Апелляционное определение № 33-7176/2025 от 8 декабря 2025 г.

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело № 33-7176/2025

УИД 36RS0001-01-2024-002243-14

Строка 2.150г


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Воронеж 09 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Зелепукина А.В.

судей: Пономаревой Е.В., Юрченко Е.П.,

при секретаре: Еремишине А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зелепукина А.В. гражданское дело № 2-15/2025 Железнодорожного районного суда г.Воронежа по исковому заявлению министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области к ФИО1 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком,

по апелляционной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 15.09.2025

(судья Горбова Е.А.),

У С Т А Н О В И Л А :

МИЗО Воронежской области к ФИО1 об устранении препятствий в распоряжении земельным участком, ссылаясь при этом на то, что в соответствии с Законом Воронежской области от 30.12.2014 № 217-03 «О перераспределении отдельных полномочий органов местного самоуправления городского округа город Воронеж и исполнительных органов государственной власти Воронежской области», с Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденным постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, министерство является исполнительным органом Воронежской области, осуществляющим полномочия по распоряжению земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, находящимися в черте города Воронежа, а также земельными участками, находящимися в собственности области, в пределах и в порядке, установленном действующим законодательством.

Кроме того, министерство уполномочено на обращение в судебные органы с исками о защите имущественных интересов Воронежской области (пункт 3.2.4 Положения о министерстве).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером № площадью 4 257 кв. м расположен по адресу: <адрес>, разрешенное использование - «мебельная фабрика». Данный земельный участок образован в результате раздела земельного участка площадью 40 793 кв. м с кадастровым номером № на основании приказа департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 30.10.2012 № 1525-3 «Об образовании и предоставлении ООО «Сомово-Мебель» земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>».

27.02.2024 в министерство поступило заявление ФИО1 о заключении договора долгосрочной аренды (на 49 лет) земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 257 кв. м расположенного по адресу: <адрес>,

<адрес>, разрешенное использование - «мебельная фабрика» с приложением необходимого пакета документов. Согласно представленному пакету документов на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства степеню готовности 29% площадью 856 кв. м, кадастровый номер № (инв. №), поставленный на государственный кадастровый учет 29.06.2012.

Вместе с тем по информации БТИ Железнодорожного района г. Воронежа (письмо от 18.03.2024 № 44) объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, (инвентарный №) снесены, инвентарное дело погашено. Согласно сведениям управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж (письмо от 19.03.2024 №), за период с 2013 года по настоящее время в соответствии со статьями 51, 55 ГК РФ разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на указанном земельном участке не выдавались.

В этой связи, на основании пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ ФИО1 было отказано в предоставлений в аренду земельного участка с кадастровым номером №.

15.03.2024 в адрес министерства поступило обращение управления административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж (от 04.03.2024 №) о направлении информации о выявлении факта ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

В целях проверки представленной информации по поручению министерства 04.04.2024 ОГБУ «Управление природных ресурсов» осуществлена проверка фактического использования земельного участка с кадастровым номером №, по результатам которой инженером ФИО6 подготовлено заключение от 04.04.2024 и схема расположения объектов. Согласно данным документам в границах указанного земельного участка расположена металлическая конструкция в виде каркасных балок на металлических опорах (основание которых забетонировано) площадью 852 кв. м и ограждение из бетонных плит с металлическими воротами протяженностью 114 кв.м.

Однако земельный участок под объект строительства ответчику на законных основаниях не предоставлялся, разрешительная документация на осуществление строительства уполномоченными органами не выдавалась, соответственно, данный объект недвижимости отвечает признакам самовольной постройки.

Учитывая, что объект незавершенного строительства степенью готовности 29% площадью 856 кв. м, кадастровый номер № находится на земельном участке неразграниченной формы собственности и является самовольным, сохранение существующих сведений в ЕГРН на это имущество делает невозможным реализацию министерством правомочия на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

По мнению истца, тем самым нарушаются права как министерства, являющегося распорядителем земельного участка, так и неограниченного круга лиц, которым данный земельный участок может быть предоставлен в соответствии с законом на торгах. Данное обстоятельство будет ограничением в проведении торгов (п.8 ст. 39.11 ЗК РФ) ограничивая число потенциальных участников аукциона и создавая необоснованное преимущество владельцу объекта.

С учетом изложенного МИЗО Воронежской области просило суд:

- погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись от 14.04.2023 № №-№ о праве собственности

ФИО1 на объект незавершенного строительства степенью готовности 29 % площадью 856 кв.м, кадастровый номер № расположенного по адресу:

<адрес>;

- исключить из состава Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте незавершенного строительства степенью готовности 29% площадью 856 кв. м, кадастровый номер № расположенного по адресу: <адрес>,

<адрес>;

- устранить препятствия в распоряжении министерством имущественных и земельных отношений Воронежской области земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером № площадью 4 257 кв. м расположенным по адресу: <адрес>, разрешенное использование - «мебельная фабрика» путем обязания ФИО1 самостоятельно и за свой счет осуществить снос объекта незавершенного строительства степенью готовности 29 % площадью 856 кв. м и бетонного ограждения протяженностью 114 м в границах земельного участка согласно схеме расположения объектов, изготовленной ОГБУ ВО «Управление природных ресурсов», в 30-дневный срок после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 15.09.2025 в исковых требованиях министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области отказано (л.д. 148, 149-154, т. 3).

В апелляционной жалобе представитель Министерства имущественных и земельных отношений ВО ФИО7 ставит вопрос об отмене решения Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 15.09.2025, приняв по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования Министерства имущественных и земельных отношений в полном объеме (л.д. 159-163, т. 3).

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 полагает жалобу оставить без удовлетворения, решение суда - без изменения (л.д. 191-196, т. 3)

В судебном заседании представитель МИЗО ВО по доверенности ФИО8 доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ФИО1 по доверенности ФИО13, а также адвокат ФИО9, просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель управления административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж по доверенности ФИО10 поддержал доводы апелляционной жалобы МИЗО ВО.

Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 ГПК РФ не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ. С учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления, и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 07.04.2023, заключенного АО ХК «Мебель Черноземья», ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 865 кв.м., степенью готовности 29 %, с кадастровым номером №, инв. №, расположенного по адресу: <адрес>,

<адрес>, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке (том 1, л. <...> 138, 139).

После приобретения вышеуказанного объекта ФИО1 направил главному архитектору Воронежской области уведомление о том, что с 23.11.2023 он приступил к работам по ремонту и восстановлению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>,

<адрес>, принадлежащего ему на праве собственности по договору от 17.04.2023, на что 25.12.2023 получил ответ от управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронежа ответ за

№, согласно которому действующим градостроительным законодательством не предусмотрено уведомление уполномоченного органа о проведении работ по ремонту и (или) восстановлению незавершенного строительством объекта, и что в случае необходимости в последующем ввода в эксплуатацию восстановленного здания ФИО1 необходимо получение разрешительной документации на строительство (реконструкцию) объекта в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и Административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства (в том числе внесение изменений в разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с продлением срока действия такого разрешения), утвержденным постановлением администрации городского округа город Воронеж от 30.08.2023 № (том 1, л. <...>).

27.02.2024 ФИО1 обратился в МИЗО Воронежской области с заявлением о заключении договора долгосрочной аренды (на 49 лет) земельного участка с кадастровым номером № площадью 4 257 кв. м расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование - «мебельная фабрика» с приложением необходимого пакета документов (том 1, л. д. 24-25).

Обращаясь в суд с настоящим иском, МИЗО Воронежской области указало, что по информации БТИ Железнодорожного района г. Воронежа объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>,

<адрес>, снесены, инвентарное дело погашено, однако данное обстоятельство не соответствует действительности, инвентарное дело № на недостроенную котельную, расположенную по адресу: <адрес>, предоставлено по запросу суда и обозрено в судебном заседании.

Согласно техническому паспорту, составленному БТИ Железнодорожного района

г. Воронежа – филиалом ГУП «Воронежоблтехинвентаризация» по состоянию на 14.11.2000 (инвентарное дело №) на земельном участке по адресу: <адрес>,

<адрес>, расположен незавершенный строительством объект - недостроенная котельная, обозначенный на плане под лит. А, площадью 855, 9 кв. м., высотой 6, 60 м., объемом 5 563 куб. м. (т. 2, л.д. 38-47).

В материалах инвентарного дела имеется копия письма № 44 от 18.03.2024, согласно которому БТИ Железнодорожного района г. Воронежа на запрос заместителя министра МИЗО сообщило, что объекты, расположенные на земельном участке по адресу:

<адрес> (инвентарный №) снесены, инвентарное дело погашено, однако позже 26.06.2024 в адрес заместителя министра МИЗО направлено письмо об ошибочности ранее представленной информации и сообщено, что в архиве БТИ имеется инвентарное дело № на объекты, расположенные на земельном участке по адресу: <адрес>, и что на испрашиваемом земельном участке расположена недостроенная котельная лит. А площадью застройки 855, 9 кв.м.

В обоснование иска истцом представлено обращение управления административно-технического контроля администрации городского округа город Воронеж от 04.03.2024

№ о направлении информации о выявлении факта ведения строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> (том 1, л. д. 26-29).

МИЗО ВО представлено заключение специалиста со схемой расположения объектов, составленное 04.04.2024 ОГБУ «Управление природных ресурсов», из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположена металлическая конструкция в виде каркасных балок на металлических опорах (основание которых забетонировано) площадью 852 кв. м и ограждение из бетонных плит с металлическими воротами протяженностью 114 кв. м. (т. 1, л.д. 44-45).

Также МИЗО ВО ссылается на то, что согласно сведениям управления разрешительной документации в области строительства администрации городского округа город Воронеж (письмо от 19.03.2024 №), за период с 2013 года по день предъявления иска в соответствии со статьями 51, 55 ГК РФ разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на указанном земельном участке не выдавались и что в этой связи, на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ ФИО1 отказано в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №.

При этом решение МИЗО Воронежской области № от 04.04.2024 оспорено в судебном порядке, решением Центрального районного суда г. Воронежа от 13.08.2024 по административному делу №а-3043/2024 по административному исковому заявлению ФИО1 к МИЗО Воронежской области о признании незаконным и отмене решения от 04.04.2024 № об отказе в предоставлении земельного участка, о возложении обязанности предоставить земельный участок без проведения торгов на праве долгосрочной аренды административное исковое заявление

ФИО1 удовлетворено, суд признал незаконным и отменил решение МИЗО Воронежской области от 04.04.2024 № об отказе в предоставлении земельного участка и возложил на МИЗО Воронежской области обязанность рассмотрения заявления ФИО1 о предоставлении земельного участка без проведения торгов на праве долгосрочной аренды (т. 2, л. д. 48-52).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 19.11.2024 вышеуказанное административное решение Центрального районного суда г. Воронежа от 13.08.2024 оставлено без изменения

(т. 3, л. д. 72-76).

31.01.2025 ФИО1 обратился к МИЗО Воронежской области с обращение на предмет предоставления информации о рассмотрении его заявления о предоставлении земельного участка (т. 3, л. д. 71).

Документы о результатах рассмотрения указанного заявления в материалы дела не представлены. Согласно пояснениям сторон, МИЗО Воронежской области повторно отказало в предоставлении ФИО1 земельного участка, который также обжалован в судебном порядке, решение суда до настоящего времени не принято.

Кроме того, судом первой инстанции также установлено, что приобретенный ответчиком ФИО1 на основании договора купли-продажи от 07.04.2023 объект незавершенного строительства фактически существует уже более 30 лет, право на него зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, что подтверждено материалами дела.

Так, наличие на земельном участке с кадастровым номером № недостроенной котельной и давность ее постройки в судебном заседании 26.03.2025 подтвердили свидетели Свидетель №2, Свидетель №3 и Свидетель №1 B. C.

Данный объект незавершенного строительства располагается на земельном участке по одноименному адресу, площадью 4257 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: мебельная фабрика (т. 1, л. 15-23).

Указанный земельный участок был сформирован в текущей конфигурации и площади и предоставлен под котельную также более 30 лет назад.

Как следует из материалов дела, вышеназванный земельный участок на основании приказа ДИЗО Воронежской области №-з от 30.10.2012 был образован в результате раздела ранее учтенного земельного участка из категории земель населенных пунктов общей площадью 40 793 кв.м. с кадастровым номером № (состоящего из земельного участка № площадью 4 257 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка № площадью 36 536 кв.м., с кадастровым номером №), предоставленного ОАО ХК «Мебель Черноземья» на праве постоянного (бессрочного пользования), фактически занимаемого мебельной фабрикой, расположенной по адресу:

<адрес>, на следующие самостоятельные земельные участки: земельный участок площадью 36 536 кв. м., с кадастровым номером №, который передан в аренду ООО «Сомово-мебель» сроком на 49 лет и земельный участок площадью 4 257 кв.м., с кадастровым номером № (т. 1, л.д. 11-14). Сведений о предоставлении кому-либо земельного участка с кадастровым номером № в материалах дела не имеется.

На основании заявки АО «Сомеф» постановлением главы администрации города Воронежа от 12.11.1992 № Сомовской мебельной фабрике согласован выбор земельного участка для проектирования котельной по <адрес> в <адрес> с последующим решением вопроса о закрытии существующей котельной. До обращения с названной заявкой Сомовской мебельной фабрикой согласована с Воронежским линейным производственным управлением магистральных газопроводом техническая возможность подачи газа на строящуюся котельную (т. 1, л.д. 235, 240, 243).

На основании указанного постановления главным архитектурно-планировочным управлением администрации города Воронежа выдано архитектурно-планировочное задание на проектируемый объект - котельную, расположенную по адресу заказчика Сомовской мебельной фабрики: <адрес>, фабрика, а также 24.03.1993 главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города Воронеж составлен паспорт на участок строительства - котельной, на территории Сомовской мебельной фабрики по адресу: <адрес> (т. 1, л. <...> 241-243).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, копия которого имеется в материалах дела, а также находится в инвентарном деле №, право собственности на объект незавершенного строительства лит. А зарегистрировано 18.09.2001 за АООТ «Сомовская мебельная фабрика» на основании плана приватизации, утвержденного Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (т. 1, л. д. 135).

В уставной капитал АООТ «Сомеф» в процессе приватизации госимущества Сомовской мебельной фабрики по состоянию на 01.07.2001 вошел незавершенный строительством объект недвижимого имущества - котельная, 1991 года начала строительства, расположенный по адресу: <адрес>. 4 (т. 2, л. д. 27).

Таким образом, приобретенная ответчиком котельная возводилась для нужд мебельной фабрики на земельном участке, который, в свою очередь, был предоставлен мебельной фабрике именно для этой цели.

При этом доказательств незаконности строительства котельной на земельном участке с кадастровым номером № и/или незаконности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № МИЗО ВО не представило.

В обоснование исковых требований МИЗО Воронежской области ссылалось на то, что спорный объект недвижимого имущества – недостроенная котельная, год постройки 1993 – 1994, был утрачен, а располагающаяся в настоящее время на земельном участке объект незавершенного строительства не является зданием недостроенной котельной, поскольку представляет собой новый объект, возведенный в промежутке между сентябрем 2023 года и февралем 2024 года.

Согласно заключению повторной судебной строительно-технической экспертизы

№ от 15.08.2025, составленной ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России, эксперт пришел к выводу, что при сравнении данных, полученных в ходе экспертного осмотра 24.06.2025, и данных, отраженных в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000, установлено, что фактические технические характеристики объекта незавершенного строительства частично не соответствуют техническим характеристикам объекта, указанным в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на 14.11.2000, а именно выявлены следующие несоответствия:

- фактически здание имеет три ряда колонн по семь колонн в каждом ряду и наружные стены из стеновых железобетонных панелей по периметру исследуемого объекта, смонтированные в один ряд (кроме одного пролета по фасаду, обращенному в сторону <адрес>), а согласно поэтажному плану в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на 14.11.2000 объект имеет правую наружную стену и четыре ряда колонн по семь колонн в каждом ряду;

- фактически смонтированы металлические колонны круглого сечения диаметром

0,3 м, согласно данным, указанным в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на 14.11.2000 ранее колонны имели квадратное сечение 0,4 x 0,4 м. Отсутствует ряд колонн, существующий ранее между средним и правым рядом колонн;

- на момент осмотра на объекте смонтированы металлические стропильные фермы, чердачное перекрытие отсутствует, а согласно данным, указанным в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на 14.11.2000 недостроенная котельная имела железобетонное чердачное перекрытие;

- в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на 14.11.2000 габаритные размеры лит. А составляли 35,28 x 24,26 м (где длина 35, 28 м отражена по длине левой стены или по наружным граням колонн, ширина 24>26м отражена от наружной поверхности левой стены до наружной грани правой колонны), на момент осмотра при измерении объекта по аналогичным конструкциям, размеры объекта незавершенного строительства составляют 35,86 x 24,38 м (где длина 35,86 м определена по крайним наружным точкам колонн, ширина 24,38 м определена от наружной поверхности левой стены до крайней наружной точки правой колонны).

Несоответствие габаритных размеров здания, размеров и формы сечения колонн, наличия металлических ферм может являться реконструкцией ранее расположенной на земельном участке недостроенной котельной в случае, если фундаменты ранее существующего объекта полностью или частично были сохранены, так как согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 24.06.2025) реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

С учетом наличия в верхней части столбчатых фундаментов следов ранее установленных в них железобетонных конструкций квадратного сечения (т.к. на верхней поверхности железобетонных столбчатых фундаментов выявлено наличие замоноличенных частей железобетонных конструкций ориентировочным размером

0,4 x 0,4 м с выступающей обрезанной арматурой), данные фундаменты могут являться частично сохраненными фундаментами ранее существовавшей недостроенной котельной.

Часть фундаментов имеют следы разрушения бетона в верхней части, частично имеются следы ремонта фундаментов. При этом определить давность возведения фундаментов на момент осмотра не представляется возможным ввиду отсутствия утвержденной методики.

В случае, если существующие столбчатые фундаменты являются вновь возведенными по отношению к объекту, сведения о котором содержатся в техническом паспорте по состоянию на 14.11.2000, выявленные несоответствия будут являться следствием возведения нового объекта капитального строительства взамен ранее существующего, так как согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 24.06.2025) строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства.

Сами по себе выявленные несоответствия не могут являться следствием физического износа/разрушения под воздействием внешних природных и временных факторов. Физический износ/разрушение под воздействием внешних природных и временных факторов могут являться причиной и основанием для реконструкции здания или для возведения нового объекта капитального строительства взамен ранее существующего.

Определить, соответствует ли процент готовности объекта незавершенного строительства, фактически расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, сведениям о проценте готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, указанным в Едином государственном реестре недвижимости, не представляется возможным, так как фактически имеются иные характеристики исследуемого объекта относительно характеристик, отраженных в техническом паспорте по состоянию на 14.11.2000, а также отсутствует проектно-сметная документация на строительство и/или иная достоверная информация о предполагаемых характеристиках фактически существующего объекта незавершенного строительства: о назначении (виде использования), этажности, планировке и всех предусмотренных конструктивных характеристиках (предусмотрено ли в дальнейшем возведение перегородок, перекрытий, связей, прогонов покрытия), а, следовательно, отсутствует информация о том каким должен быть конечный результат строительства исследуемого здания.

Имеется техническая возможность приведения объекта незавершенного строительства, фактически расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000.

Для чего необходимо выполнить полную замену всех конструкций существующего здания, включая фундаменты, так как исходя из исследования по первому вопросу, из данных технического паспорта и того, что на момент осмотра в верхней части столбчатых фундаментов имеются следы ранее установленных в них железобетонных конструкций квадратного сечения (т.к. на верхней поверхности железобетонных столбчатых фундаментов выявлено наличие замоноличенных частей железобетонных конструкций ориентировочным размером 0,4 x 0,4 м с выступающей обрезанной арматурой), в случае если данные фундаменты являются частично сохраненными фундаментами ранее существовавшей недостроенной котельной с замоноличенными в них колоннами

0,4 x 0,4 м, привести узлы сопряжения колонн и фундаментов в соответствие ранее существующим без их полной замены, невозможно.

Не представляется возможным определить, обладают ли железобетонные фундаменты, которые представляют собой железобетонные столбы (в том виде, как существуют), расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, признаками, позволяющими отнести фундаменты к объекту незавершенного строительства с кадастровым номером №, указанными в Едином государственном реестре недвижимости (в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.04.2024), так как в предоставленной на исследование выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.04.2024 (т. 1, л.д. 49-51) отсутствуют сведения о признаках фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Достоверно определить, обладают ли железобетонные фундаменты, которые представляют собой железобетонные столбы (в том виде, как существуют), расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, признаками, позволяющими отнести фундаменты к объекту незавершенного строительства с кадастровым номером №, указанными в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000 ввиду отсутствия в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000 конкретных достоверных данных о размерных характеристиках и расположении непосредственно фундамента. Указанные материал и тип фундамента (железобетонные столбы) не является характерным отличительным признаком для конкретного объекта.

При этом, ввиду того, что фактически железобетонные фундаменты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, представляют собой железобетонные столбы (как и было указанно в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000), а также ввиду наличия в верхней части столбчатых фундаментов следов ранее установленных в них железобетонных конструкций квадратного сечения (т.к. на верхней поверхности железобетонных столбчатых фундаментов выявлено наличие замоноличенных частей железобетонных конструкций ориентировочным размером

0,4 x 0,4 м с выступающей обрезанной арматурой), по совокупности признаков данные фундаменты могут являться частично сохраненными фундаментами ранее существовавшей недостроенной котельной по адресу: <адрес>, отраженной в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000. В техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000 в описании конструктивных элементов имеется информация о материале фундамента - железобетонные столбы. Иных характеристик фундаментов объекта в техническом паспорте не содержится. На поэтажном плане объекта отражено наличие колонн квадратного сечения 0,4 x 0,4 м.

Не представляется возможным достоверно определить, является ли фундамент (железобетонные столбы), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, фундаментом объекта, указанного в Едином государственном реестре недвижимости (в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.04.2024), т.к. в предоставленной на исследование выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11.04.2024 (т. 1, л.д. 49-51) отсутствуют сведения о характеристиках фундамента объекта.

Не представляется возможным достоверно определить, является ли фундамент (железобетонные столбы), расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, фундаментом объекта, указанного в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000, ввиду отсутствия в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000 конкретных достоверных данных о размерных характеристиках и расположении непосредственно фундамента. Указанные материал и тип фундамента (железобетонные столбы) не является характерным отличительным признаком для конкретного объекта.

Однако ввиду того, что фактически железобетонные фундаменты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, представляют собой железобетонные столбы (как и было указанно в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000), а также ввиду наличия в верхней части столбчатых фундаментов следов ранее установленных в них железобетонных конструкций квадратного сечения (т.к. на верхней поверхности железобетонных столбчатых фундаментов выявлено наличие замоноличенных частей железобетонных конструкций ориентировочным размером

0,4 x 0,4 м с выступающей обрезанной арматурой), по совокупности признаков данные фундаменты могут являться частично сохраненными фундаментами ранее существовавшей недостроенной котельной лит. А по адресу: <адрес>, отраженной в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000.

Ввиду фактического отсутствия ряда колонн, ранее расположенных между центральным и правым рядом колонн, согласно данных поэтажного плана в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000, существующие фундаменты могут являться фундаментами под колонны крайних рядов и среднего ряда, отраженных на поэтажном плане объекта лит. А в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000.

Таким образом, на момент осмотра не представляется возможным достоверно определить, соответствует ли месторасположение текущего фундамента объекта незавершенного строительства, фактически расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, месторасположению фундамента объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, указанному техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000, ввиду отсутствия достоверных данных для сравнения. В абрисе участка указаны привязки контура объекта лит. А к забору и границам. При этом отсутствует информация, отражают ли данные размеры именно местоположение на участке непосредственно фундамента объекта. Исходя из анализа абриса участка и абриса основного строения (поэтажный план) размерные характеристики длины и ширины лит. А на абрисе участка соответствуют размерных характеристикам на абрисе основного строения (поэтажный план), следовательно, привязки могут отражать местоположение здания на участке по контурам стен и колонн, а не по фундаменту. На момент осмотра часть ограждения земельного участка отсутствует. Также, в ходе осмотра представителями ответчика сообщено о частичной переустановке ранее существующего забора.

Исходя фактического местоположения объекта на момент осмотра и местоположения объекта, исходя из картографических данных на 2004 год и 2009 год местоположение объекта исследования на земельном участке схоже с местоположением объекта (недостроенная котельная лит. А), указанного в техническом паспорте здания (строения) по состоянию на 14.11.2000.

Исходя из формулировки первой части вопроса и определения термина капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов), замена отдельных элементов несущих конструкций объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов допустима только в рамках проведения капитального ремонта.

В рамках капитального ремонта возможно заменить отдельные элементы несущих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы, например: часть фундаментов, часть колонн, часть перекрытий и т.д.

Определить, какие именно элементы возможно заменить в исследуемом объекте незавершенного строительства, на момент осмотра не представляется возможным, т.к. возможность замены конкретных элементов определяется исходя из технического состояния конструктивного элемента, исходя из необходимости такой замены в случае изменения функционального использования объекта, при технологической необходимости и т.д. Работы по замене несущих конструкций проводятся на основании технического обследования объекта и проектной документации. Разработка проектной документации не входит в компетенцию эксперта-строителя (т. 3, л. д. 107-122).

Суд первой инстанции принял в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы, поскольку оно сторонами не оспорено, при этом отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности данного заключения, поскольку выполнивший его эксперт обладает необходимыми специальными познаниями, имеет опыт работы и соответствующую квалификацию. Об уголовной ответственности по

ст. 307 УК РФ эксперт предупрежден, о чем свидетельствует имеющаяся в материалах дела подписка. Заключение обосновано и мотивировано, отвечает требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», соответствует ст. 86 ГПК РФ, сторонами не оспорено, в связи с чем, экспертное заключение принимается судом в качестве надлежащего доказательства.

Отказывая МИЗО ВО в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из установленных выше обстоятельств, а также ввиду недостаточности оснований к признанию постройки, существующей в настоящем виде в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта и могла бы быть признана самовольной и подлежащей сносу.

Судебная коллегия считает правильными вышеприведенные выводы суда первой инстанции, вытекающими из установленных по делу обстоятельств, основанными на правильном применении норм материального права, регулирующих спорны правоотношения.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в пункте п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной.

В соответствии с положениями статей 271 и 552 Гражданского кодекса РФ, статьи 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования.

При этом, физический износ/разрушение под воздействием внешних природных и временных факторов могут являться причиной и основанием не только для проведения ремонтных работ, но, как отмечено в заключение эксперта от 15.08.2025 №, выполненного ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», и для реконструкции здания или для возведения нового объекта капитального строительства взамен ранее существовавшего.

Кроме того, заключением судебной экспертизы подтверждается наличие технической возможности приведения объекта незавершенного строительства, фактически расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, в соответствие с техническими характеристиками, указанными в техническом паспорте здания (строения) от 14.11.2000.

Как отмечено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023

№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Из совокупности положений, установленных п.п. 30, 31, 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», следует, что суд в обязательном порядке выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при возведении самовольной постройки нарушений. При установлении возможности устранения нарушений ответчику должна быть предоставлена возможность приведения объекта в соответствие с установленными требованиями.

Судебной коллегией учитывается также, что в судебном заедании представитель МИЗО ВО признал тот факт, что истцу не известно, когда возникли выявленные экспертом несоответствия существующего строения тем сведениям, которые содержатся о спорном строении в техническом паспорте по состоянию на 14.11.2000, и возникли ли они в результате действий, которые осуществлял ответчик при реконструкции спорного строения.

Кроме того, судебной коллегией учитывается, что отказывая в удовлетворении исковых требований о сносе бетонного забора протяженностью 114 м в границах земельного участка согласно схеме расположения объектов, изготовленной ОГБУ ВО «Управление природных ресурсов», суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласно исследовательской части заключения судебной экспертизы на момент осмотра объекта исследования, а именно 24.06.2025, часть ограждения земельного участка отсутствует. Также в ходе осмотра представителями ответчика сообщено о частичной переустановке ранее существующего забора. Кроме того, спор об отказе в предоставлении ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, до настоящего времени не разрешен.

При изложенных выше обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения, по существу принятого при правильном определении имеющих значение для дела обстоятельств, правильного применения норм материального права, регулирующих спорные правоотношения. Нарушения норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не могут повлечь отмену решения, поскольку направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, основаны на субъективном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, при этом не содержат ссылок на обстоятельства, подтверждающие наличие оснований, предусмотренных законом для отмены или изменения решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 15.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме составлено 15.12.2025.

Председательствующий:

Судьи коллегии: