Решение № 2-402/2024 2-402/2024~М-350/2024 М-350/2024 от 22 июля 2024 г. по делу № 2-402/2024

№

Гражданское дело №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город ФИО3 Томской области 23 июля 2024 года

Стрежевской городской суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Пасевина А.Д.,

при секретаре Петровой Е.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Стрежевом гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению Администрация городского округа ФИО3 о возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Муниципальному казенному учреждению Администрация городского округа ФИО3 (далее – МКУ Администрация городского округа ФИО3), в котором просил суд возложить на ответчика обязанность заключить с истцом договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа ФИО3, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на три года.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи истцом приобретен в собственность объект незавершенного строительства – гаража, площадью 49,9 кв.м, площадью застройки 59 кв.м. по адресу: <адрес>. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 15%. Указанный объект незавершенного строительства находится на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности городского округа ФИО3, предоставленном на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 Вид разрешенного использования земельного участка – гаражи для хранения индивидуальных легковых автомобилей. Срок аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и продавцом ФИО4 заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Муниципальным образованием городской округ ФИО3 заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка.

С момента приобретения объекта в 2021 году истец осуществлял строительство гаража для легкового автомобиля, строительство началось с самого начала, с отсыпки участка, затем был залит фундамент, взведены стены. Вместе с тем, учитывая климатические условия региона, истец не успел завершить строительство гаража, а именно не возвел кровлю.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Администрацию городского округа ФИО3 с просьбой о продлении договора аренды на новый срок. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в удовлетворении заявления со ссылкой на пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, рекомендовано обратиться в суд. Ссылаясь на ч. 9, ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», ст.ст. 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, считает, что имеет право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить. Дополнительно пояснил, что в настоящее время строительство гаража завершено.

Представитель ответчика Муниципального казённого учреждения Администрации городского округа ФИО3 ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поскольку у администрации отсутствуют полномочия по повторному продлению договора.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 указанного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 указанной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ ФИО3, представленное Муниципальным казённым учреждением Администрация городской округ ФИО3 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа ФИО3 №, по условиям которого, на основании статьи 39.2, подпункта 10 пункта 2, подпунктов 3,4 пункта 4 статьи 39,6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, протокола о несостоявшемся аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 69 кв. м. и обязуется выплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Вид разрешенного использования земельного участка – гаражи для хранения индивидуальных легковых автомобилей (п. 1.1).

На участке находится объект незавершенного строительства – гараж для хранения индивидуального легкового автомобиля, принадлежащий арендатору на праве собственности согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 1.3 договора).

Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1). Договор заключён на срок более одного года, вступает в силу с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в Стрежевском отделе Управления Росреестра по Томской области и его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2) (л.д. <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ ФИО3, представленное Муниципальным казённым учреждением Администрация городской округ ФИО3 (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) подписан акт приёма – передачи земельного участка по условиям которого, арендодатель передал, а арендатор принял с ДД.ММ.ГГГГ во временное пользование земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 69 кв.м. (п.1) (л.д. <данные изъяты>).

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи гаража с земельным участком, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя объект незавершенного строительства, степень готовности объекта незавершенного строительства 15%, площадь 49,9 кв.м., площадь застройки 59 кв.м., адрес объекта: <адрес>, кадастровый №. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора.

В соответствии с соглашением об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа ФИО3 № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 цедент передал, а преемник принял на себя права и обязанности первого и стал стороной по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между цедентом и Муниципальным образованием городской округ ФИО3, представленным Муниципальным казённым учреждением Администрация городской округ ФИО3. Преемник обязался осуществлять вместо цедента в полном объеме права и обязанности цедента на условиях, предусмотренных вышеуказанным договором с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.<данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием городской округ ФИО3, представленное Муниципальным казённым учреждением Администрация городской округ ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО1 принял на себя в полном объеме права и обязанности арендатора и стал стороной по договору (л.д. 15).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, к новому собственнику перешли права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Истец обратился в Администрацию городского округа ФИО3 с заявлением о продлении договора аренды на земельный участок, однако, в ответе на обращение от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в удовлетворении заявления в связи с тем, что ранее договор аренды земельного участка уже продлевался сроком на три года для завершения строительства, а в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации продление договора аренды осуществляется однократно (л.д. 23).

По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено, что арендатор ФИО1 продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в аренду до ДД.ММ.ГГГГ. В период аренды на участке истец осуществлял строительство гаража для легкового автотранспорта, учитывая климатические условия, строительство затянулось, однако в настоящий момент завершено, что подтверждается техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Арендодателем требования о возложении обязанности по освобождению земельного участка, о расторжении договора аренды не заявлялись, нарушения использования земельного участка отсутствуют. Акт возврата участка не составлялся, в связи с чем участок считается занятым арендатором.

Арендодатель уведомления арендатору об отказе в продлении договора не направлял, истец продолжал пользоваться арендованным имуществом, арендодателем не предпринималось никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений.

Учитывая, что завершение строительства объекта недвижимости и последующая эксплуатация выстроенного объекта недвижимости невозможны без предоставления земельного участка, истребование ответчиком земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, оснований для отказа в предоставлении в аренду на новый срок спорного земельного участка, не имеется, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд устанавливает для ответчика 10 дней для заключения договора, исчисляемый со дня вступления данного решения в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению Администрация городского округа ФИО3 о возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок – удовлетворить.

Возложить обязанность на Муниципальное образование городской округ ФИО3 в лице Муниципального казённого учреждения Администрация городского округа ФИО3 (ИНН №) заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт серии 6904 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ Стрежевским ГОВД <адрес>) договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа ФИО3, расположенного по адресу: <адрес>, на срок три года, в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Стрежевской городской суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья одпись А.Д. Пасевин

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.