Постановление от 22 августа 2018 г. по делу № А03-2447/2018

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки, 24



П О С Т А Н О В Л Е Н И Е


г. Томск Дело № А03-2447/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2018 г.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего


И.И. Терехиной

судей


Е.И. Захарчука,



ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования г. Бийск в лице муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (№07АП-7226/18) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 04.06.2018 (судья М.А. Кулик) по делу № А03-2447/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «Бийское ДЭУ» (659306, г. Бийск, Алтайский край, пер. Кожевенный, 1, ОГРН <***>) к муниципальному образованию г. Бийск в лице муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (659300, г. Бийск, Алтайский край, пер. Коммнарский, 16/2, ОГРН <***>) об обязании предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Бийское ДЭУ» возможность осмотра (доступа на объекты) следующих объектов: - Административное здание площадью 341,2 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:43); - Здание гараж №7 площадью 940,4 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:105); - Здание гараж №8 площадью 210,3 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:53); - Здание гараж тяжелой техники №9 площадью 756 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:54); - Здание цеха, пристройка КРЦ площадью 390,7 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:104); - Здание диспетчерской-сторожки площадью 44 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:109); - Здание столовой площадью 213 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:62); - Здание котельной с пристройками площадью 1291,2 кв.м, (кадастровый номер 22:65:016524:108); - Здание туалета площадью 10,8 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:52); - Земельный участок площадью 26165 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:117).

В судебном заседании приняли участие:

от истца: ФИО3 по доверенности от 23.10.2017,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Бийское ДЭУ» (далее – ООО «Бийское ДЭУ») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к муниципальному образованию г. Бийск в лице муниципального казенного учреждения «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» (далее – МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска») о признании незаконными действий (бездействия) ответчика, связанных с отказом в предоставлении возможности осмотра приобретаемого имущества с целью подписания договора купли-продажи арендованного имущества с обременением его ипотекой в силу закона и акт приема - передачи, а также об обязании ответчика устранить нарушения прав и законных интересов истца путем предоставления возможности осмотра (доступа на объекты) приобретаемых объектов по договору купли-продажи арендованного имущества необходимого для подписания договора купли-продажи и акта приема передачи по данному договору.

В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) истец уточнил предмет требований и просил в порядке искового производства обязать ответчика предоставить истцу с целью подписания договора купли-продажи арендованного имущества с обременением его ипотекой в силу закона и акт приема - передачи возможность осмотра (доступа на объекты) следующих объектов:

- Административное здание площадью 341,2 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:43);

- Здание гараж №7 площадью 940,4 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:105);

- Здание гараж №8 площадью 210,3 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:53);

- Здание гараж тяжелой техники №9 площадью 756 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:54);

- Здание цеха, пристройка КРЦ площадью 390,7 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:104);

- Здание диспетчерской-сторожки площадью 44 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:109);

- Здание столовой площадью 213 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:62);

- Здание котельной с пристройками площадью 1291,2 кв.м, (кадастровый номер 22:65:016524:108);

- Здание туалета площадью 10,8 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:52);

- Земельный участок площадью 26165 кв.м (кадастровый номер 22:65:016524:117).

Решением арбитражного суда от 04.06.2018 (резолютивная часть объявлена 28.05.2018) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме, ссылаясь на то, что судом не дано правовой оценки тому, что в данном случае покупатель не может быть не знаком с техническим состоянием имущества, поскольку истец на протяжении длительного времени (с 2009 по 2016) являлся арендатором данного имущества; каких-либо доказательств, свидетельствующих о значительном ухудшении технического состояния объектов, произошедших за указанное время, истцом не представлено; о целью заявления иска является снижение стоимости имущества почти в два раза.

ООО «Бийское ДЭУ» в отзыве на апелляционную жалобу, его представитель в судебном заседании просят решение оставить без изменения, указывая на то, что в связи с непредставлением ответчиком возможности провести осмотр помещения, истец не имеет возможности подписать договор купли - продажи арендованного имущества с обременением его ипотекой в силу закона и акт приема – передачи, не удостоверившись в наличии данного имущества, а также его состояния на текущий момент. Заявление на выкуп арендованного имущества истцом было направлено в адрес ответчика и получено им 29.08.2013. В связи с отказом в данном праве истец подал исковое заявление и лишь 18.11.2016 было установлено право истца на выкуп арендованных объектов. В 2016 году ответчик расторг с истцом договора аренды по вышеназванным объектам. В дальнейшем в связи с несогласием истца с рыночной стоимостью выкупаемых объектов было инициировано судебное разбирательство по делу №А03-3941/2017. Согласно данному судебному разбирательству была установлена рыночная стоимость на момент подачи заявления па 29.08.2013. В связи с длительностью судебных разбирательств, истец был лишен возможности находится на выкупаемых объектах и по состоянию на текущий момент с техническим состоянием и фактическим наличием данного имущества, не ознакомлен.

Дело рассмотрено на основании ч.3 ст.156 АПК РФ без участия представителя ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене или изменению.

Материалами дела установлено, что постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 26.08.2016 по делу №А03-14070/2015 за ООО «Бийское ДЭУ» признано право преимущественного выкупа муниципального имущества (Административное здание площадью 341,2 кв.м, здание гараж №7 площадью 940,4 кв.м., здание гараж №8 площадью 210,3 кв.м., здание гараж тяжелой техники №9 площадью 756 кв.м., здание цеха, пристройка КРЦ площадью 390,7 кв.м., здание диспетчерской-сторожки площадью 44 кв.м., здание столовой площадью 213 кв.м., здание котельной с пристройками площадью 1291,2 кв.м., здание туалета площадью 10,8 кв.м., земельный участок площадью 26165 кв.м.), находящегося в муниципальной собственности (л.д. 17-24).

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 15.08.2017 по делу №А03-3941/2017 урегулированы разногласия, возникшие между продавцом – МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации города Бийска» и покупателем – ООО «Бийское ДЭУ» при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с обременением его ипотекой в силу закона, в отношении указанного выше имущества, расположенного по адресу: <...>. Установлена рыночная стоимость этого имущества.

25.09.2017 во исполнение указанных судебных актов ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества с обременением его ипотекой.

09.11.2017 истец направил в адрес ответчика ответ на письмо, в котором указал, что проект договора купли-продажи рассмотрен. Для подписания договора, в том числе, просил установить срок для осмотра зданий и сравнения их состояния с технической документацией (л.д. 25).

МКУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г. Бийска» в осмотре зданий истцу отказало, указав на то, что осмотр зданий для сравнения состояния здания с технической документацией не может повлиять на существенные условия договора купли-продажи. ООО «Бийское ДЭУ» знакомо с техническим состоянием зданий, поскольку арендовало их с 2009г. по 2016 г.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела №А03-3941/2017 была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости выкупаемых зданий. Осмотр зданий экспертами состоялся 03.07.2017. Представитель общества был вправе присутствовать при проведении осмотра (л.д. 26).

Отказ ответчика в осмотре здания для сравнения состояния здания с технической документацией послужил основанием для обращения ООО «Бийское ДЭУ» с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что отказ продавца (в рассматриваемом случае ответчика) от возможности предварительного осмотра объекта до подписания договора купли-продажи, содержащего условия о согласии с техническим состоянием и отсутствием претензий к объекту, является незаконным.

Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи. Порядок проверки качества товара устанавливается законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором.

Пунктом 1 ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента ( п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Передача недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости имеет ряд особенностей, в том числе осмотр предмета договора продажи недвижимости, в результате которого могут быть выявлены недостатки недвижимого имущества и в связи с этим могут быть предъявлены соответствующие требований.

Проанализировав положения Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно отметил, что перед покупкой товара (недвижимого имущества) покупатель имеет право осмотра покупаемого товара (недвижимого имущества) и. следовательно, отказ продавца от возможности предварительного осмотра объекта до подписания договора купли-продажи, содержащего условия о согласии с техническим состоянием и отсутствием претензий к объекту, является незаконным.

Довод апелляционной жалобы о том, что истец знаком с техническим состоянием имущества, поскольку был арендатором данного имущества, подлежит отклонению.

Само по себе данное обстоятельство, не может служить основанием для отказа в осмотре имущества при заключении договора купли-продажи.

Ссылка подателя жалобы на то, что целью заявления иска является снижение стоимости имущества почти в два раза, из материалов дела не следует, документально не подтверждено.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, признав право покупателя на осмотр имущества перед его покупкой, обоснованно удовлетворил исковые требования ООО «Бийское ДЭУ».

При отсутствии доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции оснований для отмены обжалуемого решения, не имеется.

Принимая во внимание указанное выше, апелляционная жалоба по приводимым в ней доводам, удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.

Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Алтайского края от 04.06.2018 по делу № А03-2447/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.


Председательствующий И.И. Терехина


Судьи Е.И. Захарчук


ФИО1