Постановление от 20 ноября 2020 г. по делу № А45-34830/2019

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск Дело № А45-34830/2019

Резолютивная часть объявлена 10 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Стасюк Т.Е.,

судей Фертикова М.А.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Квадратный метр» (07АП-6535/2020) на решение от 11.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-34830/2019 по исковому заявлению Администрации рабочего посёлка Колывань Колыванского района Новосибирской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Квадратный метр» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, <...>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2013 № 82.

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 20.01.2020, паспорт.

СУД УСТАНОВИЛ:

Администрация рабочего посёлка Колывань Колыванского района Новосибирской области (далее – Администрация) области обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке, предусмотренном статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Квадратный метр» (далее – ООО «Квадратный метр») 4 531 рубля 12 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 06.11.2013 № 82, расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2013 № 82 (т. 23 л. д. 68-72).

Решением от 11.06.2020 Арбитражного суда Новосибирской области иск удовлетворен – с ООО «Квадратный метр» в пользу Администрации взыскано 4 531 рубля 12 копеек задолженности; договор аренды земельного участка от 06.11.2013 № 82 расторгнут.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Квадратный метр» обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в иске в части требования о взыскании задолженности, а в части расторжения договора - изменить основание его расторжения, так как фактически имеют место недобросовестные действия со стороны истца.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что судом не учтен произведенный им контррасчет, из которого следует, что в настоящее время у ответчика имеется переплата по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 624 682 рубля 54 копейки; также апеллянт ссылается на то, что незаконными действиями истца фактически прекращен доступ ответчика к части земельного участка, запланированного под застройку, так как котлован с размещенными в нем фундаментными блоками был незаконно отдан под застройку хоккейной площадкой территориальному общественному самоуправлению.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу пояснил, что расположенные на земельном участке жилые дома поэтапно вводились в эксплуатацию, ответчик продолжал пользоваться земельным участком.

Исследуя довод апеллянта о наличии переплаты, суд апелляционной инстанции откладывал рассмотрение дела, предлагая истцу представить свои пояснения относительно контррасчета ответчика.

В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу истец возразил против контррасчета, пояснив, что выполняя требование суда, им был произведен расчет задолженности, исходя из того, что с момента регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения, пользования земельным участком, и у истца прекратилось право пользования земельным учстком, обязаннось по внесению оплаты за часть земельного участка, занятого введенными в эксплуатацию жилыми домами отсутствует. С учетом этого был подготовлен расчет арендной платы, площадь выбывших из аренды частей земельного участка определена путем сложения указанных в разрешении на строительство и на ввод в эксплуатацию площадей земельных участков под объектами недвижимости, а также необходимых для их использования, определяемых исходя из площади всего земельного участка пропорционально площади участков под данными объектами. Относительно довода апелляционной жалобы о невозможности использования земельного участка истец пояснил, что арендатор не использовал по назначению арендованный земельный участок (оставшуюся часть площадью 401 кв. м), он был завален мусором, представлял опасность для неопределенного круга лиц из-за отсутствия ограждения, в непосредственной близости размещена газовая котельная. По инициативе ИОС «Будущее детям» собственниками квартир в МКД построена детская спортивная площадка на месте, где предполагалось строительство 4 многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель ответчика, ознакомившийся с пояснениями истца, на доводах жалобы с учетом объяснений в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, настаивал.

Истец, извещенный надлежащим образом и месте в времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, дополнительных пояснений сторон, проверив в соответствии с требованиями статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит отмене в части удовлетворения требования о взыскании 4 531 рубля 12 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 06.11.2013 № 82. Вывод суда основан на следующем.

Между Администрацией (арендодателем) и ФИО4 (арендатором) по итогам аукциона был заключён договор аренды земельного участка № 82 от 06.11.2013 (т. 1 л. д. 10-13).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:10:010104:306 площадью 6 130 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 70 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Новосибирская область, Колыванский район, улица Блюхера, дом 28, для жилищного строительства.

Первоначально срок действия договора определён сторонами с 06.11.2013 по 05.11.2016 (пункт 2.1 договора).

Дополнительным соглашением от 31.10.2016 № 27 срок действия договора продлён до 05.11.2026 (т. 1 л. д. 18).

С момента подписания сторонами договора земельный участок считается переданным арендатору (пункт 8.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 335 372 рубля в год.

Согласно пункту 4.4.7 договора арендатор обязан своевременно и в установленном порядке вносить арендную плату.

Арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчётным месяцем (пункт 3.2 договора).

На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.08.2015 права и обязанности по договору аренды переданы ООО «Квадратный метр».

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в течение всего периода аренды, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 531 рубля 12 копеек за период с 01.01.2019 по 01.07.2019, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковое заявление, исходил из того, что наличие и размер задолженности по арендной плате материалами дела подтверждены, нарушение сроков оплаты более двух раз подряд, также, что является основанием для взыскания долга и расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, пришел к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате (т. 3 л. д. 71-72), ответчик допускал просрочку исполнения своего обязательства по своевременному внесению арендной платы, так в период с апреля 2017 по июнь 2018 года арендная плата ответчиком не вносилась, в связи с чем истцом была начислена неустойка.

07.06.2018 ответчиком было оплачено 287 007,91 руб., и 05.07.2018 – 251 528,94 руб. Указанные платежи зачтены истцом в счет погашения задолженности по основному долгу и пене, в результате чего по состоянию на 01.01.2019 имелась переплата в сумме 12 674,88 руб.

Согласно расчету истца за период с 01.01.2019 по 01.07.2019 ответчику было начислено 17 206 руб. арендной платы, с учетом имевшейся переплаты за предыдущий период (12 674,88) задолженность ответчика составила 4 531,12 руб., которую истец и просит взыскать.

Анализируя расчет задолженности, суд апелляционной инстанции установил, что 17 206 руб. арендной платы начислены истцом за период с 01.01.2019 по 01.07.2019, когда согласно расчету самого истца, был осуществлен ввод детской площадки в эксплуатацию.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, не оспариваемые сторонами, о том, что часть земельного участка не использовалась ответчиком, поскольку на ней было осуществлено строительство детской спортивной площадки, суд апелляционной инстанции считает начисление 17 206 руб. арендной платы ответчику за период с 01.01.2019 по 01.07.2019 необоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как усматривается из изложенного выше, в период с 01.01.2019 по 01.07.2019 земельный участок (часть площадью 401 кв.м) не использовалась и не могла быть использована ответчиком, так как на указанной части земельного участка была построена детская строительная площадка вместо четвертого многоквартирного дома. 01 07.2019 спортивная площадка введена в эксплуатацию.

Поскольку арендатор фактически был устранен от использования земельного участка в указанный период начисление арендной платы является необоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования о взыскании 4 531,12 руб. задолженности по арендной плате не имеется.

Контррасчет ответчика, на основании которого им делается вывод о наличии переплаты со стороны ответчика в сумме 625 682,54 руб. суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку данный расчет произведен без учета того, что арендатор длительное время вообще не вносил арендную плату, в связи с чем ему начислялась неустойка (т. 3 л. д. 55-57). При этом представленный истцом расчет действительно произведен с учетом того, что арендная плата ответчику не подлежит начислению с момента регистрации прав собственников помещений в МКД, и исходя из пропорционального определения площади занятой объектами и необходимой для их эксплуатации по отношению к общей площади земельного участка.

Относительно удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 той же статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем, следует учитывать, что договор аренды земельного участка заключен на срок более пяти лет.

Как установлен пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из материалов дела, и не опровергается ответчиком, оставшаяся часть земельного участка после строительства трех многоквартирных жилых домов площадью 401 кв. м, им по назначению не использовалась, решение о строительстве спортивной площадке было принято в связи с тем, что строительство не осуществлялось, строительный участок был завален мусором, представлял опасность для неопределенного круга лиц, так как не был огорожен, находится в непосредственной близости от газовой котельной.

Ответчик, утверждая, что договор аренды следует расторгнуть в связи с недобросовестными действиями самого истца, фактически изъявшего оставшуюся часть земельного участка, обстоятельства изъятия (неиспользование по назначению, захламление участка строительным мусором, создание опасной ситуации) не оспаривает и не опровергает. Применительно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства суд считает признанными, поскольку они ответчиком прямо не оспорены и несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Изложенное свидетельствует, что помимо нарушения сроков внесения арендной платы ответчик допускал и иные нарушения условий договора аренды, в частности пункта 4.4.3 договора, обязывающего арендатора использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием в соответствии с законодательством РФ и договором, пунктов 4.4.5, 4.4.6, обязывающих арендатора не допускать ухудшение экологической обстановки на земельном участке и прилегающих территориях в результате своей деятельности, а также приводить земельный участок в состояние, предусмотренное договором за свой счет.

Указанные нарушения условий договора суд апелляционной инстанции считает существенными.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции в своем решении установил, что истцом досудебный порядок урегулирования спора соблюдён. Администрацией рабочего посёлка Колывань Колыванского района Новосибирской области в адрес арендатора было направлено досудебное предупреждение от 14.08.2019 № 1294 с предложением оплаты задолженности в течение пяти дней с момента получения предупреждения. В случае неисполнения требований по внесению арендной платы администрацией указано на возможность расторжения договора аренды земельного участка от 06.11.2013 № 82.

Факт соблюдения досудебного порядка сторонами не оспаривается.

В добровольном порядке арендатор задолженность не погасил, в связи с чем суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 06.11.2013 № 82.

Несмотря на то, что в претензии не было указано на иные существенные нарушения условий договора, суд апелляционной инстанции полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды, поскольку фактически существенные нарушения условий договора имели место, и в настоящее время земельный участок занят спортивной площадкой, продолжение арендных отношений не представляется возможным.

Довод апеллянта о том, что расторжение договора должно быть произведено по иному основанию – в связи с недобросовестными действиями арендодателя, суд апелляционной инстанции отклоняет по изложенным выше основаниям.

В соответствии с изложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку, как установлено судом апелляционной инстанции, задолженность за заявленный период отсутствует (основание отмены пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В остальной части решение арбитражного суда подлежит оставлению без изменения.

Расходы по государственной пошлине распределены судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.06.2020 по делу № А45-34830/2019 отменить в части удовлетворения требования о взыскании задолженности и распределения судебных расходов, принять по делу в указанной части новый судебный акт.

В удовлетворении иска в части требования о взыскании 4 531 руб. 12 коп. отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Квадратный метр» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

В остальной части оставить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.06.2020 по делу № А45-34830/2019 без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

М.А. Фертиков

ФИО1