Решение от 30 августа 2017 г. по делу № А40-11737/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-11737/17-176-104
30 августа 2017 года
г.Москва


Полный текст решения изготовлен 30 августа 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2017 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Ипотека Кредит»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

с участием: от истца – неявка, уведомлено;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 09.01.2017 № 33-Д-21/17;

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ипотека Кредит» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик), при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал пом.VII комн.1-19) общей площадью 215,6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004028:4017, расположенного в здании по адресу: <...>, путем принятия п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 18.336.000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие истца, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве, со ссылкой на то, что ответчиком для подписания истцу был передан проект договора купли-продажи, отвечающий требованиям законодательства, и включающий в себя обязательные условия о предмете договора и его стоимости с учетом проведенного ООО «НИОЦ» на основании запроса ответчика в соответствии с ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочного исследования. Ответчик полагает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, при этом доказательств того, что отчет ООО «НИОЦ» от 03.10.2016 № 09108/16 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» или Федеральным стандартам оценки истцом суду не представлено.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя явившегося в судебное заседание ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно, однако подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 25.01.2005 № 1-33/2005 арендует нежилое помещение (подвал пом.VII комн.1-19) общей площадью 215,6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004028:4017, расположенное в здании по адресу: <...>, и находящееся в собственности города Москвы.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 159-ФЗ) ООО «Ипотека Кредит» имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, истец 06.04.2016 обратился к ответчику с заявлением вх. № 33-5-52838/16-(0)-0 о приобретении арендуемого помещения в собственность.

Рассмотрев вышеуказанное обращение, ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 32.456.000 рублей 00 копеек без НДС в соответствии с отчетом ООО «НИОЦ» от 03.10.2016 № 09108/16 и положительным экспертным заключением МСНО-НП «ОПЭО» от 11.10.2016 № 927/16-st на него.

Истец, считая выкупную цену объекта завышенной, обратился к независимому оценщику.

Согласно отчету ООО «Перспектива» от 02.12.2016 № 16/11-201 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 05.10.2016 составляет 18.336.000 рублей 00 копеек без НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 18.336.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом ООО «Перспектива» от 02.12.2016 № 16/11-201.

Ответчик уклонился от подписания договора с учетом протокола разногласий к нему, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В силу ч.5 ст.10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту также – Закон № 135-ФЗ) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона № 135-ФЗ и Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, в связи с чем, представленный истцом отчет ООО «Перспектива» от 02.12.2016 № 16/11-201 является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3

Согласно экспертному заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3 от 01.08.2017 № 97 рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 06.04.2016 составляет 31.640.000 рублей 00 копеек.

С учетом результатов экспертизы, суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения подлежит удовлетворению в части, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 31.640.000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст.110 АПК РФ. Указанная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12, 445, 446 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Ипотека Кредит» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (подвал пом.VII комн.1-19) общей площадью 215,6 кв.м с кадастровым номером 77:01:0004028:4017, расположенного в здании по адресу: <...>, путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 31.640.000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрирован по адресу: 125009, <...>, дата регистрации: 15.11.1991) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Ипотека Кредит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрировано по адресу: 121099, <...>, дата регистрации: 21.02.2000) 39.000 рублей расходов по оплате экспертизы, а также 6.000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Д.С. Рыбин