Решение № 2-3437/2025 2-3437/2025~М-2455/2025 М-2455/2025 от 14 января 2026 г. по делу № 2-3437/2025

Дело № 2-3437/2025

36RS0005-01-2025-003548-74


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2025 г. г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего – судьи Макаровец О.Н., при помощнике судьи Фалеевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Администрации городского округа город Воронеж к ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязать осуществить снос или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, указанными в уведомлении, и по иску ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на объект капитального строительства в одно производство.

установил:

Администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, обязать осуществить снос или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, указанными в уведомлении, указывая, что по результатам проверки инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области в адрес управления административно-технического контроля направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о выявлении самовольной постройки на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером №

Инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области был установлен факт возведения объекта капитального строительства на земельном участке <адрес> нарушением градостроительных и строительных норм и правил, что подтверждается актом проверки от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 800 кв.м по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи, многоквартирные малоэтажные жилые дома» принадлежит на праве собственности ФИО1.

На вышеуказанном земельном участке согласно сведений ЕГРН расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 299 кв.м с проектируемым назначением «индивидуальный жилой дом» со степенью готовности объекта - 60%, принадлежащий на праве собственности ФИО1

ФИО1 17.04.2025 в порядке ст. 40 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) обратилась в комиссию по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке по <адрес> с кадастровым номером № (№).

На основании оповещения комиссии по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж от 24.04.2025 в период с 25.04.2025 по 23.05.2025 по проекту постановления о предоставлении ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке по <адрес> (кадастровый №) в части увеличения коэффициента (максимального процента) плотности застройки в границах земельного участка с 90% до 157% проводятся общественные обсуждения.

Экспозиция проекта была представлена на информационном ресурсе «Активный электронный гражданин» с 02.05.2025 по 11.05.2025, в период проведения которой 3 участника общественных обсуждений выступили против увеличения коэффициента (максимального процента) застройки в границах земельного участка по <адрес>, 9, с 90% до 157%.

Вместе с тем, в связи с поступлением 13.05.2025 в адрес администрации городского округа город Воронеж уведомления о выявлении самовольной постройки на земельном участке по <адрес> с кадастровым номером №, на основании ч. 6.1 ст. 40 ГрК РФ, п. 2.8 Административного регламента администрации городского округа город Воронеж по предоставлению муниципальной услуги «Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», утвержденного постановлением администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ №, административные процедуры в рамках предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства по заявлению ФИО1 прекращены.

В рамках рассмотрения обращения ФИО1 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства по адресу: <адрес>, 18.04.2025 сотрудником управления административно-технического контроля администрации городского округа <адрес> осуществлен выезд по указанному адресу, в результате которого было установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером № огорожена, доступ третьих лиц на территорию земельного участка ограничен. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с количеством надземных этажей 4. Наружные стены объекты выполнены из кирпича, покрытие ломаной скатной кровли выполнено из металлопрофиля, оконные и дверные проемы заполнены, выполнен монтаж конструкций для остекления балконов. На момент проведения осмотра строительные работы на участке не велись, объект визуально не эксплуатируется.

В рамках рассмотрения данного уведомления о выявлении самовольной постройки сотрудником управления административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж 16.05.2025 осуществлен повторный осмотр земельного участка по <адрес> с кадастровым номером №, в результате которого установлено, что земельный участок и организованный на нем объект незавершенного строительства находятся в состоянии, аналогичном предыдущему осмотру от 18.04.2025, строительные работы не территории участка не проводились.

Управлением главного архитектора администрации городского округа город Воронеж на основании правообладателя земельного участка был подготовлен градостроительный план от ДД.ММ.ГГГГ № №-0 на земельный участок по <адрес> с кадастровым номером №

В соответствии с Картами зон с особыми условиями использования территорий, утвержденными в составе ПЗЗ, земельный участок расположен в границах приаэродромной территорий аэродрома.

Рассматриваемый земельный участок расположен во II и III поясах зон санитарной охраны двух эксплуатационных скважин №, № для питьевого и хозяйственно- бытового водоснабжения ЖСК «Междуречье», установленной приказом департамента природных ресурсов и экологии Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно имеющимся в управлении главного архитектора администрации городского округа город Воронеж картографическим материалом (планшет: Ш-IV-3,7), строение расположено вне сетей инженерно-технического обеспечения и их охранных зон. Кроме того, к строению подходят канализация и электрический кабель.

Рассматриваемый земельный участок частично расположен за границами красных линий, утвержденными постановлением администрации городского округа город Воронеж, утвержденными постановлением администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта межевания территории территориальной зоны ЖИ-61 (<адрес>») в городском округе город Воронеж» в составе проекта межевания территории, которым мероприятия в отношении рассматриваемого земельного участка не предусмотрены.

По информации управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж, согласно поступившему 24.07.2020 уведомлению о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, по адресу: <адрес> с кадастровым номером № планировалось строительство индивидуального жилого дома с количеством надземных этажей - 3, высотой 15 м, площадью застройки - 303,9 кв.м.

В последствии на земельном участке по <адрес> с кадастровым номером №, заявителю - ФИО1 в порядке ст. 51.1 ГрК РФ выдано уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительство на земельном участке.

В ходе визуального осмотра от 18.04.2025 было установлено, что осматриваемый объект не отвечает признакам индивидуального жилого дома, а обладает признаками объекта многоквартирной малоэтажной жилой застройки; организован в несоответствии с ранее выданным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительство на земельном участке, в части этажности данного объекта (4 надземных этажа).

Согласно информации управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж, за период с 2014 года по настоящее время разрешительная документация на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на рассматриваемом земельном участке по <адрес> в соответствии со ст.ст. 51, 55 ГрК РФ застройщиком в администрацию городского округа город Воронеж не представлялась, разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства администрацией городского округа город Воронеж не выдавались.

На основании изложенного, истец просит суд признать объект капитального строительства с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Обязать ФИО1 в течение 6 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществить снос или приведение самовольной постройки - объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес> в соответствие с параметрами, указанными уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

В случае неисполнения ответчиком решения суда по настоящему делу в течение 6 месяцев с момента его вступления в законную силу, взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в размере 2 000 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства по день его фактического исполнения (т.1 л.д.4-11).

ФИО1 20.10.2025 обратилась в Советский районный суд г. Воронежа с самостоятельными исковыми требованиями к Администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на самовольную постройку - объект капитального строительства: здание (многоквартирный жилой дом) площадью 1269,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, погашении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <адрес> степенью готовности 60%, площадью застройки 299 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, исключении из состава ЕГРН сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером <адрес> степенью готовности 60%, площадью застройки 299 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (т.2 л.д.77-79).

В обосновании заявленных исковых требований ФИО1 указывает, что ей (ФИО1) ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <адрес> площадью 800 кв.м,, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну две семьи, коттеджи, многоквартирные малоэтажные жилые дома.

Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет 12.12.2012г.

21.07.2020 ФИО1 в адрес Администрации городского округа город Воронеж было направлено уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в соответствии с которым ФИО1 планировала возвести на принадлежащем ей земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> индивидуальный жилой дом высотой 15 м., с количеством надземных этажей - 3, площадью застройки 303,9 кв.м., предполагаемые отступы от границ земельного участка: со стороны левой межи 3м., со стороны правой межи 3м., с фасада – 5 м., со стороны задней межи более 3м.

По результатам рассмотрения поданного уведомления Администрации городского округа город Воронеж ДД.ММ.ГГГГ было выдано Уведомление в соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №.

На вышеуказанном земельном участке было осуществлено строительство объекта незавершенного строительства площадью застройки 299 кв.м., степенью готовности 60%, с проектируемым назначением - индивидуальный жилой дом. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО1 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (запись о государственной Регистрации №) на основании технического объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Строительство велось в соответствии с проектом индивидуального жилого дома, выполненного ООО Центр Управления Строительством «ЯРД».

ФИО1 обращалась в комиссию по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж с заявлением о выдаче разрешения на отклонение предельных параметров разрешенного строительства в 2022 году в части увеличения процента плотности застройки с 90% до 122%.

Постановлением администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 предоставлено разрешение на отклонение предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном <адрес> (кадастровый №), в части увеличения процента плотности застройки с 90% до 122%.

В 2025 году ФИО1 повторно обратилась в комиссию по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение о предельных параметров разрешенного строительства на земельном участке с кадастровым номером № (<адрес>, в части увеличения коэффициента (максимального процента) плотности застройки в границах земельного участка с 90% до 157%.

Однако какого-либо решения по этому вопросу Администрацией городского округа город Воронеж до настоящего времени не принято.

Вместе с тем, ФИО1, не сумев должным образом привести в соответствие документацию положениям действующего градостроительного законодательства, произвела реконструкцию принадлежащего ей объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, в результате которого возник завершенный строительством объект: здание (многоквартирный жилой дом) площадью 1269,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

После завершения строительства объекта ФИО1 обратилась в Администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию, однако во вводе в эксплуатацию было отказано.

Поскольку в настоящее время за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес><адрес>, при признании право собственности на завершенный строительством объект – здание многоквартирного жилого дома, площадью 1269,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> запись о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № подлежит погашению, а сам объект незавершенного строительства с кадастровым номером № – снятию с государственного кадастрового учета.

В противном случае может возникнуть ситуация наложения границ объектов недвижимости друг на друга, что повлечет за собой возникновение реестровой ошибки.

Исковое заявление было принято к производству Советским районным судом г. Воронежа, гражданскому делу присвоен №2-5266/2025 (т.2 л.д.73-74).

При рассмотрении искового заявления Администрации городского округа город Воронеж в судебном заседании 12.11.2025 представителем ответчика по доверенности ФИО4 было заявлено ходатайство об объединении гражданских дел, рассматриваемых Советским районным судом г. Воронежа: № 2-3437/2025 и №2-5266/2025 для совместного рассмотрения и разрешения, поскольку указанные дела рассматриваются в отношении одного и того же объекта недвижимости при участии одних и тех же сторон, и удовлетворение требований одной из сторон исключает удовлетворение требований другой стороны.

Определением Советского районного суда г. Воронежа от 12.11.2025 ходатайство ответчика удовлетворено, гражданские дела №2-3437/2025 и №2-5266/25 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер 2-3437/2025, рассмотрение дела начато с самого начала (т.2 л.д.69).

Представитель истца Администрации городского округа г. Воронеж по доверенности ФИО5 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила их удовлетворить. Исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, по основаниям, изложенным в своем исковом заявлении, а также в письменных пояснениях по делу (т.1 л.д.244-248).

Ответчик (истец) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о дне и времени слушания дела надлежащим образом (л.д.143).

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные исковые требования администрации городского округа город Воронеж не признала, представила в материалы дела письменный отзыв, заявила о применении срока исковой давности. Представила также дополнительные пояснения относительно возражений Администрации г.о.г.Воронежа на заявление о применении срока исковой давности (т.1 л.д.109-111, т.2 л.д.52, л.д.124-126), просила в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Поддержала заявленные исковые требования ФИО1 в полном объеме, просила их удовлетворить.

Третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Инспекция государственного строительного надзора Воронежской области своих представителей в судебное заседание не направили, извещены о дне слушания дела надлежащим образом (т.2 л.д.141-142).

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта ФИО8, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст. 51 ГрК РФ строительство (реконструкция) объектов капитального строительства должно осуществляться на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного уполномоченным органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка в установленном порядке.

В соответствии с п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Согласно позиции, изложенной в п. 10, п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной, если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Согласно п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п. 3 ст. 85 Земельного кодекса РФ, ст. 30, ч. 1 ст. 36, ст. 37 ГрК РФ, п. 12 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В силу п. 29 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

В соответствии с пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ).

В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома - с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ).

Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №44 от 12.12.2023).

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как усматривается из материалов дела, по результатам проверки инспекцией государственного строительного надзора Воронежской области в адрес управления административно-технического контроля направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о выявлении самовольной постройки на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером № (т.1 л.д.14-15).

Из акта выездного обследования инспекции государственного строительного надзора Воронежской области от 13.05.2025г. следует, что выездное обследование проведено по адресу: <адрес> кадастровый №. По результатам проведения выездного обследования установлено, что на территории земельного участка расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № зафиксирован возведенный объект незавершенного строительства (т.1 л.д.16-18).

Согласно выписки из ЕГРН, вышеуказанный земельный участок площадью 800 кв.м. с видом разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи, многоквартирные малоэтажные жилые дома» принадлежит на праве собственности ФИО1 (т.1 л.д.72-78).

Кроме того, согласно сведений из ЕГРН, на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 299 кв.м с проектируемым назначением «индивидуальный жилой дом» со степенью готовности объекта - 60%, который принадлежит на праве собственности ФИО1 (т.1 л.д.79-84).

17.04.2025г. ФИО1 в порядке ст. 40 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) обратилась в комиссию по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж с заявлением о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке <адрес> с кадастровым номером № (№) (т.1 л.д.35-38).

На основании оповещения комиссии по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ в период с 25.04.2025 по 23.05.2025 по проекту постановления о предоставлении ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке по <адрес> (кадастровый №) в части увеличения коэффициента (максимального процента) плотности застройки в границах земельного участка с 90% до 157% проводятся общественные обсуждения.

Экспозиция проекта была представлена на информационном ресурсе «Активный электронный гражданин» с 02.05.2025 по 11.05.2025, в период проведения которой 3 участника общественных обсуждений выступили против увеличения коэффициента (максимального процента) застройки в границах земельного участка по <адрес>, с 90% до 157%.

В рамках рассмотрения обращения ФИО1 о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства по адресу: <адрес>, б-р ФИО3, 9, ДД.ММ.ГГГГ сотрудником управления административно-технического контроля администрации городского округа <адрес> осуществлен выезд по указанному адресу, в результате которого было установлено, что территория земельного участка с кадастровым номером 36:34:0547005:209 огорожена, доступ третьих лиц на территорию земельного участка ограничен. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с количеством надземных этажей 4. Наружные стены объекты выполнены из кирпича, покрытие ломаной скатной кровли выполнено из металлопрофиля, оконные и дверные проемы заполнены, выполнен монтаж конструкций для остекления балконов. На момент проведения осмотра строительные работы на участке не велись, объект визуально не эксплуатируется.

В рамках рассмотрения данного уведомления о выявлении самовольной постройки сотрудником управления административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж 16.05.2025 осуществлен повторный осмотр земельного участка по <адрес> с кадастровым номером №, в результате которого установлено, что земельный участок и организованный на нем объект незавершенного строительства находятся в состоянии, аналогичном предыдущему осмотру от 18.04.2025, строительные работы на территории участка не проводились, данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра (обследования) объекта по адресу<адрес> от 16.05.2025г. (т.1 л.д.61-66).

В соответствии с «СП 533.1325800.2024. Свод правил. Градостроительство. Модель городской среды малоэтажная. Правила проектирования», утвержденным и введенным в действие Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, индивидуальный жилой дом является отдельно стоящим зданием с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, имеющее вход непосредственно с придомового участка.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № рассматриваемый земельный участок расположен в территориальной зоне с индексом ЖИ - «Зона индивидуальной жилой застройки».

Вид разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи, многоквартирные малоэтажные жилые дома» не предусмотрен в ПЗЗ. В территориальной зоне ЖИ вид использования «2.1. Для индивидуального жилищного строительства» является основным видом разрешенного использования земельных участков, вид использования «2.1.1. Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» является условно разрешенным видом использования, для которых установлены градостроительные регламенты.

Управлением главного архитектора администрации городского округа город Воронеж на основании правообладателя земельного участка был подготовлен градостроительный план от ДД.ММ.ГГГГ № № на земельный участок по <адрес> с кадастровым номером № (т.1 л.д.44-54).

В соответствии с картами зон с особыми условиями использования территорий, утвержденными в составе ПЗЗ, земельный участок расположен в границах приаэродромной территорий аэродрома.

Рассматриваемый земельный участок расположен во II и III поясах зон санитарной охраны двух эксплуатационных скважин №, № для питьевого и хозяйственно- бытового водоснабжения ЖСК «Междуречье», установленной приказом департамента природных ресурсов и экологии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно имеющимся в управлении главного архитектора администрации городского округа город Воронеж картографическим материалом (планшет: Ш IV-3,7), строение расположено вне сетей инженерно-технического обеспечения и их охранных зон. Кроме того, к строению подходят канализация и электрический кабель.

Рассматриваемый земельный участок частично расположен за границами красных линий, утвержденными постановлением администрации городского округа город Воронеж, утвержденными постановлением администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении проекта межевания территории территориальной зоны ЖИ-61 (<адрес>») в городском округе город Воронеж» в составе проекта межевания территории, которым мероприятия в отношении рассматриваемого земельного участка не предусмотрены.

По информации управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж, согласно поступившему ДД.ММ.ГГГГ уведомлению о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, по адресу: <адрес> с кадастровым номером № планировалось строительство индивидуального жилого дома с количеством надземных этажей - 3, высотой 15 м, площадью застройки - 303,9 кв.м.

В последствии на земельном участке по <адрес> с кадастровым номером №, заявителю ФИО1 в порядке ст. 51.1 ГрК РФ выдано уведомление от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительство на земельном участке.

В ходе визуального осмотра от 18.04.2025 было установлено, что осматриваемый объект не отвечает признакам индивидуального жилого дома, а обладает признаками объекта многоквартирной малоэтажной жилой застройки; организован в несоответствии с ранее выданным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительство на земельном участке, в части этажности данного объекта (4 надземных этажа).

12.11.2025 представителем ФИО1 по доверенности ФИО4 было представлено экспертное заключение ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы и оценки № 5536/6-6-25 от 10.11.2025 (т.2 л.д.31-51, по следующим вопросам:

Соответствует ли жилое строение, расположенное по адресу: <адрес>, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?

Создает ли эксплуатация и сохранение исследуемого объекта угрозу жизни и здоровью?

Экспертом ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы и оценки ФИО8 по поставленным вопросам установлено следующее.

По первому вопросу: «соответствует ли жилое строение, расположенное по адресу: <адрес>, градостроительным и строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам?» Экспертом установлено, что исследуемый многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует условно разрешенному виду использования (малоэтажная многоквартирная жилая застройка), предъявляемому к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в территориальной зоне ЖИ – Зона индивидуальной жилой застройки, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025).

По этажности (4 надземных этажа и 1 подземный) исследуемый многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, также не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025), в соответствии с которыми предельно допустимая этажность надземной части для малоэтажной многоквартирной жилой застройки не должна превышать 4 этажей.

Процент застройки земельного участка с к.н. № по адресу: <адрес> в границах которого расположено исследуемое строение, определяемый как отношений застроенной площади участка к площади участка х 100% составляет 37% (299 кв.м. (площадь застройки земельного участка) / 800 кв.м. (площадь земельного участка) = 0,37 х 100% = 37%.

Таким образом, процент застройки земельного участка с к.н. № по адресу: <адрес>, в границах которого расположено исследуемое строение, не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025), в соответствии с которыми максимальный процент застройки земельного участка, расположенного в территориальной зоне ЖИ – Зона индивидуальной жилой застройки для малоэтажной многоквартирной жилой застройки не должен превышать 45%.

Коэффициент (максимальный процент) плотности застройки земельного участка с к.н. № по адресу: <адрес> в границах которого расположено исследуемое строение, определяемый как отношение площади строения к площади земельного участка, составляет 1,58 (158), что не соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025), в соответствии с которыми коэффициент (максимальный процент) плотности застройки земельного участка, расположенного в территориальной зоне ЖИ – Зона индивидуальной жилой застройки для малоэтажной многоквартирной жилой застройки не должен превышать 0,9 (90).

При этом, в соответствии с представленной на исследование эксперта документацией установлено, что 02 декабря 2022 года на основании заявления ФИО1, заключения комиссии по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж от 15.09.2022 о результатах общественных обсуждений, с учетом рекомендаций комиссии по землепользованию и застройке городского округа город Воронеж от 25.09.2022г., в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, администрацией городского округа города Воронеж вынесено Постановление № о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке площадью 800 кв.м. по <адрес> (кадастровый №), расположенном в территориальной зоне ЖИ «Зона индивидуальной жилой застройки» в части увеличения процента плотности застройки с 90% до 122%.

Следует отметить, что фактическая конфигурация исследуемого жилого строения в результате произведенной реконструкции, а также его расположение относительно границ со смежными земельными участками, а также относительно жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, осталось неизменным (иными словами реконструкций (надстройка) была произведена в границах ранее возведенного объекта незавершенного строительства).

Таким образом, фактический коэффициент (максимальный процент) плотности застройки земельного участка с к.н. № по адресу: <адрес>, составляющий 1,58 (158) фактически превышает предельно допустимое значение 0,9 (90), предъявляемое к малоэтажным многоквартирным жилым домам, расположенным в территориальной зоне ЖИ – Зона индивидуальной жилой застройки в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025), при этом, в данном конкретном случае, является следствием проведения работ по перепланировке и переоборудованию мансардного этажа в жилой этаж.

По расположению относительно границ со смежными земельными участками исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025) в части расположения относительно границы со смежным земельным участком с к.н. № по адресу: <адрес> (по левой меже) (так как фактический отступ составляет 2,78м – 4,84м, что меньше минимально допустимого отступа 3,0 м).

При этом, следует отметить, в результате произведенной реконструкции объекта незавершенного строительства фактические габаритные размеры исследуемого строения, а также расположение относительно границ со смежными земельными участками осталось неизменным (габаритные размеры (длина, ширина) соответствует параметрам, отраженным в Решении Управления главного архитектора городского округа <адрес> № от 05.10.2017г. о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта).

Таким образом, в данном конкретном случае, с учетом Решения Управления главного архитектора городского округа города Воронеж № от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, а также с учетом Постановления Администрации городского округа <адрес> № о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ. № в ред. от ДД.ММ.ГГГГ №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025) в части расположения относительно границ со смежными земельными участками.

По расположению относительно жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> не противоречит требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, так как фактический отступ от жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, составляет более 20,0м (в соответствии с таблицей 1 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям противопожарный отступ между зданиями, строениями, сооружениями, в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности должен находиться в пределах от 6,0м до 18,0 м. (где 18,0 м. максимально допустимый противопожарный отступ).

В соответствии с Федеральным Законом «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (с изм. на ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирные жилые дома относятся к классу функциональной пожарной опасности Ф1.3.

В соответствии с СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям подъезд пожарных автомобилей к зданиям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой менее 28м должен осуществляться с одной стороны при условии, что все помещения или квартиры имеют двустороннюю ориентацию.

По результатам визуального осмотра, а также с учетом представленной на исследование эксперта проектной документацией установлено, что каждая из квартир, расположенная в исследуемом малоэтажной многоквартирном жилом доме, имеет двустороннюю ориентацию.

Также по результатам проведенного исследования установлено, что имеется возможность организации проезда (шириной 4,2м при высоте строения 13м и более) к фасадной, а также к части левой стороны исследуемого многоквартирного жилого дома, что соответствует требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям в части организации проезда для пожарной техники в случае возникновения чрезвычайной ситуации (пожара).

В ходе проведения осмотра несущих и ограждающих конструкций исследуемого малоэтажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> было установлено их соответствие требованиям СП 70.13330.2012 Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87. При возведении исследуемого жилого строения были применены традиционные материалы. Применённое в объекте исследования объемно-планировочное решение и узлы сопряжений несущих конструкций исследуемого строения являются типовыми. Установлено отсутствие деформаций, перекосов и прогибов, которые могли бы свидетельствовать об исчерпании несущей способности и устойчивости, а также невозможности восприятия нормативных нагрузок конструкциями исследуемого объекта. Несущие и ограждающие конструкции занимают рабочее положение и по состоянию на момент проведения осмотра находятся в исправном техническом состоянии, согласно СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений", М. 2004 г.

Таким образом соблюдаются требования механической безопасности в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», отсутствует возможность внезапного обрушения/разрушения, угроза жизни и здоровью людей в части механической безопасности (в результате возможного внезапного разрушения) отсутствует.

По санитарным нормам исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> соответствует требованиям СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», т.к. в комнатах имеется естественное освещение через оконные светопрозрачные конструкции, перед которыми отсутствуют затеняющие объекты, в результате чего обеспечивается нормируемая инсоляция и освещенность. Также исследуемый объект не ухудшает инсоляцию и освещенность помещений строений, расположенных на смежных земельных участках.

Следует отметить, что исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом имеет подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоотведения (в соответствии с Договором № от ДД.ММ.ГГГГ), что соответствует санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям, предъявляемым к зданиям, строениям, сооружениям, расположенным в территориальной зоне ЖИ – Зона индивидуальной жилой застройки в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГг. №-V в ред. от ДД.ММ.ГГГГ №-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №а-22/2025).

Также, исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом имеет подключение (технологическое присоединение) к электрическим сетям до 150 кВт включительно (в соответствии с Договором № от ДД.ММ.ГГГГ), выполнено подключение (технологическое присоединение) к сетям газоснабжения (договор о подключении №ВГ0980755), составлено техническое условие на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования к сети газораспределения (Приложение № к договору о подключении №).

По второму вопросу: «создает ли эксплуатация и сохранение исследуемого объекта угрозу жизни и здоровью», экспертной организацией установлено следующее.

С учетом ответа на первый вопрос исследовательской части, в ходе проведения исследования было установлено, что исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГг. №-V в ред. от ДД.ММ.ГГГГ №-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №а-22/2025) в части условно разрешенного вида использования (малоэтажная многоквартирная жилая застройка) земельного участка, расположенного в территориальной зоне ЖИ – Зона индивидуальной жилой застройки, соответствует в части предельно допустимой этажности, а также процента застройки земельного участка. Соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГг. № в ред. от ДД.ММ.ГГГГ №, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ №) в части расположения относительно границ со смежными земельными участками, с учетом Решения Управления главного архитектора городского округа города Воронеж № от 05.10.2017г. о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта, а также с учетом Постановления Администрации городского округа города Воронеж № о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025) в части подключения (технологического присоединения) к централизованной системе водоотведения (в соответствии с Договором №2/17-ТК от 05 апреля 2017 года).

Не соответствует Правилам землепользования и застройки городского округа города Воронеж (утв. Решением Воронежской городской Думы от 20 апреля 2022г. №466-V в ред. от 27.08.2025 №1363-V, с изм., внесенными решением Воронежского областного суда от 24.03.2025 №3а-22/2025) в части коэффициента (максимального процента) плотности застройки, при этом, в данном конкретном случае, увеличение данного коэффициента является следствием проведения работ по перепланировке и переоборудованию мансардного этажа в жилой этаж. Фактическая конфигурация исследуемого жилого строения в результате произведенной реконструкции, а также его расположение относительно границ со смежными земельными участками, а также относительно жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, осталась неизменной (см. исследование по первому вопросу).

Исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом соответствует требованиям СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, в части расположения относительно жилых строений, расположенных на смежных земельных участках, а также в части организации проезда для пожарной техники в случае возникновения чрезвычайной ситуации (пожара).

Соответствует требованиям механической безопасности в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», отсутствует возможность внезапного обрушения/разрушения, угроза жизни и здоровью людей в части механической безопасности (в результате возможного внезапного разрушения) отсутствует.

Исходя из вышеизложенного, по результатам проведенного исследования установлено, что исследуемый малоэтажный многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям действующей нормативной документации, и, при эксплуатации и сохранении исследуемого объекта, не несет угрозу жизни и здоровью людей в части механической безопасности, а также в случае возникновения чрезвычайной ситуации (пожара).

В судебном заседании был допрошен эксперт ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ ФИО8, который поддержал выводы досудебной экспертизы, пояснил, что проводил экспертное исследование по заявлению ФИО9 Он (эксперт ФИО8) выезжал на место исследования, использовал фотоаппарат и глазной длинномер. По результатам исследования строение соответствует всем градостроительным нормам. В его (эксперта) исследовании было отражено, что из представленных документов, а именно было представлено решение Главного архитектора ГО г.Воронеж от 05.10.2017г., то есть было установлено соответствие объекта тем характеристикам, которые отражены в данном согласовании. Объект расположен на протяжении 3 метров от границ смежного участка. Так же были представлены документы относительно плотности застройки, это заключение комиссии по землепользованию г.Воронеж от 15.09.2022 г. с учетом рекомендаций комиссии по землепользованию г.Воронеж от 22.09.2022г., в его (эксперта) заключении было указано, что в результате реконструкции ранее завершенного объекта была произведена надстройка 3 этажа фасадного, имеющего сход. В последствии были произведены работы по переоборудованию мансардного этажа в жилое, вследствие чего увеличилась плотность застройки, при этом не изменились габаритные размеры самого строения и его расположения, что тем самым не является нарушением. Было установлено, что объект не противоречит требованиям действующего законодательства, а именно градостроительным требованиям, требованиям пожарной безопасности, в частности расположения смежных объектов, не противоречит требованиям механической безопасности. Установлено, что все конструкции занимают правильное положение, на основании вышесказанного, делается вывод, что эксплуатация объекта не несет угрозу жизни и здоровью людей, в частности механической безопасности, а также в случае возникновения чрезвычайной ситуации (пожара).

Представитель администрации городского округа г.Воронеж не согласилась с представленным ФИО1 вышеназванным актом экспертного исследования.

Суду представлена рецензия на акт экспертного исследования от 10.11.2025 г. (л.д.135-136 т. 2)

Представленная ответчиком рецензия на заключение судебной экспертизы не может быть принята в качестве доказательства, опровергающего выводы экспертного исследования № 5536/6-6-25 от 10.11.2025 г., поскольку мнение заместителя руководителя Управления административно-технического контроля администрации г.о.г.Воронеж ФИО6 отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением заместителя руководителя, направленным на собственную оценку указанного экспертного исследования. При даче рецензии был исследован только акт экспертного исследования № 5536/6-6-25 от 10.11.2025 г., выполненный старшим государственным экспертом отдела судебных экспертиз по производству строительно-технических и землеустроительных экспертиз ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ ФИО11, в то время, как при даче заключения экспертного исследования экспертом ФИО8 был осмотрен исследуемый объект, экспертное исследование выполнено на основании представленных документов и результатов визуально-инструментального осмотра. Выводы, содержащиеся в акте экспертного исследования № 5536/6-6-25 от 10.11.2025 г. подтверждены экспертом ФИО8 в судебном заседании.

Судом представителю Администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО5 разъяснялось право заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в соответствии со ст.79 ГПК РФ, однако в процессе рассмотрения дела сторона истца Администрации г.о.г.Воронеж не воспользовалась данным правом, не заявила ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы (т.2 л.д.137).

Оснований ставить под сомнение достоверность данного экспертного исследования № 5536/6-6-25 от 10.11.2025 года, составленного экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ ФИО8, у суда не имеется, поскольку экспертное исследование проведено компетентным экспертом в соответствии с требованиями ФЗ от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", выводы экспертного исследования мотивированы и понятны, основаны на непосредственном осмотре объекта недвижимости; заключение проиллюстрировано фотографиями; использованные экспертом нормативные документы, справочная и методическая литература приведены.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что истцом Администрацией городского округа город Воронеж данное заключение не оспорено, суд принимает его как допустимое доказательство.

Таким образом, при разрешении настоящего спора суд считает возможным положить в основу решения суда экспертное исследование № 5536/6-6-25 от 10.11.2025 года, составленное экспертом ФБУ Воронежский РЦСЭ МЮ РФ ФИО8

12.11.2025 представителем ФИО1 по доверенности ФИО4 было заявлено о пропуске администрацией городского округа город Воронеж срока исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки либо приведению ее в соответствие с параметрами, указанными уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке (т.2 л.д.52).

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 указала, что Администрации городского округа город Воронеж было известно о возведении ФИО1 объекта капитального строительства с отклонением от сведений, изложенных в уведомлении о планируемом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № уже в марте 2022 года, о чем свидетельствует письмо Управления административно-технического контроля Администрации городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором указано, что визуально возводимый объект не соответствует признакам индивидуального жилого дома, в связи с чем ФИО1 необходимо получить разрешение на строительство возводимого объекта в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Исследовав доводы ФИО1, приходит к выводу о необходимости применения к требованиям Администрации городского округа город Воронеж норм об истечении сроков исковой давности.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу статей 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года и если законом не установлено иное, его течение начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем не исключена, но ограничена одним из условий:

1) исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан;

2) исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований), применяется общий срок исковой давности (пункт 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).

Доказательств, свидетельствующих о том, что заявленный к сносу объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрацией городского округа город Воронеж суду представлено не было.

Таким образом, учитывая, что представленным в материалы дела актом экспертного исследования № 5536/6-6/25 от 10.11.2025 г., выполненного экспертом ФИО8, не установлено создание угрозы жизни и здоровью граждан спорным строением, а также то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит ФИО1 на праве собственности, суд приходит к выводу о том, что к требованиям о сносе самовольной постройки, в данном случае, применяется общий срок исковой давности в три года.

В письме от ДД.ММ.ГГГГ № Управление административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж указывает, сотрудником управления административно-технического контроля 14.03.2022 осуществлен выезд по адресу: <адрес>. В результате осмотра установлено, что визуально возводимый объект не соответствует признакам индивидуального жилого дома. ФИО2 указано на необходимость получения разрешения на строительство возводимого объекта в порядке ст. 51 ГК РФ. Кроме того, согласно указанного письма, строительство объекта по адресу: <адрес> находится на контроле управления административно-технического контроля, в случае продолжения строительных работ в отсутствие разрешительной документации, материалы будут направлены в инспекцию государственного строительного надзора Воронежской области для принятия мер в рамках компетенции, администрацией городского округа город Воронеж будут приняты меры, направленные на снос самовольной постройки в судебном порядке.

Содержание указанного письма подтверждает, что администрации городского округа город Воронеж было известно о возведении ФИО1 объекта недвижимости по адресу: <адрес> в отсутствие разрешительной документации с 22.03.2022.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Согласно отметки приемной Советского районного суда г. Воронежа, исковое заявление администрации городского округа город Воронеж о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с параметрами уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства поступило в суд лишь 19.06.2025, то есть с пропуском установленного 3-летнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных Администрацией городского округа город Воронеж требований.

Исследовав доводы ФИО1, суд приходит к выводу о необходимости применения к требованиям Администрации городского округа город Воронеж норм об истечении сроков исковой давности.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований администрации городского округа город Воронеж о признании спорного объекта самовольной постройкой, его сносе или приведении в соответствии с параметрами уведомления о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства следует отказать. При этом, взаимосвязанные с основным требованием исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца судебной неустойки в размере 2000 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства по день его фактического исполнения в случае неисполнения ответчиком решения суда в течение 6 месяцев с момента его вступления в законную силу, также не подлежат удовлетворению, как взаимосвязанные с первоначальным требованием, в удовлетворении которого судом отказано.

Относительно требований ФИО1 о признании права собственности на самовольную постройку, - объект капитального строительства: здание (многоквартирный жилой дом) площадью 1269,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

В пункте 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года изложена правовая позиция, из которой следует, что, установив факт самовольного возведения спорного объекта и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности застройщика на этот объект, суд не разрешил вопрос о правовой судьбе данного объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2018 по делу N 304-ЭС18-2938).

В случае признания постройки самовольной суду надлежит определить ее юридическую судьбу, возложив на лицо, создавшее эту постройку, обязанность снести ее, либо признав за ним право собственности на самовольную постройку (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22 мая 2018 года N 18-КГ18-54).

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Согласно подпункту 2 пункту 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК, п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 60% (запись о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ №). Указанный объект находится на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 800 кв.м., с видом разрешенного использования «отдельно стоящие индивидуальные жилые дома на одну, две семьи, коттеджи, многоквартирные малоэтажные жилые дома», расположенном по адресу: <адрес>. Земельный участок также принадлежит ФИО1 на праве собственности (запись о праве от ДД.ММ.ГГГГ №).

Возведенный объект незавершенного строительства был реконструирован ФИО1 без получения соответствующей разрешительной документации, в результате чего в 2025 году возник завершенный строительство объект – многоквартирный жилой дом площадью 1269,6 кв.м., состоящий из 11 квартир.

Представленное в материалы дела экспертное исследование ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы №5536/6-6-25 от 10.11.2025 подтверждает соответствие возведенного малоэтажного многоквартирного жилого дома градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, за исключением требований о предельно допустимой плотности застройки в территориальной зоне ЖИ, а также требований о предельных минимальных отступах объекта недвижимости от границ земельных участков.

Изучив выводы экспертного исследования №5536/6-6-25 от 10.11.2025 относительно отклонения фактического коэффициента плотности застройки земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в значении 1,58 от предельно допустимого значения 1,22, установленного Постановлением Администрации городского округа город Воронеж от 02.12.2022 №1234 «О предоставлении ФИО1 разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке по <адрес> (кадастровый №)», суд приходит к выводу, что данное отклонение является несущественным. Суд принимает во внимание тот факт, что ФИО1 предпринимались меры к устранению указанного нарушения: 17.04.2025 ФИО1 обращалась в комиссию по землепользованию и застройке городского округа город Воронежа за увеличением коэффициента плотности застройки с 0,9 до 1,57, а так же выводы эксперта и его пояснения в судебном заседании о том, что фактически отклонение от предельных показателей плотности застройки является следствием проведения работ по перепланировке и переоборудованию мансардного этажа в жилой этаж, вследствие чего увеличилась плотность застройки, при этом не изменились габаритные размеры самого строения и его расположения, что тем самым не является нарушением.

Отклонение предельно допустимых расстояний объекта недвижимости от границ со смежным земельным участком с к.н№ по адресу: <адрес> (по левой меже) суд также полагает несущественным, поскольку фактический отступ составляет 2,78 м. - 4,84 м., а минимально допустимый отступ составляет 3,0 м.

Указанные отклонения не создают угрозу для жизни и здоровья граждан и не создают препятствий для эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с его целевым назначением.

Доказательств обратного администрацией городского округа город Воронеж в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд принимает во внимание, что ФИО1 обращалась в Администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию, а решением заместителя главы администрации по градостроительству о ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

По результатам экспертного исследования не было выявлено нарушений действующих документов нормативно-правового регулирования, которые могли повлечь создание угрозы жизни и здоровью сохранением спорного объекта.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заявленный к сносу объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, администрацией городского округа город Воронеж суду представлено не было.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, исходя из необходимости соблюдения правовой определенности относительно спорного объекта, суд приходит к выводу о том, что иск Администрации городского округа город Воронеж о сносе самовольной постройки не подлежит удовлетворению, и имеются достаточные основания для признания за ФИО1 права собственности на спорный объект и удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Воронеж к ФИО1 о признании объекта капитального строительства с кадастровым номером №, расположенным на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> самовольной постройкой, обязании осуществить ее снос или приведение в соответствие с параметрами, указанными уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, взыскании судебной неустойки - отказать.

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) право собственности на объект капитального строительства: здание (многоквартирный жилой дом) площадью 1269,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 60%, площадью застройки 299 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Исключить из состава Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 60%, площадью застройки 299 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Макаровец О.Н.

Мотивированное решение изготовлено 15.01.2026 г.