Решение от 27 января 2022 г. по делу № А51-12374/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12374/2020
г. Владивосток
27 января 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 27 января 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Грызыхиной Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Территориальному управлению федерального агентства по управлению имуществом в Приморском крае (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об определении действительной величины рыночной стоимости объекта оценки – права пользования объектом недвижимости – арендной платы, по объекту кровля объекта гражданской обороны площадью 500 кв.м., являющейся частью нежилого здания (бомбоубежище) площадью 720,8 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040006:1451, расположенным по адресу: <...> определенной согласно выводов судебной оценочной экспертизы на дату проведения экспертизы – 05.12.2019, в размере 262 800,00 руб. в год, не включая НДС 20% (с учётом принятых судом уточнений),

при участии:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность от 21.07.2020, диплом.

от ответчика – не явился, извещён,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Территориальному управлению федерального агентства по управлению имуществом в Приморском крае (далее – ответчик) о признании недостоверным отчет об оценке от 06.12.2019 №366/99, составленный ООО «ГК «АЗИРА» в отношении имущества: кровля объекта гражданской обороны площадью 500 кв., являющаяся частью нежилого здания (бомбоубежище) площадью 720,8 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040006:1451, расположенным по адресу: <...>.; о признании надлежащей оценку результатов рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости согласно выводов судебной оценочной экспертизы.

Заявление посредством системы автоматического распределения дел распределено судье Шохиревой С.Т.

Определением от 09.09.2020 исковое заявление принято судом к производству по общим правилам искового производства и назначено к рассмотрению.

Определением и.о председателя Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020, произведена замена судьи С.Т. Шохиревой на судью Грызыхину Е.А. по рассмотрению настоящего дела.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное разбирательство назначенное на 20.01.2022 не явился, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для проведения заседания в отсутствие указанного лица.

От истца, в материалы дела, по адресу в сети Интернет: http://my.arbitr.ru в системе подачи документов «Электронный страж» поступили дополнительные пояснения. Заявил ходатайство об уточнении исковых требований.

Ходатайство об уточнении исковых требований истец поддержал в полном объеме, пояснил, что просит определить действительную величину рыночной стоимости объекта оценки – права пользования объектом недвижимости – арендной платы, по объекту кровля объекта гражданской обороны площадью 500 кв.м., являющейся частью нежилого здания (бомбоубежище) площадью 720,8 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040006:1451, расположенным по адресу: <...> определенной согласно выводов судебной оценочной экспертизы на дату проведения экспертизы – 05.12.2019, в размере 262 800,00 руб. в год, не включая НДС 20%.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке ст.66 АПК РФ документы приобщены судом к материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Приморскому краю (правопреемник – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае), далее (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) 01.11.2004 заключен договор №484/04 на аренду недвижимого имущества – объект гражданской обороны площадью 500 кв.м., расположенный по адресу <...>.

Пунктом 3.6 договора аренды № 484/04 установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату в том числе в случае рыночной оценки арендной платы.

Письмом от 28.01.2020 исх. № 25-07/486 Территориальное управление Росимущества в Приморском крае (Арендодатель) уведомило ИП ФИО2 (Арендатор) о том, что по договору на аренду недвижимого имущества, находящегося на Территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации,№483/04 с 01.02.2020 арендная плата в месяц, определённая в соответствии с отчетом об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 №366/99, составляет 69 486,50 рублей.

Как следует из искового заявления, Истец считает, что результат рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости согласно Отчета об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/99 является необоснованным, противоречивым, что указывает на недостоверность и недействительность полученного результата.

Указал, что фактически объект недвижимости представляет собой открытую площадку, имеющую грунтовое покрытие. Но момент оценки используется в качестве открытой площадки для стоянки автотранспортных средств.

В Отчете об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/99 не учтен данный основополагающий факт и в качестве объектов-аналогов подобраны совершенно иные производственно-складские помещения, а не открытые площадки.

Настаивает на том, что ООО «ГК «АЗИРА» подобраны некорректные объекты-аналоги и не учтены значительные отличия оцениваемого объекта аренды от типичных производственно-складских объектов, представленных на рынке, в результате чего были получены завышенные арендные ставки.

По смыслу федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

При выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком нарушены требования п.14 ФСО №1, согласно которому объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

В пункте 10 ФСО № 1 указано, что объект-аналог – объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Использованные ООО «ГК «АЗИРА» аналоги не относятся к тому же сегменту рынка, к которому относится объект оценки, оценщиком был нарушен п.14 ФСО № 1, предусматривающий использование в качестве аналогов только тех объектов, которые имеют сходные характеристики, т.е. относятся к одному сегменту рынка.

Таким образом, оценщиком нарушен п.4 ФСО № 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Также оценщиком нарушен п. 19. ФСО № 1, согласно которому информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Из содержания отчета усматривается, что оценщиком использован только сравнительный поход. Таким образом, вывод положительного заключения о том, что в рамках каждого из подходов оценщик выбрал обоснованные методы, свидетельствует о формальном подходе к проведению нормативно-методической экспертизы отчета об оценке, существенным образом ставит под сомнение достоверность содержащихся в положительном заключении выводов.

В подтверждение реальной рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости истец прилагает Отчет независимого оценщика № 282/2020 от 18.06.2020, в котором содержатся следующие выводы. Стоимость права пользования составляет: 15 710, руб. в месяц не включая НДС.

Настаивая на том, что допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность отчета, и, соответственно неверные выводы, отчет об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 №366/99 не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости.

Изложенное, явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 11 ГК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права.

В силу ст.1 ГК РФ основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Одной из задач судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность; укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако этот перечень не является исчерпывающим, поскольку допускается возможность использования и других способов при условии, что это предусмотрено законом.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Вместе с тем лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его реальным интересам.

В силу статей 11, 12 ГК РФ в арбитражном суде осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав способами, перечисленными в статье 12 названного Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав. Если истец избрал способ защиты права, не соответствующий нарушению, и не обеспечивающий восстановление прав, его требования не могут быть удовлетворены.

Согласно статье 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе самостоятельно избирают порядок и способ защиты гражданских прав и интересов.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого – либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

По положениям пункта 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения договора не допускается.

Как следует из пункта 1 дополнительного соглашения от 27.01.2020 к договору аренды №483/04, пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: «3.1. За имущество, указанное в пункте 1.1. Договора, арендная плата в месяц, определенная в соответствии с отчетом об оценке ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/90, составляет 69 486,50 руб. (без учета НДС) и оплачивается Арендатором на счет по учету доходов федерального бюджета, открытый органу федерального казначейства № 40101810900000010002 в Дальневосточное ГУ Банка России, БИК 040507001».

Пунктом 3.6 Договора аренды № 484/04 установлено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату, в том числе в случае рыночной оценки арендной платы.

В силу пункта 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Поскольку условие о размере арендной платы непосредственно затрагивают интересы истца, не согласившись в размером арендной платы установленной заключением ООО «ГК «АЗИРА» от 06.12.2019 № 366/90, истец инициировал настоящий спор, представив свои доказательства.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона N 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также могут быть указаны иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона № 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

С учетом спорности обстоятельств дела, определением от 10.06.2021 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ПримЭксперт". На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: По состоянию на 05.12.2019 установить величину рыночной стоимости (в год руб. без учёта НДС) объекта оценки – арендной платы права пользования 500 кв. м. кровли объекта недвижимости (бомбоубежища) с кадастровым номером 25:28:040006:1451, расположенного по адресу: <...> с учётом целевого назначения объекта оценки – открытая площадка для стоянки автотранспортных средств, склад, автомагазин».

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперта №8389-21 эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость права пользования объектом экспертизы – Кровля объекта ГО площадью 500 кв.м., являющаяся частью нежилого здания (бомбоубежище) площадью 720,8 кв. м. с кадастровым номером: 25:28:040006:1451, расположенным по адресу: <...>, рассчитанная в рамках данного заключения на дату проведения экспертизы – 05.12.2019, составила 262 800 (Двести шестьдесят две тысячи восемьсот) рублей в год, не включая НДС (20%).

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Изучив заключение эксперта № 8389-21 от 26.07.2021 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответы на поставленные перед экспертом вопросы. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Возражений относительно представленного экспертного заключения и выводов эксперта от сторон в материалы дела не поступало.

Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы от сторон в материалы дела не посыпала.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что исковые требования, направление на установление правовой определенности в отношении величины рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на Территориальному управлению федерального агентства по управлению имуществом в Приморском крае обязанности по возмещению судебных издержек по уплате государственной пошлины по иску, поскольку обращение истца с настоящим иском не было вызвано незаконностью действий ответчика либо фактами нарушения прав истца, ответчик не высказывал возражения против исковых требований истца и не имел противоположных юридических интересов.

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать недостоверной величину стоимости объекта оценки – права пользования объектом недвижимости – арендной платы, определенной в соответствии с отчетом об оценке от 06.12.2019 №366/99, подготовленным ООО «Группа компаний «АЗИРА», использованной Территориальным управлением федерального агентства по управлению имуществом в Приморском крае при расчете арендной платы по договору № 484/04 на аренду недвижимого имущества в размере 56205рублей в месяц без учета НДС; и установить величину рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости – арендной платы объекта кровля объекта гражданской обороны площадью 500 кв.м., являющейся частью нежилого здания (бомбоубежище) площадью 720,8 кв.м. с кадастровым номером 25:28:040006:1451, расположенным по адресу: <...> на 05.12.2019 в размере 252800рублей в год без учета НДС.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Грызыхина Е.А.