Решение № 2-2539/2018 2-2539/2018~М-1024/2018 М-1024/2018 от 8 июля 2018 г. по делу № 2-2539/2018

Дело №2-2539/2018 09 июля 2018г.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Пушкинский районный суд города Санкт- Петербурга в составе:

председательствующего судьи Гучинского И.И.,

при секретаре Филатовой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «УК «Захаржевская,14» о понуждении застройщика заключить договор участия в долевом строительстве,

с участием представителя ответчика ФИО2 на основании доверенности;

представителя 3-го лица ООО «Захаржевская, 14» ФИО3 на основании приказа №1 от 17.12.2013г.,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с указанным иском, и просит: обязать ООО «УК «Захаржевская,14» заключить с ФИО1 основной договор долевого участия на условиях, установленных предварительным договором на квартиру.

В обоснование исковых требований указывает, что между ФИО4 (после регистрации брака- ФИО1) (участник долевого строительства) и ООО «Захаржевская, 14» (Застройщик 1) 26.03.2014г. был заключен предварительный договор № 0 от 26.03.2014г. (предварительный договор на квартиру), в рамках которого Застройщик 1 обязался заключить с Участником долевого строительства Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (Основной ДДУ на квартиру): на 2-х комнатную квартиру, строительный № 0, на 4-м этаже (мансарда), строительные оси 20-22/А-(Г), ориентировочно общей площадью 59.13 кв. м., расположенную по строительному адресу: ... (п.2.1 и п 3.1.2 предварительного договора на квартиру).

В соответствии с указанным Договором истец со своей стороны обязался: внести денежные средства в счет Доли участия в строительстве в размере и на условиях, предусмотренных Основным договором (п. 3.2.1 предварительного договора на квартиру и Предварительного договора на подсобное помещение).

Согласно п. 4.3. предварительного договора на квартиру, доля участия Участника долевого строительства составляет 4 700 007,0 руб.

В соответствии с п. 4.4 предварительного договора на квартиру истец обязался оплатить полную долю участия путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика в соответствии с условиями Основного договора, а также иным другим разрешенным действующим законодательством способом, в том числе путем предъявления к оплате простого беспроцентного векселя/ простых беспроцентных векселей компании ООО «Захаржевская, 14».

Таким образом, предварительный договор на квартиру предусматривает обязанность истца оплатить полную долю участия на условиях Основного договора, то есть после его заключения.

До заключения основного договора истец приобрел у Застройщика 1 Вексель (АВ № 0-ПВ) номинальной стоимостью 521 550,0 руб., а Засторойщик гарантировал безусловное принятие указанного векселя в счет оплаты долей участия в будущем.

До заключения Основного договора, а именно 30.10.2014г. Застройщик 1 передал права и обязанности по исполнению предварительных и основных договоров участия в долевом строительстве ООО «УК «Захаржевская, 14» (ОГРН <***>, ИНН <***>, зарегистрированного по адресу: ... (Застройщик 2).

Передача прав и обязанностей была осуществлена на основании дополнительного соглашения (о перемене лиц в обязательстве) к предварительному Договору аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях, заключенному между ФИО5 (Арендодатель земельного участка и реставрируемого объекта недвижимости), ООО «Захаржевская, 14» (Арендатор) и ООО «УК «Захаржевская, 14» (преемник).

П.4.1 договора аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях от 30.10.2014г., заключенного между ФИО5 и ООО «УК Захаржевская, 14» предусматривает передачу Арендодателю следующего имущества: -47,95 % от общей площади квартир; 47,95% об общей нежилой площади.

Факт передачи прав и обязанностей по предварительному договору на квартиру Застройщиком 1 Застройщику 2 подтверждается также проектной декларацией, размещенной на сайте Застройщика 2, и Разрешением на строительство № 0.

При этом Застройщик 1 и Застройщик 2 являются аффилированными лицами (Общество «УК Захаржевская, 14» было учреждено 16.10.2014 участниками ООО «Захаржевская, 14», ФИО6 и ФИО2).

По состоянию на текущую дату обязательства Застройщика 2 по заключению Основных договоров долевого участия в строительстве не выполнено по указанному выше объекту строительства.

В связи с указанными обстоятельствами, истец 07.03.2018г. обратился к Застройщику 2 с требованиями о заключении основного договора долевого строительства. Ответ Застройщик 2 истцу не направил.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

представитель ответчика ФИО2 на основании доверенности; в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, суду представила письменные возражения на иск, в которых просит в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

представитель 3-го лица ООО «Захаржевская, 14» ФИО3 на основании приказа №1 от 17.12.2013г., в судебное заседание явился. исковые требования не признал, просил в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела находит иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.12.2013г. ФИО5 (будущий арендодатель) и ООО «Захаржевская, 14» (будущий арендатор) заключили предварительный инвестиционный договор аренды недвижимого имущества в отношении земельного участка и здания, расположенных по адресу: ... (Предварительный договор аренды).

Согласно пункту 1.1 Предварительного договора аренды стороны обязуются заключить основной договор аренды в срок не позднее 15.07.2014.

В материалы дела представлен документ в соответствии с которым 26.03.2014 между ФИО4 (в настоящее время - ФИО1) и ООО «Захаржевская, 14» был заключен предварительный договор № 0-ПД участия в долевом строительстве многоквартирного дома (Предварительный ДДУ), в соответствии с которым (пункт 2.1 Предварительного ДДУ):

ООО «Захаржевская, 14» обязуется в течение 10 рабочих дней после получения разрешения на строительство и открытия проектной декларации на реконструкцию здания заключить с Истцом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на двухкомнатную квартиру, строительный № 0, на 4 этаже (мансарда) строительные оси 20-22/А-(Г), ориентировочной общей площадью 59, 13 кв.м., расположенную по строительному адресу: ...далее - Основной ДДУ);

Истец обязуется внести денежные средства в счет участия строительства дома в соответствии с условиями Предварительного ДДУ, исходя из стоимости 1 кв.м, в размере 79 486 руб. 00 коп.

30.10.2014г. ООО «Захаржевская, 14» уступило права и обязанности по Предварительному договору аренды Ответчику, путем оформления дополнительного соглашения (о перемене лица в обязательстве) № 0/Д к Предварительному договору аренды между ФИО5, ООО «Захаржевская, 14», Ответчиком (Дополнительное соглашение).

30.10.2014г. между ФИО5 и Ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества на инвестиционных условиях (Договор аренды) в отношении:

земельного участка, площадью 6859 кв. метров, расположенного по адресу: ... кад. № 0Г:1 (кад. номер по сведениям ЕГРН 78:42:1820704:1) (Участок);

нежилого здания, площадью 5839,7 кв. метров, расположенного по адресу: ...,

кад. № 0 (кад. номер по сведениям ЕГРН № 0) (Здание).

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 2.1 и 7.2.6 Договора аренды ФИО5 обязуется предоставить Ответчику для целей осуществления последним инвестиционного проекта по проектированию и реконструкции здания в жилой многоквартирный дом с нежилыми помещениями Здание и Участок.

Ответчику пунктом 4.7 Договора аренды было предоставлено право привлекать средства участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации» (Федеральный закон №214-ФЗ).

Договор аренды действует в редакции дополнительных соглашений и зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 30.09.2015, запись в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № 0.

В настоящее время Ответчиком:

получено разрешение на строительство от 30 января 2015 года № 0, сроком до 30.12.2019 года;

заключены договоры участия в долевом строительстве в порядке, установленном Федеральным законом;

осуществляется реконструкция Здания под многоквартирный жилой

дом.

Истец направила Ответчику заявление от 07.03.2018 о заключении Основного ДДУ.

В ответ на указанное заявление Ответчик письмом исх. № 95 от 12.04.2018г. указал на отсутствие у него обязательств перед истцом по заключению договоров долевого участия в строительстве.

Из материалов дела следует, что Ответчик не вступал в договорные правоотношения с Истцом, в связи с чем основания для обязания Ответчика заключить договор участия в долевом строительстве отсутствуют.

Согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В соответствии с п. 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, из указанных положений ГК РФ следует, что заключение предварительного договора влечет за собой обязанность заключить основной договор именно для сторон этого предварительного договора и не может обязывать к этому иных лиц, не являвшихся стороной предварительного договора.

Предварительный ДДУ заключен между истцом и ООО «Захаржевская, 14». Какие- либо соглашения, предусматривающие передачу прав и обязанностей по Предварительному ДДУ от ООО «Захаржевская, 14» к Ответчику, не заключались.

Следовательно, Ответчик не является стороной Предварительного ДДУ, в связи с чем, обязанность по заключению с Истцом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома у Ответчика отсутствует.

Заключение Дополнительного соглашения также нельзя рассматривать в качестве основания для замены стороны в Предварительном ДДУ по следующим основаниям.

Дополнительное соглашение предусматривает перемену лиц по Предварительному договору аренды;

- Предварительный договор аренды, как следует из его содержания, выступал в качестве подрядного договора, регулирующего отношения сторон по вопросу выполнения работ, связанных с подготовкой к реконструкции Здания под многоквартирный дом;

в силу закона Предварительный договор аренды не является основанием для возникновения обязательственных прав на земельный участок, поскольку предварительный договор по своей правовой природе обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг;

действующее законодательство не предусматривает возможности привлечения юридическим лицом денежных средств граждан на строительство многоквартирного дома в отсутствие у такого юридического лица прав на соответствующий земельный участок: собственность, аренда, субаренда, безвозмездное пользование;

действующее законодательство не устанавливает правил о том, что замена стороны в Предварительном договоре аренды не влечет автоматической замены стороны в иных договорах, каким-либо образом связанных с таким договором (например, в Предварительном ДДУ)

при заключении Дополнительного соглашения Ответчик был осведомлен лишь о наличии обременений земельного участка, указанных в пунк-те 2.2 Предварительного договора аренды (ипотека в пользу Ординарца А.Н., запреты на совершение регистрационных действий), а также о выполненных объемах работ по Предварительному договору аренды на сумму: 27 521 832 руб. 0 коп., указанных в приложении к Дополнительному соглашению.

При этом Ответчик получил выполненные работы в виде: - 9 221 363,07 рублей - оплаченных ООО «Захаржевская, 14» работ, - 17846595,0 рублей - не оплаченных ООО «Захаржевская, 14» работ, переданных Ответчику в виде долга.

Ответчик полностью оплатил затраты ООО «Захаржевская, 14» на производство работ на Объекте. Помимо этого в результате приемки и проверки выполненных работ на Объекте было установлено, что часть работ, указанная в передаточном Акте, не была выполнена;

Как указывает Ответчик, ООО «Захаржевская, 14» не уведомило Ответчика о заключении предварительного договора участия в долевом строительстве ни путем включения указанных сведений в Дополнительное соглашение, ни каким-либо иным способом;

В соответствии с п. 1 статьи 13 Федерального закона №214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; указанные сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что позволяет любому заинтересованному лицу оперативно получить информацию о наличии обременений соответствующего объекта недвижимости;

Заключение Предварительного ДДУ не отражается в ЕГРН, что лишает заинтересованное лицо возможности получить исчерпывающую информацию об объекте недвижимости, в том числе, о наличии ограничений (обременений).

Таким образом, при заключении Дополнительного соглашения Ответчик не знал и не мог знать о наличии заключенных ООО «Захаржевская, 14» предварительных договорах участия в долевом строительстве и не совершал каких-либо действий, связанных с принятием на себя обязательств по ним, в том числе, по предварительному ДДУ, заключенному с истцом.

Обязательства сторон Предварительного ДДУ в настоящее время прекращены в силу закона.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 4 статьи 429 ГК РФ если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный ДДУ не содержит условие о сроке заключения Основного ДДУ, сведения о направлении одной из сторон Предварительного ДДУ другой стороне предложение заключить Основной ДДУ отсутствуют, в связи с чем, обязательства сторон, предусмотренные Предварительным договором, прекратились 26.03.2015.

Условие Предварительного ДДУ о заключении Основного ДДУ в течение 10 рабочих дней с момента получения разрешения на строительство и открытия проектной декларации (пункт 2.1 Предварительного ДДУ) не свидетельствует о том, что условие о сроке заключения Основного ДДУ согласовано, поскольку данное условие не отвечает требованиям неизбежности, установленным статьей 190 ГК РФ.

Наличие у физических лиц статуса участника общества с ограниченной ответственностью не означает возможности оперативного управления такой организацией и возможности оперативного получения исчерпывающей информации обо всех сделках, совершенных такой организацией.

Наличие у одного и того же физического лица статуса участника двух и более юридических лиц не свидетельствует о том, что такие организации являются правопреемниками друг друга по договорам.

Действующее законодательство, по общему правилу, не содержит ограничений в части права физических лиц являться участниками двух и более юридических лиц.

Организация - Ответчик и ООО «Захаржевская, 14» являются самостоятельными юридическими лицами, а участие в них одних и тех же физических лиц в соответствии с действующим законодательством не является основанием для признания таких юридических лиц правопреемниками друг друга в договорных отношениях.

В соответствии с п. 1 статьи 65.2 ГК РФ участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе, в том числе, участвовать в управлении делами корпорации.

Однако формы такого участия установлены действующим законодательством: проведение общих собраний участников, заключение корпоративных договоров и т.п. При этом законодательство не предусматривает возможности заключения какого-либо договора от имени общества с ограниченной ответственностью его участником (в случае, если этот участник не является единоличным исполнительным органом такого общества).

Согласно пункту 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом.

В соответствии с уставом организации - ответчика единоличным исполнительным органом является генеральный директор. По сведениям ЕГРЮЛ- генеральным директором организации - Ответчика является ФИО7

На момент заключения Дополнительного соглашения генеральным директором организации - Ответчика являлся ФИО8

В свою очередь, по сведениям ЕГРЮЛ генеральным директором ООО «Захаржевская, 14» как на момент заключения Дополнительного соглашения, и в настоящее время является ФИО3

Следовательно, оперативное руководство организацией - Ответчиком и ООО «Захаржевская, 14» осуществляется их единоличными исполнительными органами, а не участниками данных юридических лиц.

Тот факт, что ФИО2 и ФИО6 являются как участниками организации - Ответчика, так и участниками ООО «Захаржевская, 14», в рассматриваемом случае не имеет правового значения и не может расцениваться, как подтверждение перехода прав и обязанностей от ООО «Захаржевская, 14» к Ответчику по Предварительному ДДУ либо как подтверждение осведомленности Ответчика о наличии заключенного Предварительного ДДУ.

Как указывает ответчик, аффилированным лицом к ООО «Захаржевская, 14» является только ФИО9, так как она имеет и в той и другой организации более 20 %, ФИО2 Не является аффилированным лицом к ООО «Захаржевская, 14», так как ее доля равна 20 %.

В настоящее время, ФИО2 запросила у генерального директора ООО «Захаржевская, 14» выписку со счета ООО «Захаржевская, 14», в соответствии с которой можно будет сделать вывод о поступлении денежных средств и источнике их поступлении.

Суд считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку:

-понуждение Ответчика к заключению Основного ДДУ невозможно в связи с тем, что Ответчик не является стороной Предварительного ДДУ;

- понуждение ООО «Захаржевская, 14» к заключению договора участия в долевом строительстве также не будет возможно, поскольку ООО «Захаржевская, 14» не отвечает требованиям, предъявляемым Федеральным законом к застройщикам.

В направленном Ответчику заявлении о заключении Основного ДДУ истец со ссылкой на п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (Обзор), указал, что при наличии в предварительном договоре условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве, такой предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве.

Однако согласно указанному пункту 9 Обзора, признание предварительного договора договором участия в долевом строительстве связано не только с содержанием такого предварительного договора, но и с особенностями статуса стороны предварительного договора - лица, привлекающего денежные средства.

Обязательным условием признания предварительного договора договором участия в долевом строительстве, по мнению высших судов, является не только наличие в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона, но и соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) Федерального закона.

ООО «Захаржевская, 14», являющееся стороной Предварительного ДДУ, таким требованиям не отвечает, что исключает возможность признания Предварительного ДДУ договором участия в долевом строительстве.

На основании изложенного суд считает, что в удовлетворении иска истцу надлежит отказать.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «УК «Захаржевская,14» о понуждении застройщика заключить договор участия в долевом строительстве, отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт- Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: