Постановление от 25 января 2019 г. по делу № А07-14268/2018

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


ПОСТАНОВЛЕНИЕ



№ 18АП-18963/2018
г. Челябинск
25 января 2019 года
Дело № А07-14268/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Богдановской Г.Н., Тимохина О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альтор» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2018 по делу № А07-14268/2018 (судья Бобылёв М.П.),

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Альтор» - ФИО2 (доверенность от 01.03.2018, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью «Альтор» (далее – истец, ООО «Альтор») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – ответчик, администрация) об обязании заключить договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:011030:175, 02:55:011030:177, с целью завершить строительство объекта: «Гаражный комплекс в Кировском районе городского округа <...>» на основании выданного разрешения на строительство №RU003308000-1391П2017 от 10.04.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2018 (резолютивная часть объявлена 01.11.2018) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Альтор» обжаловало его в апелляционном порядке, в апелляционной жалобы просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению подателя апелляционной жалобы, суд не учел, что истцом проводилась работа по строительству после получения разрешения на строительство. В материалах дела имеется акт осмотра земельного участка, в котором усматривается наличие строительных конструкций. Кроме того, апеллянт ссылается на письмо администрации от 31.08.2016 №26784, согласно которому договор аренды считается не расторгнутым. Таким образом, основания для отказа в продлении договоров аренды у администрации отсутствовали.

Дополнительно представленные апеллянтом на стадии апелляционного судопроизводства доказательства: акты освидетельствования скрытых работ за период с 17.06.2017 по 08.08.2017, акт о приемке выполненных работ №1 от 15.08.2017, опись документов, принятых для оказания государственных услуг, в силу условий части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приобщены к материалам дела, поскольку последним не обоснована невозможность представления данных документов в суд первой инстанции.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте в сети Интернет; ответчик представителей в судебное заседание не направил.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся представителей участвующих в деле лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 26.09.2013 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «Альтор» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1327-13, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011030:175, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...> для проектирования и строительства гаражного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 236 кв.м., сроком действия с 26.08.2013 по 26.08.2016.

26.09.2013 между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО «Альтор» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №1328-13, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:011030:177, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...> для проектирования и строительства гаражного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к Договору, общей площадью 1159 кв.м., сроком действия с 26.08.2013 по 26.08.2016.

Указанные договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке, что сторонами не оспаривается.

Письмом №14-10 от 12.05.2016 ООО «Альтор» просило Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (получено ответчиком 02.06.2016) продлить срок аренды по договорам № 1327-13, №1328-13 на период выполнения проектно-изыскательских работ сроком на 3 года (т.1 л.д.54).

Письмом от 31.08.2016 №26784 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило о том, что договоры аренды являются действующими, и после истечения срока аренды возобновлены на тех же условия на неопределенный срок.

13.06.2017 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ направило письмо №УЗ4883, УЗ-4884 о прекращении договоров аренды земельных участков №1327-13, №1328-13 ООО «Альтор».

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований общества.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что Администрация 23.06.2017 направила в адрес ООО «Альтор» письмо № УЗ-4883 от 13.06.2017 о прекращении арендных отношений, тем самым арендодатель отказался от договора, продленного на неопределенный срок, в силу чего договоры аренды земельного участка от 26.09.2013 №1327-13 и №1328-13 прекратили свое действие по истечение 3ех месяцев с момента такого отказа.

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.I «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», вступившей в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Поскольку ООО «Альтор» обратилось в Управление администрации с заявлением о продлении договоров аренды, действующих до 26.08.2016, 12.05.2016 к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в редакции Закона № 171-ФЗ, введенные в действие с 01.03.2015.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае:

- предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10).

Кроме того, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 171-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, с 01.03.2015 новой редакцией пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ предусмотрено однократное право приобретения земельного участка в аренду сроком на три года, в том числе, лицами, имеющими под объектом незавершенного строительства земельный участок, полученный в аренду до 01.03.2015.

Из анализа изложенных выше правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Таким образом в предмет доказывания по настоящему спору входит обстоятельство наличия на земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, возведенного в период действия договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Объект незавершенного строительства - объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

В ходе осмотров спорных земельных участков 31.10.2018 установлено, что земельной участок с кадастровым номером 02:55:011030:175 частично огорожен, на территории расположены элементы незавершённого объекта капитального строительства; земельной участок с кадастровым номером 02:55:011030:177 частично огорожен, на территории расположены элементы незавершённого объекта капитального строительства. Прилагается фототаблица и схематический чертеж (т.3 л.д. 22-37). В обоснование их наличия общество представило проектную документацию и разрешение на строительство.

Вместе с тем обстоятельство возникновения объекта права в виде незавершенного строительством объекта недвижимого имущества материалами дела не подтверждено.

В Едином государственном реестре недвижимости отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке.

Иных доказательств того, что возведенные обществом строительные конструкции могут быть квалифицированы в качестве незавершенного строительством объекта недвижимости, не представлено.

Помимо этого судебная коллегия усматривает, следующее.

Из Акта осмотра и установления фактического использования земельного участка (территории) №2383 от 20.07.2017 и следует, что на земельном участке с кадастровым номером 05:55:011030:177, площадью 1159 кв.м. расположен пункт шиномонтажа и нестационарный объект (типа киоск) (т. 3 л.д.15-21).

Аналогичные обстоятельства следуют из Акта осмотра № 3138/о от 20.09.2017, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 05:55:011030:177, площадью 1159 кв.м. расположен пункт шиномонтажа и нестационарный объект (типа киоск «Автострахование»), так же имеются парковочные места под автотранспорт (т. 3 л.д.8-14).

Таким образом, до указанной даты (20.09.2017) на предоставленном обществу земельном участке площадью 1159 кв.м. объектов незавершенного строительства не имелось.

Сведения о наличии на земельном участке с кадастровым номером 05:55:011030:175, площадью 236 кв.м. элементов незавершенного объекта капитального строительства впервые отражены в Акте осмотра № 3610/о от 31.10.2017 (т. 3 л.д.22-25).

Изложенные в актах осмотра сведения свидетельствуют о том, что элементы объекта незавершенного строительства, которые истец оценивает как объект недвижимости, возведены последним после даты прекращения договоров аренды, в силу чего суд вывод первой инстанции об отказе в иске является верным.

Ссылка общества на письмо администрации от 31.08.2016 №26784, согласно которому, по мнению апеллянта, договоры аренды считается не расторгнутыми, несостоятельна.

Согласно представленному письму, администрация указала на необходимость в кратчайшие сроки произвести регистрацию права собственности на объекты незавершённого строительства и обратится с заявлением в Управление земельных и имущественных отношений о заключении договоров аренды на новый срок. В противном случае Управление будет вынуждено отказаться от ранее заключенных договора аренды земельных участков с требованием их освобождения.

Вместе с тем, обществом указанные требования выполнены не были, что послужило основанием для прекращения договоров аренды земельных участков №1327-13, №1328-13.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.11.2018 по делу № А07-14268/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альтор» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяЛ.П. Ермолаева

СудьиО.Б. Тимохин

Г.Н. Богдановская