Апелляционное определение № 33-4211/2026 от 31 марта 2026 г.

Кировский районный суд г. Махачкалы РД

судья Гаджимагомедов Г.Р.

Дело №2-4656/2024

УИД: 05RS0018-01-2024-006483-69

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 апреля 2026 года, № 33-4211/2026, г. Махачкала

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Загирова Н.В.,

судей Гаджимагомедова Т.С. и Францевой О.В.,

при секретаре судебного заседания Бабаевой Р.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ, по гражданскому делу по исковым требованиям ФИО6 к ФИО9 и ФИО7 о признании договора купли-продажи недействительным.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Загирова Н.В., доводы истца ФИО6, просившего удовлетворить исковые требования, представителя ответчика ФИО3 и ФИО9 – ФИО12, просившего в удовлетворении исковых требований отказать, пояснения представителя третьего лица ФИО8 – ФИО13, просившей в удовлетворении исковых требований отказать, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан

установила:

ФИО4 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО9, ФИО7, привлеченным судом третьим лицам нотариусу Махачкалинского нотариального округа РД ФИО14, Управлению Росреестра по Республике Дагестан, Филиалу ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан о:

- признании недействительным договора купли-продажи <адрес> общей площадью 104,4 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000026:4933 от 3 декабря 2014 г., расположенной по адресу: г. Махачкала, <адрес>, заключенного между ФИО1 и ФИО2;

- признании недействительным договора купли-продажи <адрес> общей площадью 104,4 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000026:4933 от 22 февраля 2024 г., расположенной по адресу: г. Махачкала, <адрес>, заключенного между ФИО3 и ФИО9.

- погашении записи о регистрации права ФИО9 на <адрес> общей площадью 104,4 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000026:4933, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес>;

- признании (восстановлении) права собственности ФИО6 на <адрес> общей площадью 104,4 кв.м, с кадастровым номером 05:40:000026:4933, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес>.

В обоснование своих требований истец указал следующее.

ФИО4 на этапе строительства приобрел у ФИО5 трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес> и произвел полную оплату в размере 2 300 000 рублей.

В связи с тем, что право собственности на указанную квартиру за ФИО5 не было до конца оформлено, ФИО5 и ФИО4 заключили предварительный договор от 8 мая 2013 г. удостоверенный нотариусом Махачкалинского нотариального округа РД ФИО14

08 мая 2013 г. ФИО5 выдал расписку о получении от ФИО6, денежных средств в размере 2 300 000 рублей за проданную трехкомнатную квартиру расположенную на втором этаже общей площадью 100 кв.м., находящуюся по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, уч. 4. В данной расписке ФИО5 обязался оформить указанную квартиру на ФИО6 По убеждению истца в дальнейшем на него было зарегистрировано право собственности в ЕГРП.

В указанной квартире истцом на его личные денежные средства были проделаны ремонтные работы.

После чего истец предоставил квартиру для временного проживания своему сыну ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р. вместе со своей семьей до приобретения им своей собственной квартиры.

Весной 2024 года истцу случайно стало известно, право собственности на вышеуказанную квартиру каким-то образом зарегистрировано на его дочь ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

На все его вопросы, когда и каким-образом принадлежащая ему квартира была переоформлена на его дочь, ему никто не смог дать вразумительный ответ. Его сын ФИО7 и дочь ФИО9 отказываются разговаривать с ним на указанную тему.

Истец ФИО4 вынужден был обратиться в Отдел полиции по <адрес> г. Махачкалы с заявлением о возбуждении уголовного дела по указанному факту.

В ходе проведенной проверки заявления следователем СУ МВД по РД установлено, что в 3 декабря 2014 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: г. Махачкала, <адрес>, общей площадью 104,4 кв.м. 22 февраля 2024 г. ФИО7 заключил договор купли- продажи спорной квартиры с ФИО9. В своих объяснениях ФИО7 отрицает, что составлял и подписывал договор от 3 декабря 2014 г. между ФИО1 и ФИО2. После проведенной проверки в возбуждении уголовного дела было отказано.

Судом в порядке ст. 150 ГПК РФ привлечены в качестве третьих лиц нотариус Махачкалинского нотариального округа РД ФИО15, Управление Росреестра по Республике Дагестан, Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан.

Решением Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 15 апреля 2025 г. постановлено:

«Исковые требования ФИО6 к ФИО9, ФИО7, привлеченным судом третьим лицам нотариусу Махачкалинского нотариального округа РД ФИО14, Управлению Росреестра по Республике Дагестан, Филиалу ППК «Роскадастр» по Республике Дагестан удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес> общей площадью 104,4 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000026:4933 от 03 декабря 2014 году, расположенной по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Признать недействительным договор купли-продажи <адрес> общей площадью 104,4 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000026:4933 от 22 февраля 2024 года, расположенной по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО9.

Погасить запись о регистрации права ФИО9 на квартиру, расположенной по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, общей площадью 104,4 кв.м., кадастровый №.

Признать (восстановить) право собственности ФИО6 на <адрес> общей площадью 104,4 кв.м., с кадастровым номером 05:40:000026:4933, расположенную по адресу: Россия, Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>».

На данное решение ФИО8 подана апелляционная жалоба, в которой выражается несогласие с ним по следующим основаниям.

Непривлечение ее к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, не может являться законным и свидетельствовать об отсутствии у нее права обжаловать судебные акты, которые затрагивают ее права и законные интересы.

Она состояла в официальном браке с ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р. На основании решения мирового суда с/у № 6 Кировского района г. Махачкалы Республики Дагестан от 01 декабря 2023 г., брак между ними был расторгнут, что подтверждается свидетельством о расторжении брака от 19 января 2024 г.

Спорная квартира, расположенная по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, является совместно нажитым имуществом супругов.

В производстве Кировского районного суда г. Махачкалы рассматривалось гражданское дело № по ее иску к ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ г.р., о разделе совместно нажитого имущества супругов, выделении долей, определение места жительства детей и о взыскании алиментов на несовершеннолетних детей, в том числе раздел квартиры, расположенной по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>. и 26 июня 2025 г. на судебном разбирательстве по вышеуказанному делу ей стало известно о вынесении обжалуемого решения от 15 апреля 2025 г.

После расторжения брака чтобы избежать раздела совместно нажитого имущества, ФИО7 30.01.1985г.р., продал квартиру, расположенную по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, без ее согласия, своей сестре ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Также в ходе судебного разбирательства по гр. делу № ей стало известно об отчуждении автомобиля «HYUNDAI SANTA FE», с госномером Т 751 РР 05, белого цвета.

Определением от 9 декабря 2025 г. судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан перешла к рассмотрению настоящего по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО8.

Рассмотрев настоящее гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (пункт 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как следует из материалов дела, ФИО4 приобрел у ФИО5 трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес> и произвел полную оплату в размере 2 300 000 рублей на основании предварительного договора от 8 мая 2013 года, удостоверенный нотариусом Махачкалинского нотариального округа РД ФИО14

Пунктом 2 договора предусмотрено, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры с оформлением всех правоустанавливающих документов до 31 декабря 2013 года.

8 мая 2013 г. ФИО5 выдал расписку о получении от ФИО6, денежных средств в размере 2 300 000 рублей за проданную трехкомнатную квартиру, расположенную на втором этаже общей площадью 100 кв.м., находящуюся по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, <адрес>, согласно которой ФИО5 обязался оформить вышеуказанную квартиру на ФИО6

Как усматривается из материалов дела, 22 февраля 2024 г. ФИО7 заключил договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО9, за которой в последующем и было зарегистрировано право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Махачкала, <адрес>.

Из материалов дела также следует, что ФИО4 обратился в Отдел полиции по Кировскому району г. Махачкалы с заявлением о возбуждении уголовного дела по указанному факту.

В ходе проведенной проверки заявления следователем СУ МВД по РД установлено, что в 03 декабря 2014 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Махачкала, <адрес>, общей площадью 104,4 кв.м.

В своих объяснениях ФИО7 отрицает, что составлял и подписывал договор от 03 декабря 2014 года между ФИО1 и ФИО3. После проведенной проверки в возбуждении уголовного дела было отказано.

Согласно материалам дела, в указанной квартире проживал сын ФИО6 - ФИО7 со своей семьей.

Обращаясь с настоящим иском в суд, ФИО4 указал на то, что обязательства по оплате выполнил в полном объеме, денежные средства передал ФИО5, объект был ему передан, в помещение он произвел ремонт, вывез строительный мусор.

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, как следует из материалов дела, ФИО4 не представил документарного подтверждения того, что в оговоренный по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости срок для заключения основного договора - не позднее 31 декабря 2013 года, он направил противной стороне предложение о заключении основного договора, равно, как и доказательств о направлении такого предложения со стороны продавца.

Вместе с тем при квалификации спорных правоотношений, как возникших из предварительного договора купли-продажи, указанное обстоятельство имело решающее значение для установления действительной воли сторон при заключении соглашения.

Кроме того, довод истца в обосновании иска о том, что он вступил во владение спорным имуществом, поскольку произвел ремонт в квартире, ему были выданы ключи от входной двери, суд апелляционной инстанции полагает необоснованным, поскольку это обстоятельство само по себе без документарного подтверждения факта реального владения, в том числе о несении бремени содержания этого имущества, является недостаточным.

Кроме того, в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В данном случае договор купли-продажи от 03 декабря 2014 года, заключенный между ФИО5 и ФИО3, прошел государственную регистрацию перехода права, соответственно, у другого покупателя, претендующего на то же имущество, при наличии обстоятельств, указанных выше, имеется другой способ защиты нарушенного права путем предъявления к продавцу требования о возмещении убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Кроме того, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 5 данной статьи установлено, что, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно положениям пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, наличие у ФИО6 предварительного договора в отношении объекта недвижимого имущества, по которому прекращены обязательства сторон в связи с истечением установленного срока, не дает истцу право оспаривать договор об отчуждении квартиры третьему лицу.

При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что исковые требования ФИО6 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199, 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан

определила:

решение Кировского районного суда г. Махачкалы Республики Дагестан от 15 апреля 2025 г. отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО7 и ФИО9 - отказать в полном объеме.

Апелляционное определение суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Пятый кассационный суд общей юрисдикции в г. Пятигорск через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 03.04.2026 г.

Председательствующий Н.В. Загиров

Судьи: Т.С. Гаджимагомедов

О.В. Францева