Решение от 27 февраля 2023 г. по делу № А46-15124/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-15124/2021
27 февраля 2023 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2023 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кулаевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить договор аренды,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 (доверенность от 03.10.2022 сроком на один год, удостоверение, диплом);

от ответчика – не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (далее - ООО «Спектр Сити», Общество, ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084 и осуществить его государственную регистрацию в представленной редакции.

Решением от 10.12.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 05.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 15.08.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании истец заявленные требования поддержал.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, отзыв на исковое заявление при новом рассмотрении дела не представил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «Спектр Сити» являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084, площадью 8 988 кв. м. Данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, площадью 49 676 кв. м, предоставленного в аренду ООО «Спектр Плюс» для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании договора аренды от 01.02.2013№ ДГУ/13-3077-Л-32-А.

На основании соглашения об уступке права аренды земельного участка от 27.02.2014 право аренды земельного участка перешло к ООО «Спектр Сити». Договор аренды от 01.02.2013 N ДГУ/13-3077-Л-32-А, соглашения к нему и договоры уступки прав аренды были зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области.

В связи с невозможностью завершения строительства жилого дома до окончания срока действия договора аренды (01.02.2020) по причине неисполнения арендодателем принятых на себя обязательств ООО «Спектр Сити» направило в департамент заявление № 5 от 02.12.2019 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет.

Департамент отказал в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, указав, что исключительное право на заключение договора аренды было реализовано путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды о передаче прав и обязанностей арендатора, о чем сообщил в письме от 29.01.2020 № Исх-ОГ-ДИО/140иир.

Полагая, что такой отказ в предоставлении в аренду земельного участка нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Решением от 13.07.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4527/2020, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 26.01.2021 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, требования удовлетворены; суд признал незаконным отказ департамента в заключении договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 29.01.2020 N Исх-ОГ-ДИО/140иир; обязал департамент устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Спектр Сити" путем подготовки проекта договора аренды земельного участка и направить его в месячный срок с предложением о заключении без проведения торгов.

Во исполнение указанного решения департаментом в адрес общества был направлен проект договора аренды земельного участка, который общество не подписало.

Департамент, посчитав, что своими действиями ответчик уклоняется от заключения договора аренды земельного участка, обратился в суд с настоящим заявлением о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Изучив материалы дела в совокупности и взаимной связи, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

Однако гражданское законодательство предусматривает исключения из этого правила.

В силу пункта 3 статьи 307 ГК РФ при установлении обязательства стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Пункт 2 статьи 434.1 ГК РФ предусматривает, что при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в частности, не допускать вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются: 1) предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны; 2) внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

То есть, обратиться с иском о понуждении заключить договор можно в случае, если заключение договора для другой стороны является обязательным в силу закона или добровольно принятого на себя обязательства.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как установлено судом и следует из материалов дела, во исполнение решения от 13.07.2020 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-4527/2020, которым суд обязал департамент устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Спектр Сити» путем подготовки проекта договора аренды и направления его в месячный срок обществу, департаментом в адрес ООО «Спектр Сити» письмами № Исх-ДИО/11348 от 13.11.2020, № Исх-ОГ-ДИО/1836 от 23.10.2020 был направлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084.

Также судом установлено, что земельный участок имеет вид разрешенного использования: для размещения объектов дошкольного, начального, общего и среднего (полного) общего образования. Письмом № 271 от 29.10.2019 группа компаний «СНК», в которую входит ООО «Спектр Сити», обратилась к мэру города Омска с предложением совместно реализовать на земельном участке строительство детского сада путем включения в региональную программу.

В ответном письме от 19.11.2019 № 1752 департамент строительства администрации города Омска указал, что потребность в строительстве на земельном участке нового дошкольного образовательного учреждения отсутствует.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу № А46-4527/2020, оставленным без изменений постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2020 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2019, установлено следующее.

ООО «Спектр Сити» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084, площадью 8988 кв.м. Данный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, площадью 49 676 кв.м, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства ООО «Спектр Плюс» на основании договора аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А.

На основании соглашения об уступке права аренды земельного участка от 27.02.2014 право аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084,площадью 8988 кв.м, перешло к ООО «Спектр Сити». Договор аренды от 01.02.2013№ ДГУ/13-3077-Л-32-А, соглашения к нему и договоры уступки прав аренды былизарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области.

В связи с невозможностью завершения строительства до окончания срока действия договора аренды (01.02.2020) по причине неисполнения арендодателем принятых на себя обязательств ООО «Спектр Сити» направило в департамент заявление от 02.12.2019 № 5 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084 в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077- Л-32-А заключён между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Спектр Плюс» (далее -ООО «Спектр Плюс») на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 7 лет.

Предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:3379 площадью 49 676 кв.м с видом разрешённого использования: для строительства многоквартирных домов высокой этажности с объектами обслуживания для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

ООО «Спектр Плюс» в соответствии с разработанным проектом межевания был произведён раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6081, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6083, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6085, 55:36:170110:6086, 55:36:170110:6087,55:36:170110:6088.

В настоящее время на стороне арендатора в соответствии с заключёнными договорами уступки права аренды выступает ООО «Спектр Сити» (земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6084 площадью 8988 кв.м, с видом разрешённого использования строительство дошкольных учреждений);

В соответствии с пунктом 1 статьи 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно пункту 3 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.

В силу пункта 5 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учёта земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешённого использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

По смыслу приведённых правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возникает исключительное право на приобретение в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка.

Соответственно, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять изложенные в извещении об аукционе требования, касающиеся выполнения работ, сроков выполнения работ, передачи объектов инфраструктуры. Положения статей 38.2 ЗК РФ не регулируют вопрос о том, за чей счет осуществляется строительство, не устанавливая, при этом и запрета на возложение на арендатора расходов по строительству объектов социального назначения.

В силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Законом № 171-ФЗ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

При этом, заключая договор аренды, Общество приняло на себя обязанности, предусмотренные условиями договора и аукционной документацией, в том числе по строительству объектов социального назначения.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения указанных договоров (от 25.12.2018) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу пункта 8 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, введенной в действие Федеральным законом № 171-ФЗ, прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.

Таким образом, обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды № ДГУ/13-3077-Л-32-А с учетом аукционной документации, сохранились.

Как было указано ранее, первоначальный договор аренды № ДГУ/13-3077-Л-32-А заключен по результатам аукциона. Сообщение о проведении аукциона с условиями его проведения и проектом договора аренды были опубликованы в официальном печатном издании «Омский Вестник» № 57 (3242) от 7 декабря 2012 г., размещенном в общем доступе.

Проектом договора аренды было предусмотрено, что арендатор осуществляет подготовку проектно-планировочной документации: документации по планировки территории, состоящей из проекта планировки территории, проекта межевая территории, градостроительных планов земельных участков в границах участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, и ее утверждение уполномоченным органом местного самоуправления в установленного законом порядке (п. 1.2.1 проекта договора).

Также арендатор взял на себя обязанность осуществить жилищное и иное строительство в границах участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379 в соответствии с видом разрешенного использования участка «для строительства многоквартирных жилых домов высокой этажности с объектами обслуживания для комплексного освоения в целях жилищного строительства» (п. 1.2.3 проекта договора).

Согласно градостроительному заключению № 493-А от 14.02.2012 перспектива застройки территории предполагала размещение в границах участка объекта дошкольного образования на 250 мест.

Согласно проекту планировки территории, утвержденному постановлением Администрации города Омска от 10 декабря 2010 года № 1221-п «Об утверждении проекта планировки территории, расположенной в границах: Сибирский проспект - перспективная дорога в <...> в Ленинском административном округе города Омска» (размещен на сайте Администрации города Омска) и эскизу застройки территории спорный в настоящем деле участок расположен в зоне планируемого размещения жилой застройки высокой этажности с объектом дошкольного образования на 250 мест (п. 30 на схеме).

Соответственно, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять изложенные в извещении об аукционе требования, касающиеся выполнения работ, сроков выполнения работ, передачи объектов инфраструктуры.

Таким образом, заключив договор № ДГУ/13-3077-Л-32-А, арендатор принял на себя обязательства предусмотренные условиями договора и аукционной документацией, в том числе в части сроков строительства и строительства объектов социального назначения, подлежащих им возведению.

Ко всему, единственным основанием для отказа от эксплуатации участка в настоящем деле Общество указало то обстоятельство, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084 -«дошкольное, начальное и среднее общее образование» (код 3.5.1), между тем, согласно письму департамента строительства Администрации города Омска от 19.11.2019 № Исх-ДС/1752 потребность в строительстве нового дошкольного образовательного учреждения в микрорайоне «Московка-2» отсутствует.

Вместе с тем, в материалы дела были представлены письма, полученные департаментом от департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, а также из департамента строительства Администрации города Омска, из которых следует, что согласно карте функциональных зон муниципального образования городской округ город Омск Омской области (Приложение № 19), содержащейся в составе Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденного Решением Омского городского Совета 25.07.2007 № 43 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее - Генеральный план), земельный участок определяется в границах жилой зоны (существующая).

В соответствии с картой планируемого размещения объектов местного значения муниципального образования городской округ город Омск Омской области образования и науки (Приложение № 3), содержащейся в составе Генерального плана на земельном участке планируется размещение дошкольной образовательной организации на 260 мест.

В соответствии с проектом планировки территории, расположенной в границах: Сибирский проспект - перспективная дорога в <...> в Ленинском административном округе города Омска, утвержденным постановлением Администрации города Омска от 10.12.2010 № 1221-п, земельный участок расположен в зоне планируемого размещения группы жилой застройки высокой этажности с объектом дошкольного образования на 250 мест.

В соответствии с разработанным проектом межевания, утвержденным Постановлением Администрации города Омска от 23.09.2016 № 1180-п «Об утверждении проекта межевания территории элемента планировочной структуры № 3.11 проекта планировки территории, расположенной в границах: Сибирский проспект - перспективная дорога в <...> в Ленинском административном округе города Омска» ООО «Спектр Плюс» был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6081, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6083, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6085, 55:36:170110:6086, 55:36:170110:6087,55:36:170110:6088.

В связи с переуступкой права аренды стороной по договору аренды № ДГУ/13-3077-Л-32 являлись:

- ООО «Спектр Сити» в отношении земельного участка с кадастровым номером55:36:170110:6084;

-ООО «Московка-дом 1» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6083;

- ООО «Московка-дом 2» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6082 и 55:36:170110:6088;

- ООО «Московка-дом 3» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6079;

- ООО «Московка-дом 4» в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6080.

Срок действия договора аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32 истек 06.03.2020, договор прекращен.

В настоящее время, все вышеуказанные земельные, кроме участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084, переданы в аренду для строительства многоквартирных жилых домов:

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6083 передан в арендупо договору № Д-Л-31-11977 от 23.10.2020 ООО «Московка-дом 1»;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6082 (с учетом дополнительного соглашения) передан в аренду по договору № Д-Л-31-11976 от 23.10.2020 ФИО2;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6088 передан в аренду по договору № Д-Л-31-11978 от 23.10.2020 ООО «Московка-дом 2»;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6079 передан в аренду по договору № Д-Л-31-11935 от 23.10.2020 ООО «Специализированный застройщик «Московка-дом 3»;

-земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6083 передан в аренду по договору № Д-Л-31-11934 от 23.10.2020 ООО «Московка-дом 4».

Срок действия указанных договоров продлен в 2022 году.

Таким образом, в настоящее время строительство многоквартирных жилых домов, изначально предусмотренных договором для комплексного освоения, не завершено, соответственно планируется строительство жилой застройки в границах всех обозначенных участков.

С учетом планируемой застройки суд соглашается с доводом департамента о том, что сохраняется необходимость строительства нового детского сада не более 250 мест, который был ранее предусмотрен градостроительной документацией при предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, что подтверждено департаментом образования Администрации города Омска.

По информации департамента образования Администрации города Омска от 10.06.2021 № Вн-ДО/1737 имеется потребность в местах дошкольного образования, с учетом строящихся объектов по ул. Светловская - 263 человека.

Таким образом, заключение спорного в настоящем деле договора связано, в том числе с обязанностью арендатора осуществить строительство объекта дошкольного образования, взятой на себя в рамках первоначального договора аренды №ДГУ/13-3077-Л-32-А.

Поскольку обустройство территории невозможно без предоставления земельного участка по договору аренды при сохранении у общества обязанности по строительству детского дошкольного учреждения его обязанность по заключению договора аренды земельного участка считается добровольно принятой на себя в том смысле, который придается этому понятию положениями пункта 1 статьи 421 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, исковое требование департамента подлежит удовлетворению.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

В связи с этим государственная пошлина в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

исковое требование департамента имущественных отношений Администрации города Омска удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084 и осуществить его государственную регистрацию в следующей редакции:

ДОГОВОР АРЕНДЫ № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена,

расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства без проведения торгов

г. Омск Дата

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) в лице исполняющего обязанности директора департамента ФИО3, действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, распоряжения Администрации города Омска от 20.10.2020 № 394-к, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Спектр Сити», в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», в соответствии с решением Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу № А46-4527/2020, с учетом постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2020 по делу № А46-4527/2020 заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 8988 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3).

1.2. Кадастровый номер Участка: 55:36:170110:6084.

1.3 Местоположение Участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоэтажный жилой дом. Участок находится примерно в 263 м, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, проспект Сибирский, дом 20/1.

1.4. Цель использования Участка: для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

1.5 Разрешенное использование Участка: дошкольное, начальное и среднее общееобразование.

1.6 Участок образован из земельного участка с кадастровым номером55:36:170110:3379, предоставленного по договору аренды земельного участка от01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А для комплексного освоения в целях жилищногостроительства.

1.7. Предоставление Участка Арендодателем Арендатору, а также возврат Участка Арендатором Арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи (приложение № 1 к настоящему договору).

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер арендной платы за предоставленный Участок составляет 122 448,38 рубля в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 2 к настоящему договору).

2.2 Размер арендной плазы изменяется в соответствии с законодательством в одностороннем порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

1) изменения нормативных правовых актов, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения за земельные участи, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска;

2) изменения кадастровой стоимости земельного участка с перерасчетом размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом; в котором произошло изменение кадастровой стоимости;

3) индексации размера арендной платы на уровень инфляции.

Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление об изменении размера арендной платы по реквизитам, указанным в настоящем договоре. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению. Составление дополнительного соглашения при этом не требуется.

В случае принятия нормативных актов, изменяющих порядок определения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).

Арендная плата изменяется Арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Данный уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится в год изменения размера арендной платы в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка.

Арендная плата, рассчитанная на основании величины рыночной стоимости права аренды земельного участка, изменяется в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в три года.

2.3 Арендатор перечисляет арендную плату Получателю но реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора, и в размере, исчисляемом согласно приложению № 2 к настоящему договору, за каждый месяц с оплатой до 10-числа месяца, за который производится оплата. Получателем является Управление федерального казначейства по Омской области. В платежном поручении (квитанции) указывается номер и дата договора, а также период, за который осуществляется платеж.

2.4 Арендная плата оплачивается Арендатором в размере и порядке, установленном настоящим договором, с момента подписания акта приема-передачи Участка.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

1) передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, втом числе в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственноготоварищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив впределах срока действия настоящего договора с письменного согласия Арендодателя;

2) передать арендованный Участок в субаренду в пределах срока действиянастоящего договора с письменного согласия Арендодателя.

3.2 Арендатор обязан:

1) использовать Участок в соответствии с его целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2) выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, в течение трех лет с момента заключения настоящего договора;

3) своевременно уплачивать Получателю арендную плату в соответствии с настоящим договором;

4) не нарушать права соседних землепользователей, землевладельцев и арендаторов;

5) не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы;

6) соблюдать при использовании Участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

7) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на Участке в соответствии с законодательством;

8) осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

9) возмещать Арендодателю убытки, связанные с оплатой штрафных санкций,предъявляемых контролирующими органами Арендодателю по вине Арендатора, а также убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме в связи с ухудшениемсостояния Участка и (иди) экологической обстановки в результате своей хозяйственнойдеятельности;

10) письменно в течение 2-х дней уведомить Арендодателя в случае изменения адреса и других реквизитов или отчуждения объектов, расположенных на арендуемом Участке;

11) обеспечивать надлежащее санитарное состояние и внешнее благоустройство на прилегающей и закрепленной территории;

12) обеспечить беспрепятственный доступ на Участок представителям Арендодателя и (пли) уполномоченных органов, осуществляющих контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель (далее - уполномоченные органы), в случаях, предусмотренных законодательством, а также предоставить представителям Арендодателя и (или) уполномоченным органам правоустанавливающие документы на Участок;

13) не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов и согласия Арендодателя;

14) выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории арендуемого Участка или в непосредственной близости от него, беспрепятственно освободить участок и обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации;

15) в случае не освоения Участка в течение срока действия настоящего договора, а так же в случае досрочного расторжения настоящего договора, освободить Участок, привести его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации и передать в течение трех рабочих дней Арендодателю по акту приема-передачи;

16) получить разрешение на строительство объектов недвижимости в течениесрока действия договора аренды (но не позднее трех лет с даты заключения настоящегодоговора);

17) осуществить строительство в соответствии с видом разрешенного использования Участка;

18) не изменять вид разрешенного использования Участка;

19) не допускать размещения на Участке нестационарных торговых объектов;

20) ежеквартально не позднее 1 числа месяца следующего за отчетным периодом производить сверку платежей;

21) организовывать вывоз бытовых отходов и мусора, образовавшихся в результате деятельности и на прилегающих территориях обязанность по содержанию которых возлагается на Арендатора Участка. Вывоз бытовых отходов а мусора осуществляется Арендатором Участка самостоятельно или путем заключения договора со специализированной организацией. Если Арендатор Участка самостоятельно осуществляет вывоз бытовых отходов п мусора, то обезвреживание и размещение бытовых отходов и мусора производится на полигонах бытовых отходов на основании договора с организациями, имеющими соответствующую лицензию. Исполнение обязанности по организации вывоза бытовых отходов и мусора должно быть подтверждено Арендатором Участка договором или иными документами (талон, квитанция);

22) обеспечить снятие верхнего плодородного слоя почвы при производствеземляных работ и осуществить его передачу бюджетному учреждению города Омска«Управление дорожного хозяйства и благоустройства», в порядке, установленноммуниципальными правовыми актами;

23) выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексомРоссийской Федерации, федеральными законами.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1 Арендодатель имеет право:

1) осуществлять контроль за использованием Участка Арендатором;

2) вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения изменении и дополнений в действующее законодательство Российской Федерации и субъекта Российской Федерации, муниципальные правовые акты;

3) требовать от Арендатора возмещения в полном объеме убытков (в том числе упущенной выгоды), причиненных нарушением Арендатором прав и законных интересов собственника Участка;

4) воспрепятствовать работам, ведущимся Арендатором на Участке с нарушением земельного законодательства и условий настоящего договора, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

5) досрочно в судебном порядке расторгнуть настоящий договор в следующих случаях:

- использования участка не по целевому назначению;

- предоставления участка в субаренду без письменного согласования с Арендодателем;

- изъятия Участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;

- невнесения арендной плата более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;

- невыполнения обязательств, предусмотренных подпунктами 2,11, 19 пункта 3.2

При этом Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление онеобходимости исполнения арендатором обязательств в течение 30 дней с момента получения настоящего уведомления с предложением расторгнуть настоящий договор аренды.

4.2. Арендодатель обязан:

1) передать Арендатору Участок в состоянии, пригодном для дальнейшегоиспользования в целях, предусмотренных настоящих договором;

2) не воспрепятствовать хозяйственной деятельности Арендатора, если она непротиворечит условиям настоящего договора, а также земельному и гражданскомузаконодательству.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную законодательством и настоящим договором.

5.2. В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки ив размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойки ввиде пени в размере 1 /300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки.

5.3. В случае нарушения существенных условий настоящего договора Арендатор уплачивает штраф в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка за каждый день нарушения.

5.4. При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участка в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости Участка за каждый день просрочки.

5.5. В случае неисполнения Арендатором обязанностей, указанных в подпункте 19 пункта 3.2. договора, а также в случае ненадлежащего их исполнения с Арендатора взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы за каждый день просрочки.

5.6 Платежи, предусмотренные пунктами 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 12 настоящего договора.

6. РАССМОТРЕНИЕ И УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, возникающие в ходе исполнения настоящего договора или в связи с ним, разрешаются по соглашению сторон. В случае невозможности разрешения споров и разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке, но месту нахождения Арендодателя, если иное не установлено законодательством..

7.ДЕЙСТВИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Настоящий договор прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным действующим законодательством.

7.2 Настоящий договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

7.3. По окончании срока действия настоящего договора, обязательства сторонпрекращаются, договор считается расторгнутым за исключением обязательств по оплатеарендной платы и возврата платежей. При этом дополнительное уведомлениеАрендатора не требуется.

7.4. Место исполнения договора: установлено относительно ориентира,расположенного за пределами участка. Ориентир многоэтажный жилой дом. Участокнаходится примерно в 263 м, по направлению на северо- восток от ориентира. Почтовыйадрес ориентира: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ,проспект Сибирский, дом 20/1.

8. ФОРС-МАЖОРНЫЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

8.1. В рамках настоящего договора под форс-мажор ныли; обстоятельствамипонимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, военные действия, забастовка,разрыв магистральных трубопроводов, иные чрезвычайные и непредотвратимыеобстоятельства, препятствующие исполнению настоящего договора.

8.2. Форс-мажорные обстоятельства должны быть подтвержденысоответствующими документами.

8.3. В случае продолжения форс-мажорных обстоятельств, свыше трех месяцев стороны должны встретиться для выработки взаимоприемлемого решения об изменении условий договора или его продолжении.

9. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

9.1. Условия настоящего договора, изложенные в пунктах 1.1 – 1.5 раздела 1, разделе 2, пункте 3.1, подпунктах 1, 2, 17, 19 пункта 3.2 раздела 3, являются существенными.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Арендатор подтверждает Арендодателю, что на день подписания договора у Арендатора отсутствуют обязательства какого-либо рола, которые могут послужить основанием для расторжения договора, и что он имеет право заключить настоящий договор в соответствии со своей правоспособностью.

10.2.Каждая из сторон подтверждает, что она получила все необходимыеразрешения для заключения настоящего договора аренды, и лица, подписавшие его,уполномочены на это.

10.3. В случае нахождения на Участке каких-либо объектов Арендатор при необходимости освобождает земельный участок за счет собственных средств, претензий к Арендодателю Арендатор не имеет.

10.4. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

10.5. Корреспонденция, направленная Арендодателем в адрес Арендатора,считается надлежащим образом направленной, в случае ее направления по адресууказанному в договоре или предоставленному Арендатором в соответствии сподпунктом 9 пункта 3.2 раздела 3 настоящего договора

11. ПРИЛОЖЕНИЯ К ДОГОВОРУ

Неотъемлемой частью договора являются следующие приложения:

- акт приема-передачи Участка (приложение № 1);

- расчет ежемесячной арендной платы (приложение № 2);

- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (приложение № 3).

12. РЕКВИЗИТЫ ДЛЯ ПЕРЕЧИСЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Получатель арендной платы: Управление Федерального казначейства по Омской области (департамент имущественных отношений Администрации города Омска)

Расчетный счет№ 40101810100000010000

Банк: Отделение Омск

БИК 045209001

Код бюджетной классификации 90911105012040401120

ИНН получателя <***>

КПП получателя 550301001

ОКТМО 52701000

13. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

АРЕНДОДАТЕЛЬ:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска

Адрес: 644024, г. Омск, Центральный АО, ул. Краснофлотская, д. 8

Телефон: <***>

АРЕНДАТОР: Общество с ограниченной ответственностью «Спектр Сити»

ИНН <***>, КПП 550401001 ОГРН <***>

Адрес: 644041, <...>, каб. 4.

Телефон:

ПОДПИСИ СТОРОН:

От Арендодателя ФИО3

От Арендатора ФИО4

Приложение № 1к договору аренды земельного участкаот «__»________20 г. №__________

АКТ

приема-передачи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства

без проведения торгов

г. Омск « » 20 года

Мы, нижеподписавшиеся, департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - департамент) в лице исполняющего обязанности директора департамента ФИО3, действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного Решением Омского городского Совета от 26.10.2011 № 452, распоряжения Администрации города Омска от 20.10.2020 № 394-к, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Спектр Сити», в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, в соответствии с решением Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу № А46-4527/2020, с учетом постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2020 по делу № А46-4527/2020 и заключенного договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена расположенного в городе Омске от « __»_____20 г. № _______произвели прием и передачу в аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске (далее Участок), имеющего следующие характеристики:

1. Категория земель, к составу которой относится Участок: Земли населенных пунктов.

2. Площадь Участка: 8988 кв. м.

3. Кадастровый номер Участка: 55:36:170110:6084.

Местоположение (адресные ориентиры) Участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир многоэтажный жилой дом. Участок находится примерно в 263 м, по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Ленинский административный округ, проспект Сибирский, дом 20/1.

Арендодатель участок сдал

_____________/ФИО3/

Арендатор участок принял

_____________/ ФИО4/

Приложение № 2к договору аренды земельного участкаот «__»________20 г. №__________

РАСЧЕТ

ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, предоставляемого для строительства без проведения торгов


Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Решением Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее - Решение).

Размер годовой арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф, где:

Ап - размер годовой арендной платы в рублей;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6084 площадью 8988 кв. м составляет 9 529 886,52 руб.

Кф - экономически обоснованный коэффициент: 4,2% (п. 14 Приложения к Решению).

Годовой размер арендной платы составляет: 400 255,23 рублей в год

Размер ежемесячной арендной платы составляет: 33 354,6 рублей в месяц.

ПОДПИСИ СТОРОН:

От Арендодателя

ФИО3


От Арендатора

ФИО4


Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья В.В. Пермяков