Апелляционное определение № 33-1039/2026 от 7 апреля 2026 г.

Председательствующий в 1 инстанции: ФИО1

№ 33-1039/2026

№ 2-4902/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

8 апреля 2026 года г. Донецк

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Донецкой Народной Республики в составе:

председательствующего судьи Бескровной Е.Л.,

судей Мамедовой Л.М., Сломовой И.В.,

при секретаре Галыгиной Ю.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании действительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе ФИО2,

на решение Ворошиловского межрайонного суда города Донецка Донецкой Народной Республики от 23 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Бескровной Е.Л., объяснения ответчика ФИО4, возражавшей против доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия,

установила:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании действительным договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора купли-продажи квартиры, возложении обязанности совершить определенные действия.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3 заключено письменное соглашение, содержащее все существенные условия договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по которому он оплатил 800 000 руб., принял документы и ключи от квартиры, а продавец обязался оформить право собственности в порядке наследования и зарегистрировать сделку.

Однако ФИО3, получив в ДД.ММ.ГГГГ года свидетельство о праве на наследство, действуя недобросовестно, через представителя продал вышеуказанную квартиру ФИО5 по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец полагает, что первое соглашение является надлежаще заключенным договором купли-продажи, а вторая сделка нарушает его права и совершена с противоправной целью.

На основании изложенного, с учетом уточнений заявленных требований, истец просит суд признать действительным договор купли-продажи <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 от имени ФИО3 и ФИО7: обязать Управление Росреестра по Донецкой Народной Республике аннулировать регистрацию перехода права к последней, провести регистрацию перехода права собственности за ФИО2

Решением Ворошиловского межрайонного суда города Донецка от 23 декабря 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

В апелляционной жалобе истец ФИО2 просит решение суда отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым удовлетворить его исковые требования.

Доводы жалобы мотивированы тем, что в соответствии с письменным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> принадлежит ему. Однако ответчик, действуя недобросовестно, повторно продал квартиру ФИО5 по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд первой инстанции необоснованно не применил к спорным правоотношениям положения ч.2 ст.165, ч.1 ст.159, ч.ч.1,2 ст.550, ч.ч.1,2 ст.554, ч.ч.1,2 ст.555 ГК РФ и вопреки представленным доказательствам не признал спорный договор заключенным.

Истец ФИО2, ответчик ФИО3, представитель третьего лица - Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом путем направления судебной повестки заказной почтой с уведомлением.

Принимая во внимание изложенное выше, исходя из положений статьи 165.1 ГК РФ и разъяснений по ее применению, содержащихся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», руководствуясь частью 1 статьи 327 и частью 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) подписано письменное соглашение о купле-продаже <адрес>.

Согласно пункту 1.1 данного соглашения, продавец обязуется продать покупателю квартиру. Пункт 2.1.1 соглашения содержит обязательство продавца предоставить покупателю до ДД.ММ.ГГГГ все документы, необходимые для заключения договора купли-продажи. Пункт 2.2 соглашения устанавливает, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры в установленном порядке до ДД.ММ.ГГГГ.

Цена квартиры сторонами определена в 800 000 рублей (пункт 2.2. договора), которые ФИО3 получил, что следует из расписки в соглашении.

На дату заключения данного соглашения собственниками спорной квартиры являлись на основании свидетельства о праве собственности на <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ - ФИО8, ФИО9, ФИО10

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО10, к нотариусу с заявлением о принятии наследства ДД.ММ.ГГГГ обратилась ФИО8, заведено наследственное дело №.

ДД.ММ.ГГГГ умер ФИО9, к нотариусу с заявлением о принятии наследства ДД.ММ.ГГГГ обратилась ФИО8, открыто наследственное дело №.

ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО8, к нотариусу с заявлением о принятии наследства обратился ФИО3, заведено наследственное дело №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на вышеуказанную квартиру.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что основной договор купли-продажи квартиры в нотариальной или простой письменной форме, подлежащей государственной регистрации, сторонами до ДД.ММ.ГГГГ заключен не был.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6, действующим от имени ФИО3 (Продавец) и ФИО11 (Покупатель) заключен договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, нотариально удостоверен нотариусом Донецкого городского нотариального округа Донецкой Народной Республики.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО11 на объект недвижимости в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ заключен брак между ФИО6 и ФИО11, присвоена жене фамилия Плахтиенко.

Отказывая в удовлетворении исковых требований истца, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309-310, 314, 420, 429, 454, 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, исследовав и надлежащим образом оценив представленные в материалы дела доказательства (ст.67 ГПК Российской Федерации), исходил из того, что сделка, заключенная ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной, не порождает для истца права собственности на квартиру или иного законного права, препятствующего ФИО3 впоследствии распорядиться своим имуществом. Став собственником квартиры, последний реализовал свое право распоряжения, заключив сделку с другим лицом. Сам по себе факт существования ранее заключенной ничтожной сделки не делает последующее распоряжение собственника своим имуществом противоправным или совершенным в обход закона по смыслу ст. 10 ГК РФ.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в т.ч. наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (п. 2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с п. 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно 4.1, ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ч. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (4.1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд первой инстанции правильно исходил из того, что между сторонами фактически заключен предварительный договор, который не может быть признан договором купли-продажи квартиры, поскольку не отвечает требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи недвижимого имущества, установленным ГК РФ и не свидетельствует о том, что между сторонами сложились правоотношения по продаже спорного жилья.

Поскольку до ДД.ММ.ГГГГ условия соглашения по заключению основного договора купли-продажи сторонами не выполнены, до истечения указанного срока ни одна из сторон не направила другой предложение заключить этот договор, соглашение прекратило свое действие ДД.ММ.ГГГГ в силу закона.

Более того, из материалов дела усматривается, что на дату подписания соглашения (ДД.ММ.ГГГГ) ответчик ФИО3 не являлся собственником спорной квартиры. Право собственности на квартиру подлежало оформлению им в порядке наследования. Таким образом, на момент подписания соглашения у ответчика отсутствовало право распоряжаться данным имуществом, что является существенным препятствием для заключения действительного основного договора купли-продажи (ст. 209, 549 ГК РФ).

Доводы уточненного искового заявления о том, что ФИО3 фактически вступил в наследство, в связи с чем имел право распоряжаться имуществом, суд первой инстанции правильно не принял во внимание, поскольку в силу ст. 1152, 1153 ГК РФ факт принятия наследства не влечет возникновения у наследника права распоряжения конкретным наследственным имуществом до момента оформления соответствующих правоустанавливающих документов и государственной регистрации права (п.п. 4 п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся его собственником и не имеющим надлежаще оформленных полномочий на распоряжение, может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ).

Суд также правильно не учел доводы истца о том, что подписанное соглашение само по себе является договором купли-продажи, поскольку данный документ не содержит всех необходимых для договора купли-продажи недвижимости условий, прямо указывает на необходимость заключения в будущем основного договора и был подписан лицом, не обладавшим на тот момент правом собственности на отчуждаемое имущество.

Заявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 через представителя ФИО6 и ФИО11, истец ссылался на ст.168 ГК РФ, как совершенный с противоправной целью, в обход закона, с нарушением его прав.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой и не породило для истца права собственности на квартиру или иного законного права, препятствующего ФИО3 впоследствии распорядиться своим имуществом. Став собственником квартиры, последний реализовал свое право распоряжения, заключив сделку с другим лицом. Сам по себе факт существования ранее заключенной ничтожной сделки не делает последующее распоряжение собственника своим имуществом противоправным или совершенным в обход закона по смыслу ст. 10 ГК РФ.

ФИО7 приобрела квартиру на основании нотариально удостоверенного договора, после государственной регистрации права собственности за ФИО3 Доказательств того, что она знала или должна была знать о каких-либо притязаниях истца, основанных на ничтожном соглашении, в материалах дела не имеется и истцом не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, которые выражают несогласие с постановленным решением, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, однако не опровергают выводов суда и не свидетельствуют о неправильности принятого по делу решения.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Ворошиловского межрайонного суда города Донецка Донецкой Народной Республики от 23 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано во Второй кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 22 апреля 2026 года.