Решение № 2-139/2026 2-139/2026(2-5601/2025;)~М0-2870/2025 2-5601/2025 М0-2870/2025 от 23 марта 2026 г. по делу № 2-139/2026

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19.03.2026 года г. Тольятти

Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

судьи Лапиной В.М.,

при секретаре Абдиновой Г.Р.,

с участием представителя истца ФИО6 ФИО17,

представителя ответчика ФИО7 ФИО18,

представителя ответчика ФИО8 ФИО18,

представителя ответчика ФИО11 ФИО18,

представителя ответчика ООО «ЮПИТЕР» ФИО18,

представителя ответчика ФИО3 ФИО20,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-139/2026 (№ 2-5601/2025) по иску ФИО6, ФИО2 к ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «Лада-Фарм», ФИО4, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО15 об утверждении порядка пользования нежилым зданием,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «Лада-Фарм», ФИО4, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО15 об утверждении порядка пользования нежилым зданием, мотивируя свои требования следующими обстоятельствами.

ФИО6 и ФИО2, являются одними из собственников нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> собственности ФИО6 и ФИО2 подтверждается выписка ЕГРН. Так как ФИО7 и ООО «ЮПИТЕР» обратились к ФИО3 с иском о демонтаже системы кондиционирования. В обоснование своего иска, истцы ссылаются лишь на отсутствие протокола общего собрания собственников нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>Е, которым могло бы быть предусмотрено согласие установку кондиционера на фасаде здания. ФИО6 как лицо, в том числе, использующее фасад путем размещения внешних блоков кондиционирования созвала общее собрание собственником с целью, утверждения и подписания соглашения о порядке пользования нежилым зданием. Собрание было назначено 05.08.2024 г., собрание не состоялось в виду отсутствия кворума.

Отсутствие самостоятельного регулирования долевой собственности на общее имущество в нежилых зданиях фактически приводит к игнорированию коммерческих интересов сособственников помещений. Ярким примером этого является размещение кондиционеров на фасаде или внутри общих помещений нежилого здания, на которое требуется согласие общего собрания собственников помещений (по аналогии с многоквартирным домом). В нежилом здании получение такого согласия не может быть продиктовано интересами комфортного проживания, а явный характер требования сособственника об демонтаже кондиционеров может использоваться как способ устранения конкурентов, блокирования нестандартного использования общего имущества.

Применительно к нежилым зданиям о комфорте речь вестись не должна. Для нежилых зданий не является очевидным, например, требование об обязательности наличия водопровода, отопления, туалетной комнаты для каждого самостоятельного помещения или в составе общего имущества. Требование к безопасности как элемент функционирования в нежилом здании, безусловно, должно быть обеспечено наравне с возможностью реализовать свои экономические интересы собственниками коммерческой недвижимости. Использование коммерческой недвижимости – нежилых помещений без системы кондиционирования невозможно, демонтаж системы кондиционирования приведет к прекращению использования помещения в коммерческих целях, что само по себе является злоупотребление своих прав мажоритарного собственника ФИО7 имеющего число голосов 52%.

Формальное несогласие одного из сособственников о порядке использования общего имущества в здании (в отсутствие нарушения конкретных прав) представляет собой злоупотребление правом, препятствующим другим сособственникам общего имущества в реализации прав последних. Такое несогласие подлежит оценке судом с учетом воли остальных сособственников, данная позиция подтверждается определением Верховного Суда РФ от 04.06.2021 г. № 310- ЭС21-8132.

Наличие конфликта между собственниками и невозможностью договориться также подтверждается многочисленными судебными спорами Гр. № о демонтаже кондиционеров (Автозаводский районный суд г. Тольятти)

- дело № о взыскании неосновательного обогащения вызванного размещение вывесок (Автозаводский районный суд <адрес>)

- дело № оспаривание договора управления (Автозаводский районный суд <адрес>)

- дело № об обязании передать ключи (Автозаводский районный суд <адрес>)

- дело № взыскание неосновательного обогащения (Центральный районный суд <адрес>)

- дело № А55-25853/2022 оспаривание договора с Т+ (Арбитражный суд <адрес>)

- дело № оспаривание протоколов общего собрания (Автозаводский районный суд <адрес>)

- дело № оспаривание акта тех. присоединения (Автозаводский районный суд <адрес>)

- дело № оспаривание протоколов общего собрания (Автозаводский районный суд <адрес>)

- дело № оспаривание протоколов общего собрания (Ставропольский районный суд <адрес>), а также иные дела.

Таким образом при наличии длящегося конфликта между собственником ФИО7 имеющим число голосов 52% и ФИО3 имеющим числом голосов 36%, рассмотреть отношения между собственниками не представляется возможным без утверждения судом соглашения.

С учетом принятых судом уточнений, просят суд:

Определить следующий порядок пользования местами общего пользования на -2 этаже, на -1 этаже, на 1 этаже, на 2 этаже общей площадью 816,6 кв.м. крыши, фасадов здания, элементов ограждения земельного участка, входных групп в нежилое помещение, расположенных в нежилом здание, по адресу: <адрес>Г:

- собственники не вправе чинить препятствия в пользовании МОП друг другу, а также сотрудникам, посетителям, арендаторам помещений;

- запретить ограничения в пользовании местами общего пользования, включая установку замков, ворот и т.д. без согласования со всеми собственниками нежилого помещения;

- признать право собственников на установку системы кондиционирования с размещением внешних блоков на фасаде здания, граничащие с помещениями, принадлежащими конкретному собственнику, не превышая доли в праве собственности, при условии установки системы кондиционирования специализированной организацией и с соблюдением действующего законодательства РФ, СНИГТ и ГОСТ. Возложить на собственников, установивших систему кондиционирования обязанность по соблюдению требований эксплуатации, исключающей нарушения прав иных собственников. За размещение на фасаде здания внешних блоков кондиционирования плата в пользу иных собственников здания не производится;

- запретить размещение на кровле здания оборудования без согласия всех собственников;

- передача МОП в аренду или в единоличное использование одному из собственников решается на общем собрании собственников, путем принятия решения абсолютным числом голосов 100% от числа всех собственников. Доходы, полученные от использования общего имущества, поступают в состав общего имущества всех собственников и распределяются между собственниками соразмерно их доли в праве собственности;

- возмещение дополнительных расходов по содержанию, ремонту, улучшению общего имущества, понесенных одним из собственников компенсируются в первую очередь из средств, полученных от передачи МОП в аренду или в единоличное использование одному из собственников;

- установить порядок оплаты расходов по содержанию пропорционально принадлежащей доле каждому собственнику.

2. Установить право собственников, принадлежащего имущества и/или доли в праве собственности осуществлять право пользования лично либо передать его другим лицам на возмездной или безвозмездной основе (договоры аренды, ссуды). При этом доходы, получаемые от возмездного использования принадлежат тому собственнику, которому принадлежит имущество на праве собственности и/или доли в праве собственности.

3. Возложить на ФИО6 обязанность по ведению учета расходов по содержанию общего имущества, начисление налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу

4. Возложить на ФИО6 обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, дворником, уборщицами, вывозу мусора.

В судебном заседании представитель истца ФИО6 ФИО17 уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

Представителя ответчика ФИО7, ФИО8, ФИО11, третьего лица ООО «ЮПИТЕР» ФИО18 против удовлетворения исковых требований возражала по доводам представленных письменных возражений.

Представитель ответчика ФИО3 ФИО20 исковые требования признала.

Иные ответчики ФИО9, ФИО10, ФИО12, ООО «Лада-Фарм», ФИО4, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО15 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще.

В материалы дела от ответчиков ФИО5, ФИО10, ФИО3, ФИО13, ФИО15 поступили заявления о признании исковых требований.

Суд, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 209 ГК РФ, ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом (ст. 253 ГК РФ).

Согласно представленных в материалы дела выписок из ЕГРН:

- ФИО9 принадлежит нежилое помещение общей площадью 2,2 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес>Г, пом. б/н (012), кадастровый номер объекта №

- ФИО11 принадлежит нежилое помещение общей площадью 2,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО7 принадлежит нежилое помещение общей площадью 4,3 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО12 принадлежит нежилое помещение общей площадью 2,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО3 принадлежит нежилое помещение общей площадью 2,2 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, б/н (1107), кадастровый номер объекта №

- ФИО3 принадлежит 17/26 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО7 принадлежит 1/6 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО10 принадлежит 1/39 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ООО «УК «Лада-Фарм» принадлежит 2/78 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО4 принадлежит 2/78 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО13 принадлежит 2/78 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО14 принадлежит 1/78 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ООО «УК «Лада-Фарм» принадлежит 3/78 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО15 принадлежит 1/78 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО2 принадлежит 1/78 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 2413,5 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, кадастровый номер объекта №

- ФИО8 принадлежит нежилое помещение общей площадью 2,4 кв.м. подземный этаж № по адресу: <адрес> Г, б/н (1104), кадастровый номер объекта №

- ФИО3 принадлежит нежилое помещение общей площадью 652, 5 кв.м., этаж № по адресу: <адрес> Г, этаж, позиции № №, кадастровый номер объекта №

Частью 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из приведенных выше законоположений следует, что по общему правилу владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников такого имущества, а при недостижении согласия между участниками долевой собственности порядок пользования может быть определен судом путем предоставления в пользование каждому из собственников части общего имущества, соразмерной его доле.

При определении судом порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», подлежит учету фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

К отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, в состав которого в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации входят общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в закреплен перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в состав которого в том числе входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из перечисленных законоположений в их взаимосвязи, при недостижении согласия участников долевой собственности на здание относительно владения и пользования относящимся к зданию общим имуществом, порядок пользования таким имуществом подлежит определению исходя из долей собственников здания в праве общей долевой собственности с учетом фактически сложившегося порядка пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей долевой собственности, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе и реальной возможности совместного пользования.

В этой связи при разрешении заявленных требований суд должен учитывать не только сложившейся порядок пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, но и реальную возможность пользования площадью без нарушения прав других лиц, имеющих право пользования помещением.

Материалами дела установлено, что между собственниками нежилых помещений по адресу <адрес> Г имеются многочисленные споры по порядку пользования общим имуществом (Дело № о демонтаже кондиционеров (Автозаводский районный суд <адрес>), дело № о взыскании неосновательного обогащения вызванного размещение вывесок (Автозаводский районный суд <адрес>), дело № оспаривание договора управления (Автозаводский районный суд <адрес>), дело № об обязании передать ключи (Автозаводский районный суд <адрес>), дело № взыскание неосновательного обогащения (Центральный районный суд <адрес>), дело № А55-25853/2022 оспаривание договора с Т+ (Арбитражный суд <адрес>), дело № оспаривание протоколов общего собрания (Автозаводский районный суд <адрес>), дело № оспаривание акта тех. присоединения (Автозаводский районный суд <адрес>), дело № оспаривание протоколов общего собрания (Автозаводский районный суд <адрес>), дело № оспаривание протоколов общего собрания (Ставропольский районный суд <адрес>).

Основным спорным моментом является тот факт, что вопросы, касающиеся порядка пользования общим имуществом, должны быть утверждены общим собранием собственников нежилых помещений.

ФИО7, имеющий число голосов 52%, на собрания не является, тем самым, на собраниях отсутствует кворум и возможность для принятия решений. (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ общего внеочередного собрания собственников помещений нежилого здания № Г по <адрес>, проведенного в очной форме).

Таким образом, у иных собственников нежилых помещений по указанному адресу отсутствует реальная возможность для осуществления их прав в отношении общего имущества.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Представленный истцами уточненный порядок пользования местами общего пользования (за исключением п. 3, 4) не нарушает прав собственников жилых помещений, в связи с чем, подлежит утверждению судом.

Требования истцов возложить на ФИО6 обязанность по ведению учета расходов по содержанию общего имущества, начисление налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу и обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями, дворником, уборщицами, вывозу мусора к определению порядка пользования общим имуществом не относятся, при этом данная обязанность возложена на управляющую компанию ОО «ЮПИТЕР», которая и должна выполнять данные обязательства, в связи с чем, оснований для их удовлетворения исковых требований в этой части, суд не усматривает.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6, ФИО2 к ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ООО «Лада-Фарм», ФИО4, ФИО13, ФИО14, ФИО5, ФИО15 об утверждении порядка пользования нежилым зданием, - удовлетворить частично.

Определить следующий порядок пользования местами общего пользования <адрес> общей площадью 816,6 кв.м. крыши, фасадов здания, элементов ограждения земельного участка, входных групп в нежилое помещение, расположенных в нежилом здание, по адресу: <адрес>Г:

- собственники не вправе чинить препятствия в пользовании МОП друг другу, а также сотрудникам, посетителям, арендаторам помещений;

- запретить ограничения в пользовании местами общего пользования, включая установку замков, ворот и т.д. без согласования со всеми собственниками нежилого помещения;

- признать право собственников на установку системы кондиционирования с размещением внешних блоков на фасаде здания, граничащие с помещениями, принадлежащими конкретному собственнику, не превышая доли в праве собственности, при условии установки системы кондиционирования специализированной организацией и с соблюдением действующего законодательства РФ, СНИГТ и ГОСТ. Возложить на собственников, установивших систему кондиционирования обязанность по соблюдению требований эксплуатации, исключающей нарушения прав иных собственников. За размещение на фасаде здания внешних блоков кондиционирования плата в пользу иных собственников здания не производится;

- запретить размещение на кровле здания оборудования без согласия всех собственников;

- передача МОП в аренду или в единоличное использование одному из собственников решается на общем собрании собственников, путем принятия решения абсолютным числом голосов 100% от числа всех собственников. Доходы, полученные от использования общего имущества, поступают в состав общего имущества всех собственников и распределяются между собственниками соразмерно их доли в праве собственности;

- возмещение дополнительных расходов по содержанию, ремонту, улучшению общего имущества, понесенных одним из собственников компенсируются в первую очередь из средств, полученных от передачи МОП в аренду или в единоличное использование одному из собственников;

- установить порядок оплаты расходов по содержанию пропорционально принадлежащей доле каждому собственнику.

2. Установить право собственников, принадлежащего имущества и/или доли в праве собственности осуществлять право пользования лично либо передать его другим лицам на возмездной или безвозмездной основе (договоры аренды, ссуды). При этом доходы, получаемые от возмездного использования принадлежат тому собственнику, которому принадлежит имущество на праве собственности и/или доли в праве собственности.

В удовлетворении остальной части исковых требований части отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Мотивированное решение составлено 24.03.2026 года.

Судья В.М.Лапина

УИД: 63RS0029-02-2025-002874-02