Постановление от 24 июля 2025 г. по делу № А15-8241/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-8241/2024
г. Краснодар
25 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 25 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 18.07.2024), от ответчика – министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 23.12.2024), рассмотрев кассационную жалобу министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 10.02.2025 по делу № А15-8241/2024, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан (далее – министерство) о признании незаконным решения от 12.07.2024 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и обязании заключить договор купли-продажи с заявителем в отношении следующих объектов: ремонтные мастерские, площадью 1448,7 кв. м, с кадастровым номером 05:47:010008:618; склад стройматериалов, площадью 66 кв. м, с кадастровым номером 05:47:010008:617; склад СТО, площадью 520,3 кв. м, с кадастровым номером 05:47:010008:620; здание склада, площадью 282,4 кв. м, с кадастровым номером 05:47:010008:619; земельный участок, площадью 15 967 кв. м, с кадастровым номером 05:47:010029:34.

Решением суда от 10.02.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал отказ в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженный в письме министерства от 12.07.2024,

незаконным; обязал министерство совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить предпринимателю проект договора купли-продажи объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 05:47:010008:618; 05:47:010008:620; 05:47:010008:619; 05:47:010029:34.

Не согласившись с судебным актом, министерство обратилось с апелляционной жалобой на решение суда от 10.02.2025 и заявило ходатайство о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2025 в удовлетворении ходатайства о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы отказано, апелляционная жалоба возвращена заявителю на основании пункта 3 части 1 статьи 264 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе министерство просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению заявителя, суд при вынесении решения проигнорировал факт того, что на момент подачи заявления о заключении спорного договора купли-продажи предпринимателем допущены нарушения условий договора аренды государственного недвижимого имущества Республики Дагестан от 01.07.2022 № 9. Кроме того, суд при рассмотрении спора не учел, что в Арбитражном суде Республики Дагестан рассматривается дело № А15-9847/2024 по исковому заявлению министерства к предпринимателю о расторжении договора аренды государственного недвижимого имущества Республики Дагестан от 01.07.2022 № 9.

Отзыв на жалобу не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей предпринимателя и министерства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как установил суд первой инстанции, 01.07.2022 министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды государственного недвижимого имущества Республики Дагестан № 9 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты государственного недвижимого

имущества, расположенные по адресу: Республика Дагестан, г. Дагестанские огни, пр. Сталина, 73, под использование в промышленных целях.

Состав передаваемых в аренду помещений определен в приложении № 1 к названному договору.

Согласно приложению № 1 к договору в состав передаваемых объектов, расположенных по адресу: Республика Дагестан, г. Дагестанские огни, пр. Сталина, 73, включено следующее недвижимое имущество:

1) ремонтные мастерские площадью 1448,7 кв. м с кадастровым номером 05:47:010008:618;

2) склад стройматериалов площадью 66 кв. м с кадастровым номером 05:47:010008:617;

3) склад СТО площадью 520,3 кв. м с кадастровым номером 05:47:010008:620;

4) здание склада площадью 282,4 кв. м с кадастровым номером 05:47:010008:619;

5) земельный участок площадью 15 967 кв. м с кадастровым номером 05:47:010029:34.

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендуемое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2022.

Пунктом 2.1 договора установлено, то договор заключен на 10 лет и действует по 01.07.2032 включительно.

1 июля 2024 года предприниматель обратился в министерство с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, указанного в договоре.

Ответом от 12.07.2024 министерство отказало предпринимателю в реализации права выкупа арендуемого имущества, указав, что им проводятся мероприятия по расторжению указанного договора аренды в судебном порядке.

Предприниматель, полагая отказ в предоставлении права выкупа арендуемого имущества незаконным и нарушающим его права, обратился в арбитражный суд с заявлением.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ содержат исчерпывающий перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 указанного Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Суд первой инстанции, посчитав, что предприниматель в полной мере соответствовал всем условиям, необходимым для реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренным Законом № 159-ФЗ, признал отказ министерства в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества незаконным, обязал министерство направить предпринимателю проект договора купли-продажи объектов недвижимости.

Между тем суд не учел следующее.

Пунктом 3.2 договора установлены обязанности арендатора, среди которых предусмотрено, что если объект, указанный в пункте 1.1 договора:

1) страхуется арендодателем, то ежегодно в течение срока аренды, установленного договором, компенсировать его затраты на страхование арендуемого имущества в соответствии с условиями договора на оплату услуг;

2) не страхуется арендодателем, то ежегодно в течение срока аренды, установленного договором, страховать в пользу арендодателя риски гибели и повреждения арендуемого имущества и в пятидневный срок после завершения процедуры страхования представлять арендодателю надлежащим образом, оформленный страховой полис (договор страхования имущества), выданный страховой организацией.

Первое страхование на срок, указанный в пункте 2.1 договора, и представление арендодателю надлежащим образом оформленного страхового полиса (договор страхования имущества) провести в течение 30 дней после подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи арендуемого имущества (пункт 3.2.16 договора).

Согласно пункту 7.2 договора договор подлежит досрочному расторжению судом по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.4, 3.2.7, 3.2.11, 3.2.15, 3.2.16, 3.2.17 данного договора.

Как следует из материалов дела, 14.02.2024 министерство в адрес предпринимателя направило письмо о расторжении договора аренды. В качестве оснований для расторжения договора министерство указало следующие причины:

 переданные объекты недвижимости предпринимателем не используются;

 на объектах недвижимости в нарушение пункта 3.2.8 договора не соблюдаются требования органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора, нормативные правовые акты, регулирующие порядок осуществления соответствующего вида деятельности арендатора в арендуемом имуществе и правила содержания таких помещений;

 в нарушение пункта 3.2.16 договора в министерство не представлена информация о страховании арендуемых объектов недвижимости.

Суд, удовлетворяя требования предпринимателя, не учел, что на момент обращения предпринимателя с заявлением о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (01.07.2024), министерство выявило нарушения условий заключенного договора аренды, а также направило уведомление о расторжении договора от 14.02.2024.

Судом первой инстанции данные обстоятельства не приняты во внимание, основания для расторжения договора аренды не рассмотрены, и не получили должной правовой оценки.

Согласно правовой позиции, изложенной в определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761, при проверке законности и обоснованности решения государственного органа об отказе в выкупе арендуемого имущества следует учитывать все обстоятельства, по существу, не позволяющие не только продолжать арендные отношения, но и выкупить имущество, которое должно надлежащим образом использоваться в соответствии с договором аренды такого имущества, как это требует пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, суд не учел, что в Арбитражном суде Республики Дагестан рассматривается дело № А15-9847/2024 по исковому заявлению министерства к предпринимателю о расторжении договора аренды государственного недвижимого имущества Республики Дагестан от 01.07.2022 № 9 (иск принят к производству определением Арбитражного суда Республики Дагестан от 18.10.2024).

Согласно статье 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс) арбитражный суд первой инстанции вправе объединить несколько однородных дел, в которых участвуют одни и те же лица, в одно производство для совместного рассмотрения.

В соответствии с частью 2.1 указанной статьи арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

С целью исключения рисков принятия противоречащих друг другу судебных актов в части оценки обстоятельств споров и представленных доказательств в соответствии с частью 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса подлежал рассмотрению

вопрос об объединении дел № А15-8241/2024 и А15-9847/2024 для совместного рассмотрения по существу.

Таким образом, судом не принято во внимание, что рассмотрение спора о наличии у предпринимателя права на выкуп арендуемого имущества зависит от рассмотрения другого дела, в котором решаются вопросы о том, нарушались ли арендатором условия договора аренды, когда и какие нарушения были допущены, имеются ли основания для расторжения договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть изложенное, исследовать представленные в материалы дела доказательства всесторонне, полно и объективно, рассмотреть вопрос об объединении данного дела с делом № А15-9847/2024 в одно производство, учесть правовую позицию, изложенную в определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761, установить все фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по спору, после чего правильно применить нормы права и принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 10.02.2025 по делу № А15-8241/2024 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Артамкина Судьи Е.И. Афонина

И.И. Зотова