Решение № 2-177/2024 2-177/2024(2-3225/2023;)~М-2591/2023 2-3225/2023 М-2591/2023 от 16 мая 2024 г. по делу № 2-177/2024

Дело № 2-177/2024

24RS0028-01-2023-003206-52


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2024 года город Красноярск

Кировский районный суд г. Красноярска в составе:

председательствующего судьи Вдовина И.Н.,

при секретаре Рыбаковой В.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2 и его представителя ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО УК «Фрегат» к ФИО2 об оспаривании решений общего собрания,

УСТАНОВИЛ:

ООО УК «Фрегат» обратилось в суд с иском (с учетом уточнений от 11.04.2024) к ФИО2 с требованием о признании недействительными решений общего собрания собственников по вопросам повестки дня №3.1, №4 (в части обслуживания металлических ворот за счет средств содержания общедомового имущества), №11.2, №11.4, №11.6, №13, принятых на внеочередном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, путем очно-заочного голосования в период с 25.06.2023 по 30.07.2023, оформленные протоколом №3 от 07.08.2023. В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства. Истец является управляющей организацией указанного многоквартирного дома на основании договора управления многоквартирным домом от 01.06.2018 №. По инициативе ответчика, являющегося собственником помещения № данного многоквартирного дома, в период с 25.06.2023 по 30.07.2023 проводилось общее собрание собственников в форме очно-заочного голосования по вопросам повестки дня, решения по которым были оформлены протоколом № 3 от 07.08.2023. По вопросу № 3.1. повестки дня было принято решение об изготовлении и установке металлических откатных ворот между зданием МКУ «Красноярский городской архив» по адресу: <адрес> (в границе кадастра <данные изъяты>) и многоквартирным жилым домом по <адрес> и включении их в состав общего имущества дома с последующим обслуживанием за счет средств содержания общедомового имущества, а также по наделению Совета МКД полномочиями по согласованию подрядчика и утверждению сметного расчета на установку и изготовление указанных металлических ворот (проголосовало «За»-69,4%). По вопросу № 4 повестки дня было принято решение о включении металлических ворот между многоквартирными домами по <адрес> и ул. <адрес> в состав общего имущества с последующим обслуживанием за счет сред содержания общедомового имущества (проголосовало «За»- 63,6%). Вместе с тем, при заключении договора управления № 1/10 от 01.06.2018, исходя из имеющегося состава общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, учитывая перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также периодичность их оказания (выполнения), для ООО УК «Фрегат» был утвержден размер платы за содержание и ремонт жилого помещения 26,09 руб. за 1 кв.м, который с 2019 года не изменялся в сторону увеличения. Однако, собственники помещений в МКД в одностороннем порядке, без учета предложения управляющей компании, принимают решение об обслуживании двух металлических ворот за счет средств содержания общедомового имущества, т.е. не предусматривая источника дополнительного финансирования их содержания и ремонта. Действующий тариф, при заключении договора управления, не предусматривал образуемый в настоящее время состав общего имущества МКД и не учитывал расходы на содержание и ремонт двух металлических ворот, в связи с чем требуется утверждение нового тарифа на содержание и текущий ремонт общего имущества собственников МКД или включать их содержание и ремонт дополнительной строкой в квитанции с определением источника их финансирования. Надлежащее исполнение обязанностей ООО УК «Фрегат» по содержанию и ремонту увеличившегося общего имущества собственников МКД в рамках действующего тарифа, без дополнительного источника финансирования, ведет к убыткам управляющей компании. Согласно заключенному ООО УК «Фрегат» договору № 197 от 01.09.2017 на техническое обслуживание автоматических ворот и электромагнитных замков в жилых домах, расходы управляющей компании составляют 1 000 руб. в месяц за 1 ворота. Таким образом, обслуживание двух металлических ворот влечет для ООО УК «Фрегат» расходы в размере 2 000 руб. ежемесячно, при условии отсутствия в ходе эксплуатации ремонта изнашиваемых деталей и механизмов. Кроме того, решение по повестке дня №4 было принято в отсутствие необходимого кворума и является ничтожным, поскольку такое решение может быть принято не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном дома, однако за принятие данного решения проголосовало 63,6% голосов. По вопросу № 11.2 повестки дня было принято решение о назначении вознаграждения управляющей компании ООО УК «Фрегат» в размере 5% от сдачи в аренду общедомового имущества с 01.08.2023 г. (проголосовало «За»-54,7 %). Вместе с тем, протоколом от 31.05.2018 №10/1 собственниками помещений в МКД было принято решение об уполномочивании ООО УК «Фрегат» на условиях согласованных с Советом дома заключать (изменять, прекращать) договоры о передаче в аренду или пользование третьим лицам общего имущества дома, требовать устранения всяких нарушений прав собственников помещений на него, в т.ч. демонтировать любые конструкции и оборудование, расположенное на общем имуществе дома без соответствующего решения и их подключение к общедомовым электрическим сетям. При этом вознаграждение истца составляло 15% от полученных доходов от использования общего имущества дома. Оспариваемым решением собственники помещений уменьшили размер указанного вознаграждения истца до 5% в МКД. Однако, в рамках ведения договорной работы по передаче в аренду или пользование третьим лицам общего имущества дома ООО УК «Фрегат» выполняет следующие функции: согласовывает с советом дома основные условия заключения договоров; на согласованных Советом МКД условиях заключает, изменяет, расторгает договор; требует устранения всяких нарушений прав собственников помещений; ведет претензионно- исковую работу; ведет бухгалтерский учет. Ведение договорной работы ООО УК «Фрегат» включает в себя работу директора, юриста, бухгалтера, экономиста, секретаря, в том числе расходы на ее выполнение. Оспариваемое решение является значительным снижением получаемого истцом вознаграждения за ведение договорной работы по передаче в аренду или пользование третьим лицам общего имущества дома и делает выполнение вышеуказанного объема работ ООО УК «Фрегат» не рентабельным, что будет порождать убытки управляющей компании. По вопросу № 11.4 повестки дня принято решение о закреплении подвального помещения между первым и вторым подъездами под размещение велосипедов и самокатов ручного управления без двигателя любого типа, возложении на управляющую компанию обязанности произвести работы по установке ограждения, закрывающим беспрепятственный доступ в подвал (между указанным помещением и подвалом) и выдать ключи для доступа собственников МКД в указанное помещение, а также по наделению совет МКД полномочиями по согласованию подрядчика и утверждению сметного расчета на указанные работы по установке ограждения (проголосовало «За» - 56,4%). Однако, данное решение собственников МКД не может быть исполнено, поскольку противоречит п. 3.4.6. Постановления Госстроя РФ от 29.09.2023 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» и п. 16 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479. При этом, в подвальном помещении указанного дома располагаются инженерные коммуникации, что делает недопустимым работы по установке дополнительного ограждения, закрывающего беспрепятственный доступ в подвал. Кроме того, в соответствии п. 1 ч. 2 ст. 46 ЖК РФ, данное решение является ничтожным, поскольку за него проголосовало менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. По вопросу повестки дня № 11.6 принято решение о наделении совет МКД полномочиями по принятию решения на увеличение стоимости аренды общедомового имущества и стоимости установки оборудования для интернет-провайдеров не более, чем на 10 % от установленного размера ежемесячной арендной платы и не чаще, чем один раз в год (проголосовало «За»-65,1 %). Кроме того, по вопросу повестки дня № 13 было принято решение о наделении совет МКД полномочиями по согласованию и установке кондиционерного оборудования (кондиционеров) на фасаде дома, а также по возложению на управляющую компанию обязанности осуществлять контроль за установкой кондиционеров и не допущению установки несогласованных с советом МКД кондиционеров на фасаде дома (проголосовало «За»-54,4%). В соответствии п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, данные решения являются ничтожными, поскольку за них проголосовало менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебном заседании представитель истца ООО УК «Фрегат» ФИО1 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом дополнений.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и его представитель ФИО3 возражали против удовлетворения исковых требований.

Иные лица, участвующие в деле (третьи лица Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, ГУ МЧС России по Красноярскому краю, ИП СОП., ПОС ШОО СЕВ КВЮ.), в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не просили.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 181.3 ГК РФ предусмотрено, что решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

На основании п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

По смыслу п. 4 ст. 181.4 ГК РФ, законодатель к существенным неблагоприятным последствиям относит нарушения законных интересов, как самого участника, так и гражданско-правового сообщества, которые могут привести, в том числе, к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества гражданско-правового сообщества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Положениями п. 6 ст. 10 ЖК РФ установлено, что жилищные права и обязанности возникают вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме; принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания.

В соответствии с ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

В соответствии с ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ состав общего имущества, в отношении которого осуществляется управление, указывается в договоре управления многоквартирным домом.

Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

В силу п. 2 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе, в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании и пожарной безопасности.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества определен в пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно абз. 3 п. 1.2 Правил благоустройства территории г. Красноярска, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-378, объектами благоустройства являются - декоративные, технические, планировочные, конструктивные устройства, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, зеленые насаждения, малые архитектурные формы, заборы (ограждения) и другие объекты, используемые как составные части благоустройства.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального рама или принадлежащего им на праве собственности» даны разъяснения о том, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (п. 5 ч. 2 ст. 44, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального рама или принадлежащего им на праве собственности» даны разъяснения о том, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности», противопожарный режим - совокупность установленных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами по пожарной безопасности требований пожарной безопасности, определяющих правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, земельных участков, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты в целях обеспечения пожарной безопасности.

В соответствии с пп. «б», «н», «о» п. 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479, на объектах защиты запрещается: б) использовать чердаки, технические, подвальные, подземные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, за исключением случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности; н) эксплуатировать после изменения класса функциональной пожарной опасности здания, сооружения, пожарные отсеки и части здания, а также помещения, не отвечающие нормативным документам по пожарной безопасности в соответствии с новым классом функциональной пожарной опасности; о) проводить изменения, связанные с устройством систем противопожарной защиты, без разработки проектной документации, выполненной в соответствии с действующими на момент таких изменений нормативными документами по пожарной безопасности.

Из материалов дела следует, что ФИО2 и УВС на праве общей совместной собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

ООО УК «Фрегат» осуществляет управление многоквартирным <адрес> на основании договора управления от 01.06.2018 №. Предметом данного договора является возмездное оказание комплекса услуг и (или) работ по управлению многоквартирным домом, услуг и (или) работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных и прочих дополнительных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениям в таком доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, а собственники (законные владельцы) помещений обязуются оплачивать оказываемые услуги и выполняемые работы, в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно указанному договору управления от 01.06.2018 №, общее имущество многоквартирного дома – помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши за исключением расположенных на крышах террас, являющихся частями квартир, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электротехническое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. Описание общего имущества многоквартирного дома приводится в приложении №4 к Договору.

В пункте 3.1.1. договора управления от 01.06.2018 № предусмотрена обязанность управляющей организации осуществлять управление многоквартирным домом в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора, в том числе: за счет средств собственников помещений многоквартирного дома обеспечивать содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о технического регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей; оказывать услуги управления многоквартирным домом в соответствии с перечнем данных услуг, установленных действующим законодательством и настоящим договором.

При этом, пунктом 4.1.2 договора управления от 01.06.2018 № установлена обязанность собственников своевременно и полностью производить оплату услуг управляющей организации, связанных с управлением МКД, содержанием и ремонтом общего имущества собственников помещений МКД,

На общем собрании собственников помещений в многоквартирном <адрес>, проведенного в период с 10.05.2018 по 30.05.2018 (протокол от 31.05.2018 №) было принято решение уполномочить ООО УК «Фрегат» на условиях согласованных с Советом дома заключать (изменять, расторгать) договоры о передаче в аренду или пользование третьим лицам общего имущества дома, требовать устранения всяких нарушений прав собственников помещений на него, в т.ч. демонтировать любые конструкции и оборудование, расположенное на общем имуществе дома без соответствующего решения (кондиционеры, вывески, учрежденческие доски, рекламные конструкции, точки коллективного доступа к сотовой и фиксированной связи, доступу в сеть Интернет, IP-телевидению и пр.), и их подключение к общедомовым электрическим сетям и пр. (оборудование, кабельную распределительную или транзитную сеть). Полученные доходы от использования общего имущества дома распределить следующим образом: 85% на счет собственников помещений дома, 15% вознаграждение ООО УК «Фрегат» (включая расходы на претензионно- исковую работу, налоги, гос. пошлины и т.д.).

Согласно договору подряда от 30.07.2018 №21, заключенному между ООО «СК «СибЛидер» и ООО «Антар», последний обязался выполнить изготовление и монтаж металлического забора с распашными воротами и калиткой по адресу: <адрес>

В соответствии с актом о приемке выполненных работ от 31.08.2018, ООО «СК «СибЛидер» приняло от ООО «Антар» работы по изготовлению и монтажу металлического забора с распашными воротами и калиткой, выполненные по договору подряда от 30.07.2018 №21.

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 26.04.2018 № следует, что застройщиком <адрес> является ООО «СК «СибЛидер».

Как следует из проектной документации на многоквартирный <адрес>, в подвальных помещениях дома имеются инженерные сети, что также подтверждается фотоснимками подвальных помещений, и не оспаривается ответчиком.

07 августа 2023 года оформлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес> проведенного в форме очно-заочного голосования в период с 25 июня по 23:59 30 июня 2023 года, подписанный председателем общего собрания ФИО2 и секретарем общего собрания ШОО Из данного протокола общего собрания следует, что общее количество голосов собственников в многоквартирном доме – 8 374,7 голосов (1 голос равняется 1 кв.м помещения), количество голосов собственников, принявших участие в собрании – 6 360,349 голосов (75,95% от общего числа голосов в доме).

Согласно указанному протоколу общего собрания, были приняты следующие решения, оспариваемые истцом:

по вопросу повестки дня №3.1. принято решение об изготовлении и установке металлических откатных ворот между зданием МКУ «Красноярский городской архив» по адресу: <адрес> (в границах кадастра <данные изъяты>) и многоквартирным жилым домом по <адрес> и включить их в состав общего имущества дома с последующим обслуживанием за счет средств содержания общедомового имущества;

по вопросу повестки дня №4 принято решение о включении металлических ворот между многоквартирными домами по пер. Якорный, 10 и ул. Вавилова, 33 в состав общего имущества МКД с последующим обслуживанием за счет средств содержания общедомового имущества;

по вопросу повестки дня №11.2 принято решение о назначении вознаграждения управляющей компании ООО УК «Фрегат» в размере 5% от сдачи в аренду общедомового имущества с 01.08.2023;

по вопросу повестки дня № 11.4 принято решение о закреплении подвального помещения между первым и вторым подъездами под размещение велосипедов и самокатов ручного управления, без двигателей любого типа. Обязать управляющую компанию произвести работы по установке ограждения закрывающим беспрепятственный доступ в подвал (между указанным помещением и подвалом) и выдать ключи для доступа собственников многоквартирного дома в указанное помещение. Наделить Совет многоквартирного дома полномочиями по согласованию подрядчика и утверждению сметного расчета на указанные работы по установке ограждения;

по вопросу повестки дня № 11.6 принято решение наделить Совет МКД полномочиями по принятию решения на увеличение стоимости аренды общедомового имущества и стоимости установки оборудования для интернет-провайдеров не более, чем на 10% от установленного размера ежемесячной аренды и не чаще, чем один раз в год;

по вопросу повестки дня № 13 принято решение наделить Совет МКД полномочиями по согласованию и установке кондиционерного оборудования (кондиционеров) на фасаде дома. Обязать управляющую компанию осуществлять контроль за установкой кондиционеров и не допущению установки, не согласованных с Советом многоквартирного дома кондиционеров на фасаде дома.

Рассматривая требования истца о признании недействительными решения указанного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросам повестки дня №3.1 и №4, суд исходит из следующего.

На момент заключения договора управления многоквартирным <адрес> от 01.06.2018 №1/10, его стороны согласовали общее имущество многоквартирного дома, в отношении которого истец обязался на возмездной основе оказывать услуги и работы, перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также стоимость, оказываемых управляющей организацией услуг и работ. При этом, на указанный момент в числе общего имущества отсутствовали металлический забор с распашными воротами и калиткой по адресу: <адрес>, поскольку были изготовлены и установлены после заключения договора управления указанным многоквартирным дом.

Кроме того, изготовление и установка металлических откатных ворот между зданием МКУ «Красноярский городской архив» по адресу: <адрес> (в границах кадастра <данные изъяты>) и многоквартирным жилым домом <адрес>, о чем принято решение по повестке дня №3.1, могли быть осуществлены только после заключения указанного договора управления многоквартирным домом, так как по состоянию на 01.06.2018 они отсутствовали.

Таким образом, у управляющей организации отсутствуют обязательства в рамках договора управления от 01.06.2018 №1/10 по содержанию металлических ворот между многоквартирными домами <адрес> и <адрес>, а также откатных ворот между зданием МКУ «Красноярский городской архив» по адресу: <адрес> (в границах кадастра <данные изъяты>) и многоквартирным жилым домом <адрес>, об установке которых принято оспариваемое решение, поскольку не являлись предметом указанного договора, а тариф на содержание общего имущества был определен без учета расходов на содержание такого имущества.

Включение в состав общего имущества металлических ворот между многоквартирными домами по <адрес> и <адрес>, а также откатных ворот между зданием МКУ «Красноярский городской архив» по адресу: <адрес> (в границах кадастра <данные изъяты>) в объем договора управления от 01.06.2018 №1/10 влечет дополнительные расходы управляющей организации по содержанию такого имущества, то есть фактически собственники помещений многоквартирного дома <адрес> в одностороннем порядке изменили условия данного договора управления, освободив себя от бремени содержания указанного имущества и переложив его на истца, что является не допустимым, нарушающим права управляющей организации, поскольку влечет снижение дохода последнего от управления указанным многоквартирным домом, а размер платы, ранее утвержденный общим собранием собственников, на содержание общего имущества, не будет обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что решения, принятые собственниками помещений в многоквартирном <адрес>, по вопросам повестки дня №3.1 и №4 необходимо признать недействительными.

Рассматривая требования истца о признании недействительным решение указанного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросу повестки дня №11.4, суд исходит из следующего.

Пунктом 3.4.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170, установлено, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья.

В соответствии с пп. «б» п.16 Правил противопожарного режима в РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, на объектах защиты запрещается использовать чердаки, технические, подвальные, подземные и цокольные этажи, подполья, вентиляционные камеры и другие технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов, за исключением случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности.

Согласно с п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако, по смыслу оспариваемого решения, изменяется функциональное назначение подвального помещения, при этом не определен порядок размещения велосипедов и самокатов ручного управления в указанном помещении, что может повлечь не доступность прохода ко всем элементам подвала, в котором расположены технические и инженерные коммуникации. При этом, принятие указанного решения влечет изменение класса функциональной пожарной опасности помещений, которое без разработки проектной документации, выполненной в соответствии нормативными документами по пожарной безопасности помещений, не соответствует первоначальному назначению и классу функциональной пожарной опасности помещений, что нарушает требования законодательства о пожарной безопасности, а значит противоречит основам правопорядка.

Кроме того, указанным решением предусмотрено переустройство входа в подвальное помещение, то есть помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, путем установки ограждения, закрывающим доступ в подвал, не предусмотренное технической документацией на данное помещение.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, согласно указанному протоколу общего собрания собственников от 07.08.2023 № 3 по вопросу № 11.4 повестки дня проголосовало «ЗА» - 56,4% собственников помещений в многоквартирном доме, что составляет менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

При указанных выше обстоятельствах решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <адрес>, принятое по вопросу повестки дня № 11.4, является недействительным.

Рассматривая требования истца о признании недействительными решения указанного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по вопросам повестки дня №11.6 и №13, суд исходит из следующего.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Однако, по смыслу оспариваемых решений по вопросам повестки дня №11.6 и №13, полномочия общего собрания собственников помещений многоквартирного по принятию решений об установлении условий договоров аренды в части размера стоимости арендной платы за пользование общедомовым имуществом, а также по согласованию и установке кондиционерного оборудования на фасаде дома переданы к компетенции Совета дома МКД, что не предусмотрено ст. 161.1 ЖК РФ.

Кроме того, в силу п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, согласно указанному протоколу общего собрания собственников от 07.08.2023 № 3 по вопросу № 11.6 повестки дня проголосовало «ЗА» - 65,1% собственников помещений в многоквартирном доме, и по вопросу №13 повестки дня проголосовало «ЗА» 54,4% собственников помещений в многоквартирном доме, что составляет менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

При указанных выше обстоятельствах решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу <...>, принятые по вопросам повестки дня № 11.6 и №13, являются недействительными.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца о признания недействительным решения указанного общего собрания собственников помещений в <адрес> по вопросу повестки дня №11.2, суд исходит из того, что размер вознаграждения управляющей организации от сдачи в аренду общедомового имущества был установлен на общем собрании собственников помещений в многоквартирном <адрес>, проведенного в период с 10.05.2018 по 30.05.2018 (протокол от 31.05.2018 №), при этом какие-либо отдельные сделки (договоры, соглашения) между собственниками помещений данного многоквартирного дома и ООО УК «Фрегат» не заключались. Принимая во внимание, что истцом не представлены доказательства того, что уменьшение указанного вознаграждения существенным образом повлияет на возможность заключать (изменять, расторгать) договоры о передаче в аренду или пользование третьим лицам общего имущества дома, требования устранения всяких нарушений прав собственников помещений на него в т.ч. на демонтаж любых конструкций и оборудования, расположенного на общем имуществе дома без соответствующего решения (кондиционеры, вывески, учрежденческие доски, рекламные конструкции, точки коллективного доступа к сотовой и фиксированной связи, доступу в сеть Интернет, IP-телевидению и пр.), и их подключение к общедомовым электрическим сетям и пр. (оборудование, кабельную распределительную или транзитную сеть), суд приходит к выводу о том, что собственники помещений указанного многоквартирного дома имели право изменить размер такого вознаграждения управляющей организации, в том числе уменьшив его размер.

Кроме того, с учетом представленных сторонами доказательств, суд считает, что принятие данного решения не повлекло существенных неблагоприятных последствий для истца.

При указанных обстоятельствах суд не находит оснований для признания недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, принятое по вопросу повестки дня №11.2, в связи с чем в данной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО УК «Фрегат» к ФИО2 удовлетворить частично.

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу<адрес> принятые по вопросам повестки дня: № 3.1 в части включения металлических откатных ворот между зданием МКУ «Красноярский городской архив» по адресу: <адрес> и многоквартирным жилым домом по <адрес> в состав общедомового имущества с последующим обслуживанием за счет средств содержания общедомового имущества; №4; № 11.4; № 11.6; № 13, оформленные протоколом № 3 от 07 августа 2023 года.

Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ <данные изъяты>) в пользу ООО УК «Фрегат» (ИНН <данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ООО УК «Фрегат» к ФИО2 отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения, через Кировский районный суд г. Красноярска.

Председательствующий И.Н. Вдовин

Мотивированное решение составлено 24.05.2024