Апелляционное определение № 33-523/2026 от 31 марта 2026 г.

№33-523/2026 Судья Дмитриева О.Н.

Дело №2-711/2025 УИД 62RS0005-01-2025-000165-67


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

01 апреля 2026 г. г.Рязань

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе председательствующего Сафрошкиной А.А.,

судей Кирюшкина А.В., Полубояриновой И.П.,

при секретаре судебного заседания Лучиной Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Рязанского районного суда Рязанской области от 25 сентября 2025 г., которым отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Кирюшкина А.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ФИО1 обратился в суд с указанным выше иском, мотивируя тем, что 06 июня 2024 г. между ним (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, кадастровый №, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в срок до 30 августа 2024 г. заключить основной договор купли-продажи указанной квартиры и сдать его на государственную регистрацию. Сторонами определена стоимость данной квартиры в 4500000 рублей, оплата приобретаемой квартиры производится истцом собственными средствами в следующем порядке: 100000 рублей при подписании предварительного договора купли-продажи в качестве задатка в счет будущей оплаты, 315000 рублей до даты подписания основного договора купли-продажи с целью прекращения исполнительных производств и снятия запретов, 1335000 рублей в порядке п.10.1 предварительного договора: до подписания основного договора путем внесения денежных средств на счет продавца, указанный в кредитном договоре, с целью полного досрочного погашения ипотечного кредита продавца и снятия обременения в установленном порядке, 2750000 рублей в дату заключения основного договора. В этот же день в счет исполнения своих обязательств по предварительному договору, истец выплатил ответчику задаток в размере 100000 рублей. В срок до 30 августа 2024 г. основной договор купли-продажи указанной выше квартиры заключен не был.

Полагая, что договор купли-продажи квартиры заключен не был по вине продавца, на основании ст.382 ГК РФ, п.9.2 предварительного договора, просил суд взыскать с ответчика в свою пользу двойную сумму денежного обеспечения в размере 200000 рублей, в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 7000 рублей.

Обжалуемым решением суда в удовлетворении иска ФИО1 отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. В обоснование доводов жалобы апеллятор указывает, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Суд неправомерно пришел к выводу, что показания свидетеля ФИО8 достоверны, поскольку у указанного свидетеля имелась определенная заинтересованность, так как он оказывал услуги ФИО2 за вознаграждение. Судом не учтено, что факт нарушения взятых на себя обязательств, ответчиком не оспаривалось, поскольку она не снялась с регистрационного учета, не погасила задолженность по квартплате, а также не сняла объявление о продаже квартиры. Фактически своими действиями и недобросовестным поведением ответчик уклонялась от исполнения взятых обязательств.

Письменные возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Стороны в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли. На основании части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным критериям постановленное судом решение соответствует в полной мере.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 06 июня 2024 г. между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке по адресу: <адрес>, кадастровый №, принадлежащей ответчику на праве собственности, по условиям которого стороны обязались подготовить, заключить и зарегистрировать переход права собственности на указанную выше квартиру в срок до 30 августа 2024 г. (п.п. 1, 2, 6 предварительного договора).

Пунктом 3 предварительного договора предусмотрено, что для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по данному договору, истец уплачивает ответчику денежное обеспечение в размере 100000 рублей, которая является задатком и входит в полную стоимость квартиры, которая установлена сторонами в 4500000 рублей (п.4 предварительного договора).

Пунктом 5 предварительного договора предусмотрено, что расчет между сторонами производится в следующем порядке: 100000 рублей – в счёт денежного обеспечения (задаток); 315000 рублей – уплачиваются покупателем до даты подписания основного договора купли-продажи с целью прекращения исполнительных производств и снятия запрещения регистрации; 1335000 рублей – в рамках п.10.1 настоящего договора; 2750000 рублей – в дату заключения основного договора купли-продажи квартиры. Продавец обязуется направить часть средств, полученных от реализации квартиры, на погашение задолженности по кредитному договору, заключённому с ПАО «Росбанк» и прекращения залога квартиры.

Согласно п.10.1 предварительного договора часть стоимости квартиры в размере 1335000 рублей оплачивается покупателем за счёт собственных средств до подписания основного договора купли-продажи квартиры путём внесения денежных средств на счёт продавца, указанный в кредитном договоре. Указанный платёж осуществляется с целью полного досрочного гашения ипотечного кредита продавца и снятия обременения в установленном законом порядке.

В целях совершения сделки продавец обязуется осуществить следующие действия: после поступления денежных средств, указанных в абзаце 1 настоящего пункта, незамедлительно подать заявление в ПАО «Росбанк» об их списании в счёт полного досрочного погашения ипотечного кредита; после полного погашения ипотечного кредита, подать в банк заявление на предмет заказа закладной и снятия обременения, с указанием на то, что данные действия выполняются для продажи квартиры.

Одновременно, продавец принял на себя обязательство указанную выше квартиру не продавать, не выставлять как долговую гарантию, не закладывать, не обменивать, снять с регистрационного учета всех лиц, проживающих и зарегистрированных в квартире к моменту заключения договора купли-продажи, полностью оплатить все коммунальные платежи, включая платежи за капитальный ремонт, не демонтировать приборы и оборудование, находящееся в квартире на момент осмотра покупателем, передать квартиру по акту приема-передачи (п.8 предварительного договора).

Также, на основании пункта 10.4 предварительного договора продавец обязалась за три дня до даты заключения основного договора купли-продажи квартиры предоставить покупателю справку из КВЦ о текущих начислениях и задолженностях.

В срок, установленный пунктом 6 предварительного договора – до 30 августа 2024 г. основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, между сторонами заключен не был, дополнительное соглашение в части переноса срока заключения основного договора не заключалось.

В обоснование иска ФИО1 указал, что договор купли-продажи указанной квартиры в срок до 30 августа 2024 г. заключен не был по вине продавца ФИО2, не представившей истцу документы об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и зарегистрированных в квартире лиц. Кроме того, квартира оказалась в рекламе о продаже. На досудебную претензию о возврате денежных средств ФИО2 не ответила, двойную сумму денежного обеспечения не возвратила.

Возражая против заявленных требований, ответчик ФИО2 сослалась на тот факт, что стороной истца как будущего покупателя квартиры не были исполнены условия предварительного договора купли-продажи: не внесены денежные средства на её расчётный счёт для погашения ипотеки и прекращения обременения квартиры, не переданы денежные средства для окончания исполнительных производств. Квартира повторно была выставлена на продажу спустя два с половиной месяца, так как со стороны покупателя никаких действий не происходило.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 10, 329, 380, 381, 420, 429, ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п.11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», установив, что имел место односторонний отказ истца ФИО1 от исполнения условий предварительного договора купли-продажи квартиры, содержащихся в его п.п. 5, 10.1, в части внесения денежных средств на расчётный счёт ответчика для погашения ипотеки и прекращения обременения квартиры, передачи денежных средств для окончания исполнительных производств, учитывая, что непредоставление ответчиком документов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии в квартире зарегистрированных лиц препятствием к заключению основного договора не являлось, пришел к выводу о том, что истец ФИО1 безосновательно отказался от приобретения квартиры, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.381 ГК РФ и п.9.2 предварительного договора, оснований для взыскания с ФИО2 суммы денежного обеспечения (задатка) в двойном размере не имелось.

Судебная коллегия изложенные выше выводы суда первой инстанции находит правильными, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела, исследованных судом доказательствах, указанные выводы сделаны судом при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения сторон.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По правилам пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из пунктов 9.1 и 9.2 предварительного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по данному Договору, вся сумма денежного обеспечения остаётся у продавца безвозмездно. В случае неисполнения продавцом своих обязательств по Договору, он обязан уплатить покупателю двойную сумму денежного обеспечения в течение трёх дней с момента истечения срока, предусмотренного п.6 данного Договора.

Протокольным определением судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда от 25 февраля 2026 г. дополнен круг юридически значимых обстоятельств по делу, а именно, на истца было возложено доказать наличие оснований для возложения ответственности за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи на ответчика, а на ответчика наличие оснований для удержания денежных средств в размере 100 000 руб. по истечении срока, определенного договором, для заключения договора купли-продажи и наличие оснований для признания обязательства прекращенным в соответствии с положениями части 6 статьи 429 ГК РФ в виду утраты интереса сторон в заключении договора купли-продажи.

Каких-либо дополнительных доказательств сторонами суду апелляционной инстанции не представлено.

При таких обстоятельствах, давая оценку представленным сторонами доказательствам, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не предоставление продавцом квартиры документов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии в квартире зарегистрированных лиц препятствием к заключению основного договора не являлись, истец ФИО1 безосновательно отказался от приобретения квартиры, поскольку не совершил действий, предусмотренных абз. 3, 4 п. 5, абз.1 п.10.1 предварительного договора, в связи с чем, в соответствии с положениями ст.381 ГК РФ и пункта 9.2 предварительного договора, оснований для возвращения суммы денежного обеспечения (задатка), внесённого в обеспечение заключения основного договора, у ответчика не имелось.

Доводы апеллятора о том, что ответчик не сняла рекламное объявление о продаже спорной квартиры, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку само по себе размещение указанной рекламы не препятствовало сторонам заключить основной договор купли-продажи указанной выше квартиры в срок до 30 августа 2024 г. и выполнить взятые на себя обязательства в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры.

Довод апеллятора о том, что у допрошенного судом первой инстанции в качестве свидетеля ФИО8 имелась заинтересованность в исходе дела, в связи с оказанием услуг ФИО2 за вознаграждение, какими-либо доказательствами истцом не подтвержден, данный свидетель был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст.308 УК РФ, его объяснения в суде не опровергаются представленными в материалы дела письменными доказательствами.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании имеющихся по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В этой связи доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку доказательств по делу, не могут повлиять на содержание постановленного судом решения, правильность определения судом прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений.

Иные доводы, которые бы содержали в себе правовые основания для отмены обжалуемого решения суда, апелляционная жалоба не содержит, и сводятся лишь к несогласию с оценкой представленных доказательств.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции также не допущено.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Рязанского районного суда Рязанской области от 25 сентября 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 апреля 2026 г.

Председательствующий

Судьи