Постановление от 3 сентября 2019 г. по делу № А40-300962/2018

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-300962/18
г. Москва
03 сентября 2019 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2019 г.


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Кораблевой М.С.,

судей Александровой Г.С., Проценко А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО «Деметра»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 мая 2019 года

по делу № А40-300962/18, принятое судьей Чекмаревой Н.А.

по иску ООО «Деметра» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к АО «ДОМ.РФ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Нижегородской области

о признании одностороннего отказа от договора незаконным и договора действующим

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 26.08.2019;

в судебное заседание не явились: представители ответчика и третьего лица - извещены;



У С Т А Н О В И Л :

ООО «Деметра» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО «ДОМ.РФ» (далее – ответчик) о признании одностороннего отказ от исполнения Договора №ДЗ-45 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09 июля 2012 г. со стороны «ДОМ .РФ» незаконным, признании договора № ДЗ-45 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09 июля 2012 г. действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2019, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, находит решение Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2019 не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Деметра» (ответчик, арендатор) и Федеральным фондом содействия жилищного строительства (арендодатель) был заключен договор №ДЗ-45 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09 июля 2012 г., согласно п. 1.1. которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 1 824 362 кв.м, (кадастровый номер (52:24:0040002:563), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, участок, прилегающий к п. Новинки.

В соответствии с ц.1.2. договора аренды, участок предоставляется Арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Этим же пунктом предусмотрены критерии комплексного освоения участка.

Согласно п. 1.2.2. минимальный объем общей площади жилья в застройке - 280 000 кв. м. Пунктом 2.1. установлен срок аренды участка, который составляет 18 (восемнадцать) лет.

Договор был зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

В соответствии с п. 4.1. арендатор уплачивает следующие виды платежей по договору: плата за право на заключение договора, арендная плата. Размер платежей установлен пунктами 4.2., 4.5 договора.

Пунктом 6.3.2 договора установлено право на одностороннее расторжение договора и определено право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае невнесения Арендатором арендных платежей более двух раз подряд по истечении установленного срок платежа.

Пунктом 11.1 договора установлено, что договор может быть расторгнут: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон - в судебном порядке в случаях, установленных законодательством Российской Федерации и Договором.

30 октября 12014 г. между сторонами было подписано Дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 г.№ДЗ-45, которым внесены изменения: в п.1.1. договора в части изменения предмета аренды с одного участка на 108 вновь образованных.

02 августа 2018 г. АО «ДОМ.РФ» направило в адрес истица уведомление об одностороннем отказе от договора аренды от 09.07.2012 г. №ДЗ-45 в соответствии с частью 21 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

Согласно ч. 21 и 23 ст. 16.1. Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" Единый институт развития (АО «ДОМ.РФ») вправе отказаться от договора (исполнения договора) аренды земельного участка единого института развития, в том числе от договора (исполнения договора) аренды, заключенного на срок более чем пять лет, в случае невнесения арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении установленного указанным договором аренды срока ее внесения.

ООО «Деметра» несогласно с уведомлением ответчика об отказе от исполнения договора, поскольку положения п. 21 ст. 16.1 ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» не могут быть применены к отношениям из рассматриваемого договора аренды.

Так же, истец ссылается на то, что в отношении земельных участков, в отношении которых заявлено одностороннее расторжение договора существуют обременения в виду заключения договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами в порядке № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Расторжение договора аренды, обремененного правами участников долевого строительства создает невозможность исполнения застройщиком своих обязательств по договорам долевого участия и нарушает права дольщиков.

По мнению истца, с учетом обременения земельного участка правами участников долевого строительства отсутствует возможность возврата земельного участка арендодателю в первоначальном состоянии, соответственно, расторжение договора аренды повлечет невозможность исполнения ответчиком его обязательств перед участниками долевого строительства, возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению ответчика.

Истец считает, что односторонним отказом ответчика от исполнения договора были нарушены его права, как субъекта гражданско-правовых отношений, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 452 ГК РФ установлено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Несмотря на отсутствие в спорном договоре аренды положения, предусматривающего право стороны на односторонний отказ от договора, такое право предусмотрено нормами Закона о содействии, специальным законом, регулирующим арендные правоотношения между истцом и ответчиком.

Таким образом, АО «ДОМ.РФ» не были нарушены нормы ст.ст. 310, 450, 619 Гражданского кодекса РФ, ст. 46 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Часть 21 ст. 16.1 Закона о содействии введена Федеральным законом от 29.12.2015 № 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства».

Согласно части 1 ст. 2 указанного Федерального закона Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (правопреемником которого является АО «ДОМ.РФ») вправе отказаться от договора (исполнения договора) аренды, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), в случае, если предусмотренное Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции настоящего Федерального закона) основание для такого отказа возникло после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .

Согласно ч.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве одним из способов обязательного обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам об участии в долевом строительстве является залог.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге право аренды застройщика в отношении земельного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Согласно п. 1.2 договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, право аренды в отношении земельных участков считается находящимся в залоге у участников долевого строительства в силу закона.

Вместе с тем, наличие зарегистрированных ограничений (обременений) прав в отношении права аренды земельных участков в пользу залогодержателей - участников долёвого строительства по договорам участия в долевом строительстве - не является препятствием ни в расторжении договора аренды, ни в регистрации прекращения права аренды земельных участков.

При этом реализация собственником (Российской Федерацией в лице агента АО «ДОМ.РФ») своих прав по распоряжению земельными участками не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления залогодержателей (участников долевого строительства).

По смыслу п. 1 ст. 9, пунктов 1,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права; граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»: в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правшам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поскольку оспариваемое уведомление направлено с целью прекращения прав и обязанностей по договору суд считает оспариваемое уведомление односторонней сделкой, применительно к ст. 153 ГК РФ .

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна. Однако, в данном случае суд не усматривает каких-либо нарушений действующего законодательства со стороны ответчика при направлении оспариваемого уведомления об одностороннем отказе от договора.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания одностороннего отказа от договора № ДЗ-45 от 09.07.2012г. не законным.

Учитывая изложенное, суд считает, что истец не доказал нарушение его прав и законных интересов, не представил надлежащих доказательств в обоснование заявленных требований, в связи с чем, исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Довод истца, изложенный в апелляционной жалобе, что суд первой инстанции необоснованно не применил ч. 3 ст. 46.4 ГрК РФ, а именно договор комплексного освоения может быть расторгнут исключительно по решению суда, отклоняется на основании следующего.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) предоставлено арендодателю специальным законом - Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (Закон о содействии).

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Несмотря на отсутствие в спорном Договоре аренды положения, предусматривающего право стороны на односторонний отказ от договора, такое право предусмотрено нормами Закона о содействии, специальным законом, регулирующим арендные правоотношения между Истцом и Ответчиком.

«Расторжение договора» и «отказ от исполнения договора» - это два самостоятельных института права. Исходя из содержания искового заявления, ООО «Деметра» не усматривает разницы между двумя понятиями. АО «ДОМ.РФ» воспользовалось односторонним отказом от исполнения Договора аренды, способом защиты права, предусмотренным специальным законом.

Право АО «ДОМ.РФ» при определенных условиях отказаться в одностороннем порядке от договора (исполнения договора) аренды земельного участка было установлено императивной нормой, и при данных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. ООО «Деметра», ссылаясь на ст. 4, 422 ГК РФ, полагает, что ч. 21 ст. 16.1 Закона о содействии не подлежит применению, поскольку введена в действие после заключения Договора аренды,

В соответствии со ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Часть 21 ст. 16.1 Закона о содействии (которая предоставила Фонду/АО «ДОМ.РФ» право на односторонний отказ от договора аренды) введена Федеральным законом от 29.12.2015 № 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства».

Согласно части 1 ст. 2 указанного Федерального закона Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (правопреемником которого является АО «ДОМ.РФ») вправе отказаться от договора (исполнения договора) аренды, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), в случае, если предусмотренное Федеральным законом от 24.07.2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (в редакции настоящего Федерального закона) основание для такого отказа возникло после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Таким образом, в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров; АО «ДОМ.РФ» не нарушены нормы ст. 422 ГК РФ.

Нормы договора о комплексном освоении территории (ст. 46.4. Градостроительного кодекса Российской Федерации) введены Федеральным законом от 23.06.2014 N171-03 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации иотдельные законодательные акты Российской Федерации», и не подлежат применению кправоотношениям по Договору аренды в силу следующего.

Согласно п. 14 ст. 34 указанного Федерального закона от 23.06.2014 N171-03 отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Учитывая вышеизложенное, а также наличие специального закона, регулирующего отношения между арендатором и АО «ДОМ.РФ», ссылка 000 «Деметра» на положения Градостроительного кодекса РФ несостоятельна.

Кроме того, ч. 21 ст. 16.1 Федерального закона от 29.12.2015 № 405- ФЗ предусматривает право на односторонний отказ от договора аренды земельного участка (в т.ч. с условиями о проведении мероприятий по комплексному освоению земельного участка), а не от договора о комплексном освоении территории, как самостоятельного договора в контексте ст. 46.4. Градостроительного кодекса РФ.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12,2004 года №214-03 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Закон об участии в долевом строительстве»).

Согласно ч.1 ст.12.1 Закона об участии в долевом строительстве одним из способов обязательного обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам об участии в долевом строительстве является залог.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге право аренды застройщика в отношении земельного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

Согласно п. 1.2 Договора аренды земельный участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Таким образом/ право аренды в отношении земельных участков считается находящимся в залоге у участников долевого строительства в силу закона.

Вместе с тем, наличие зарегистрированных ограничений (обременении) прав в отношении права аренды Земельных участков в пользу залогодержателей - участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве - не является препятствием ни в расторжении договора аренды, ни в регистрации прекращения права аренды земельных участков.

При этом реализация собственником (Российской Федерацией в лице агента АО «ДОМ.РФ») своих прав по распоряжению земельными участками не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления залогодержателей (участников долевого строительства). Данный вывод в полной мере соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Высшего Арбитражного суда РФ от 28.03.2014 №ВАС-30б8/14 по делу А41- 4397/2011.

При таких обстоятельствах, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 ст.269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 мая 2019 года по делу № А40-300962/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.


Председательствующий судья М.С. Кораблева


Судьи: А.И. Проценко


Г.С. Александрова