенности от 14.11.2022, диплом;

от заинтересованного лица: ФИО3, по доверенности от 01.11.2022 № 108, диплом, от третьих лиц: 1-2. явки нет, извещены;



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Агросервис» (далее – заявитель, ООО «Агросервис») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо) в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выраженное в уведомлении №КУВД-001/2022-17783087/3 от 22.08.2022 на объект недвижимости – здание телятника 1977 года постройки, общей площадью 1865 кв.м.; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области совершить действия по государственной регистрации права собственности за ООО «Агросервис» на здание телятника 1977 года постройки – отдельно стоящее, одноэтажное, неотапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения 1865 кв.м., расположенное по адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости 45:03:010404.

В обоснование названного требования заявитель указывает, что 27.04.2022 ООО «Агросервис» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области с заявлением о государственной регистрации прав на объект недвижимости, в том числе, на здание телятника 1977 года постройки – отдельно стоящее, одноэтажное, неотапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения 1865 кв.м., расположенного по адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости 45:03:010404. При проведении правовой экспертизы государственным регистратором обнаружены замечания, препятствующие государственной регистрации права, по результатам которой в соответствии с п.1 ст. 20 Закона о регистрации государственным регистратором 22.08.2022 принято решение №КУВД-001/2022-17783087/3 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вышеуказанный объект недвижимости. При этом, факт наличия спорного объекта недвижимости подтверждается техническим паспортом, в соответствии с которым правообладателем является ООО «Агросервис». Фактическое владение заявителем спорным объектом заинтересованным лицом, третьими лицами также не оспаривается, информации о наличии спора о праве собственности на данный объект не имеется.

Представитель заявителя в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал, представил для приобщения к материалам дела документы согласно приложению ходатайства, поступившего в суд 06.04.2023.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в письменном отзыве на заявление. Пояснил, что при проведении правовой экспертизы государственным регистратором обнаружены замечания, препятствующие проведению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права. При этом, заявленное к учету здание на кадастровом учете не стоит, право продавца не зарегистрировано. В техническом плане отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Управление также считает, что заявителем не указан закон, нормативно-правовой акт, которому не соответствует отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права и не представлено доказательств, каким образом обжалуемое решение Управления нарушает его права по пользованию и распоряжению имуществом. Просит в удовлетворении заявления отказать.

Третьи лица явку своих представителей не обеспечили в судебное заседание, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом (уведомления в деле).

11.11.2022 от Администрации Варгашинского района Курганской области поступил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что Администрация вопрос о разрешении спора оставляет на усмотрение суда. Просит суд рассмотреть дело без участия его представителя.

В порядке статей 66, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные пояснения и документы приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

27.04.2022 заявитель обратился в Управление с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества: на здание телятника 1977 года постройки – отдельно стоящее, одноэтажное, не отапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения 1865 кв.м., расположенного по адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области, номер кадастрового квартала, в пределах которого расположен объект недвижимости 45:03:010404.

В качестве правоустанавливающего документа представлен в одном экземпляре договор купли-продажи недвидимости от 21.11.2013 (т.1 л.д. 58), заключенный между ОАО «Родина» и ООО «Агросервис», по условиям которого Открытое акционерное общество «Родина» (далее по тексту - продавец) обязуется передать в собственность покупателя - ООО «Агросервис», а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности: здание телятника сельскохозяйственное, животноводческое. Продаваемый телятник находится по адресу: Курганская область, Варгашинский район, с. Шастово. Здание телятника - отдельно стоящее, одноэтажное, неотапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения 1865 кв.м. (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 обозначенного договора продавец обязуется передать его покупателю по акту приема-передачи в срок до 20.12.2013.

Согласно п. 2.1 договора вышеуказанный телятник по обоюдному согласию продается в собственность покупателя по цене 80 000 руб., без налога НДС.

Согласно акту-приема передачи к договору продажи недвижимости от 21.11.2013 продавец передал, а покупатель принял в собственность следующее недвижимое имущество: здание телятника – отдельно стоящее, одноэтажное, неотапливаемое, кирпичное, общая площадь помещения - 1865 кв.м. ( л.д. 59 том1).

20.12.2013 ОАО «Родина» и ООО «Агросервис» заключили соглашение, в соответствии с которым стороны прекращают взаимные обязательства путем проведения зачета встречных однородных требований.

Согласно п. 3 указанного соглашения от 20.12.2013 на момент подписания соглашения сторона -1 передала стороне -2 имущество согласно описи: наименование товара - здание телятника, единица измерения – штука, количество – 1, цена товара 80 000 руб., стоимость товара - 80 000 руб., на общую сумму 80 000 руб., без налога (НДС). Таким образом, на момент заключения настоящего соглашения у стороны 2 существуют обязательства перед стороной -1 на сумму в размере 80 000 руб., без налога (НДС).

Согласно п. 5 соглашения стороны договорись прекратить обязательства стороны -1, вытекающие из п. 2 настоящего соглашения по задолженности перед стороной -2 в размере 80 000 руб., без налога (НДС). Зачетом встречного однородного требования стороной 1 задолженности стороны 2 , вытекающей из п. 3 настоящего соглашения в 80 000 руб., без налога (НДС).

Согласно техническому плану здания от 08.04.2022 объект недвижимого имущества - здание телятника, общей площадью 1865,0 кв.м., расположен по адресу: с. Шастово, Варгашинского района Курганской области, назначение здания - нежилое, год завершения строительства здания - 1977; номер кадастрового квартала , в пределах которого расположено здание - 45:03:010404.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается лицами, участвующими в деле, 27.04.2022 заявитель обратился в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект недвижимости площадью 1865.0 кв.м., расположенный по адресу: Курганская область, Варгашинский район, с. Шастово.

Уведомлением от 22.08.2022 № КУВД-001/2022-17783087/3, в государственной регистрации права заявителя на спорный объект недвижимости было отказано.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме, либо не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Статьёй 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пунктам 1, 5, 7, 44 части 1 указанной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

С учетом данных норм права и в соответствии с положениями Закона № 218-ФЗ заявителем должны были быть представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие право собственности продавца Открытого акционерного общества «Родина» на спорный объект. Должно быть представлено заявление продавца на государственную регистрацию права и перехода права покупателю. Договор купли-продажи должен быть представлен в двух экземплярах - подлинниках.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, 16.07.2015 Открытое акционерное общество «Родина» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства (выписка из ЕГРЮЛ, т. 1 л.д. 25-35).

Таким образом, на момент подачи заявления о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи от 21.11.2013 продавец отсутствовал.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Поскольку действующее законодательство не регулирует порядок регистрации перехода права собственности на недвижимость в случае ликвидации продавца, на основании пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации названная норма права подлежит применению к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 61, 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии у продавца - Открытого акционерного общества «Родина», ранее возникшего права собственности на спорный объект недвижимости.

Кроме того, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что в данном случае, договор купли-продажи от 21.11.2013, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: спорный объект передан продавцом и принят покупателем (т. 1 л.д. 59). Оплата за объект произведена покупателем в сумме 80 000 руб. (товарная накладная № 158 от 20.12.2013, л.д. 62 том 1).

Кроме того, договор купли-продажи не оспорен и в установленном законном порядке не признан недействительным. Наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект не установлено.

Как следует из дела, заявитель представил на регистрацию один экземпляр договора купли-продажи от 21.11.2013.

Вместе с тем, вследствие ликвидации продавца второй экземпляр договора не мог быть предоставлен заявителем в силу его отсутствия у покупателя.

Как указал заявитель в своем заявлении, в качестве основания для отказа регистрирующий орган указал непредставление в полном объеме документов, необходимых для государственной регистрации права. Из содержания уведомления следует, что препятствием для осуществления государственной регистрации прав является - отсутствие в едином государственном реестре недвижимости государственной регистрации права на вышеуказанный объект, отсутствие в представленном на государственную регистрацию пакета документов заявления для регистрации права на объект, отсутствие заявления на переход права от продавца.

В оспариваемом уведомлении, в том числе, указано, что в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 21.11.2013, по условиям которого ОАО «Родина» передает в собственность ООО «Агросервис», а ООО «Агросервис» принять и оплатить здание телятника площадью 1865 кв.м., принадлежащее ОАО «Родина» на праве собственности. Вышеуказанное и заявленное к учету здание на кадастровом учете не состоит, право продавца не зарегистрировано.

Совокупность указанных выше обстоятельств сама по себе не может являться основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, поскольку эти обстоятельства свидетельствуют лишь об отсутствии продавца как участника гражданского оборота.

Таким образом, в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.

В связи с этим, в силу приведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого отказа и нарушения им прав заявителя в сфере его экономической деятельности.

В силу статей 198, 199, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

С учётом указанных обстоятельств суд считает, что заявление подлежит удовлетворению.

Заявителем при подаче заявления по платежному поручению от 21.09.2022 № 772 перечислена государственная пошлина в сумме 3 000 руб.

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

В соответствии с заключенным сторонами соглашением (в деле), судебные расходы отнесены на заявителя, в связи с этим, судебные расходы по оплате госпошлины с заинтересованного лица взысканию не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области в государственной регистрации прав, выраженный в уведомлении № КУВД-001/2022-17783087/3 от 22.08.2022.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью «Агросервис» на здание телятника, площадью 1865 кв.м., расположенное по адресу Курганская область, Варгашинский район, с. Шастово.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.




Судья

А.А. Григорьев