Решение от 31 октября 2023 г. по делу № А80-130/2022

Арбитражный суд Чукотского автономного округа

улица Ленина, дом 9а, Анадырь, 689000,

www.chukotka.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А80-130/2022
31 октября 2023 года
г. Анадырь


Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2023 г. Полный текст решения изготовлен 31 октября 2023 г.


Арбитражный суд Чукотского автономного округа в составе судьи Кольцюка М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вуквукай Д.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ибрис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Управлению финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, об определении рыночной стоимости нежилого помещения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация муниципального образования Чукотский муниципальный район ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРИП 315715400023878, ИНН <***>),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ибрис» (далее – ООО «Ибрис») 11 апреля 2022 года обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее – Администрация), Управлению финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район (далее - Управление), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения – гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, указанной в отчёте о рыночной стоимости объекта от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1; определении рыночной стоимости названного объекта недвижимого имущества по состоянию на 02 марта 2021 года на основании оценки, которая будет назначена в рамках судебного разбирательства.

Определением суда от 18.04.2022 исковое заявление оставлено без движения до 31 мая 2022 года.

Определением от 04.05.2022 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание назначено на 08 июля 2022 года.

Заявлением от 06.07.2022 истец уточнил исковые требования, указав, что они заявлены к единственному ответчику – Управлению, ИП ФИО1 в данном случае является третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора.

Управление иск не признало, указав в отзыве на исковое заявление, что оспариваемая истцом рыночная стоимость объекта недвижимого имущества – 42440184 рубля, не является завышенной.

Определением от 08.07.2022 принято уточнение исковых требований, Администрация, ИП ФИО1 исключены из числа соответчиков и привлечены к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, подготовка дела к судебному разбирательству завершена, дело назначено к судебному разбирательству на 06 сентября 2022 года.

Администрация в правовой позиции просила отказать в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия оснований сомневаться в отчёте о рыночной стоимости объекта от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, составленном ИП ФИО1

ИП ФИО1 мнение по существу исковых требований не выразила.

Определением от 13.09.2022 по ходатайству ООО «Ибрис» по делу назначена судебная экспертиза для определения величина рыночной стоимости объекта недвижимости - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>; проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертная организация» (далее – ООО «Негосударственная экспертная организация»), производство по делу приостановлено.

Определением от 19.01.2023 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство отложено на 17 февраля 2023 года.

Определением от 17.02.2023 судебное разбирательство отложено на 17 марта 2023 года, определением от 11.04.2023 – на 04 мая 2023 года, протокольным определением от 15.05.2023 – 06 июня 2023 года.

Определением от 19.06.2023 по ходатайству Управления назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональное бюро экспертизы и оценки» (далее – ООО «Межрегиональное бюро экспертизы и оценки»), эксперту ФИО2.

Определением от 20.09.2023 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство отложено на 12 октября 2023 года 11 часов 00 минут, о чем лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом.

В судебном заседании объявлялись перерывы: до 19 октября 2023 года 14 часов 30 минут, до 23 октября 2023 года 14 часов 30 минут, до 24 октября 2023 года 15 часов 30 минут.

Явка в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, не обеспечена. На основании частей 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Исходя из итоговых позиций сторон:

- ООО «Ибрис» не признает рыночную стоимость нежилого помещения – гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, указанную в отчёте от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1 ИП ФИО1, считает её чрезмерно завышенной, просит определить рыночную стоимость указанного объекта недвижимого имущества в соответствии с результатом повторной судебной оценочной экспертизы;

- Управление не согласно с рыночной стоимостью нежилого помещения, определенной в результате как первичной, так и повторной экспертизы, считая её заниженной в обоих случаях. В качестве недостатков повторной экспертизы указало: применение экспертом лишь сравнительного подхода исследования, использование в качестве объектов-аналогов объектов с иным назначением использования и не на территории Чукотского автономного округа, отсутствие в заключении подписки эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; просит назначить дополнительную экспертизу, при проведении которой эксперту необходимо определить рыночную стоимость затратным подходом ввиду отсутствия достаточного количества достоверных объектов-аналогов.

Как следует из материалов дела, ООО «Ибрис» относится к субъектам малого предпринимательства, критерии которого определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

С 08.12.2015 ООО «Ибрис» арендует у Управления, нежилое помещение (гараж) общей площадью 906,3 кв.м, расположенное по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, с кадастровым номером 87:08:070001:89 (далее – Гараж, спорный объект недвижимости), по договору аренды от 08.12.2015 № 33, заключенного по результатам аукциона.

Гараж является собственностью Чукотского муниципального района, находятся во владении и пользовании ООО «Ибрис» с 08.12.2015.

В 2021 году ООО «Ибрис», руководствуясь положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) неоднократно обращалось в Администрацию и Управление с заявлениями о намерении выкупить спорный объект недвижимости.

В предоставлении преимущественного права на выкуп спорного помещения ему было отказано.

Полагая, что бездействие Администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого недвижимого имущества (гаража) и бездействие Управления в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества являются незаконными, ООО «Ибрис» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации в части принятия решения об отчуждении арендуемого Гаража и бездействия Управления - в части совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; обязании Управления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу; обязании Администрации принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке; обязании Управления направить Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу № А80-278/2021, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 № 06АП-88/2022, заявленные ООО «Ибрис» требования удовлетворены полностью. Суд обязал Управление совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отношении Гаража, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухмесячный срок с даты вступления в силу решения суда; направить ООО «Ибрис» проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Ибрис» путём принятия решения об условиях приватизации в отношении Гаража в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке.

Во исполнение указанного решения суда Администрация постановлением от 28.02.2022 № 68 предоставила ООО «Ибрис» преимущественное право приобретения спорного объекта недвижимости, указав Управлению заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Ибрис» по цене 42440184 рубля, без учёта НДС, в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, составленным ИП ФИО1

Сопроводительным письмом от 05.03.2022 № 05-20/337 Управление направило в адрес ООО «Ибрис» для подписания проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, приобретаемого субъектом малого и среднего предпринимательства от 09.03.2022 № 1, согласно пункту 33 которого, стоимость здания составила 42440184 рубля 00 копеек без НДС.

Не согласившись с предложенной ценой договора, ООО «Ибрис» 11.04.2022 в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующими основаниям.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Рассматриваемый спор связан исключительно с определением рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого помещения, поскольку разногласия между сторонами, препятствующие заключению договора купли-продажи, возникли между ними только в части выкупной цены спорного объекта недвижимости.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Законом № 159-ФЗ.

Согласно абзацу первому статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Статьей 4 названного Закона определен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества.

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием её размера.

Кроме того, статьей 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрен порядок обращения субъекта малого и среднего предпринимательства за реализацией преимущественного права на выкуп арендуемого имущества по его инициативе.

В данном случае Управлением и Администрацией процедура приватизации арендуемого ООО «Ибрис» нежилого помещения, предусмотренная статьей 4 Закона № 159-ФЗ, начата во исполнение решения Арбитражного суда Чукотского автономного округа от 09.11.2021 по делу № А80-278/2021.

В силу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ ООО «Ибрис» обладает преимущественным правом на приобретение объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимися иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу, в частности, заключения сделки, судам следует учитывать, что отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как указано выше, постановлением Администрации от 28.02.2022 № 68 Управлению предписано заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Ибрис» в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, составленным ИП ФИО1, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 22.12.2021 по цене 42440184 рубля, без учёта НДС (т. 1 л.д. 50, 82).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Исходя из доводов сторон с учётом избранного истцом способа защиты своих прав, суд в ходе судебного разбирательства пришёл к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости относится к обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, а поскольку для установления данного обстоятельства требуются специальные познания, по ходатайству истца в соответствии со статьей 82 АПК РФ назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Негосударственная экспертная организация», эксперту ФИО3 (далее – ФИО3), на разрешение эксперта поставил следующие вопросы:

1) Каковы технические характеристики (длина, ширина, высота, физическое состояние) нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>?;

2) С учетом ответа на первый вопрос, какова рыночная стоимость нежилого помещения - гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, по состоянию на 02 марта 2021 года?

Согласно заключению по результатам строительно-технической судебной экспертизы от 07.12.2022 № 223М-2022-11 эксперт пришел к следующим выводам:

- по первому вопросу: технические характеристики (длина 34030 мм, ширина 18525 мм, высота 4500 мм, физическое состояние – удовлетворительное, пригодное к эксплуатации) нежилого помещения – гаража, общей площадью 562,94 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>;

- по второму вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения – гаража, общей площадью 562,94 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, по состоянию на 02.03.2021 составляет 2718038 рублей.

ООО «Ибрис» в правовой позиции от 26.01.2023 согласилось с выводами эксперта.

Управление в правовой позиции от 14.02.2022 № 05-14/240 оспорило выводы эксперта, указав на недостатки заключения, сославшись на письмо Департамента промышленной политики Чукотского автономного округа от 07.02.2023 № 650/04-6, просило назначить повторную экспертизу.

Рассмотрев заключение эксперта ООО «Негосударственная экспертная организация», эксперту ФИО3, изучив его пояснения по вопросам суда и возражениям Управления, в связи с наличием сомнений в обоснованности данного заключения, обусловленных следующими обстоятельствами:

- экспертом даны ответы в отношении здания, общей площадью 562,94 кв.м, как указано экспертом, пригодной для эксплуатации. В вопросах же поставлены в отношении спорного нежилого помещения, общей площадью 906,3 кв.м. Эксперт не учитывал сооружение пристроя к гаражу;

- не учтены затраты на монтаж инженерных сетей ввиду отсутствия проектной документации, информации об изначальном состоянии инженерных сетей,

суд по ходатайству Управления определением от 19.06.2023 назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Межрегиональное бюро экспертизы и оценки», эксперту ФИО2 (далее – ФИО2). На разрешение эксперта поставлены вопросы, ранее рассмотренные экспертом ООО «Негосударственная экспертная организация» и указанные в определении суда от 13.09.2022.

Согласно поступившему в материалы дела 18.09.2023 заключению эксперта от 25.08.2023 № 15Э-07/2023 (т. 4 л.д. 119) эксперт пришел к следующим выводам:

- по первому вопросу: технические характеристики: тип здания – нежилое здание (гараж); год постройки – 1975; количество этажей – 1; фундамент – ленточный ж/б;, площадь – 906,3 кв.м,; высота – 4,5 м; материал стен – шлакоблок-кирпич; материал перекрытий – ж/б; крыша – мягкая рулонная; отопление – электрическое; электричество – центральное; водоснабжение, канализация, газоснабжение – отсутствует; горячее водоснабжение – бойлер; инженерные системы исправны, в удовлетворительном состоянии; физический износ – 40%; физическое состояние – удовлетворительное;

- по второму вопросу: рыночная стоимость нежилого помещения – гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, по состоянию на 02.03.2021 составляет 1759000 рублей.

В заключении от 25.08.2023 № 15Э-07/2023 эксперт, определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, с учётом его характеристик, пришёл к выводу, что оцениваемый объект представляет собой коммерческую недвижимость производственно-складского назначения; мотивируя отказ от применения затратного подхода, сослался на наличие всех необходимых данных для применения сравнительного подхода, использование которого является необходимым, так как он основывается на рыночной информации. При этом экспертом исследовались схожие по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (Республика (Саха) Якутия, Магаданская область, Камчатский край), поскольку обнаружить достаточное количество достоверных объектов-аналогов в Чукотском автономном округе не представилось возможным.

ООО «Ибрис» настаивало на заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения по цене, определенной в заключении эксперта ФИО2 от 25.08.2023 № 15Э-07/2023.

Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В соответствии с частью 2 данной статьи в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Управлением не представлено каких-либо доказательств, способных опровергнуть выводы, изложенные в экспертном заключении от 25.08.2023 № 15Э-07/2023, равно как и наличия оснований для проведения дополнительной или повторной экспертизы в соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Проведенная экспертом ФИО2 судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 АПК РФ; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора.

Вопреки доводу Управления, заключение от 25.08.2023 № 15Э-07/2023 содержит подписку эксперта ФИО2 о предупреждении об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Эксперт ФИО2 специализируется на проведении судебных оценочных экспертиз, имеет высшее образование, квалификация «экономист-менеджер», прошел профессиональную переподготовку специалистов в сфере оценочной деятельности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», имеет стаж работы в оценочной и экспертной деятельности – более 10 лет, является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков».

При проведении исследования в распоряжение эксперта предоставлены все необходимые документы.

Экспертное заключение основано на материалах дела, выводы эксперта являются полными, обоснованными, изложены ясно, по поставленным на разрешение вопросам и обстоятельствам, имеющим значение для правильного и объективного разрешения спора, у суда отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности выводов эксперта.

Несогласие Управления с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостаточно ясным или неполным и назначения дополнительной экспертизы. Доказательства неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не предоставлено.

Изложенные в письменной позиции от 11.10.2023 № 05-14/1843 доводы не опровергают достоверности заключения как доказательства по делу, а являются субъективным мнением ответчика относительно выбранного экспертом метода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел эксперт.

Управление не является лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной и экспертной деятельности, в связи с чем не в состоянии самостоятельно обоснованно подвергать критике заключение эксперта. При наличии у ответчика сомнений в правильности, полноте или обоснованности заключения эксперта, он мог представить суду соответствующие доказательства, обосновывающие его сомнения, подготовленные специалистами, обладающими специальными знаниями в той же области, что и эксперт, такие как, например, заключение специалиста, рецензия на заключение эксперта либо заключение саморегулируемой организации, членом которой является эксперт, или какой-либо иной документ, составленный лицом, обладающим специальными знаниями и опровергающий заключение эксперта.

Однако, допустимых доказательств, подтверждающих и обосновывающих сомнения в обоснованности заключения эксперта либо наличие противоречий в выводах эксперта, ответчиком в дело не представлено, равно как и доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы.

Согласно статье 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), повторная судебная экспертиза может быть назначена в связи с возникновением у суда, судьи сомнений в правильности или обоснованности ранее данного заключения эксперта.

В соответствии со статьей 7 названного закона при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования.

Подобные положения закреплены в статье 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которым оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Таким образом, выбор способов и методов исследования объектов исследования входит в компетенцию эксперта. Несогласие ответчика с выбранными экспертом аналогами, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования стоимости объекта недвижимого имущества.

С учетом изложенного и предупреждения судебного эксперта ФИО2 об уголовной ответственности, основания для вывода о сомнительности или противоречивости выводов в составленном им заключении, о недостаточной ясности или полноте заключения, суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, заключение ФИО2 от 25.08.2023 № 15Э-07/2023 является достоверным доказательством по делу, в удовлетворении ходатайства Управления о назначении дополнительной экспертизы следует отказать.

Кроме того, заявив в ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы, ответчик не внес на депозитный счет суда денежной суммы, необходимой для оплаты экспертизы. Это обстоятельство является достаточным основанием для отказа судом в назначении судебной экспертизы, о чем разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

При этом заключение эксперта от 25.08.2023 № 15Э-07/2023 исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами, в том числе с заключением эксперта ФИО3 от 07.12.2022 № 223М-2022-11.

Оценив названные экспертные заключения на основании статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что наиболее обоснованным, полным и подлежащим принятию как доказательство размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости является заключение эксперта от 25.08.2023 № 15Э-07/2023, который дал ответы, исходя из указанной в вопросах площади Гаража (906,3 кв.м).

В отношении величины рыночной стоимости Гаража, указанной в отчете от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, выполненном оценщиком ФИО1 суд пришел к выводу о её недостоверности по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, высказанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 - на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку отчет, произведенный оценщиком ФИО1, составлен на дату оценки 29 декабря 2021 года, а не на дату обращения ООО «Ибрис» о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права (02 марта 2021 года), он не может быть принят судом в качестве надлежащего доказательства по делу для целей заключения договора в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Указанное обстоятельство является достаточным для признания недостоверной определенной оценщиком для целей совершения сделки купли-продажи рыночной стоимости имущества.

Учитывая изложенные обстоятельства в совокупности, суд признает недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - Гаража, указанную в отчете от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, выполненном оценщиком ФИО1, 42440184 рубля без учета НДС.

Разногласия сторон подлежат урегулированию с учетом стоимости выкупаемого спорного объекта недвижимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы (заключение от 25.08.2023 № 15Э-07/2023) в сумме 1759000 рублей по состоянию на 02 марта 2021 года. По указанной цене приобретения имущества на Управлении лежит обязанность заключить с ООО «Ибрис» договор купли-продажи арендованного Гаража.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению полностью.

Распределяя судебные расходы по делу, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Статьей 106 АПК РФ предусмотрено, что к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Учитывая, что исковых требования подлежат удовлетворению полностью, на основании статьи 110 АПК РФ расходы ООО «Ибрис» по уплате государственной пошлины (6000 рублей) и по оплате услуг эксперта, связанных с проведением судебной экспертизы (163756 (70000 + 93756) рублей), а также расходы Управления на проведение повторной экспертизы (60000 рублей) суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения – гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, указанную в отчете от 29.12.2021 № ОЦ-ЧР/2021-1, выполненном оценщиком ФИО1.

Определить рыночную стоимость нежилого помещения – гаража, общей площадью 906,3 кв.м, расположенного по адресу: Чукотский автономный округ, <...>, в размере 1759000 рублей для совершения сделки купли-продажи между Управлением финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район и обществом с ограниченной ответственностью «Ибрис» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Управления финансов, экономики и имущественных отношений муниципального образования Чукотский муниципальный район (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ибрис» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 163756 рублей расходов, связанных с проведением судебной экспертизы, 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, а всего 169756 (сто шестьдесят девять тысяч семьсот пятьдесят шесть) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 181, статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Жалоба на решение суда подается через Арбитражный суд Чукотского автономного округа.



Судья М.А. Кольцюк