Решение № 2-1773/2018 2-24/2019 2-24/2019(2-1773/2018;)~М-1482/2018 М-1482/2018 от 18 февраля 2019 г. по делу № 2-1773/2018

Дело №2-24-2019


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Глазов 19 февраля 2019 года

Глазовский районный суд Удмуртской Республики в составе председательствующего судьи Кислухиной Э.Н., при секретаре Корепанове Д.О., с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности № 19\51\2018-ДОВ от 07.02.2018 года, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Чепецкий механический завод» к ФИО2 о понуждении к заключению договора коммерческого найма,

у с т а н о в и л:

АО «Чепецкий механический завод» (далее по тексту АО ЧМЗ) обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора коммерческого найма, обосновав исковые требования тем, что квартира № по адресу: <адрес>, принадлежит истцу на праве собственности. В настоящее время в указанной квартире проживают ФИО2 и ФИО4 Ответчик был вселен в указанную квартиру на основании ордера на служебное жилое помещение, выданного Администрацией г. Глазова 01.03.2001 года на основании постановления Главы Администрации от 27.02.201 года № 64\6. В ордере указано, что ФИО2 является работником ОАО ЧМЗ, в то время как приказом № 544\лс от 30.12.1983 года ФИО2 уволен в порядке перевода в Удмуртскую горнотехническую инспекцию по Глазовскому участку. На текущий момент отсутствуют правовые основания для безвозмездного проживания ответчика в жилом помещении, принадлежащем истцу на праве собственности. Исходя из статуса собственника и целей использования, спорное жилое помещение относится к жилищному фонду коммерческого использования. Проживающим в квартире направлялось письмо № 19-125-12\15305-ис от 27.10.2016 года с предложением заключить договор найма жилого помещения. В ответ был получен отказ от заключения договора, в связи с чем АО ЧМЗ ответчику вновь было предложено заключить договор коммерческого найма либо освободить занимаемое жилое помещение. В претензионном порядке спор урегулирован не был.

С учетом уточнения исковых требований истец просил обязать ФИО2 заключить с АО «Чепецкий механический завод»" договор коммерческого найма жилого помещения на следующих существенных условиях:

- предмет договора: наймодатель АО ЧМЗ передает нанимателю ФИО2 за плату во временное владение и пользование жилое помещение - квартиру № №, общей площадью 34,2 кв.м (жилая площадь 18 кв.м) по адресу: <адрес>;

- срок действия договора - 11 месяцев в даты подписания договора;

- плата за наем составляет 7 113,00 руб. в месяц;

-оплата коммунальных услуг и электроэнергии производится нанимателем самостоятельно на основании счетов поставщиков и не входит в плату за найм;

- к договору не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. ст. 680,684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ;

- размер платы за наем может быть изменен в одностороннем порядке не чаще, чем 1 раз в полгода, взыскать судебные расходы в размере 6 000 руб.

В судебном заседании представитель истца АО ЧМЗ ФИО1 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что на момент предоставления квартиры ответчику, данное жилое помещение являлась частной собственностью предприятия, имела статус «служебной». Отношения между истцом и ответчиком следует квалифицировать как отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Стоимость оплаты за найм определена на основании отчета оценщика. заключение судебной оценочной экспертизы истцом не оспаривается.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями согласился в части, считает, что сумма за найм должна быть определена исходя из заключения экспертизы, не согласен с размером платы 7 113 руб. Пояснил, что в течение десяти лет производил оплату по платежным документам, в которых собственником был указан муниципалитет. О том, что квартира принадлежит истцу, узнал, когда решил приватизировать квартиру. Работал на ЧМЗ, с 1984 году работал государственным инспектором в Госгортехнадзоре. Западно-Уральский округ обратился в исполком горсовета с просьбой выделить служебное жилье. На основании решения администрации ЧМЗ исполкомом было принято решение о выделении служебного жилья на период осуществления трудовых отношений. В 2011 году трудовые отношении я были прекращены в связи с выходом на пенсию. Оплата за квартиру производилась на основании заключенного с управляющей компанией МУП ЖКУ договора.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями АО ЧМЗ согласился в части, просил при вынесении решения учесть результаты проведенной судебной оценочной экспертизы.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела, суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, изучив представленные доказательства, приходит к следующему выводу:

Согласно архивной выписке из решения исполкома Глазовского городского Совета № 116 от 14.07.1987 года на основании заявки Чепецкому механическому заводу отведен для строительства ранее закрепленный для проектирования земельный участок, площадью 1,08 га. До начала строительства произвести снос жилых домов № № по <адрес>, № по <адрес>, принадлежащих жилищно-коммунальному управлению Чепецкого механического завода и изъятием у них земельных участков (л.д. 116).

Постановлением Главы Администрации г. Глазова № 338\14 от 29.12.1999 года утвержден акт о приемке в эксплуатацию законченного строительством 126-квартирного жилого дома по <адрес> (строительный №), строительство которого произведено на основании решения Глазовского исполкома № 116 от 17.07.1987 года (л.д.17, 112-115).

ОАО "Чепецкий механический завод» является собственником жилого помещения, общей площадью 34,2 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на основании акта гос.приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объектов жилищно-гражданского назначения от 29.12.1999 года, постановления Администрации г. Ижевска от 27.08.1996 N 311 и постановления главы Администрации г. Глазова №; 338\14 от 29.12.1999, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № (л.д.26).

Архивной справкой, выданной АО ЧМЗ от 15.02.2017 года, подтверждается, что ФИО2 осуществлял трудовую деятельность на предприятии в период с 09.07.1973 года по 08.08.1974 года, с 18.05.1983 года по 31.12.1983 года (л.д.27).

На основании письма № 452 от 17.02.2000 года на имя главы Администрации г. Глазова Удмуртского отдела Управления Западно-Уральского округа Госгоротехнадзора России просит выделить служебную однокомнатную квартиру главному государственному инспектору отдела ФИО2, осуществляющему надзор за опасными производственными объектами (л.д. 47).

Постановлением Главы Администрации № 59\1 от 12.02.2001 года на основании распоряжения Президента Российской Федерации от 31.12.1991 года № 136-рп п. 8 и ходатайства руководства Удмуртского Управления Западно-Уральского округа Госгортехнадзора России дополнен перечень категорий граждан, имеющих право проживания в служебном жилье, профессиями: государственный инспектор, главный государственный инспектор (л.д.48).

Постановлением Главы Администрации № 64\6 от 27.02.2001 года утвержден список распределения жилой площади по предложениям администраций и профсоюзных комитетов предприятий, учреждений и организаций города, в частности, ОАО «ЧМЗ» и жилищно-бытовой комиссии ПКО-17, о выделении ФИО2 служебной квартиры по адресу: <адрес> (л.д. 16).

На основании ордера на служебное жилое помещение N 36, выданного Администрацией г. Глазова 01.03.2001 года, ФИО2 выделено служебное жилое помещение на семью из 1 человека по адресу: <адрес>, жилой площадью 18 кв.м, состоящей из 1 комнаты (л.д.15).

01.03.2001 года между МУП ЖКУ и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в Удмуртской Республике (л.д.53).

Согласно справке, выданной МУП «ЖКУ «МО» г. Глазов 06.09.2018 года, в спорной квартире зарегистрированы ФИО2 с 14.03.2001 года, его супруга ФИО5, с 23.01.2006 года (л.д. 95).

Данные обстоятельства установлены судом и сторонами в судебном заседании не оспариваются.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (статья 674 ГК РФ).

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения названной статьи ГК РФ регламентирует срок договора коммерческого найма, являющегося разновидностью договора найма жилых помещений и заключаемого в домах частного жилищного фонда как фонда, находящегося в собственности юридических лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Как установлено судом ответчик ФИО2 занимает спорное жилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, относящееся к частному жилому фонду, следовательно, между сторонами фактически сложились отношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, оформленного в письменном виде. Факт предоставления спорного жилого помещения Администрацией г. Глазова на основании ордера, заключение впоследствии договора найма жилого помещения с МУП ЖКУ, внесение ответчиком платы за наем жилья не свидетельствует о том, что данное жилое помещение принадлежало иному лицу, а не истцу.

Таким образом, возникшие правоотношения по предоставлению и пользованию жилым помещением должны регулироваться гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма. Поскольку ответчик и член его семьи пользуются жилым помещением, намерений освободить его не имеют, истец, как собственник жилого помещения, вправе требовать заключения договора коммерческого найма, поскольку данная обязанность у ответчика вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.

С учетом изложенного, учитывая, что между сторонами сложились отношения, регулируемые ст. 671 ГК РФ, суд признает требования АО ЧМЗ к ФИО2 о понуждении к заключению договора коммерческого найма в отношении занимаемого им жилого помещения по адресу: <адрес>, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п.2).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п.4).

На основании ст. 446 ГК РФ, условия договора, по которым имелись разногласия, должны определяться судом.

В судебное заседание истцом представлены условия договора найма:

- предмет договора: наймодатель АО ЧМЗ передает нанимателю ФИО2 за плату во временное владение и пользование жилое помещение - квартиру № №, общей площадью 34,2 кв.м (жилая площадь 18 кв.м) по адресу: <адрес>;

- срок действия договора - 11 месяцев в даты подписания договора;

- плата за наем составляет 7 113,00 руб. в месяц;

- оплата коммунальных услуг и электроэнергии производится нанимателем самостоятельно на основании счетов поставщиков и не входит в плату за найм;

- к договору не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. ст. 680,684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ;

- размер платы за наем может быть изменен в одностороннем порядке не чаще, чем 1 раз в полгода.

Ответчик не согласен со стоимостью найма жилого помещения, предложенной истцом. В остальной части представленные истцом условия договора найма ответчиком не оспариваются.

АО ЧМЗ в подтверждение обоснованности установления платы за пользование жилым помещением представлен отчет № 044-Н\16, выполненный ООО "Агентство оценки «Кром»", согласно которому рыночная стоимость арендной платы спорной квартиры по адресу: <адрес>, в месяц без учета коммунальных услуг, составляет 7 113 руб. Ответчиком, не согласившим с данным отчетом, было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы. Проведение экспертизы поручено ООО «Экспертиза собственности - Ижевск».

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость арендной платы в месяц квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, без учета коммунальных платежей на дату проведения оценки (декабрь 2018 года) составляет 1 689 руб. В данном заключении содержится обоснование рыночной стоимости объекта. Истцом заключение экспертизы не оспаривается, в связи с чем суд считает возможным, исходя из представленных доказательств, определить условие договора в части установления ежемесячной платы за наем спорной квартиры исходя из размера, определенной экспертизой в размере 1 689 руб.

В остальном условия проекта договора найма жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, представленного истцом, суд признает не нарушающими права и интересы ответчика, соответствующими принципу соблюдения баланса интересов сторон.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

При обращении с настоящим иском в суд истцом АО ЧМЗ произведена оплата государственной пошлины в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 5274 от 14.06.2018 года.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу АО ЧМЗ подлежит взысканию понесенные истцом судебные расходы в размере 6000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования АО «Чепецкий механический завод» к ФИО2 о понуждении к заключению договора коммерческого найма удовлетворить в части.

Обязать ФИО2 заключить с АО «Чепецкий механический завод» договор коммерческого найма жилого помещения в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, включив следующие условия:

- предмет договора: наймодатель АО «Чепецкий механический завод» передает нанимателю ФИО2 за плату во временное владение и пользование жилое помещение - квартиру №, общей площадью 34,2 кв.м (жилая площадь 18 кв.м) по адресу: УР, г. Глазов, <адрес>;

- срок действия договора - 11 месяцев в даты подписания договора;

- плата за наем составляет 1 689,00 руб. в месяц;

- оплата коммунальных услуг и электроэнергии производится нанимателем самостоятельно на основании счетов поставщиков и не входит в плату за найм;

- к договору не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. ст. 680,684-686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ;

- размер платы за наем может быть изменен в одностороннем порядке не чаще, чем 1 раз в полгода.

Взыскать с ФИО2 в пользу АО «Чепецкий механический завод» государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня принятия мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Глазовский районный суд. Датой изготовления мотивированного решения считать ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Э.Н.Кислухина