Апелляционное определение № 02-0935/2025 02-6660/2024 33-12817/2026 от 1 апреля 2026 г. по делу № 02-0935/2025

УИД 77RS0005-02-2022-015041-71

Судья: Иванова О.М.

1 инст. дело № 02-935/2025

2 инст. дело № 33-12817/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 апреля 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Мошечкова А.И.,

судей Ворониной И.В., Зельхарняевой А.И.,

при помощнике судьи Васильевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зельхарняевой А.И. дело по апелляционной жалобе истца ФИО1 на решение Головинского районного суда адрес от 20 октября 2025 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Нейрон», КОО «Кэмэлком трейдинг лимитед» о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений – отказать»»,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ООО «Нейрон», КОО «Кэмэлком трейдинг лимитед», в котором просит признать недействительными сделки купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами ...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ..., расположенных по адресу: адрес; истребовать из незаконного владения ООО «Нейрон» данные нежилые помещения; признать право общей долевой собственности в многоквартирном доме, расположенном по адресу: адрес, на указанные нежилые помещения, право собственности ФИО1 на долю в общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади объекта недвижимости с кадастровым номером 77:09:0001005:1928.

Иск мотивирован тем, что ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:1928, расположенного по адресу: адрес. В подъездах жилого дома, где расположена квартира, на первом этаже расположены холлы (общие помещения) с лифтами, зонами ожидания, почтовыми ящиками (открытыми) и специальными местами для размещения консьержей, охраны или иного обслуживающего персонала. В процессе эксплуатации квартиры и помещений общей долевой собственности истцу стало известно, что использовать холлы в подъездах по функциональному назначению для размещения обслуживающего персонала не представляется возможным, т.к. расположенные во входной группе и примыкающие к холлам помещения, предназначенные для такого персонала (в состав которых входят комнаты отдыха, туалеты, душевые, а также техническое оборудование, предназначенное для обслуживания жилых помещений), проданы третьему лицу в индивидуальную собственность. Согласно справке, выданной истцу ООО «ТСЖ Столица», 27 декабря 2007 года управляющая компания ООО «ТСЖ Столица» приняло в управление от застройщика ООО «Волна Подмосковье-Спорт» (ликвидировано 28.11.2016) жилой многоквартирный дом по адресу: адрес и корпус 2, включая спорные помещения с кадастровыми номерами ...;...; ...; ...; ...; ...; ...; ... по акту приема-передачи.

Спорные помещения были приняты в составе общего долевого имущества собственников помещений многоквартирного дома, а расходы на содержание указанных помещений были распределены между собственниками жилых помещений. Спорные помещения с кадастровыми номерами ...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ... были приняты от застройщика в 2007 году в составе общего долевого имущества с соразмерным распределением между собственниками расходов по их содержанию, что подтверждается справкой ООО «ТСЖ Столица».

Согласно заключению эксперта указанные спорные помещения являются техническими в силу п. 3.24 СП 54.13330.2016, имеют совокупность признаков помещений общего долевого имущества, являются вспомогательными по отношению к подъездным группам жилого дома и не могут использоваться отдельно от них по функциональному назначению (выводы эксперта ответчиками не оспариваются). Спорные помещения являются общим долевым имуществом в силу ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации. Сделки по отчуждению спорных помещений являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ. В соответствии с материалами регистрационного дела 77-77-20/017/2007-206, регистрация права собственности ООО «Волна Подмосковье-Спорт» на помещения (включая спорные), расположенные по адресу: адрес, 2, осуществлена на основании решения Арбитражного суда адрес по делу № А40- 9839/06-50-107 от 31.03.2006. В 2007 году право собственности на спорные помещения перешло к Компании с ограниченной ответственностью Кэмелком трейдинг лимитед на основании договора купли-продажи № К/Н/Л от 02.10.2007. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2011 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 отменено, в иске о признании права собственности отказано. Постановлением Арбитражного суда адрес от 03 февраля 2012 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 и Постановление Девятого Арбитражного Апелляционного суда от 31 октября 2011 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 отменено. Принят новый судебный акт, которым за ООО «Волна Подмосковье-Спорт» признано право собственности на здание общей площадью 25 452,7 кв. м., расположенное по адресу: адрес. (нежилые помещения). Постановлением Арбитражного суда адрес от 24 ноября 2014 г. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2014 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Девятый арбитражный апелляционный суд. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2015 г. решение Арбитражного суда адрес от 31.03.2006 отменено. Производство по делу № А40-9839/06-50-107 прекращено в связи с отказом от иска.

Таким образом, в связи с отменой решения Арбитражного суда адрес от 31.03.2006, у ООО «Волна Подмосковье-Спорт» не возникло право собственности на спорные помещения, и отсутствовали права владения, пользования и распоряжения имуществом (спорными помещениями). Последующие сделки купли-продажи между ООО «Волна Подмосковье-Спорт» и ответчиками нарушают требования статей 8.1, 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и посягают на права и интересы истца и всех собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: адрес., в связи с чем, являются недействительными (ничтожными) по основаниям, установленным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Головинского районного суда адрес от 30.08.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.04.2024 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 08.10.2024 решение Головинского районного суда от 30.08.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом первой инстанции постановлено указанное решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобе просит истец.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со ст. 198 ГПК РФ решение суда состоит из вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей.

Резолютивная часть решения суда должна содержать выводы суда об удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью или в части, наименование истца и ответчика, а также один из идентификаторов указанных лиц (страховой номер индивидуального лицевого счета, идентификационный номер налогоплательщика, серия и номер документа, удостоверяющего личность, серия и номер водительского удостоверения), указание на распределение судебных расходов, срок и порядок обжалования решения суда.

Как следует из резолютивной части решения суда, оглашенного в порядке ст. 199 ГПК РФ (л.д. 72), суд удовлетворил частично исковые требования ФИО1

Однако, как следует из резолютивной части мотивированного решения (л.д.87), суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО1

То есть резолютивная часть решения, оглашенная в судебном заседании в порядке ст. 199 ГПК РФ, не соответствует резолютивной части решения в окончательной форме.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае судом были нарушены нормы процессуальные права, в связи с чем, решение подлежит отмене с вынесением нового решения.

В соответствии со ст. 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

На основании п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу положений ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Пунктом 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судебной коллегией установлено, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:1928, расположенного по адресу: адрес.

ООО «Нейрон» принадлежит на праве собственности 8 помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу: адрес, с кадастровыми номерами: ...; ...; ...; ...; ...; ...; ...; ....

Согласно выписке из ЕГРН многоквартирный дом по указанному адресу введен в эксплуатацию по завершении строительства в 2007 году.

Управляющей организацией многоквартирного дома в настоящее время является ООО «ТСЖ Столица».

02 октября 2007 года между ООО «Волна Подмосковье-Спорт» и Частной компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед» был заключен договор № К/Н/Л купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с п. 1.1 которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность нежилые помещения, имеющие следующие характеристики: этаж - п 1, помещение - I, комната № 1; этаж - п 2, помещение - II, комнаты №№ 1-4; этаж - п 3, помещение - II, комната № 1; помещение - III, комнаты №№ 1-7; помещение - IV, комнаты №№ 1-3; помещение - V, комната № 1; помещение - VI, комната № 1; помещение - VII, комната № 1; помещение - VIII, комната № 1; помещение - IX, комната № 1; помещение - X, комната № 1; этаж - 1, помещение - I, комнаты №№ 1-3; помещение - II, комнаты №№ 1-3; помещение - IV, комнаты №№ 1-3; помещение - VI, комнаты №№ 1-3; помещение - VII, комнаты №№ 1-2; помещение - VIII, комната № 1; помещение - IX, комнаты №№ 1-2; помещение - XI, комнаты №№ 1-2; помещение - XII, комната № 1; помещение - ХIII, комнаты №№ 1-5; помещение - XIV, комнаты №№ 1-2; помещение - XV, комнаты №№ 1-12; помещение - XXI, комната № 1 (далее по тексту - «Помещения»), общей суммарной площадью 7691,2 кв.м, расположенные во многофункциональном спортивно-развлекательном и жилом комплексе по адресу: адрес, д.37, корп.1.

26 февраля 2019 года между Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед» и ООО «Нейрон» заключен договор купли-продажи нежилых помещений № 37/Лен-5, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес.: помещение, назначение: нежилое, общая площадь 11,1 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XI - комнаты 1, 2, кадастровый номер: ...; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 10,4 кв.м, этаж 13 номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение VII - комнаты 1, 2, кадастровый номер: ...; помещение, назначение: нежилое, общая площадь 10,4 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение IX - комнаты 1,2, кадастровый номер: ...; помещение, назначение: нежилое, общая площадь 16,6кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XIV - комнаты 1,2, кадастровый номер: .... Указанные нежилые помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № К/Н/Л от 02.10.2007 г.; дополнительного соглашения от 22.11.2007 г. к договору № К/Н/Л от 02.10.2007 г. купли-продажи недвижимого имущества.

09 июня 2020 года между Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед» и ООО «Нейрон» заключен договор купли-продажи нежилых помещений № 37/Лен-4, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает в собственность следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: адрес: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 18,2 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение IV - комнаты с 1 по 3, кадастровый номер: ...; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 30,1 кв.м, этаж 1, помещение I - комнаты с 1 по 3, помещение II - комнаты с 1 по 3, кадастровый номер; ...; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 15,7 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение VI - комната 1, 2, 3, кадастровый номер: ...; нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 40 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение ХIII - комнаты с 1 по 5, кадастровый номер: .... Указанные нежилые помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № К/Н/Л от 02.10.2007 г.; дополнительного соглашения от 22.11.2007 к договору № К/Н/Л от 02.10.2007 купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно выпискам из ЕГРН нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 03 сентября 2020 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

Нежилое помещение по адресу: адрес, с кадастровым номером ... образовано из нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0001005:3341 и 19 июня 2014 года поставлено на кадастровый учет, 18 июля 2014 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за Компанией с ограниченной ответственностью «Кэмелком Трейдинг Лимитед», 04 апреля 2019 года право собственности на указанное помещение зарегистрировано за ООО «Нейрон».

При проведении технической инвентаризации 19 апреля 2007 года Северным территориальным бюро технической инвентаризации адрес спорные помещения были учтены в экспликации к поэтажному плану как нежилые помещения. В выписках из ЕГРН спорные помещения также указаны как нежилые помещения, согласно техническим планам помещений каждое из спорных помещений состоит из нескольких комнат, в том числе имеет санузел.

Согласно письму ООО «Капитал Груп» от 03 декабря 2020 года исх. 8661, направленного в адрес генерального директора ООО «Нейрон», ООО «Капитал Груп» была разработана проектная документация на строительство многофункционального спортивно-развлекательного комплекса с апартаментами и нежилого административного здания по адресу: адрес. Указанные помещения проектировались как помещения общественного назначения (административные, общественные, бытовые, складские и пр.), не предназначенные для постоянного проживания людей, и могут использоваться для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района или для общественной и предпринимательской деятельности, с режимом работы, не оказывающим вредных воздействий на условия проживания в жилой застройке. Указанные помещения расположены на первом (нежилом) этаже здания и имеют отдельный вход (входы) из общих помещений многоквартирного дома. В соответствии с проектом строительства, размещение инженерного оборудования, которое не позволяет использовать эти помещения по общественному назначению, не предусмотрено. Таким образом, данные помещения не являются помещениями общего пользования и соответственно не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно письму ООО «Капитал Груп» от 24 декабря 2020 года исх. 9202-2, направленного в адрес генерального директора ООО «Нейрон» и в ООО «ТСЖ Столица», ООО «Капитал Груп» являлось инвестором и заказчиком строительства многофункционального спортивно-развлекательного комплекса с апартаментами и нежилого административного здания по адресу: адрес. ООО «Капитал Груп» была разработана рабочая документация на строительство указанного многофункционального комплекса. Проект электроснабжения в помещениях первого этажа указанного здания разработан по заказу ООО «Капитал Груп» проектной организацией ООО «НПО Термэк» в 2007 году. Согласно этому проекту установка какого-либо силового электротехнического оборудования (кабельных линий и электрических щитов) для обслуживания общего имущества в помещениях, принадлежащих ООО «Нейрон», не предусмотрена. Проект пожарной сигнализации в помещениях первого этажа указанного здания разработан по заказу ООО «Капитал Груп» проектной организацией ООО «НПО Термэк» в 2007 году. Согласно этому проекту (первичному варианту) установка пожарной сигнализации (пожарных шкафов), предназначенной для обслуживания общего имущества в помещениях, принадлежащих ООО «Нейрон», не предусмотрена. Сведениями о скорректированном проекте (в части расположения пожарной сигнализации в указанных помещениях) и его утверждении компетентными службами ООО «Капитал Груп» не располагает. Проект системы контроля доступа (СКД) в помещениях первого этажа многоквартирного дома не разрабатывался. Исходя из имеющихся и представленных материалов, размещенное электротехническое, пожарное и оборудование СКД технологически может быть перенесено в места общего пользования многоквартирного дома.

Письмом от 30 декабря 2020 года ООО «Нейрон» обязалось предоставлять управляющей организации ООО «ТСЖ Столица» круглосуточный доступ к инженерному оборудованию, размещенному в спорных нежилых помещениях, до его переноса в места общего пользования. Факт предоставления доступа к указанному оборудованию сотрудникам управляющей организации в ходе рассмотрения дела представителем ООО «ТСЖ Столица» не отрицался.

Данные обстоятельства установлены в том, числе решением Головинского районного суда адрес от 27 января 2021 г., оставленного без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 26.01.2021, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Нейрон» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений, отказано.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. п. 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что согласно заключению эксперт указанные спорные помещения являются техническими в силу п. 3.24 СП 54.13330.2016, имеют совокупность признаков помещений общего долевого имущества, являются вспомогательными по отношению к подъездным группам жилого дома и не могут использоваться отдельно от них по функциональному назначению. Спорные помещения являются общим долевым имуществом в силу ч. 1 ст. 36 адрес кодекса Российской Федерации. Сделки по отчуждению спорных помещений являются ничтожными в силу ст. 168 ГК РФ.

Исходя из необходимости установления юридически значимых обстоятельств по делу, принимая во внимание, что данный вопрос требует специальных познаний, определением суда от 14.02.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «М-ЭКСПЕРТ».

Согласно заключению экспертов ООО «М-ЭКСПЕРТ» спорные помещения состоят из нескольких помещений, объединенных под одним кадастровым номером. В каждом из исследованных спорных помещений имеется одно помещение технического назначения, предназначенное для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в котором расположены инженерные коммуникации и оборудование, такие как, пожарные и электрические щиты, которые обслуживают более одного помещения в многоквартирном доме, в остальных помещениях инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, экспертами не обнаружено.

Доступ в те помещения, в которых расположены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, предназначенные для обслуживания внутридомовых инженерных систем, необходим для специалистов служб эксплуатации и служб безопасности и спасения в экстренных случаях, в остальные помещения, в которых отсутствуют инженерные коммуникации и оборудование, в беспрепятственном постоянном или периодическом доступе нет необходимости. Помещения, входящие в состав спорных помещений, в которых расположены инженерные коммуникации и оборудование, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, имеют технические назначение, остальные помещения являются самостоятельными.

По результатам исследования экспертами установлено, что технически возможно перенести инженерные коммуникации и оборудование из тех помещений, в которых оно находится и предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, в места общего пользования многоквартирного дома с предусмотрением мер по ограничению несанкционированного доступа к оборудованию.

Судебная коллегия полагает, что заключение судебной экспертизы отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, основания сомневаться в его правильности отсутствуют.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26 сентября 2017 г. N 5-КГ17-155: "Вместе с тем право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме (например, собственники помещений в многоквартирном доме имеют доступ к общим лестницам, коридорам, холлам и используют их), однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество. Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется".

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г., в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование.

Таким образом, исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников. Принимая во внимание, что в проектной документации указано на спорные нежилые помещения, как на помещения для обслуживание многоквартирного дома, то выделение и реализация этих помещений является злоупотреблением правом застройщика и правообладателя спорной недвижимости, которые знали о назначении спорных нежилых помещений как общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Заявленные истцом требование о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения ответчиками права истца на спорные нежилые помещения, выразившегося в наличии в ЕГРН записи об индивидуальном его праве собственности.

Правовым основанием для предъявления иска о признании права собственности является ст. 12 Гражданского кодекса РФ, в которой в числе прочих способов защиты гражданских прав упоминается признание права. Данный вещно-правовой иск может быть предъявлен любым лицом, имеющим доказательства своего права собственности на индивидуально-определенную вещь, к любому лицу, кто, по его мнению, нарушает или может нарушить его право.

Согласно п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Согласно п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. В силу указанных разъяснений определение конкретных долей в случае признания права общей долевой собственности на общее имущество не требуется, поскольку данные доли определены законом и не подлежат изменению по соглашению сторон (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Принимая во внимание вышеуказанное, судебная коллегия приходит к выводу, что спорные нежилые помещения являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения жилого дома, не имеют самостоятельного назначения, относятся к вспомогательным, являются общим имуществом собственников помещений МКД, соответственно право собственности у ответчиков на указанные нежилые помещения не могло возникнуть в силу закона и отсутствует,

Регистрация права собственности ответчиков на спорные помещения произведена при отсутствии законных оснований, так как помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, и истребовании в их пользу из чужого незаконного владения спорных помещений, прекращении права собственности ответчика ООО «Нейрон» на спорные нежилые помещения.

При этом судебная коллегия не усматривает оснований для применения к заявленным требованиям срока исковой давности по следующим основаниям.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Согласно пункту 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года), исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Головинского районного суда адрес от 20 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ООО «Нейрон», КОО «Кэмэлком трейдинг лимитед» о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права общей долевой собственности собственников помещений удовлетворить частично.

Признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: адрес, и истребовать в пользу собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: адрес, из чужого незаконного владения следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: адрес, адрес, кадастровые номера: 77:09:0002005:3610; 77:09:0002005:3612; 77:09:0002005:3613; 77:09:0002005:3614; 77:09:0002005:3615; 77:09:0002005:3616; 77:09:0002005:3617; 77:09:0002005:3620.

Прекратить право собственности ответчика ООО «Нейрон» на нежилые помещения по адресу: адрес, кадастровые номера: 77:09:0002005:3610; 77:09:0002005:3612; 77:09:0002005:3613; 77:09:0002005:3614; 77:09:0002005:3615; 77:09:0002005:3616; 77:09:0002005:3617; 77:09:0002005:3620.

Решение суда является основанием для исключения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним записи о регистрации права ООО «Нейрон» на нежилые помещения по адресу: адрес, кадастровые номера: 77:09:0002005:3610; 77:09:0002005:3612; 77:09:0002005:3613; 77:09:0002005:3614; 77:09:0002005:3615; 77:09:0002005:3616; 77:09:0002005:3617; 77:09:0002005:3620, и регистрации права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: адрес.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 20.07.2026.

Председательствующий

Судьи