Решение № 2-507/2017 2-507/2017~М-328/2017 М-328/2017 от 15 октября 2017 г. по делу № 2-507/2017

Дело № 2-507/17


Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Светлогорск 16 октября 2017 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Аниськова М.В.

при секретаре Егоровой Т.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации муниципального образования «Светлогорский район» о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, переустройство и (или) перепланировка которого были выполнены самовольно; исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО1 о приведении крыши дома и квартиры в первоначальное состояние,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском. В исковом заявлении указывает, что 14.05.2016 года по договору купли-продажи она приобрела изолированную квартиру в многоквартирном доме по адресу: <Адрес>, у <ФИО>8 В предварительном договоре купли-продажи от 18.04.2016 г. <ФИО>8 гарантировал, что переустройство или перепланировка квартиры, установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, которые не были отражены в документации Росреестра, не производились. В августе 2016 года она получила технический паспорт на квартиру по состоянию на 12.08.2016 года, который показал, что в квартире в период с 18.04.2014 года была произведена перепланировка помещений. Соответственно решение о согласовании перепланировки истцом получено не было. Перепланировка квартиры была произведена без нарушения строительных норм, санитарно-эпидемиологических правил, требований пожарной безопасности, не нарушает прав и законных интересов других лиц. Однако, при обращении в администрацию МО «Светлогорский район» в согласовании переустройства и перепланировки было отказано в связи с нарушением ст. 26 ЖК РФ. При выполнении перепланировки капитальные стены затронуты не были, сама перепланировка выразилась в переносе и разборке межкомнатных перегородок. До перепланировки общая площадь квартиры составляла 49,2 кв.м., жилая- 25,9 кв.м., после перепланировки общая площадь составляет 47,4 кв.м., а жилая- 27,5 кв.м. В ходе перепланировки выполнен демонтаж и монтаж перегородок и образованы новые помещения. В новом помещении 2ж в конструкции крыши произведено устройство мансардных окон типа Vеluxe. В бывшем помещении 2 демонтирована ванна, перенесена раковина и установлена душевая кабина. Новое помещение 5 оборудовано под кухню с установкой раковины, газовой плиты и электрического бойлера. Выполнены и другие работы. Полагает, что квартира может быть сохранена в переустроенном (перепланированном) состоянии, поскольку это не нарушает чьих-либо прав. 16.12.2016 года Калининградским филиалом АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» было проведено обследование указанной квартиры и установлено, что выполненная перепланировка (переустройство) квартиры не нанесло ущерба основным конструкциям здания и не нарушила конструктивной жесткости здания; работы выполнены технически грамотно, без нарушения требований строительных и других норм; произведенные работы не нарушают права и законные интересы других граждан, не создают угрозу их жизни и здоровью. Она подключила электрический котел и установила радиаторы отопления. Кроме того, по рекомендации инженера АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» была установлена перегородка с дверным проемом, разделяющая помещения кухни и коридора. Сохранение перепланировки жилого помещения не может привести к негативным последствиям. На основании ст. 29 ЖК РФ просит сохранить квартиру <№> по <Адрес> в переустроенном и (или) перепланированном виде; считать общую площадь квартиры 47,4 кв.м., в том числе жилую 27,5 кв.м., площадь санузла- 3,9 кв.м., кухни- 9,4 кв.м., коридора- 6,6 кв.м.; внести данные изменения в техническую документацию квартиры; сохранить произведенные переустройства в квартире в виде: демонтажа ванны, установки душевой кабины и переносе раковины в бывшем помещении 2; установки газовой плиты и раковины в новое помещение 5 оборудованном под кухню; демонтажа электрического котла и установкой его в новое помещение 5 оборудованном под кухню; установки радиатора отопления в помещение 4 и в новом помещении 2ж под мансардным окном; устройства мансардных окон типа Vеluxe в новом помещении 2ж в конструкции крыши; устройство электрического теплого пола в помещении 2ж; установки перегородки с дверным проемом, разделяющую помещения кухни и коридора; выполнения гидроизоляции из рулонных материалов на битумной основе в санузле.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5

Третьи лица- ФИО2, ФИО3 и ФИО4, обратились в суд с иском к ФИО1 о приведении крыши дома и квартиры в первоначальное состояние. В исковом заявлении и заявлении об уточнении иска (л.д. 99, 100, 122, 123) указывают, что они проживают в четырехквартирном доме 1905 года постройки, который нуждается в усилении некоторых конструкций и бережном обращении из-за деревянных перекрытий. Собственник квартиры <№> осуществил самовольную реконструкцию квартиры, которую он называет «перепланировкой и переустройством», в утверждении которой администрация муниципального образования ему отказала. Они категорически против узаканивания этой реконструкции: без их согласия врезаны два окна квартиры <№> в крышу дома, что запрещено ст. 36 ЖК РФ; без их согласия частично убрана с крыши немецкая черепица, которая заменена дешевым некачественным материалом, оставшаяся черепица сдвигается, теряя своё функциональное назначение, а также грубо нарушен архитектурный облик дома, разрушена бетонная отмостка; без их согласия захвачена под жилое помещение нежилая часть дома- кладовка площадью 4,9 кв.м., что запрещено ст.ст. 36 и 40 ЖК РФ; без их согласия кухня квартиры <№> перенесена и расположена теперь над жилой комнаты квартиры <№>, где проживает инвалид 1 группы ФИО4, площадь санузла расширена, что нарушает требования санитарных правил; много лет отсутствует система отопления в квартире <№>. Все эти нарушения приводят к серьезной течи воды в квартирах. Просят отказать ФИО1 в удовлетворении иска; обязать её привести крышу дома в первоначальное состояние и архитектурный облик: демонтировать два мансардных окна, восстановить обрешетку крыши, восстановить изначальное кровельное керамическое покрытие, восстановить часть разрушенной отмостки дома; обязать ФИО1 восстановить отопительную систему квартиры <№> и привести квартиру <№> в первоначальное состояние- до реконструкции.

Определением суда исковые заявления ФИО1 и третьих лиц соединены в одно производство.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие с участием её представителя (л.д. 103). Представитель истца- ФИО6, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержал по изложенным в иске основаниям и возражал против требований ФИО2, ФИО3 и ФИО4, представил письменные возражения на их исковое заявление, а также заявление о пропуске указанными лицами срока исковой давности. Считает, что врезка в кровлю дома мансардных окон над помещениями квартиры ФИО1 не является реконструкцией, общие помещения дома при этом не использовались, площадь квартиры даже уменьшилась. Пояснил, что на момент приобретения квартиры перепланировка в ней уже была завершена, а ФИО1 в 2017 году завершила монтаж отопительной системы в квартире. Допускает, что бывший собственник квартиры <ФИО>8 не согласовывал переустройство и перепланировку с соседями, а также не получал разрешение в администрации. Поэтому Потанина обратилась в суд. В настоящее время один из собственников- ФИО5, над квартирой которого расположена квартира истицы, не возражает против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном виде. Также считает, что перепланировка квартиры ФИО1 не нарушает прав ФИО2 и М-ных. Квартира ФИО2 также расположена на мансардном этаже и перенос кухни ФИО1 ни как её не затрагивает. Санузел и кухня в квартире ФИО1 расположены над квартирой ФИО5, кроме того, санузел квартиры ФИО2 также расположен над квартирой М-ных, но они претензий к ФИО2 не предъявляют. Когда ФИО5 сказал ФИО1 о протечках в его квартире, то сын ФИО1 устранил неисправность канализационной системы, из-за которой были протечки. Также ФИО1 устранил протечки в кухне квартиры после обращения ФИО7. Устройство в крыше дома мансардных окон не влияет на образование протечек в квартирах ФИО2 и М-ных, т.к. окна расположены над помещениями ФИО1 и у неё нет протечек. Истица заказала обследование кровли дома в ФБУ Калининградская ЛСЭ и специалист дефектов кровельного покрытия не обнаружил. Несмотря на то, что перепланировка и переустройство были сделаны <ФИО>8, ФИО2 и М-ны иск к нему не предъявляли, поэтому они без уважительных причин пропустили трехлетний срок исковой давности.

Представитель ответчика- администрации муниципального образования «Светлогорский район», в судебное заседание не явился, возражений по существу исковых требований ФИО1 не представил.

ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований ФИО1 и поддержали свои исковые требования по изложенным в заявлении основаниям.

ФИО2 пояснила, что действительно реконструкцию квартиры начал <ФИО>8, который в квартире практически не жил и особых проблем соседям не доставлял, но когда <ФИО>8 врезал в крышу два окна, то оставшаяся немецкая черепица начала смещаться и образовались протекания в крыше. В результате у неё в квартире несколько раз были протечки. <ФИО>8 продал квартиру ФИО1, которую они никогда не видели. В квартире появлялся только сын ФИО1, который решил обустроить там хостел. В результате над жилой комнатой М-ных была установлена стиральная машина, оборудована кухня. Периодически в квартире появляются какие-то люди, которые шумят, стучат, часто работает стиральная машина. Никто из соседей не давал <ФИО>8 и ФИО1 согласия на реконструкцию квартиры <№>. Полагает, что незаконная реконструкция существенно нарушает её права, поэтому квартира <№> должна быть приведена в первоначальное состояние с восстановлением общей крыши дома.

ФИО3 также пояснила, что собственники квартиры <№> не спрашивали их согласия на реконструкцию квартиры. Реконструкцию после покупки начал <ФИО>8 Раньше в квартире <№> санузел действительно располагался над квартирой ФИО5, но затем санузел расширили так, что он стал частично располагаться и над жилой комнатой её квартиры. Кроме того, ФИО1 оборудовала над её жилой комнатой кухню, установила там раковину, котел, стиральную машину. Их дом немецкой постройки и канализация в санузле устроена так, что проходит внутри наружной стены дома, поэтому никогда протечек не было. Как канализация в настоящее время устроена в кухне квартиры <№> она не знает, но после произведенной там реконструкции сразу же начались протечки. Даже после того, как <ФИО>8 закончил ремонт, протечки продолжались. Она не обращалась в суд, так как <ФИО>8 редко появлялся в квартире и обещал устранить недостатки. Сама ФИО1 в доме никогда не появлялась, когда она встретила её сына, то сказала ему о протечках в комнате, он обещал зайти к ней посмотреть место протечек, но так до сих пор и не подошел.

ФИО4 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указывает, что он категорически против узаканивания реконструкции квартиры ФИО1, т.к. это доставляет ему различные неудобства, а он является инвалидом (л.д. 121).

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании пояснил, что не возражает против требований ФИО1 о сохранении квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии. Реконструкцию квартиры производил <ФИО>8 и соседи согласие ему на это не давали. <ФИО>8 долго занимался ремонтом и делал все некачественно. Когда квартиру купила ФИО1, он встретил её сына и сказал о том, что у него протечки в комнате. После этого ФИО1 устранил эту проблему и протечки прекратились. Он в настоящее время претензий к ФИО1 не имеет.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства и дав им оценку, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению, а требования ФИО2, ФИО3 и ФИО4 должны быть удовлетворены частично.

Судом установлено, что ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от 14.05.2016 года, заключенного с <ФИО>8, является собственником квартиры <№> в доме <№> по <Адрес>. Право собственности ФИО1 на это жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП 18.05.2016 года. Как следует из указанного договора и свидетельства о государственной регистрации права, ФИО1 в собственность приобретена общей площадью 49,2 кв.м., расположенная на мансардном этаже дома (л.д. 7-9).

В договоре купли-продажи не указан размер жилой площади квартиры, а также количество жилых комнат и иных помещений, водящих в состав общей площади. При этом, как указано в п. 2 договора, квартира принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи квартиры от 10.05.2006 г., удостоверенного нотариусом. Согласно договора купли-продажи квартиры от 10.05.2006 г. <ФИО>8 приобретал двухкомнатную квартиру общей площадью 49,2 кв.м., жилой площадью 25,9 кв.м. (две жилые комнаты площадью 10,2 и 15,7 кв.м., кухня площадью 6,8 кв.м., два коридора площадью 3.4 и 5, 4 кв.м., ванная площадью 2,8 кв.м., кладовая площадью 4,9 кв.м. (л.д. 142-145).

Данный жилой дом является четырехквартирным и все квартире в доме находятся в собственности граждан. Так, собственником квартиры <№> на основании договора передачи жилого помещения в собственность от 14.11.2003 года является ФИО5 Собственником квартиры <№> является ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от 19.08.1999 года. Собственниками квартиры <№> в равных долях на основании договора передачи жилого помещения в собственность от 22.10.2002 года являются ФИО3 и ФИО4 (л.д. 66, 67, 69-72).

Как следует из содержания искового заявления ФИО1 и пояснений её представителя в суде, до покупки ею квартиры, бывший собственник <ФИО>8 осуществил переустройство и перепланировку квартиры без разрешения органа местного самоуправления, в том числе устроил в кровли дома два мансардных окна, а она после покупки квартиры завершила переустройство квартиры, выполнив перегородку между кухней и коридором, а также смонтировав систему отопления.

Из пояснений ФИО2, ФИО3, ФИО5 также следует, что работы по реконструкции квартиры были начаты около 8 лет назад <ФИО>8 и, в частности, именно бывший собственник устанавливал мансардные окна в кровле дома.

Факт проведения указанных работ с изменением параметров жилого помещения подтверждается техническими паспортами квартиры <№> дома <№> по <Адрес> по состоянию на 18.12.1992 года, по состоянию на 12.08.2016 года и по состоянию на 21.04.2017 года (л.д. 34-47).

Согласно технического плана квартиры по состоянию 18.12.1992 года план квартиры и экспликация площади квартиры полностью соответствуют описанию жилого помещения в договоре купли-продажи квартиры от 10.05.2006 г., заключенного <ФИО>8

В ходе реконструкции, переустройству и перепланировки квартиры по состоянию на 12.08.2016 года были выполнены следующие работы: произведен демонтаж перегородок между бывшими помещениями комнаты 1ж и ванной, ванной и коридором (помещение 3), коридором (помещение 6) и кладовкой, кухней и кладовкой; частичный демонтаж перегородки между бывшими помещениями комнаты 1ж и коридором (помещение 3); произведен монтаж перегородок с дверными проемами между новыми помещениями коридора и комнаты 2ж, санузла и кухни-коридора; в новых помещениях комнат 2ж и 3ж выполнено устройство выступов и колонны; в новом помещении 2ж в конструкции крыши произведено устройство двух мансардных окон типа Vеluxe; в перегородке между бывшими помещениями 1ж и коридором (помещение 6) закрыт дверной проем с устройством ниши; в перегородке между бывшими помещениями коридоров 3 и 6 снято дверное полотно и расширен дверной проем; в перегородке между бывшими помещениями коридора (помещение 3) и комнаты 4ж на месте дверного проема выполнено увеличение высоты проема за счет разборки верхней части конструкции с частичным расширением; в новом помещении кухни-коридора выполнена обшивка выступа с вентиляционными (дымовыми) каналами; в бывшем помещении коридора 3 демонтирован отопительный котел; в бывших помещениях комнат 1ж, 4 ж и помещении кухни демонтированы радиаторы отопления; в новом помещении 2ж выполнено устройство электрического теплого пола; в бывшем помещении ванной демонтирована ванна, перенесена раковина и установлена душевая кабина; в новом помещении кухни-коридора установлена раковина, газовая плита и электрический бойлер.

Помимо этого, после приобретения квартиры ФИО1 выполнила в жилом помещении следующие работы: произвела монтаж перегородки с дверным проемом в бывшем помещении кухни-коридора, разделив его на кухню (помещение 6) и коридор (помещение 5а); в новом помещении кухни установлен электрический отопительный котел; в помещениях комнат, санузла, кухни установлены радиаторы отопления.

В результате произведенных работ общая площадь квартиры ФИО1 уменьшилась с 49,2 кв.м. до 47,4 кв.м., а жилая площадь увеличилась с 25,9 кв.м. до 27,5 кв.м.

Суд не может согласиться с доводами ФИО1 о том, что выполненные в квартире работы являются исключительно переустройством и перепланировкой жилого помещения, а не относятся к реконструкции.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170).

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Следовательно, основная часть выполненных в квартире ФИО1 работ действительно относится к работам по перепланировке и переустройству жилого помещения.

Между тем, как видно из планов жилого помещения- квартиры <№> в указанных технических паспортах, расширение жилой площади квартиры было выполнено за счет площади помещений бывшей кухни и бывшей темной кладовки, не имевшей окна. С целью устройства окон в этом помещении были образованы два оконных проема непосредственно в черепичной крыше дома и установлены два мансардных окна типа Vеluxe, с разборкой части черепицы на крыше дома и устройством в этом месте мягкой кровли.

Согласно технического описания помещения- раздел III технического паспорта, окна являются конструктивным элементом, и в данном случае два новых конструктивных элемента возникли за счет площади крыши дома.

Таким образом, расширение жилой площади квартиры было осуществлено за счет общих конструкций дома- крыши, которая предназначена для нужд всего многоквартирного жилого дома, а не только для нужд квартиры <№>. Следовательно, в ходе проведенных работ использовались элементы дома не относящиеся к конкретной квартире, то есть, была осуществлена перестройка дома, что отвечает признаку реконструкции.

При этом, новый объект в результате реконструкции не возник, а общая площадь квартиры <№> даже уменьшилась, следовательно, правила ст. 222 ГК РФ в данном случае не подлежат применению.

<ФИО>8 до начала работ по реконструкции, перепланировке и переустройству жилого помещения с заявлением о согласовании проведения данных работ в администрацию МО «Светлогорский район» не обращался, разрешение на проведение работ ему не выдавалось.

В октябре 2016 года ФИО1 для продолжения работ по переустройству и перепланировке жилого помещения обратилась в администрацию МО «Светлогорский район» с заявлением о согласовании таких работ, но 20 октября 2016 года органом местного самоуправления было принято решение <№> об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, в связи с нарушением ст. 26 ЖК РФ (л.д. 33).

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд полагает, что исковые требования ФИО1 о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном виде являются необоснованными.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании принимается органом местного самоуправления по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с законом документов (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В силу ч. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Частью 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления и к указанному заявлению прилагаются документы, в частности- согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, за исключением указанных в пункте 6.2 настоящей части случаев реконструкции многоквартирного дома.

Пунктом 6.2 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что заявитель предоставляет решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, крыша дома, бесспорно, является общим имуществом собственников помещений дома.

В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Также ч. 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 части 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Исходя из системного толкования указанных норм закона, следует, что для реконструкции жилого дома, а также для перепланировки и переустройства жилого помещения, при которых происходит использование общего имущества дома, необходимо получение согласия всех собственников помещений дома, решение о реконструкции принимается на общем собрании собственников помещений дома.

Как следует из доводов и пояснений ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 бывший собственник <ФИО>8 никогда не обращался к ним по вопросу согласования работ по реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения с использованием крыши дома и своего согласия ему они никогда не давали.

В декабре 2016 года ФИО5 подписал письменное согласие на перепланировку квартиры (л.д. 53), но, как следует из буквального содержания данного документа, согласие дано только на перепланировку квартиры <№>, выполненной в части увеличения площади санузла и изменения назначения нового помещения на кухню.

Использование общего имущества (крыши) в ходе работ по реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения без согласия других собственников помещений многоквартирного дома в любом случае нарушает их законные права.

Все помещения в данном доме находятся в собственности граждан.

Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу закона собственники помещений участвуют также в капитальном ремонте общего имущества дома, решение о проведении которого принимается общим собранием собственников помещений дома (ст. 44 ЖК РФ).

Между тем, конструктивный элемент многоквартирного жилого дома, капитальный ремонт которого может осуществляться только по решению общего собрания, был существенно изменен по своему усмотрению одним из собственников дома.

Независимо от того, улучшили ли показатели конструкции крыши такие работы или наоборот ухудшили, для суда очевидно, что внешний облик дома существенно изменился, поскольку на скате крыши дома не только устроены два мансардных окна, установка которых может влиять на проведения капитального ремонта крыши, но также на крыше дома в настоящее время уложен различный кровельный материал и архитектурный облик дома явно пострадал, что подтверждается представленной ФИО1 фототаблицей (фотографии №№ 5-7, а также л.д. 126).

Тот факт, что при монтаже одного из мансардных окон было разобрано кровельное покрытие в виде черепицы и заменено на другое- мягкую кровлю, свидетельствует о том, что лицам, производившим работы, не удалось сохранить целостность конструкций крыши.

При этом, ФИО2 и ФИО3 ссылаются на то, что после произведенных работ в крыше дома стали происходить протечки атмосферных осадков. В подтверждение факта таких протечек указанными лицами представлены фотографии как общих помещений дома (л.д. 124, 129) так и внутри квартиры ФИО2 (л.д. 133, 134). Факт наличия данных протечек ФИО1 не оспаривает.

Представленный ФИО1 акт экспертного исследования от 06.09.2017 года <№>, подготовленный экспертом ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России <ФИО>12 (л.д. 117-120), по мнению суда не является доказательством исправного состояния кровли жилого дома, поскольку, согласно текста экспертного заключения экспертом были лишь визуально исследованы часть кровельного покрытия и стропильной системы в квартире <№> дома и в части исследования указано, что визуальным осмотром не обнаружены дефекты именно покрытия из мягкой битумной черепицы и доступной стропильной системы, а остальная часть кровли дома, в том числе в районе квартиры <№> и чердачное помещение дома экспертом вообще не исследовались. При этом, несмотря на наличие следов протечек в общем коридоре дома (лестничной площадке мансардного этажа) в акте экспертного заключения это не упомянуто.

ФИО2 утверждает, что ФИО1 не предупреждала её об осмотре эксперта, не предлагала принять участие в осмотре и обеспечить доступ для эксперта в другие помещения дома. Данные обстоятельства ФИО1 не оспаривает.

Кроме того, суд также считает установленным, что работами по переустройству и перепланировке квартиры <№> существенно нарушены также права собственников квартиры <№> ФИО3 и ФИО4

В соответствии с п. 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47) размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.

Согласно пункту 9.22 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» 9.22 не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Действительно, как правильно указывает ФИО1, а также отражено в техническом отчете <№> от 16.12.2016 г. Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» и до проведенных в квартире <№> изменений, указанные в п. 24 Положения требования не соблюдались, поскольку кухня квартиры <№> располагалась над жилой комнатой квартиры <№> площадью 19,3 кв.м., а ванная располагалась над жилой комнатой квартиры <№> площадью 18,8 кв.м. Кроме того, кухня и санузел квартиры <№> располагаются над жилыми комнатами квартиры <№> дома.

Данные обстоятельства подтверждаются и поэтажными планами жилого дома <№> по <Адрес> (л.д. 89, 92).

При этом, суд полагает, что расположение санузла и кухни в квартире <№> над помещениями жилых комнат квартиры <№> в данном деле не имеет ни какого правового значения, поскольку в квартире <№> дома не производились незаконные реконструкция, перепланировка или переустройство, поэтому, требования о приведении квартиры в первоначальное состояние к собственнику квартиры <№> не заявляются, а также существующий факт такой планировки помещений квартиры <№> не влияет на законность действий собственников квартиры <№>.

В настоящее время после проведения переустройства и перепланировки кухня квартиры <№> располагается над жилой комнатой площадью 26,3 кв.м. квартиры <№>, а за счет расширения площади санузла (ранее- ванная) это помещение квартиры <№> стало также частично располагаться над этой же жилой комнатой квартиры <№>. Ранее над жилой комнатой площадью 26,3 кв.м. квартиры <№> в квартире <№> располагалась жилая комната.

Таким образом, в настоящее время над двумя жилыми комнатами квартиры <№> располагаются два санузла и две кухни квартир <№> и <№>.

ФИО3 пояснила, что в её жилых комнатах никогда не было протечек из квартиры <№>, так как установленное в кухне и санузле этой квартиры оборудование подключено к вмонтированному в стену дома старому стояку. В то же время, после расширения площади санузла квартиры <№> и после переноса кухни квартиры <№> в помещение бывшей комнаты, такие протечки в её квартире стали происходить (л.д. 135, 136).

То, что протечки в районе расположения ванной (санузла) квартиры <№> происходили достаточно часто, свидетельствует состояние потолка и стен в квартире <№>, подтвержденное фотографиями (л.д. 137-139) и пояснениями ФИО5

Кроме того, в квартире <№> не просто была расширена площадь ванной, но также была демонтирована ванна, установленная возле наружной стены дома, и на её место перенесена раковина, а у противоположной стены помещения установлена душевая кабина, которая теперь располагается на расстоянии более чем 2,35 м. от канализационного стояка. В новое помещение кухни квартиры <№> установлены раковина, газовая плита и отопительный котел, которых ранее там не было.

В результате таких изменений над жилой комнатой площадью 26,3 кв.м. квартиры <№> появились новые санузел и кухня с установленным в них санитарно-техническим оборудованием, размещение которых прямо запрещено правовыми актами (ст. 15 ЖК РФ, п. 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, п. 9.22 СНиП 31-01-2003).

Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении прав собственников квартиры <№> и им дана неверная оценка в указанном техническом отчете <№> от 16.12.2016 г. Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в той части, что планировка квартиры <№> соответствует требованиям СНиП 31-01-2003, а произведенные работы не нарушают права и законные интересы проживающих в доме граждан.

По изложенным причинам, суд не принимает технический отчет <№> от 16.12.2016 г. Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» и акт экспертного исследования от 06.09.2017 года <№> эксперта ФБУ Калининградской ЛСЭ Минюста России <ФИО>12 в качестве доказательств обоснованности исковых требований ФИО1 и отсутствия нарушений прав и законных интересов граждан.

Суд полагает, что доказательств возможности сохранения квартиры <№> в реконструированном, перепланированном и переустроенном виде в соответствии с частью 4 ст. 29 ЖК РФ не имеется.

При этом, исковые требования ФИО2, ФИО3 и ФИО4 на основании ч. 3 ст. 29 ЖК РФ подлежат удовлетворению в части возложения на ФИО1 обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

Указанной нормой закона обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние возлагается именно на собственника жилого помещения. Кроме того, как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель.

Следовательно, обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние должна быть возложена именно на ФИО1 независимо от того, что основная часть работ по реконструкции, перепланировке и переустройству квартиры была выполнена прежним собственником.

Содержание предварительного договора, заключенного между ФИО1 и <ФИО>8, на что ссылается в своем иске ФИО1, не имеет правового значения и не снимает с ФИО1 обязанности, предусмотренной законом. Кроме того, ФИО1 до заключения договора купли-продажи могла ознакомиться с кадастровым планом жилого помещения и иными техническими документами. Как в этом случае, так и в случае заключения договора купли-продажи без ознакомления с документами о планировке квартиры ФИО1 взяла на себя ответственность за приобретение жилого помещения, в котором выполнены работы по незаконной реконструкции, перепланировке и переустройству.

Суд не может согласиться с доводами ФИО1 о применении к исковым требованиям ФИО2, ФИО3 и ФИО4 срока исковой давности.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд считает необоснованными требования ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о понуждении ФИО1 к восстановлению части разрушенной отмостки дома и о восстановлении отопительной системы квартиры <№>.

Никаких доказательств того, что отмостка дома была частично разрушена в результате действий ФИО1 либо других лиц в связи с проводившимися работами в квартире <№>, истцами не представлено. Оснований возлагать обязанность по восстановлению отмости именно на ФИО1 нет.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 представлены доказательства того, что она восстановила отопительную систему квартиры <№>, а кроме того, истцами не представлено доказательств того, что сам по себе факт отсутствия отопительной системы в квартире <№> нарушает их права. Что касается расположения отопительного котла в связи с переносом кухни в помещение бывшей жилой комнаты, то этот вопрос связан не с восстановлением отопительной системы, а с приведением квартиры в прежнее состояние после незаконного переустройства и перепланировки.

Таким образом, ФИО1 обязана привести крышу многоквартирного жилого дома <№> по адресу: <Адрес> в прежнее состояние, существовавшее до незаконной реконструкции, а именно: демонтировать установленные в крыше дома два окна и привести конструкции крыши и кровельное покрытие многоквартирного жилого дома в первоначальное состояние, в котором оно существовало до установки окон, а также она обязана привести квартиру в прежнее состояние, существовавшее до незаконных реконструкции, переустройства и перепланировки.

Суд полагает, что срок для выполнения указанных работ для ФИО1 необходимо определить продолжительностью три месяца с момента вступления решения суда в силу, что, по мнению суда, будет являться разумным сроком.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 подлежит взысканию уплаченная ФИО2 государственная пошлина.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Исковые требования ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Обязать ФИО1 в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести крышу многоквартирного жилого дома <№> по адресу: <Адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до незаконной реконструкции, а именно: демонтировать установленные в крыше дома два окна и привести конструкции крыши и кровельное покрытие многоквартирного жилого дома в первоначальное состояние, в котором оно существовало до установки окон.

Обязать ФИО1 в течение трёх месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести квартиру <№> в жилом доме <№> по адресу: <Адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до незаконных реконструкции, переустройства и перепланировки.

В остальной части в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, ФИО4 отказать.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25 октября 2017 года.

Судья М.В. Аниськов

Дело № 2-507/17