Апелляционное определение № 11-23/2026 11-2397/2025 от 18 января 2026 г.

Судья Величко М.Н.

74RS0002-01-2024-000082-62


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№ 11-23/2026
19 января 2026 года
г. Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Давыдовой В.Е.,

судей Чиньковой Н.В., Парневовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Посиной Н.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2080/2024 по апелляционной жалобе ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» на решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Инженерный комплекс Западный луч» о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений.

Заслушав доклад судьи Парневовой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» ФИО5 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО4- ФИО6, полагавшей решение суда законным и обоснованным, третьего лица ФИО7 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, территория санатория Увильды, оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в части принятых решений;

признании недействительными решения, оформленные протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросам: 5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17 (л.д. 6-10 том 1).

В обоснование требований указано на то, что истец является собственником нежилого помещения № в нежилом здании «Корпус реабилитации и подготовки спортсменов» по адресу: <адрес>. Принятые на собрании от ДД.ММ.ГГГГ решения возлагают на собственников помещений указанного здания дополнительное бремя содержания здания и прилегающей территории, с чем истец не согласен. Оспариваемые решения истец считает незаконными, поскольку собрание проведено в отсутствие необходимого кворума, собственники помещений указанного дома о предстоящем собрании не уведомлялись. Принятые решения могут повлечь для истца убытки, поскольку решения, принятые на общем собрании, касаются проведения работ по капитальному ремонту общего имущества здания и по оплате стоимости проводимого капитального ремонта за счет средств собственников здания. Учитывая, что вопросы общего собрания с 5 по 17 вопросам фактически являются вопросами, касающимися капитального ремонта общего имущества в нежилом здании, кворум будет считаться соблюденным при участии в собрании более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в нежилом здании, что соответствует площади в 3788,27 кв.м. Тогда как при проведении собрания в собрании приняли участие собственники, обладающие площадью в 3374,5 кв.м.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях (л.д.92-93 том 1), ФИО8 (л.д.163 том 3),ФИО7 (л.д. 90-93 том 4).

Истец ФИО4 участия в судебном заседании не приняла, извещена, сведений о причинах неявки суду не представила.

Представитель истца ФИО6 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала по изложенным в иске, а также в письменных пояснениях (том 4 л.д. 84-85).

Представитель ответчика ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» - ФИО9 в ходе рассмотрения дела исковые требования не признала, в обоснование своих возражений сослалась на доводы, изложенные в письменном отзыве на иск (том 1 л.д. 38, том 3 л.д. 74-76, том 4 л.д. 2,3).

Третье лицо ФИО7 в ходе рассмотрения дела исковые требования считала необоснованными, поддержала позицию представителя ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч».

Представители третьи лиц - ООО СК «Урал», МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях и третье лицо ФИО8 участия в судебном заседании не приняли, извещены, сведений о причинах неявки суду не представили.

Суд постановил решение об удовлетворении заявленных требований ФИО4

Не согласившись с решением суда, ООО УК «Западный луч» обратилось в Челябинский областной суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ФИО4

В обоснование доводов жалобы указано на то, что при принятии решения по делу судом первой инстанции не выяснены обстоятельства, имеющие значение для рассматриваемого спора, неверно применены нормы материального права, в том числе настаивает на том, что судом неверно произведен расчет кворума на общем собрании собственников помещений, полагая, что нарушений при проведении собрания от ДД.ММ.ГГГГ не имелось, кворум соблюден. Террасы не являются самостоятельными обособленными помещениями, не могут участвовать в голосовании в общем собрании собственников как нежилые помещении, а принадлежат собственникам на праве общей долевой собственности. В связи с чем расчет кворума для проведения общих собраний, также как и распределение расходов на обслуживание и эксплуатацию здания, в том числе и коммунальных услуг на содержание общего имущества, должен осуществляться исходя из площади технического паспорта 5 778,9 кв.м, а не 7 002,2 кв.м.

ФИО4 представлены возражения на апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения (л.д.140-141 том 4).

Представитель ответчика ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» ФИО5 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца ФИО4- ФИО6 в судебном заседании просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, полагая решение суда законным и обоснованным.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, их представители в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся участников по делу.

Выслушав представителей сторон, третье лицо, обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 44.1 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.

В силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников; 2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу части 3 статьи 47 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 4.1 статьи 48 Жилищного кодекса Российской Федерации голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с частью 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо учитывать, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с частью 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 6 указанного Постановления также разъяснено, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Приведенные положения закона и актов их официального толкования свидетельствуют о том, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества может быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.

В соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, для признания решения общего собрания собственников незаконным необходима совокупность ряда условий: нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при проведении собрания, нарушение в результате принятого решения прав и законных интересов собственника, существенный характер этих нарушений, причинение убытков собственнику. Исковые требования могут быть заявлены собственником, который не принял участия в голосовании.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения № с кадастровым номером №, площадью 122,3 кв.м, расположенного в нежилом здании «<данные изъяты>», расположенном по адресу: <адрес> (том 1 л.д.22).

Кроме того, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № с кадастровым номером №, общей площадью 1319,8 кв.м., расположенное в цокольном, и 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах вышеуказанного здания (л.д. 180-197 том 4).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО УК "Инженерный комплекс Западный луч" заключен договор № управления содержания и обслуживания зданием "Корпус реабилитации и подготовки спортсменов" (л.д. 1-5 том 2).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе ООО УК "Инженерный комплекс Западный луч" проведено общее собрание собственников помещений данного здания в форме очно-заочного голосования, по результатам которого, согласно протоколу проведения общего собрания собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50-56 том 2), собственниками помещений названного здания были приняты следующие решения:

1. Об утверждении повестки дня.

2. О выборе председателя общего собрания собственников в лице ФИО7, собственницы помещения № (№ (на основании выписки ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.).

3. О выборе секретаря общего собрания собственников в лице ФИО10, собственника помещения № (на основании записи ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ

4. О выборе счетной комиссии общего собрания собственников в составе:

ФИО7, собственницы помещения № (№) (на основании выписки ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.);

ФИО10, собственника помещения № (на основании записи ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.).

5. О принятии решения о проведении работ по устройству нового резинового покрытия на спортивной площадке, с демонтажем ранее установленного резинового покрытия.

6. Об утверждении стоимости работ по монтажу бесшовного резинового покрытия (толщина не менее 10 мм), в т.ч. доставка нового покрытия и демонтаж ранее установленного, в размере 1 156 558 рублей 75 копеек (из расчета по коммерческому предложению ИП ФИО11 – 1 156 558,75 руб. (Приложение № к настоящему сообщению).

Проведение работ по устройству нового резинового покрытия осуществляется при оплате всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от стоимости в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания протокола. В случае, если выставленная сумма не будет собрана в установленные сроки – выполнение работ приостанавливается, а собранные средства возвращаются собственникам, повторный сбор будет возможен только после проведения очередного общего собрания собственников.

О поручении проведения указанных работ – ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» (ОГРН № ИНН №), с правом заключения договора на выполнение таких работ от имени собственников помещений с 3-ми лицами. Сроки выполнения работ устанавливаются ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч», ориентировочно – 30 (тридцать) рабочих дней с момента оплаты всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от общей стоимости.

7. Об утверждении источника финансирования работ по устройству нового резинового покрытия на спортивной площадке - за счет дополнительных средств собственников помещений, расположенных по адресу: <адрес> стоимость распределяется пропорционально площади, находящейся в собственности в размере 268,08 руб. за 1 кв.м.

Оказание данной услуги, а также начисления осуществляются всем собственникам помещений. Начисление производится единоразово, сверх установленного тарифа на обязательные услуги ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» в рамках договора обслуживания.

Возможно изменение стоимости материалов и работ по причине изменения курса доллара в рублях по данным ЦБ РФ на день оплаты стоимости договора.

8. О принятии решения, о проведении ремонта центрального крыльца здания, расположенного по адресу: <адрес> с перечнем работ согласно коммерческого предложения (приложение № к настоящему сообщению).

9. Об утверждении стоимости проведения ремонта центрального крыльца здания в размере 925 629 рублей 00 копеек. Работы осуществляются силами ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» (ОГРН № ИНН №), с правом заключения договора на выполнение таких работ от имени собственников помещений с 3-ми лицами. Сроки выполнения работ устанавливаются ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч», ориентировочно - 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента оплаты всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от общей стоимости.

10. Об утверждении источника финансирования ремонта центрального крыльца здания, расположенного по адресу: расположенных по адресу: <адрес> - за счет дополнительных средств собственников помещений, расположенных по адресу: <адрес> стоимость распределяется пропорционально площади 210,90 руб. за 1 кв.м.

Оказание данной услуги, а также начисления осуществляются всем собственникам помещений. Начисление производится единоразово, сверх установленного тарифа на обязательные услуги ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» в рамках договора обслуживания.

Проведение работ по ремонту центрального крыльца здания осуществляется при оплате всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от стоимости в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания протокола. В случае, если выставленная сумма не будет собрана в установленные сроки – выполнение работ приостанавливается, а собранные средства возвращаются собственникам, повторный сбор будет возможен только после проведения очередного общего собрания собственников.

Возможно изменение стоимости материалов и работ по причине изменения курса доллара в рублях по данным ЦБ РФ на день оплаты стоимости договора.

11. О принятии решения, о проведении капитального ремонта кровли здания, расположенного по адресу: <адрес>

12. Об утверждении стоимости проведения капитального ремонта кровли здания в размере 350 000 рублей 00 копеек (сумма включает в себя расходы УК на обслуживание здания, расходы на расчет платежей, налогов и сборов, расходы на работу по взысканию дебиторской задолженности по данному вопросу в размере 20%. Работы осуществляются силами ООО «Инженерный комплекс Западный луч» (ОГРН № ИНН №), с правом заключения договора на выполнение таких работ от имени собственников помещений с 3-ми лицами. Сроки выполнения работ устанавливаются ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч», ориентировочно - 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента оплаты всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от общей стоимости.

13. Об утверждении источника финансирования капитального ремонта кровли здания, расположенного по адресу: <адрес> - за счет дополнительных средств собственников помещений, расположенных по адресу: <адрес> стоимость распределяется пропорционально площади 79,75 руб. за 1 кв.м.

Оказание данной услуги, а также начисления осуществляются всем собственникам помещений. Начисление производится единоразово, сверх установленного тарифа на обязательные услуги ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» в рамках договора обслуживания.

Проведение работ по капитальному ремонту кровли здания осуществляется при оплате всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от стоимости в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания протокола. В случае, если выставленная сумма не будет собрана в установленные сроки – выполнение работ приостанавливается, а собранные средства возвращаются собственникам, повторный сбор будет возможен только после проведения очередного общего собрания собственников.

Возможно изменение стоимости материалов и работ по причине изменения курса доллара в рублях по данным ЦБ РФ на день оплаты стоимости договора.

14. О принятии решения, о проведении работ по реконструкции центрального пляжа, расположенного по адресу: <адрес>

15. Об утверждении стоимости работ по реконструкции пляжа в размере 908 906 рублей 79 копеек. Работы осуществляются силами ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» (ОГРН № ИНН №), с правом заключения договора на выполнение таких работ от имени собственников помещений с 3-ми лицами. Сроки выполнения работ устанавливаются ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч», ориентировочно - 15 (пятнадцати) рабочих дней с момента оплаты всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от общей стоимости.

16. Об утверждении источника финансирования работ по реконструкции пляжа, расположенного по адресу: <адрес> - за счет дополнительных средств собственников помещений, расположенных по адресу: <адрес> стоимость распределяется пропорционально площади 207,09 руб. за 1 кв.м.

Оказание данной услуги, а также начисления осуществляются всем собственникам помещений. Начисление производится единоразово, сверх установленного тарифа на обязательные услуги ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» в рамках договора обслуживания.

Проведение работ по капитальному ремонту кровли здания осуществляется при оплате всеми собственниками помещений суммы в размере 70% от стоимости в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания протокола. В случае, если выставленная сумма не будет собрана в установленные сроки – выполнение работ приостанавливается, а собранные средства возвращаются собственникам, повторный сбор будет возможен только после проведения очередного общего собрания собственников.

Возможно изменение стоимости материалов и работ по причине изменения курса доллара в рублях по данным ЦБ РФ на день оплаты стоимости договора.

17. О выборе лица, уполномоченного на подписание Актов выполненных работ, подготовленных ООО УК «Инженерный комплекс Западный луч» по факту проведения работ, установленных настоящим общим собранием собственников помещений в лице ФИО7, собственницы помещения № (№) (на основании выписки ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ).

Акты выполненных работ передаются уполномоченным на подписание лицам нарочно под роспись, на эл. почту, предоставленную уполномоченным лицом, или посредством почтовой корреспонденции на официальный адрес регистрации (для физ. лица)/местонахождения (для юр. лица).

Уполномоченные собственниками здания лица, на подписание актов выполненных работ, обязаны подписать такой акт выполненных работ в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения или предоставить письменные возражения к данному акту. В случае не подписания в установленный срок, и в отсутствие письменных возражений, акт считается подписанным.

18. Об определении места для размещения результатов общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, с целью ознакомления с ними всех собственников помещений в здании – на информационной доске первого этажа и у администратора УК.

19. Об определении места хранения протокола и решений общего собрания собственников помещений, а также иных документов общего собрания – в офисе УК.

В протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что на дату проведения собрания установлено, что в нежилом здании по адресу: <адрес> собственники владеют 4 307,3 кв.м. нежилых помещений в нежилом здании (общая площадью нежилых помещений приведена на основании данных ФГИС ЕГРН), что составляет 100% голосов.

В протоколе указано, что в общем собрании приняли участие собственники помещений и их представители в количестве, владеющие 3 374 кв.м нежилых помещений в нежилом здании, что составляет 78,34 % голосов.

Из содержания протокола также следует, что большинство собственников проголосовало «За» по вышеуказанным вопросам, а потому решения, указанные в протоколе, считаются принятыми.

Разрешая и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с учетом площадей террас в общей площади помещений нежилого здания, пришел к выводу о том, что кворум для принятия решений отсутствовал, что влечет ничтожность принятых на оспариваемом собрании решений.

Судебная коллегия с таким выводом суда согласиться не может по следующим основаниям.

Площадь нежилого здания «Корпус реабилитации и подготовки спортсменов» с кадастровым номером № согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7002,2 кв.м (л.д. 39-41 том 1).

Аналогичная площадь указана в техническом паспорте на здание от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 48 - 74 том 1). Кроме того, согласно данному техническому паспорту, в здании имеются террасы, в том числе на 7 этаже площадью 171,5 кв.м и 172,8 кв.м, а также на антресольном этаже площадью 879 кв.м (л.д. 72-73 том 1).

Из ответа ОГУП ОБЛЦТИ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в архиве предприятия хранится технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, площадь террас включена в площадь здания (л.д. 111 том 1).

Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ, представленному ОГУП ОБЛЦТИ по запросу суда, площадь встроенных помещений здания-корпуса для реабилитации и подготовки сильнейших спортсменов <адрес> составляет 5 710,4 кв.м, террас 367 кв.м (л.д. 68-69 том 4). При этом, согласно разделу исчисление площадей и объемов зданий (их частей) площадь террас на 2 этаже составляет 412,4 кв.м, на 7 этаже 990,6 кв.м (л.д. 29 том 4)..

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь нежилого помещения № с кадастровым номером №, расположенного в нежилом здания «Корпус реабилитации и подготовки спортсменов» составляет 1 319,8 кв.м. и находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании (л.д. 180-197 том 4).

Исходя из установленных по делу обстоятельств и с учетом приведенных норм права, доводов сторон, для правильного разрешения спора с целью определения общей площади помещений в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, а также площади помещений, относящихся к общему имуществу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, по ходатайству ответчика судебной коллегией назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Техническая экспертиза и оценка» ФИО3, ФИО1, ФИО2

По результатам проведения экспертизы подготовлено заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 1-109 том 7), согласно выводам экспертов, с учетом письменных пояснений экспертов поступивших в Челябинский областной суд ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки (л.д. 124-128 том 7), общая площадь помещений в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 037,5 кв.м, в том числе встроенных помещений 5 645,5 кв.м, площадь открытых неотапливаемых помещений 1 392 кв.м.

В том числе площадь помещений, относящихся к общему имуществу в здании составляет 1 673,1 кв.м, в том числе площадь встроенных помещений-1 328,8 кв.м, площадь открытых неотапливаемых помещений-344,3 кв.м. Кроме того, экспертами ДД.ММ.ГГГГ направлены в суд дополнительные письменные пояснения, из которых следует, что в заключении эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что общая площадь открытых неотапливаемых помещений (балконов и террас) составляет 1 392,0 кв.м. В том числе площадь открытых неотапливаемых помещений, относящихся к общему имуществу (нежилое помещение 47), составляет 344,3 кв.м, площадь открытых неотапливаемых помещений, принадлежащих собственникам - 1047,7 кв.м. Таким образом, в общую площадь 1 392,0 кв.м входят как неотапливаемые помещения, принадлежащие собственникам (1047,7 кв.м), так и неотапливаемые помещения, являющиеся общим имуществом собственников (344,3 кв.м).

Также указано, что согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом письменных пояснений от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении технической ошибки (опечатки), общая площадь помещений в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, территория санатория Увильды, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 7 037,5 кв.м, в том числе площадь помещений, относящихся к общему имуществу, составляет 1 673,1 кв.м. Следовательно, площадь помещений, принадлежащая собственникам, составляет 7 037,5 - 1 673,1 = 5 364,4 кв.м, в том числе площадь встроенных помещений – 4 316,7 кв.м, площадь открытых неотапливаемых помещений - 1 047,7 кв.м (л.д. 137, 245 том 7).

Из содержания заключения экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что разница между фактической площадью встроенных помещений, с учетом пояснений экспертов от ДД.ММ.ГГГГ, (5 645,5 кв.м) и площадью данных помещений, содержащейся в ЕГРН (5 632,1 кв.м.) вызвана наличием перепланировок в нежилых помещениях, а также добавлением ранее не учтенного пом. 13 на цокольном этаже исследуемого здания. Внесенная в ЕГРН площадь нежилых помещений не включает в себя площадь открытых неотапливаемых помещений (террасы и балконы), при этом данные помещения не могут участвовать в гражданском обороте как самостоятельные недвижимые вещи.

В ходе проведения экспертизы экспертами установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ были зарегистрированы права собственности на нежилые помещения в исследуемом здании, общей площадью 5 632,1 кв.м (по нежилым помещениям № и № после указанной даты произошла смена собственника, однако сформированы помещения были до ДД.ММ.ГГГГ).

Права собственности оформлены на все встроенные помещения исследуемого нежилого здания. В зарегистрированную площадь не входят открытые неотапливаемые планировочные элементы нежилого здания, а именно: балконы нежилых помещений 3-6 этажей и террасы на эксплуатируемых кровлях, выход на которые осуществляется со 2 и 7 этажей. Документы, подтверждающие регистрацию прав собственности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на помещения террас и балконов, в материалах дела не представлены. Данные помещения не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи.

Также экспертами установлено, что на нежилое помещение № в исследуемом нежилом здании зарегистрировано право общей долевой собственности собственников помещений, данное помещение площадью 1 319,8 кв.м является общим имуществом.

При анализе технической документации на нежилое здание, экспертами установлено, что поэтажные планы, представленные в техническом паспорте на нежилое здание «Корпус реабилитации и подготовки спортсменов» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и техническом паспорте на нежилое здание (строение) <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с внесенными изменениями на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ) имеют существенные различия. Технический паспорт на ДД.ММ.ГГГГ отражает состояние объекта в первоначальном состоянии. В техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в исследуемом нежилом здании отражены перепланировки помещений (в частности, изменения коснулись помещений 1, 2 и промежуточного этажей), в связи с чем <данные изъяты> фактически представляет собой нежилое здание апартаментного типа.

Таким образом, при отсутствии иной информации, приоритет экспертами отдан техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (в части планировок помещений, с учетом произведенных измерений в ходе осмотра судебными экспертами) как наиболее отражающему состояние объекта на ДД.ММ.ГГГГ год.

В ходе осмотра экспертами установлено, что на момент производства экспертизы планировка и/или размеры некоторых помещений отличаются от представленных в документах. При отсутствии иных документов, установить, в какой момент времени были произведены данные изменения (перепланировка помещений), не представилось возможным. В таком случае, а также при отсутствии доступа в помещения, конфигурация и размеры помещений приняты экспертами на основании технической документации, представленной в материалы дела.

Экспертами по результатам проведенного осмотра, с учетом представленных документов, представлены поэтажные планы исследуемого нежилого здания с указанием площадей помещений (нумерация помещений принята в соответствии с техническими паспортами, дополнена экспертами).

Исходя из рассмотренной ранее нормативной документации, площадь нежилого помещения определена экспертами как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения, площадь террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле), балконов, и иных подобных частей помещения или здания.

Поскольку балконы, террасы и иные открытые неотапливаемые планировочные элементы нежилого здания не могут быть выделены в отдельные помещения и участвовать в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, их площадь отнесена экспертами на соответствующие встроенные помещения, к которым они относятся.

В ходе осмотра экспертами установлено, что балконы 3-6 этажа предназначены и эксплуатируются исключительно собственниками соответствующих нежилых помещений, в связи с чем не могут являться общим имуществом.

Террасы в количестве 2 штук на эксплуатируемой кровле имеют выходы с лестничных площадок общего пользования, расположенных на 7 этаже, что отвечает признакам общего имущества.

Доступ на террасы, расположенные на промежуточном этаже, имеется только у собственников помещений второго этажа: выходы на указанную эксплуатируемую кровлю из помещений общего пользования отсутствуют. Таким образом, данная терраса не отвечает требованиям к общему имуществу. Площадь указанной террасы разделена экспертами по принципу относимости к нежилым помещениям, расположенным на 2 этаже (разграничены по внутренним помещениям).

Нежилые помещения 48-6 и 49-5 представляют собой внеквартирные коридоры и обладают признаками общего имущества. Однако, согласно выпискам из ЕГРН указанные помещения находятся в собственности ФИО8, в связи с чем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не являются общим имуществом собственников нежилого здания.

Также экспертами даны пояснения к поэтажным планам. Так из пояснений к поэтажному плану цокольного этажа следует, что на момент осмотра в нежилом помещении № (состоит из пом. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12) произведена перепланировка – выполнено устройство дополнительных перегородок, заполнение существующих и пробивка новых проемов. Установить, в какой период времени произведены данные работы, не представилось возможным. В связи с этим, планировка и размеры окольного этажа помещения № приняты на основании технических паспортов.

В ходе осмотра выявлено пом. 13, не учтенное в технических паспортах. Площадь данного помещения добавлена экспертами в состав нежилого помещения №.

Нежилые помещения № и № разделены экспертами по результатам проведенных осмотров. Согласно сведениям из ЕГРН, новые объекты права (нежилые помещения № № и № №...№) были образованы до ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений к поэтажному плану 1 этажа следует, что на момент осмотра в нежилом помещении № произведена перепланировка, конфигурация помещения отличается от представленной в техническом паспорте. Представленная выписка из ЕГРН содержит схему помещения после перепланировки и соответствует конфигурации на момент судебного осмотра. Таким образом, площадь помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена экспертами по результатам осмотра с учетом сведений из ЕГРН.

Из пояснений к поэтажному плану промежуточного этажа следует, что в ходе осмотра установлено, что в уровне промежуточного этажа (под помещениями 2 этажа) имеются кладовые площадью менее 10 кв.м, доступ в которые осуществляется с террасы. Поскольку высота данных помещений менее 1,8 м, в площадь нежилого здания они не включаются.

Из пояснений к поэтажному плану 2 этажа следует, что на момент осмотра в нежилом помещении № произведена перепланировка, схема помещения после перепланировки содержится в выписке из ЕГРН, соответствует конфигурации на момент судебного осмотра. Таким образом, площадь помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена экспертами по результатам осмотра с учетом сведений из ЕГРН.

На момент осмотра в нежилом помещении № произведена перепланировка, схема перепланировки отсутствует в выписке из ЕГРН, в связи с чем достоверно установить, в какой момент произведены данные изменения не представляется возможным. Таким образом, конфигурация и размеры указанного помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ приняты по данным технических паспортов с учетом результатов осмотра.

Из пояснений к поэтажному плану 5 этажа следует, что на момент осмотра в нежилом помещении № произведена перепланировка, схема перепланировки отсутствует в выписке из ЕГРН, в связи с чем достоверно установить, в какой момент произведены данные изменения не представляется возможным. Таким образом, конфигурация и размеры указанного помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ приняты по данным технических паспортов с учетом результатов осмотра.

По результатам осмотра нежилого здания экспертами определена общая площадь каждого нежилого помещения, с учетом отнесения балконов, террас и иных открытых неотапливаемых планировочных элементов нежилого здания помещений на соответствующие встроенные помещения, к которым они относятся, в результате чего у части нежилых помещений изменилась общая площадь.

Так площадь нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 1 673,1 кв.м. (по ЕГРН 1319,8 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 70,8 кв.м. (по ЕГРН 63,7 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 50,1 кв.м. (по ЕГРН 45,3 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 70,3 кв.м. (по ЕГРН 63,2 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 42,6 кв.м. (по ЕГРН 40,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 69,8 кв.м. (по ЕГРН 62,7 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 50 кв.м. (по ЕГРН 45,2 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 74,7 кв.м. (по ЕГРН 67,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 49,7 кв.м. (по ЕГРН 47,5 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 70,8 кв.м. (по ЕГРН 63,7 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 50,1 кв.м. (по ЕГРН 45,3 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 70,3 кв.м. (по ЕГРН 63,2 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 42,6 кв.м. (по ЕГРН 40,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 69,8 кв.м. (по ЕГРН 62,7 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 50 кв.м. (по ЕГРН 45,2 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 74,5 кв.м. (по ЕГРН 67,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 49,7 кв.м. (по ЕГРН 47,5 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 71 кв.м. (по ЕГРН 63,9 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 50,9 кв.м. (по ЕГРН 46,1 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 71,4 кв.м. (по ЕГРН 64,3 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 42,6 кв.м. (по ЕГРН 40,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 72,4 кв.м. (по ЕГРН 65,3 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 51,5 кв.м. (по ЕГРН 46,7 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 74,8 кв.м. (по ЕГРН 67,7 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 49,2 кв.м. (по ЕГРН 47 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 117,3 кв.м. (по ЕГРН 105,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. № по результатам экспертизы составляет 108,3 кв.м. (по ЕГРН 99 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 118,5 кв.м. (по ЕГРН 106,6 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 124,1 кв.м. (по ЕГРН 114,8 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 168,6 кв.м. (по ЕГРН 168,6 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 48,6 кв.м. (по ЕГРН 48,6 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 53,1 кв.м. (по ЕГРН 53,1 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. № по результатам экспертизы составляет 40,7 кв.м. (по ЕГРН 40,7 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 40,7 кв.м. (по ЕГРН 40,7 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 71,4 кв.м. (по ЕГРН 71,4 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 153 кв.м. (по ЕГРН 153 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 47,2 кв.м. (по ЕГРН 47,2 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 78,3 кв.м. (по ЕГРН 78,3 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 60,3 кв.м. (по ЕГРН 60,3 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. № по результатам экспертизы составляет 185,9 кв.м. (по ЕГРН 185,9 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 42,9 кв.м. (по ЕГРН 42,9 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 95,2 кв.м. (по ЕГРН 95,2 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 138,4 кв.м. (по ЕГРН 138,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 120,2 кв.м. (по ЕГРН 120,2 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 94,6 кв.м. (по ЕГРН 94,6 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 126,4 кв.м. (по ЕГРН 126,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером: № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 122,3 кв.м. (по ЕГРН 122,3 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. № по результатам экспертизы составляет 93,9 кв.м. (по ЕГРН 93,9 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 123,9 кв.м. (по ЕГРН 123,9 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 127,4 кв.м. (по ЕГРН 127,4 кв.м.); нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 95,2 кв.м. (по ЕГРН 95,2 кв.м.), нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 282,4 кв.м. (по ЕГРН 93,4 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 135,8 кв.м. (по ЕГРН 77,1 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 252,9 кв.м. (по ЕГРН 60,3 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 236,9 кв.м. (по ЕГРН 69,6 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 94,2 кв.м. (по ЕГРН 49,7 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. № по результатам экспертизы составляет 248,8 кв.м. (по ЕГРН 57,2 кв.м.) нежилого помещения с кадастровым номером № (пом. №) по результатам экспертизы составляет 77,4 кв.м. (по ЕГРН 38,8 кв.м.)

В соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным принять заключение, подготовленное экспертами ООО «Техническая экспертиза и оценка» в качестве нового доказательства и приобщить его к материалам гражданского дела.

Оценивая заключение ООО «Техническая экспертиза и оценка» судебная коллегия исходит из того, что оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", обязательными для применения нормативными правовыми актами, на основании определения суда в соответствии с профилем деятельности экспертной организации, заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы. Заключение дано экспертами, которые имеют соответствующую квалификацию, позволяющую проводить указанные исследования и давать заключения, экспертами произведено полное исследование представленных материалов дела, заключение является полным, не содержит противоречий, все имеющие значение для исследования обстоятельств дела при проведении экспертизы учтены.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется и стороной истца не представлено.

Исходя из изложенного выше, с учетом выводов заключения судебной экспертизы, судебная коллегия считает, что при расчете кворума по оспариваемому решению собрания собственников необходимо исходить из общей площади нежилого здания, установленной по результатам проведения экспертизы, а именно – 7 037,5 кв.м, площади помещений, относящихся к общему имуществу-1 673,1 кв.м, площади помещений, принадлежащей собственникам – 5 364,4 кв.м.

Согласно представленным в материалы дела бюллетеням, с учетом выводов экспертизы, в общем собрании, оформленном протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, приняли участие собственники нежилых помещений, владеющие 4000,1 кв.м, в частности: пом. № - 93,9 кв.м, пом. № -123,9 кв.м., пом. № - 95,2 кв.м., пом. № - 94,6 кв.м., пом. №- 95,2 кв.м, пом. № 248,8 кв.м., пом. №- 94,2 кв.м., пом. №- 236,9 кв.м., пом. №- 77,4 кв.м., пом. №- 135,8 кв.м., пом. №- 70,8 кв.м., пом. №- 50,1 кв.м., пом. №- 42,6 кв.м., пом. №- 74,7 кв.м., пом. №- 49,7 кв.м., пом. №- 70,3 кв.м, пом. №- 70,8 кв.м., пом. №- 50,1 кв.м., пом. №- 70,3 кв.м., пом. №- 42,6 кв.м., пом. №- 69,8 кв.м., пом. №- 50 кв.м., пом. №- 49,7 кв.м., пом. №- 71 кв.м., пом. №- 50,9 кв.м., пом. №-71,4 кв.м., пом. №- 42,6 кв.м., пом. №- 72,4 кв.м., пом. №- 51,5 кв.м., пом. №-74,8 кв.м., пом. №- 49,2 кв.м., пом.№- 117,3 кв.м., пом.№- 108,3 кв.м., пом. №-118,5 кв.м., пом. №- 124,1 кв.м., пом. №- 168,6 кв.м., пом. №- 48,6 кв.м., пом. №- 53,1 кв.м., пом. № - 40,7 кв.м., пом. №-.40,7 кв.м., пом. № -71,4 кв.м., пом. № - 153 кв.м., пом.№-47,2 кв.м., пом. №- 78,3 кв.м., пом. №- 60,3 кв.м., пом. №- 185,9 кв.м., пом. №- 42,9 кв.м.

Для подсчета кворума, необходимого для принятия решений собственниками нежилых помещений в спорном здании необходимо учитывать, что собрание будет легитимным, если в его работе примут участие собственники помещений, обладающие в совокупности (7037,5:2=) 3 518,75+1 голос.

Доля в общем имуществе должна быть рассчитана следующим образом: 7037,5 кв. м (общая площадь здания) – 1673,1 кв.м. = 5364,4 кв. м (общая площадь нежилых помещений, имеющих собственника). 1673,1 (площадь помещений находящихся в долевой собственности) делится на 5364,4 (общая площадь нежилых помещений, имеющих собственника) = 0,312 кв.м на 1 метр занимаемой площади.

Затем 0,312 кв. м (доля в общем имуществе) умножается на общую площадь помещений, принадлежащих собственникам, участвующим в голосовании.

Производя расчет кворума, судебная коллегия приходит к выводу о том, что количество голосов принявших участие в голосовании составляет 5 248,13 (0,312 х 4000,1=1248,03 (проголосовавшие долей в общем имуществе; 4000,1 +1248,03 = 5 248,13 всего голос, проголосовавших как собственники нежилых помещений так и принадлежащими им долями в общем имуществе), что составляет 74,57 %.

Либо без учета общего имущества кворум составляет 74,57% (7037,5 кв.м-1673,1 кв.м= 5364,4 кв.м -100%; 4000,1 *100%/5364,4 = 74,57%).

Таким образом, судебная коллегия, производя расчет, как без учета общего имущества, так и с учетом долей собственников нежилых помещений в общем имуществе, приходит к выводу о том, что независимо от наличия регистрации права общей долевой собственности на места общего пользования, расчет кворума в обоих случаях идентичен, а, следовательно, необходимый для принятия решения кворум при проведении оспариваемого собрания обеспечен.

Доводы стороны истца о том, что по принятым решениям по вопросам 5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17, которые являются вопросами, касающимися капитального ремонта общего имущества в нежилом здании, кворум отсутствует, кворум будет считаться соблюденным при участии в собрании более 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в нежилом здании, отклоняются судебной коллегией.

Положениями ч. 1 ст. 46 ЖК РФ в редакции на момент проведения собрания определено, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации.

Из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что принятые собственниками решения по вопросам с 11 –го по 13 –ый касаются проведения капитального ремонта крыши названного здания, согласно бюллетеням все, принявшие в голосовании собственники помещений единогласно проголосовали за принятие решений по вопросам с11-го по 13-й, соответственно необходимое количество голосов для принятия данных решений также имелось. Вопросы с 5-го по 10-й, с 14-го по 17-й относятся к вопросам текущего ремонта либо к иным вопросам и для принятия решения по ним достаточно простого большинства от общего числа голосов, принимающих участие в собрании.

Вопреки ошибочным доводам истца, каких-либо существенных нарушений процедуры проведения общего собрания собственников МКД не допущено, все включенные в повестку вопросы относились к компетенции общего собрания, кворум для проведения собрания и принятия решений имелся. Согласно п. 8.2 Договора управления, содержания и обслуживания здания <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с истцом следует, что собственники помещений предупреждаются о проведении очередного общего собрания под роспись, либо заказным письмом с уведомлением, либо путем размещения информации на доске объявлений.

ДД.ММ.ГГГГ сообщение о проведении общего собрания, размещено в местах общего пользования в холле на первом этаже (л.д.58-61,62-65 том 2).

Сам по себе факт того, что истец не оповещена о проведении собрания не свидетельствует о том, что решения являются недействительными, поскольку количество принимавших участие в собрании собственников помещений нежилого здания свидетельствует об уведомлении участников о предстоящем собрании, при этом голос истца не мог повлиять на наличие кворума, поскольку количество голосов было достаточным.

Объективных признаков недействительности оспариваемого решения общего собрания собственников нежилого здания, установленных императивными нормами закона, из материалов дела не усматривается, напротив, материалы дела содержат данные о наличии необходимого кворума, решение принято в рамках компетенции общего собрания. Оспаривая решения, принятые общим собранием собственников нежилого здания, со ссылкой на нарушение своих прав, истец ФИО4 не обосновала и не доказала факт нарушения ее прав и законных интересов обжалуемым решением. Отсутствие доказательств нарушения прав истца принятыми общим собранием решениями, является определяющим моментом для оценки обоснованности и правомерности заявленных требований, исключает возможность удовлетворения иска. Таким образом, принятые общим собранием решения не нарушают прав истца.

Доводы стороны истца, изложенные в мнении на письменные пояснения экспертов от ДД.ММ.ГГГГ с о ссылкой на наличие косвенной заинтересованности экспертов в исходе дела в пользу ответчика отклоняются судебной коллегией. Доказательств наличия прямой или косвенной заинтересованности в исходе дела, либо наличия иных обстоятельств, вызывающих сомнения в объективности и беспристрастности экспертов стороной истца не представлено.

Доводы истца о том, что эксперты умышленно скрывали и исказили сведения об антресолях при составлении экспертного заключения, что уменьшило общую площадь здания и общую площадь помещений, находящихся в собственности, что могло повлиять на кворум для проведения общего собрания и принятия решений, не могут быть приняты во внимание судебной коллегий.

Из письменных пояснений экспертов от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленных на мнение по судебному заключению, составленному представителем истца (л.д. 234-246 том 7) следует, что промежуточный этаж, план которого представлен на стр. 23 Заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, расположен между первым и втором этажами исследуемого нежилого здания. Следовательно, помещения, расположенные, по мнению представителя истца, на промежуточном этаже, не являются антресолями второго этажа, поскольку расположены под ними. «Разделения помещений» на плане промежуточного этажа на стр. 23 Заключения эксперта, которые представитель истца принимает за «помещения антресольного этажа» фактически являются частью помещений первого этажа - второй свет, что также отражено в технических паспортах. При этом площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего по отношению к такому пространству этажа нежилого здания (согласно приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393).

Утверждение представителя истца, что «площадь этажа нежилого здания допускается до 1,10 м», со ссылкой на п. 8.3 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393, согласно которому «Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются)», является неправомерным, поскольку данное требование устанавливает порядок измерения площади этажа и никак не регламентирует его минимальную высоту.

Согласно п. 8.2 указанного выше Приказа, в площадь нежилого здания не включаются площади помещений высотой менее 1,8 метра.

В ходе осмотра экспертом установлено, что пом. 30 (комната (антресоль)) в составе нежилого помещения № на поэтажном плане второго этажа поднято относительно уровня основного пола на 0,63 м. При этом высота образованного под ним на уровне промежуточного этажа пространства составляет 1,65 м. Соответственно, без устройства антресоли высота от уровня пола промежуточного этажа до низа перекрытия 2го этажа составляет около 1 м.

Таким образом, даже если предположить, что между первым и вторым этажом расположены какие-то помещения, о чем утверждает представитель истца, их высота не превышала бы 1,1 м, что и было установлено экспертами в ходе осмотра (высота кладовых, в которые был предоставлен доступ, составляет 1,0-1,1 м). Исходя из вышесказанного, в уровне промежуточного этажа отсутствуют помещения высотой более 1,8 м, которые следует включать в общую площадь здания, и физически не могут там располагаться без изменения уровней/высот других этажей (1 и 2).

Доводы стороны истца, изложенные в мнении на письменные пояснения экспертов от ДД.ММ.ГГГГ о необоснованности заключения судебной экспертизы сводятся к субъективной оценке истцом обстоятельств дела, что само по себе не является достаточным основанием для критической оценки данного доказательства, правильность и достоверность которого сомнений не вызывает, доказательств, указывающих на его недостатки, материалы дела не содержат, истцом заключение экспертов не опровергнуто, ходатайства о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.

Исходя из того, что ФИО4 не принимала участия в вышеуказанном собрании, о проведении оспариваемого собрания ФИО4 стало известно ДД.ММ.ГГГГ, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об обратном, учитывая, что с настоящим иском истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что установленный законом шестимесячный срок для обжалования решения общего собрания истцом не пропущен.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе ФИО4 в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Инженерный комплекс Западный луч» о признании недействительными решений общего собрания собственников нежилых помещений – отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 февраля 2026 года.