Решение № 2-1519/2017 2-1519/2017~М-1155/2017 М-1155/2017 от 28 июня 2017 г. по делу № 2-1519/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РФ

28 июня 2017 года Железнодорожный районный суд г.Самары в составе: председательствующего Вельминой И.Н., при секретаре Митрога М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Промбезопасность» о заключении договора о долевом участии в долевом строительстве на квартиру в объекте незавершенного строительства, соглашения о зачете денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Промбезопасность», указав, что застройщиком <адрес> (строительный) выступал Департамент строительства и архитектуры г.о. Самары. 27.05.2003г. между Департаментом строительства и архитектуры г.о.Самары и ООО «<адрес>» был заключен договор № о долевом участии в проектировании и строительстве 4-х секционного 10-16 этажного жилого <адрес> (по генплану) с подземной автостоянкой в жилой застройке в границах улиц Киевская, Дачная, Тухачевского, пр.К.Маркса в <адрес>. ФИО1 имеет правоотношения с ООО «<адрес>» - застройщиком, что подтверждается его справкой от 19.04.2011г. В соответствии с договором №В о долевом участии в строительстве от 17.08.2007г., заключенным с ФИО3, и договором №/П о переуступке доли от 18.01.2008г., истица приобрела долю в виде жилого помещения – <адрес> (строительный). Она полностью рассчиталась за уступленную долю, что подтверждается распиской ФИО3, а ФИО3 полностью произвел оплату ООО «<адрес>». Стоимость доли истицы составила 1 559 600 рублей. В договоре был определен срок завершения строительства до ДД.ММ.ГГГГ, но строительство дома было приостановлено из-за отсутствия финансирования со стороны инвестора, квартира истице не передана. Решением арбитражного суда <адрес> от 08.11.2013г. по делу № А55-24979/2010 ООО «<адрес>» признано банкротом. Постановлением <адрес> № от 13.07.2011г. <адрес> признан проблемным объектом. С 29.05.2012г. ФИО1 по делу о банкротстве ООО «<адрес>» включена в реестр о передаче жилых помещений в отношении <адрес>. 14.04.2015г. истица была включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.По условиям соглашений от 01.06.2012г. и от 17.09.2013г., заключенных между ООО «Промбезопасность», Департаментом строительства и архитектуры г.о. Самары, ООО «<адрес>» ответчик должен был заключить договоры долевого участия в строительстве после получения разрешения на строительство <адрес>. ООО «Промбезопасность» 24.09.2014г. получило разрешение на строительство <адрес> № RU 63301000-138. ФИО1 направляла заявления ответчику о заключении с ней договора, но ей в этом было отказано. 21.02.2017г. ответчик реализовал <адрес> третьему лицу, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В связи с тем, что в соответствии с условиями п.2.7 соглашения от 17.09.2013г. ответчик обязан заключить с ней договор на безвозмездных условиях, с включением в сумму договора уплаченные 1 559 600 руб. первому застройщику, истец просит суд обязать ответчика в течение 10 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома со строено-пристроенными нежилыми помещениями (№ по ген.плану) в границах улиц Киевская, Дачная, Тухачевского, пр.К.Маркса в <адрес>, по условиям которого истице должно быть передано в собственность жилое помещение, площадью не менее 81,2 кв.м., с обязательной регистрацией в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ; заключить соглашение о зачете денежных средств в размере 1 559 600 руб., оплаченных по договору №В о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный) от 17.08.2007г. и договору №В/П о переуступке доли от 18.01.2008г., с ООО «<адрес>» в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве с ООО «Промбезопасность».

В судебном заседании представители истца ФИО4 и ФИО5, действующие на основании доверенности, заявленные требования поддержали в полном объеме и пояснили, что истица имеет право на получение квартиры от ответчика, для чего ответчик обязан заключить с ней договор участия в долевом строительстве с зачетом в счет оплаты денежных средств в размере 1 559 600 руб., выплаченных по договору от 18.01.2008г. №/П о переуступке доли по договору о долевом участии в строительстве №В от 17.08.2007г., заключенным с ООО «<адрес>».

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности, просил отказать в иске, на основании доводов, изложенных в письменных возражениях. Суду пояснил, что в соответствии с соглашением от 17.09.2013г. ООО «Промбезопасность» не имеет обязательств перед истицей. В соответствии с указанным соглашением ООО «Промбезопасность» исполняет обязательства по восстановлению прав только 211 участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО «<адрес>» на квартиры в <адрес>. Сведения о 211 дольщиках указаны в приложении к соглашению, в котором данные о ФИО1 отсутствуют. Кроме того, ООО «Промбезопасность» вынуждено передать дополнительно 53 квартиры их собственникам и почти 30 квартир дольщикам ООО «<адрес>», с которыми были заключены льготные договоры с 2015.г., когда еще не было известно, что дольщиков будет не 211, а 345. ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «<адрес>» и не несет ответственности по его обязательствам. Считает несостоятельными доводы истицы о праве на квартиру на основании определения арбитражного суда о включении в реестр о передачи жилых помещений, поскольку лица, включенные в этот реестр отказались от создания ЖСК и получения дома для самостоятельного строительства, что повлекло прекращение производства по делу о банкротстве. Включение ФИО1 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены дает ей право на безвозмездное получение аналогичной квартиры в соответствии с законодательством <адрес> о защите прав обманутых дольщиков. Ответчик также считает невозможным заключение договора из-за отсутствия согласия по всем существенным условиям, а также невозможностью завершения строительства в случае предоставления квартир не 211 дольщикам, а почти 350 лицам.

Представители Министерства строительства <адрес> и Департамента градостроительства г.о. Самары, надлежащим образом извещенные о слушании дела, в судебное заседание не явились, представив письменные отзывы, в которых просили рассмотреть дело в их отсутствии.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, отзывов и ходатайств не представили.

В соответствии с п.3 ст167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что ООО «Промбезопасность» получило разрешение на строительство № RU 63301000-138 от 24.09.2014г. многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (№ по генплану) по адресу: <адрес>, в границах улиц Дачной, <адрес>, Киевской, Сакко и Ванцетти.

Постановлением <адрес> № от 13.07.2011г. <адрес> признан проблемным объектом.

Представители сторон пояснили, что строительство указанного дома было начато ООО «<адрес>», примерно в 2009г. строительство <адрес> было прекращено. В 2010 году арбитражным судом <адрес> возбуждено дело № А55-24979/2010 о банкротстве ООО «<адрес>». 22.02.2017г. производство по делу прекращено с возобновлением деятельности ООО «<адрес>».

18.01.2008г. между ООО «<адрес>», ФИО3, ФИО1 был заключен договор №В/П о переуступке доли в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный), предметом которого являлась уступка ФИО3 ФИО1 прав на долевое участие в строительстве по договору №В от 17.08.2007г. в отношении 2-х комнатной <адрес>, площадью 81,2 кв.м., в секции «В» на 3 этаже. В п.2.1. сторонами установлена стоимость переуступаемой доли в размере 1 559 600 руб. По расписке ФИО3 от 18.01.2008г. ФИО1 выплатила ему 1 559 600 руб.

По договору №В от 17.08.2007г. о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный), заключенному между ООО «<адрес>» и ФИО3, предметом которого являлось участие в долевом строительстве жилого дома по <адрес> отношении 2-х комнатной <адрес>, площадью 81,2 кв.м., в секции «В» на 3 этаже, ФИО3 должен произвести оплату стоимости доли путем внесения денежных средств в кассу застройщика (п.2.3).

В соответствии с п.2.1. договора стоимость доли устанавливается протоколом согласования цены. В протоколе согласования цены к договору №В от 17.08.2007г. указаны характеристики <адрес> указано, что расчет по данной квартире произведен согласно соглашения о расторжении («навации») от 17.08.2007г. Доля оплачена полностью.

В соглашении о расторжении («навации») договора №/А о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) от 17.08.2007г., подписанным ФИО3, как новым дольщиком, и ООО «<адрес>», застройщиком, указывается о расторжении ими договора №/А от 05.10.2006г. о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес>, и что расчет между ФИО3 и ООО «<адрес>» осуществляются путем оформления нового договора №В.

Из договора №/А от 19.09.2006г. о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) следует, что он был заключен между ООО «<адрес>» и ФИО7 в отношении 2-х комнатной <адрес>, площадью 80,7 кв.м., в секции «А». В соответствии с п.2.1. договора стоимость доли устанавливается протоколом согласования цены.

В протоколе согласования цены к договору №/А указывается, что из площади <адрес>, составляющей 80,7 кв.м., часть доли, площадью 36,8 кв.м., оплачиваются путем уступке прав по договору № от 07.08.2003г., заключенному между ЗАО «<адрес>» и ФИО7 на основании договора цессии № от 19.09.2006г., заключенного в соответствии со ст.382 ГК РФ между ФИО7 и ООО «<адрес>». Оставшаяся часть доли в размере 43,9 кв.м. оплачивается на основании приказа, изданного в соответствии со ст.40 НК РФ, который в материалы дела не представлен.

В то же время истицей представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № от 16.01.2007г., выданная ООО «<адрес>» о приеме от ФИО7 1 559 600 руб. по договору №/А от 19.09.2006г. Оценив указанные документы, суд приходит к выводу, что по квитанции к приходному кассовому ордеру № от 16.01.2007г. ФИО7 произвел оплату за 43,9 кв.м. <адрес>, площадь которой составляла 80,7 кв.м. В то же время доказательств оплату части квартиры площадью 36,8 кв.м. истицей не представлены.

Согласно ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» под ценой договора долевого участия в строительстве понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику. Денежные средства по договору долевого участия в строительстве направляются на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Из материалов дела усматривается, что ООО «<адрес>» и ЗАО «<адрес>» являются разными юридическими лицами. Денежные средства, полученные ЗАО «<адрес>» не могут засчитываться в уплату по договорам долевого строительства, которые заключались с ООО «<адрес>». Никаких доказательств о расчетах между ЗАО «<адрес>» и ООО «<адрес>» за 36,8 кв.м. в <адрес> не представлено.

Таким образом, денежные средства, подлежащие уплате за 36,8 кв.м. в строительство дома не могли быть направлены, поскольку ООО «<адрес>» их реально не получало.

По договору №/А/П от 16.01.2007г. о переуступке доли в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (строительный), заключенному между ООО «<адрес>», ФИО7 и ФИО3, ФИО7 уступил ФИО3 права по договору №/А от 19.09.2006г. о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> (строительный) в отношении 2-х комнатной <адрес>, площадью 80,7 кв.м., по которому фактически была произведена частичная оплата только за 43,9 кв.м.После этого на основании соглашения о расторжении договора («навации») №/А, договора о долевом участии в строительстве №В от 17.08.2007г., договора о переуступки №/П от 18.01.2008г. ФИО1 были уступлены права на <адрес>, которая была оплачена только в части 43,9 кв.м. Оплату за остальную часть площади квартиры не производилась.

Выплата ФИО1 денежных средств по договору переуступки №/П от 18.01.2008г. ФИО3 не может рассматриваться как полная оплата денежных средств застройщику для целей строительства.

Выводы, указанные в определении арбитражного суда от 29.05.2012г. по делу № А55-24979/2010 о включении ФИО1 в реестр о передаче жилых помещений, не опровергают установленного по настоящему делу факта неполной оплаты. Кроме того, в соответствии со ст.61 ГПК РФ обстоятельства, указанные в определении от 29.05.2012г., не могут быть признаны установленными для ответчика, т.к. он к рассмотрению заявления ФИО1 арбитражным судом не привлекался.

Материалами дела также установлено, что 17.09.2013г. между Департаментом строительства и архитектуры г.о.Самары и ООО «Промбезопасность» заключено соглашение. В п.1.1. соглашения указано, что его предметом является определение прав и обязанностей сторон, направленных на возобновление проектирования, строительства и завершения строительства многоэтажных жилых домов №, 18 по <адрес> в <адрес>, имеющих целью восстановление и реализацию прав физических лиц (обманутых дольщиков), заключивших договоры участия в долевом строительстве с ООО «<адрес>» и ЗАО «<адрес>».

Пунктом 1.2. соглашения установлены способы восстановления прав участников долевого строительства в виде передачи жилых помещений по завершении строительства, либо выплату им Застройщиком соответствующей денежной компенсации. Пунктом 2..8 соглашения установлено, что застройщик не вправе требовать дополнительных оплат от участников строительства, полностью исполнивших обязательства по оплате перед ООО «<адрес>», если иного не будет установлено договорами, решениями собраний участниками участников долевого строительства, законами и иными нормативными актами.

Ссылаясь на условия указанного соглашения, истица считает, что ответчик обязан заключить с ней договор участия в долевом строительстве и соглашение о зачете с указанием в них, что ООО «Промбезопасность» получило от истицы полную оплату в размере 1 559 600 руб., которые фактически были выплачены другим лицам.

Ответчик, возражая против иска, указывает, что такой договор и соглашение противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ и условиям соглашения от 17.09.2013г.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ООО «Промбезопасность» не является правопреемником ООО «<адрес>». Между этими лицами не заключались соглашения о передаче прав и обязанностей по ранее заключенным ООО «<адрес>» договорам долевого участия в строительстве. Соглашение от 17.09.2013г. также не является документом, подтверждающим возникновения между ними отношений по перемене лиц в обязательствах или правопреемства, в результате чего ответчик вместо ООО «<адрес>» стал стороной заключенных им договоров.

Из соглашения от 17.09.2013г. и приложения № к нему следует, что ООО «Промбезопасность» предоставлены данные о правах на помещения 211 дольщиков, которым передаются помещения после завершения строительства. Сведения о наличии прав ФИО1 в приложении № не указаны.

Изучив условия соглашения от 17.09.2013г. суд приходит к выводу, что у ООО «Промбезопасность» не возникло обязательств перед ФИО1 по заключению договора на <адрес>, а следовательно, у суда отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности по заключению с ней договора участия в долевом строительстве.

Судом также установлено, что в настоящее время ООО «Промбезопасность» вынуждено передавать помещения в <адрес> не только 211 дольщикам, указанным в приложении № к соглашению от 17.09.2013г., но и части других обманутых дольщиков, с которыми ранее были заключены договоры на льготных условиям, а также лицам, которые на основании решений Железнодорожного районного суда <адрес> зарегистрировали права собственности на квартиры в незавершенном строительством <адрес> (строительный) по <адрес> в <адрес>. Согласно сведениям ответчика он должен уже передать почти 290 квартир обманутым дольщикам.

Всего же к 2017г. бывшие дольщики ООО «<адрес>» к ООО «Промбезопасность» предъявили требований на более чем 340 из имеющихся 417 квартиры в <адрес>.

Судом также установлено, что ООО «Промбезопасность», которому переданы для строительства проблемные объекты, никакой материальной помощи, льгот, субсидий, компенсаций не получает. В письменных отзывах третьих лиц также не указано на предоставление ответчику со стороны Министерства строительства <адрес>, Департамента градостроительства г.о. Самары льгот, субсидий, компенсаций. Истицей также не представлено доказательств об оказании какой-либо материальной помощи ответчику.

Из материалов дела также усматривается, что несмотря на передачу ответчику незавершенного строительства объекта, затраты на завершение строительства дома по сведениям ООО «Промбезопасность» составляют 600 000 000 рублей. Так в соответствии с заключениями государственных экспертиз сметной документации № от 11.03.2016г. стоимость строительно-монтажных работ, оборудования и прочих затрат секций А, Б, В составляет 155 384 630 руб., № от 30.06.2016г. стоимость СМР, оборудования и прочих затрат секция Г составляет 225 186 006 руб., а всего 380 570 636 руб. Затраты на подключение к системе теплоснабжения в по договору №-Т от 08.05.2013г. составляют 33 708 759 руб.; по технологическому присоединению энергопринимающих устройств по договору № от 20.03.2014г. составляют 57 582 851 руб. Ответчиком также представлены документы о затратах по проектированию, проведению государственных экспертиз, отселении лиц, имеющих жилые дома на земельном участке, предоставленном для строительства. Часть затрат являются расчетным, которые окончательно будут сформированы после строительства дома.

При указанных обстоятельствах средства для строительства дома могут быть получены ответчиком только в виде льготных доплат дольщиков, указанных в приложении № к соглашению от 17.09.2013г. и собственников помещений в доме. Иных источников финансирования строительства дома, в том числе мер государственной поддержки не имеется.

Поэтому суд находит обоснованными доводы ответчика о том, что заключение договора о безвозмездном предоставлении квартиры истице и остальным дольщикам, не указанным в соглашении, не являющимися собственниками, приведет к невозможности завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию и повлечет нарушение прав еще большего числа дольщиков, заключивших договоры или имеющих право на заключение договоров в соответствии с соглашением от 17.09.2013г., и собственников квартир в незавершенном строительством <адрес>.

Кроме того, требования о заключении договора не подлежат удовлетворению по основаниям, установленным ГК РФ. Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и иными правовыми актами (ст.422). В соответствии с п.1ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения.

Для договоров участия в долевом строительстве обязательные условия указаны в ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ. Условия о цене договора является обязательным условием договора. Согласно п.п.1,2 ст.5 Федерального закона № 214-ФЗ ФЗ под ценой договора понимается размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве и соглашения о зачете, которые должен заключить ответчик, истицей не указаны, что исключает возможность удовлетворения иска.

При указанных обстоятельствах, учитывая принцип свободы заключения договора, суд не может обязать другую сторону заключить договор, все условия которого истицей не доведены до ответчика и не названы в суде.

Кроме того, в отношении спорной квартиры имеется заключенный договор участия в долевом строительстве № Т10/155 от 29.12.2016г., в связи с чем в отношении нее не может быть заключен другой договор.

Вместе с тем, отказ в иске не влечет за собой невозможность удовлетворение права истицы на безвозмездное получение аналогичной квартиры как лица, включенного в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены.

В соответствии с действующим законодательством удовлетворение прав таких лиц, обманутых дольщиков осуществляется на основании нормативных актов субъектов РФ.

Включение ФИО1 в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены, означает возникновение и сохранение у нее права на получение аналогичной квартиры в другом жилом доме в качестве меры государственной защиты в соответствии с <адрес> №-ГД от 16.03.2007г. «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории <адрес>», постановлением <адрес> от 25.10.2016г. № «О внесении изменений в постановление <адрес> от 27.11.2013г. № «Об утверждении государственной программы <адрес> «Развитие жилищного строительства в <адрес> до 2020 года», а также в соответствии с другими нормативными актами <адрес> в сфере защиты прав обманутых дольщиков.

Субъектами отношений по восстановлению прав пострадавших участников долевого строительства являются непосредственно эти лица и органы власти и управления. ООО «Промбезопасность» в соответствии с уставом является коммерческой организацией, поэтому к ответчику не могут быть предъявлены требования по основанию включения истицы в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права были нарушены

Суд не может согласиться и с доводами истцы о возникновении права требования к ответчику на основании определения арбитражного суда о включении ее в реестр о передаче жилых помещений по делу о банкротстве ООО «<адрес>». 22.02.2017г. указанное дело о банкротстве прекращено, что означает продолжение осуществления предприятием ООО «<адрес>» своей деятельности, прекращение всех ограничений и действия актов, принятых по этому делу.

Кроме того, судом установлено что кредиторы, включенные в реестр о передаче жилых помещений на общем собрании от 30.03.2015г. отказались от создания ЖСК и получения прав застройщика дома, то есть отказались от использования механизма восстановления их прав в соответствии ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

При указанных обстоятельствах права истицы на безвозмездное получение квартиры, в том числе в другом доме, подлежат восстановлению уполномоченными органами власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков в соответствии с вышеуказанным законодательством Самарской области.

Принимая во внимание изложенное, оценив представленные участниками процесса доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что иск ФИО2 не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Промбезопасность» о заключении договора о долевом участии в долевом строительстве на квартиру в объекте незавершенного строительства, соглашения о зачете денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Решение изготовлено – 04.07.2017 года.

Судья Вельмина И.Н.