Решение № 2-1029/2020 2-1029/2020~М-796/2020 М-796/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-1029/2020

УИД 66RS0024-01-2020-001008-37

Мотивированное
решение изготовлено 07.07.2020.

Дело № 2-1029/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Верхняя Пышма 29 июня 2020 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего Литовкиной М.С.,

при секретаре судебного заседания Коноплине П.А.,

с участием представителя истца, представителя ответчика,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа Верхняя Пышма о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма от 23.01.2020 № 65 об уведомлении о прекращении срока действия договора аренды земельного участка № 370-01 от 25.01.2001,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО1 обратился в суд к Администрации городского округа Верхняя Пышма (далее – Администрация ГО Верхняя Пышма) с указанным выше иском, мотивируя свои требования тем, что согласно постановлению Главы муниципального образования г. Верхняя Пышма № 2114 от 21.12.2001 и на основании договора аренды от 25.12.2001 № ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1137 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно постановлениям Главы муниципального образования г. Верхняя Пышма № 2113, № 2115 от 21.12.2001 и на основании договоров аренды № и № от 25.12.2001 ФИО7 и ФИО4 соответственно предоставлены в аренду земельные участки для строительства индивидуального жилого дома: ФИО7 земельный участок с кадастровым номером № площадью 1306 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Вышеуказанные договоры аренды возобновлены на неопределенный срок дополнительными соглашениями от 03.03.2005.

На указанных земельных участках общей площадью 3493 кв.м. располагается объект незавершенного строительства (жилой дом) со степенью готовности 30%, кадастровый №.

Изначально объект незавершенного строительства принадлежал на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО7, ФИО4 по 1/3 доли каждому. Объекту незавершенного строительства присвоен адрес: <адрес>.

На основании договора купли-продажи от 20.01.2014 ФИО4 продал ФИО7 принадлежащую ему 1/3 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства. В настоящее время ФИО7 принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

На обращение ФИО1 и ФИО7 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, Комитет по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма ответил отказом письмом от 15.11.2019 № 1588.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 12.03.2020, вступившим в законную силу, суд признал данный отказ (письмо) незаконным и обязал Администрацию ГО Верхняя Пышма в течение месяца устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ФИО1 и ФИО7

23.01.2020 письмом № 65 Комитет по управлению имуществом АдминистрацииГО Верхняя Пышма уведомил ФИО1 о прекращении договора аренды 25.12.2001 № в связи с окончанием срока его действия.

Истец полагает, что прекращение ответчиком договора аренды в одностороннем порядке противоречит нормам действующего законодательства и нарушает его права как собственника объекта незавершенного строительства, находящегося в общей долевой собственности ФИО1 и ФИО7, тем самым препятствуя осуществлять действия по завершению строительства объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, арендуемом истцом.

ФИО1 ссылается на то, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок дополнительным соглашением от 03.03.2005. В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут только по решению суда. Договором аренды от 25.12.2001 № внесудебный порядок расторжения не предусмотрен.

В связи с чем, ФИО1 просит признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма от 23.01.2020 № 65 об уведомлении истца о прекращении аренды земельного участка № от 25.01.2001 в связи с окончанием срока действия договора.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая по доверенности, поддержала исковые требования в полном объеме по изложенным в иске обстоятельствам и основаниям, дала пояснения, аналогичные доводам, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснила, что в уведомлении не указано основание прекращения договора в одностороннем порядке. Предписание об устранении выявленных нарушений земельного законодательства исполнено, мусор убран с земельного участка, трава скошена, Управлением Росреестра по Свердловской области отказано в привлечении к административной ответственности собственника земельного участка. Кроме того, аренда земельного участка оплачена на год вперед.

Представитель ответчика ФИО5, действующая по доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований, поддержав доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление. В частности, суду пояснила, что на основании договора аренды от 25.12.2001 № ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № на период строительства индивидуального жилого дома – с 01.01.2002 по 01.02.2005. Арендатор, заключая договор аренды, взял на себя обязательства завершить строительные работы в течение трех лет с момента издания постановления Главы муниципального образования о предоставлении участка под строительство жилого дома. Дополнительным соглашением от 03.03.2005 договор аренды продлен на неопределенный срок. При этом, на арендатора возложена обязанность заключить договор на продление строительства жилого дома с Управлением архитектуры и градостроительства. В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом арендатора за три месяца. Таким образом, право на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предоставлено ответчику в силу закона и реализовано им путем направления истцу письма от 23.01.2020 № 65 «О прекращении договора аренды», которое истцом получено. Кроме того, Комитетом по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма в отношении ФИО7 составлен акт проверки по факту соблюдения требований земельного законодательства. Установлено, что принадлежащий ей на праве собственности земельный участок не используется по назначению, придомовая территория захламлена строительным мусором, не соблюдаются меры пожарной безопасности, что свидетельствует о том, что ФИО1 и ФИО7 не намерены завершать строительство объекта недвижимости, которое длится уже 11 лет.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Статьей 13 ГК РФ установлено, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части I ГК РФ» уточнено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 333.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что согласно постановлению Главы муниципального образования г. Верхняя Пышма № 2114 от 21.12.2001 и на основании договора аренды № от 25.12.2001 ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1137 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно постановлениям Главы муниципального образования г. Верхняя Пышма № 2113, № 2115 от 21.12.2001 и на основании договоров аренды № и № от 25.12.2001 ФИО6 и ФИО4 соответственно предоставлены в аренду земельные участки для строительства индивидуального жилого дома:

ФИО7 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1306 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>;

ФИО4 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1050 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Дополнительными соглашениями от 03.03.2005 данные договоры аренды возобновлены на неопределенный срок.

На указанных земельных участках общей площадью 3493 кв.м. располагается объект незавершенного строительства (жилой дом) со степенью готовности 30%. Объекту незавершенного строительства присвоен кадастровый № и адрес: <адрес>.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 07.07.2009 на данный объект незавершенного строительства признано право собственности в праве общей долевой собственности за ФИО1, ФИО7, ФИО4 по 1/3 доли каждому.

На основании договора купли-продажи от 20.01.2014 ФИО4 продал ФИО7 принадлежащую ему 1/3 доли в праве собственности на данный объект незавершенного строительства. С 06.02.2014 ФИО7 принадлежит 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершенного строительства.

На обращение ФИО1 и ФИО7 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, на котором расположен объект незавершенного строительства, Комитет по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма (далее – Комитет) ответил отказом письмом от 15.11.2019 № 1588.

В данном письме ФИО1 и ФИО7 отказано в предоставлении запрашиваемого участка в аренду без проведения торгов с множественностью лиц на стороне арендатора для завершения строительства.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 12.03.2020 суд признал данный отказ (письмо) незаконным и обязал Администрацию ГО Верхняя Пышма в течение месяца устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ФИО1 и ФИО7 Решение суда никем из сторон не обжаловано, вступило в законную силу.

23.01.2020 письмом № 65 Комитет по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма уведомил ФИО1 о прекращении договора аренды от 25.12.2001 № в связи с окончанием срока его действия.

Вместе с тем, согласно разделу 3 «Досрочное расторжение договора» договора аренды от 25.12.2001 № договор подлежит досрочному расторжению по требованию одной из сторон: при невыполнении одной из сторон обязательств раздела № 2 договора («Права и обязанности сторон»); если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние земельного участка (либо экологической обстановки); если арендатор не внес плату по договору аренды в течении двух месяцев; в случае государственной или общественной необходимости в арендуемом земельном участке, а также других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации и Свердловской области.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из того, что после истечения срока действия договора аренды от 25.12.2001 №, заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Верхняя Пышма» (арендодатель) и ФИО2 (арендатор), истец продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем, соглашением от 03.03.2005 договор возобновлен на тех же условиях и на неопределенный срок. На предоставленном истцу в аренду земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу.

В данном случае административный ответчик злоупотребил своим правом на односторонний отказ от договора, расторжение договора в одностороннем порядке не соответствует требованиям законодательства.

Суд не принимает во внимание доводы представителя административного ответчика о том, что истец ФИО7 использует арендуемый земельный участок с нарушением, ухудшает состояние земельного участка, поскольку не данное обстоятельство явилось основанием для направления 23.01.2020 года в адрес истца оспариваемого уведомления о прекращении договора аренды земельного участка.

Доказательств того, что ФИО1 использует арендуемый земельный участок не по целевому назначению, ответчиком суду не представлено, также как и доказательств того, что истцом не вносятся или вносятся не регулярно арендные платежи.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.

Решением Верхнепышминского городского суда Свердловской области от 12.03.2020 установлено, что из заключения по осмотру домовладения, адрес: <адрес>, участки по указанному адресу представлены ФИО1, ФИО7, ФИО4 в аренду на неопределенный срок с целевым назначением – для строительства жилых домов. На данных участках ведется строительство жилого дома блокированного типа в соответствии с утвержденным главным архитектором г. Верхняя Пышма генпланом застройки и согласованным паспортом проекта от 10.09.2005 № 243. Строительство производится в соответствии с утвержденной градостроительной документацией. Занимаемый земельный участок и размещение строений на нем не противоречит правилам землепользования и застройки в МО «Верхняя Пышма»; права и интересы соседних землепользователей не нарушены.

Также судом установлено, что согласно справке Управления архитектуры и градостроительства Администрации ГО Верхняя Пышма № от 19.11.2008 в целях упорядочения адресов объектов недвижимости в <адрес> при оформлении прав на недвижимое имущество (жилой дом блокированного типа), расположенном на земельных участках с кадастровыми номерами №, жилому дому блокированного типа будет присвоен адрес: <адрес>, <адрес>.

Таким образом, ФИО1 и ФИО7 возводится, в том числе на спорном земельном участке жилой дом блокированного типа.

В судебном заседании представитель ответчика пояснила, что прекращение договора аренды от 25.12.2001 № связано с тем, что истец не использует земельный участок по назначению, в ходе проверки органом муниципального контроля установлено, что на земельном участке имеется строительный мусор, участок зарос травой и кустарниками.

Представитель истца пояснила, что выявленные нарушения устранены, Управлением Росреестра по Свердловской области отказано в привлечении к административной ответственности собственника земельного участка, при этом акт был составлен в отношении смежного земельного участка, принадлежащего на праве собственности ФИО7, а не спорного земельного участка. Также пояснила, что ФИО1 добросовестно исполняет обязанности арендатора, внес арендную плату на год вперед, принимает меры к завершению строительства жилого дома блокированного типа, заключению договора аренды земельного участка, на котором расположена часть объекта незавершенного строительства, что также подтверждается решением суда от 12.03.2020. Указанные обстоятельства не оспаривались представителем ответчика в судебном заседании.

В связи с этим, суд отклоняет довод ответчика о неиспользовании ФИО1 спорного земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях, как не подтвержденный материалами дела.

Также суд отмечает, что действительно, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем, сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ).

Суд, разрешая требование о признании незаконным оспариваемого решения в части уведомления истца о прекращении договора, исходит из того, что у ответчика не имелось оснований для вынесения оспариваемого решения, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 30% признано за истцами, право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015, земельный участок предоставлен для строительства до 01.03.2015 в аренду, ответчиком было установлено, что на спорном земельном участке (кадастровый №) участке ведется строительство жилого дома блокированного типа в соответствии с утвержденным главным архитектором г. Верхняя Пышма генпланом застройки и согласованным паспортом проекта от 10.09.2005 №; строительство производится в соответствии с утвержденной градостроительной документацией; занимаемый земельный участок и размещение строений на нем не противоречит правилам землепользования и застройки в МО «Верхняя Пышма»; права и интересы соседних землепользователей не нарушены. Действия ответчика препятствуют истцу в том, чтобы достроить объект незавершенного строительства.

Кроме того, принимает во внимание, что основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон могут быть установлены иными законами (пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Так, в силу п. 2 ст. 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть прекращен по инициативе арендодателя по основаниям, указанным в п. 2 ст. 45 ЗК РФ. В уведомлении Комитет по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма не ссылается на нарушение истом п. 2 ст. 45 ЗК РФ. Не установлено таких нарушений ФИО1 и судом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что объективных причин для прекращения договора аренды от 25.12.2001 № не имелось, в связи с чем решение Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма незаконным от 23.01.2020 № об уведомлении ФИО1 о прекращении в связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка № от 25.01.2001 является незаконным.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Верхняя Пышма о признании незаконным решения Комитета по управлению имуществом Администрации ГО Верхняя Пышма от 23.01.2020 № 65 об уведомлении о прекращении срока действия договора аренды земельного участка № от 25.01.2001 – удовлетворить.

Признать незаконным решение Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Верхняя Пышма от 23.01.2020 № 65 об уведомлении ФИО1 о прекращении договора аренды земельного участка от 25.01.2001 № в связи с окончанием срока его действия.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.С. Литовкина