Решение от 31 октября 2017 г. по делу № А43-17804/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-17804/2016

г. Нижний Новгород 31 октября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2017 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

Судьи Кабакиной Елены Евгеньевны (шифр 12-373),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии представителей

от истца: ФИО2 по доверенности от 15.08.2016

от ответчика: не явились,

от третьего лица: не явились,

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья", г.Саров Нижегородской области, (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к ответчику Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Саров Нижегородской области, (ОГРН <***>. ИНН <***> ),

при участии третьего лица общества с ограниченной ответственности "Инвест Капитал"

о понуждении заключить договор,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Академия здоровья" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г.Саров Нижегородской области, об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества - мастерской (нежилого отдельно стоящего здания), общей площадью 494,8 кв.м, расположенной по адресу: <...>, на условиях, определенных проектом ответчика, направленным истцу письмом от 12.04.2016 №01.17-04/857, с учетом пунктов 1.5, 3.1, 3.2, 4.4 и приложения №2, изложенных в редакции истца согласно протоколу разногласий.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Инвест Капитал".

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором не согласен с заявленными требованиями, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Ответчик указывает, что истцом пропущен срок на обращение в суд с требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий, что является безусловным основанием для отказа в иске. Кроме того, ответчик отмечает, что условие о цене продажи мастерской было определено в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Отчеты об оценке рыночной стоимости нежилого здания и стоимости неотделимых улучшений нежилого здания были подготовлены по заданию КУМИ Администрации г. Сарова уполномоченным специалистом ООО "Инвест Капитал", имеющим всю необходимую документацию для определения рыночной стоимости объекта недвижимости и неотделимых улучшений и составления отчетов об оценке в соответствии с законодательством РФ. Мастерская включена в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2016 год в соответствии с решением Городской Думы г. Сарова Нижегородской области от 17.12.2015 № 44/6-гд. Прогнозный план приватизации муниципального имущества опубликован в еженедельной муниципальной газете "Городской курьер" от 23.12.2015 № 51(1577). Условия приватизации муниципального имущества - мастерской, расположенной по адресу: <...>, утвержденные решением Городской Думы города Сарова от 07.04.2016 № 22/6-гд, опубликованы в муниципальной еженедельной газете "Городской курьер" от 13.04.2016 № 15 (1592). На момент опубликования прогнозного плана приватизации муниципального имущества, куда включена мастерская, действовала ставка рефинансирования, равная 11%. Условие проекта договора, содержащееся в абз.1 п. 3.1 о порядке оплаты цены муниципального имущества основано на решении Городской Думы от 07.04.2016 № 22/6-гд. Просит в удовлетворении иска отказать.

При рассмотрении настоящего дела истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости имущества - мастерской (нежилого отдельно стоящего здания), общей площадью 494, 8 кв.м., расположенной по адресу: <...> на момент обращения ООО "Академия здоровья" с заявлением о выкупе арендованного имущества.

На основании ходатайства истца по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Инвестконсалтинг", эксперту ФИО3. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

«Определить рыночную стоимость нежилого отдельно стоящего здания - мастерской, общей площадью 494, 8 кв.м., расположенной по адресу: <...> на 25.11.2015?».

- «Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений мастерской, расположенной по адресу: <...> на 25.11.2015? »

09.11.2016 в суд поступило заключение эксперта ООО "Инвестконсалтинг", согласно которому по состоянию на 25.11.2015 рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 494,8 кв.м расположенного по адресу: <...> составляет 11 733 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания составляет 5 371 000 руб.

Истцом были уточнены исковые требования по цене с учетом представленного экспертного заключения.

Уточнения иска были приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Экспертом ФИО3 в судебном заседании были даны пояснения по экспертному заключению в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы в связи с отсутствием объективности со стороны эксперта ФИО3 и её заинтересованности в определении такой рыночной стоимости здания мастерской и её неотделимых улучшений, которая максимально выгодны для ООО "Академия здоровья". Подробное обоснование приведено в письменном ходатайстве.

Учитывая, что сторона ответчика не была уведомлена о дате и времени проведения осмотра объекта оценки, осмотр объекта эксперт провел с участием представителя истца ООО "Академия здоровья", согласовав дату и время осмотра непосредственно с представителем истца, а не через суд, назначивший судебную экспертизу, а также учитывая иные доводы, приведенные в ходатайстве о назначении повторной судебной экспертизы, на основании статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ в целях объективного, правильного и всестороннего рассмотрения дела суд счел ходатайство ответчика подлежащим удовлетворению.

Определением от 09.03.2017 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт" эксперту ФИО4.

12 мая 2017 года в суд поступило заключение эксперта ООО "Эксперт". Согласно представленному экспертному заключению рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 25.11.2015 составит 9 536 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений мастерской на указанную дату составит 4 502 000 руб.

В судебном заседании 29 августа 2017 года заслушаны пояснения эксперта ООО "Эксперт" ФИО4.

В представленном ходатайстве ответчик считает, что в выкупную цену здания мастерской помимо его рыночной стоимости должна быть включена сумма предоставленной истцу льготы по арендной плате в размере 2 324 180 руб. с зачетом рыночной стоимости неотделимых улучшений. Данным ходатайством ответчик просил приобщить к материалам дела копии документов, подтверждающих предоставление ООО "Академия здоровья" льготы по арендной плате в указанном размере.

Истец считает заявленное ответчиком ходатайство о включении в выкупную стоимость здания мастерской предоставленной льготы по арендной плате необоснованным и просит в его удовлетворении отказать.

Также истец представил уточнение исковых требований в соответствии с результатами повторной экспертизы, просит обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова Нижегородской области заключить с ООО "Академия здоровья" договор купли-продажи муниципального имущества - мастерской (нежилого отдельно стоящего здания), общей площадью 494,8 кв.м., расположенной по адресу: <...>, на условиях, определенных проектом Комитета, направленным обществу письмом №01.17.-04/857 от 12.04.2016, с учетом пунктов 1.5, 3.1, 3.2, 4.4 и приложения №2, которые просит изложить в следующей редакции:

- пункт 1.5: "Цена приобретаемого имущества определена в размере - 9 536 000 (Девять миллионов пятьсот тридцать шесть тысяч) рублей на основании заключения эксперта ООО "Эксперт" от 05.05.2017, по определению рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: РФ, <...>. Зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, расположенного по адресу: РФ, <...>, произведенных ООО "Академия здоровья" на основании заключения эксперта ООО "Эксперт" от 05.05.2017 в размере 4 502 000 (Четыре миллиона пятьсот две тысячи) рублей";

- пункт 3.1: "Покупатель обязан оплатить стоимость муниципального имущества, указанную в п. 1.5 настоящего договора, с учетом вычета стоимости неотделимых улучшений, в размере 5034000 (Пять миллионов тридцать четыре тысячи) рублей. Указанная сума должна вносится Покупателем ежемесячно равными долям на расчетный счет Продавца до 30 числа текущего месяца в течение всего срока предоставленной рассрочки, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество.

На суму денежных средств, по оплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества";

- пункт 3.2: изменить слово "ежеквартально" на "ежемесячно";

- пункт 4.4: исключить фразу "указанным в приложении № 2 к настоящему договору";

- приложение № 2: исключить.

Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того, истец заявил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости неотделимых улучшений имущества - мастерской (нежилого отдельно стоящего здания) общей площадью 494,8 кв.м, расположенной по адресу: <...> с учетом выполненного ремонта кровли. Проведение экспертизы просит поручить ООО "Эксперт". Для проведения экспертизы истец представил копии документов, подтверждающих проведение работ по ремонту кровли здания.

Ответчик представил письменные возражения на ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, указывает, что рыночная стоимость мастерской и неотделимых улучшений в мастерской определялась по состоянию на 25.11.2015 - на дату обращения ООО "Академия здоровья" с заявлением о выкупе здания мастерской, а ремонт кровли мастерской был осуществлен в 2016 году, то есть после подачи истцом заявления о реализации преимущественного права на выкуп мастерской.

Ходатайство истца было принято к рассмотрению.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения.

Ответчик представил ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие его представителя.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебное заседание проведено в отсутствие указанных лиц.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования и ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении дополнительной судебной экспертизы с учетом обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, суд счел его подлежащим отклонению, поскольку не усмотрел в этом необходимости.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялись перерывы до 18.09.2017 и 25.09.2017, сведения о которых были опубликованы в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Нижегородской области и разделе "Картотека арбитражных дел".

Как видно из исковых материалов 01.01.2012 года между муниципальным образованием город Саров, от имени которого выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Саров (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Академия здоровья» (арендатор) заключен договор № 46 аренды недвижимого имущества казны города Сарова.

Согласно п. 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование (в аренду) недвижимое имущество казны г. Сарова – здание мастерской, общей площадью 502 кв.м., расположенное по адресу: <...> и здание сарая, общей площадью 86,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Помещение передано в аренду для использования под медицинские услуги.

Здания приняты арендатором по Акту приема-передачи помещений от 01 января 2012 года.

Срок договора аренды установлен до 01 ноября 2016 года включительно (пункт 2.1 договора).

Договор аренды № 46 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07 февраля 2012 года, номер регистрации 52-52-19/002/2012-027.

Письмом № 208-10/15 от 13.08.201513 ООО «Академия здоровья» обратилось в Комитет с заявлением о выкупе здания мастерской. В заявлении истец сообщил, что соответствует требованиям статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, и заявил о намерении приобрести здание с условием рассрочки оплаты на три года.

Данное заявление оставлено без рассмотрения в связи с непредставлением технического плана с учетом проведенной реконструкции, о чем свидетельствует письмо Комитета №01.17-04/1436 от 13.11.2015.

25 ноября 2015 года ООО «Академия здоровья» вновь обратилось в Комитет с заявлением о выкупе здания мастерской (письмо № 290-02/15 от 25.11.2015) и просило предоставить рассрочку оплаты на пять лет.

На основании данного заявления Комитетом была назначена оценка рыночной стоимости здания. Согласно отчету об оценке № 2016/05-01 от 25.01.2016, подготовленного ООО «Инвест Капитал», рыночная стоимость здания составила 18 926 000 рублей.

Решением Городской Думы города Саров от 07.04.2016 № 22/6-гд утверждены «Условия приватизации муниципального имущества - мастерской, расположенной по адресу: <...>» (далее - Условия).

Согласно п. 1.6. Условий, стоимость объекта приватизации составляет - 14 228 000 рублей.

- 18 926 000 рублей - рыночная стоимость объекта приватизации.

- 4 698 000 рублей - рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта приватизации.

Согласно п. 2.3. Условий, Покупателю предоставляется рассрочка по оплате выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества сроком на пять лет. Первый платеж должен составлять не менее 20 % выкупной цены и вносится покупателем в течение месяца со дня заключения договора купли-продажи. Оставшаяся сумма платежей должна вноситься покупателем равными долями ежеквартально до 30 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно п. 2.4. Условий, на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской, действующей на дату продажи имущества.

12 апреля 2016 года письмом № 01.17-04/857 Комитет направил ООО «Академия здоровья» проект договора купли-продажи Помещения с приложениями, которое получено Обществом 18.04.2016, вх. № 700/02-154.

Пунктом 1.5. проекта договора купли-продажи цена приобретаемого имущества определена в размере 14 228 000 рублей на основании отчетов об оценке № 2016/05-01 от 25.01.2016 рыночной стоимости нежилого здания и отчета об оценке № 2016/05-02 от 25.01.2016 рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания.

Пунктом 3.1. проекта договора купли-продажи установлено, что покупатель обязан в течение одного месяца со дня подписания сторонами настоящего договора оплатить 20 % цены муниципального имущества, указанной в п. 1.5. настоящего договора, в размере 2 845 600 рублей. Оставшаяся сумма в размере 11 382 400 рублей должна вноситься покупателем ежеквартально равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа последнего месяца текущего квартала в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в п. 1.8. настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество.

На остаток неоплаченной суммы предоставленной рассрочки начисляются проценты, исходя из 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Ставка рефинансирования установлена в размере 11 % на основании Указания Банка России от 11.12.2015 № 3894-У.

Согласно пункту 1.8 проекта договора покупателю предоставляется рассрочка по оплате выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества сроком на пять лет.

12 мая 2016 года ООО «Академия здоровья» подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий и передало их в Комитет.

Согласно протоколу разногласий цена приобретаемого имущества в редакции покупателя определена в размере 11 8000 000 руб. на основании отчета об оценке №1434 от 02.03.2016 рыночной стоимости нежилого здания, подготовленного ООО "ПЦФКО-Орион". Также предложено зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений нежилого здания в сумме 3 628 214 руб. С учетом вычета стоимости неотделимых улучшений оплате подлежит стоимость муниципального имущества в размер 8 171 786 руб. Указанная сумма должна вноситься покупателем ежемесячно равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа текущего месяца в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество. На сумму денежных средств по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Письмом № 01.17-04/1389 от 30 мая 2016 года Комитет заявил о несогласии с протоколом разногласий, и предложил подписать договор купли-продажи на ранее предложенных условиях.

В целях урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, связанных с ценой и порядком расчетов, ООО «Академия здоровья» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы представителей сторон, приведенные в процессе рассмотрения дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого объектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение, определен в статье 5 Закона № 159-ФЗ.

Согласно пункту 1, 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159 на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В пункте 6 статьи 5 Закона № 159 установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В статье 8 Федерального закона N 135-ФЗ указано, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, а также при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из материалов дела, по заданию Комитета произведена оценка нежилого здания мастерской, отчет об оценке подготовлен ООО «Инвест Капитал», согласно которой стоимость объекта определена в размере 18 926 000 рублей.

Обществом представлен отчет об оценке №1434 от 02.03.2016 рыночной стоимости нежилого здания, подготовленный ООО "ПЦФКО-Орион", в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 11 8000 000 руб.

Поскольку в материалы дела были представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, и рыночной стоимости неотделимых улучшений.

Из заключения эксперта от 05.05.2017, подготовленного экспертом общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" ФИО4, усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25.11.2015 составляет 9 536 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений мастерской на указанную дату составляет 4 502 000 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Заключение судебной экспертизы от 05.05.2017, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Эксперт" ФИО4, признано судом надлежащим достоверным доказательством, не вызывающем сомнение в его объективности.

Сторонами данное экспертное заключение не оспорено.

В материалах дела имеются письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова, которым последнее согласовало ООО "Академия здоровья" проведение капитального ремонта здания мастерской.

Проведение истцом неотделимых улучшений рассматриваемого здания ответчиком не оспаривалось, так как в проекте договора ответчик также учитывал стоимость неотделимых улучшений согласно проведенной по заданию Комитета оценке.

Вместе с тем ответчик считает, что при определении выкупной стоимости объекта - здания мастерской с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества необходимо учитывать также сумму предоставленной льготы по арендной плате в размере 2 324 180 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства судом установлено, что в связи с проведением капитального ремонта здания мастерской по ул. ФИО5, д. 22 ООО "Академия здоровья" обращалось в Администрацию г. Сарова с просьбой зачесть средства, потраченные на ремонт, в счет арендных платежей по договору аренды. На основании обращений истца и представленных им документов ООО "Академия здоровья" было освобождено от уплаты арендной платы за аренду недвижимого имущество казны города Сарова, расположенного по адресу: ул. ФИО5, д.22 общей площадью 588,4 кв.м, в период с 01.03.2012 по 01.03.2015. К договору аренды сторонами были заключены соответствующие соглашения. Общий размер предоставленной льготы по договору аренды составил 2 324 180 руб.

Таким образом, истцу фактически компенсированы его затраты на проведение капитального ремонта здания (создания неотделимых улучшений здания) на указанную сумму в виде освобождения от уплаты арендных платежей в период с 01.03.2012 по 01.03.2015.

На основании изложенного стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащая зачету в счет оплаты стоимости такого имущества, должна приниматься за вычетом суммы предоставленной арендатору льготы, которой фактически уже компенсирована часть затрат истца, и составляет в данном случае 2 177 820 руб. Соответственно, стоимость выкупаемого объекта составит 7 358 180 руб. (разница между рыночной стоимостью выкупаемого объекта и стоимостью неотделимых улучшений с учетом уже компенсированной истцу суммы в виде предоставленной льготы по освобождению от арендной платы).

Из материалов дела следует, что разногласия между сторонами также возникли по порядку оплаты стоимости объекта и применяемой ставке при начислении процентов при рассрочке оплаты.

Учитывая, что согласно пункту 2 статьи 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, суд полагает, что пункт 3.1 договора по порядку оплаты подлежит изложению, в редакции, предложенной истцом, а именно: "сумма должна вноситься покупателем ежемесячно равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа текущего месяца в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества."

С учетом изложенного в пункте 3.2 договора слово "ежеквартально" подлежит изменению на "ежемесячно", в пункте 4.4 договора фраза "указанным в приложении № 2 к настоящему договору" подлежит исключению. Соответственно, приложение № 2 также подлежит исключению из договора.

Доводы истца о том, что при определении стоимости неотделимых улучшений должны учитываться также затраты истца на ремонт кровли, судом рассмотрены и отклонены, так как ремонт кровли бы произведен позднее даты, на которую проводилась оценка объекта.

Доводы ответчика о том, что истцом пропущен срок на обращение в суд с требованиями о понуждении заключить договор купли-продажи с учетом протокола разногласий, судом рассмотрены и также отклонены, так как согласно штемпелю отправки на почтовом конверте, исковое заявление направлено истцом в суд в пределах установленного законом срока.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины и расходов на судебные экспертизы, относятся на стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. Соответственно с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Саров Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья", г.Саров Нижегородской области, подлежат взысканию 4 537 руб. 64 коп. расходов по государственной пошлине, 9 075 руб. 28 коп. расходов по оплате первой судебной экспертизы; с общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья", г.Саров Нижегородской области, в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Саров Нижегородской области подлежат взысканию 11 016 руб. 46 коп. судебных расходов на оплату повторной судебной экспертизы.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья", г.Саров Нижегородской области, (ОГРН <***>, ИНН <***>), удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - здания мастерской, общей площадью 494,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 1.5, 3.1. в следующей редакции:

"1.5 Цена приобретаемого имущества определена в размере 7 358 180 (семь миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) руб. на основании заключения эксперта ООО "Эксперт" от 05.05.2017 по определению рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <...>."

"3.1. Покупатель обязан оплатить стоимость муниципального имущества, указанную в пункте 1.5 настоящего договора в размере 7 358 180 (семь миллионов триста пятьдесят восемь тысяч сто восемьдесят) руб. Указанная сумма должна вноситься покупателем ежемесячно равными долями на расчетный счет продавца до 30 числа текущего месяца в течение всего срока предоставленной рассрочки платежа, указанной в пункте 1.8 настоящего договора. Покупатель имеет право досрочной оплаты выкупной цены за имущество.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества."

В пункте 3.2 договора слово "ежеквартально" изменить на "ежемесячно.

В пункте 4.4 договора исключить фразу "указанным в приложении № 2 к настоящему договору".

Приложение № 2 исключить.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Саров Нижегородской области, (ОГРН 1025202196419. ИНН 5254006358 ), в пользу общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья", г.Саров Нижегородской области, (ОГРН 1115254000180, ИНН 5254483992), 4 537 руб. 64 коп. расходов по государственной пошлине, 9 075 руб. 28 коп. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Академия здоровья", г.Саров Нижегородской области, (ОГРН <***>, ИНН <***>), в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Саров Нижегородской области, (ОГРН <***>. ИНН <***> ), 11 016 руб. 46 коп. судебных расходов на оплату повторной судебной экспертизы.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г.Владимир, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г.Н.Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.Е. Кабакина