Решение № 2-1-272/2025 2-272/2025 2-272/2025~М-98/2025 М-98/2025 от 19 августа 2025 г. по делу № 2-1-272/2025

№2-1-272/2025

64RS0010-01-2025-000230-42


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2025 года г. Вольск

Вольский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Любченко Е.В., при секретаре судебного заседания Лушниковой Е.В., с участием представителя истца Администрации Вольского муниципального образования Саратовской области ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Вольске гражданское дело по исковому заявлению Администрации Вольского муниципального образования Саратовской области к ФИО3 о сносе самовольно возведенного строения,

установил:

Администрация Вольского муниципального образования Саратовской области обратилась с вышеуказанным иском к ФИО3, в обоснование указывая, что ФИО3 без оформления в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации самовольно осуществила строительство нежилого здания на не отведенном для этих целей земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, з/у №. Истец при проверке соблюдения земельного законодательства установил, что объект обладает признаками самовольного строительства. ФИО3 не обеспечила получение необходимой разрешительной документации и согласование с заинтересованными службами, а также допустила строительство объекта в охранных зонах объектов культурного наследия. Ответчику было направлено письмо, в котором указано о необходимости в 30дневный срок предоставить в администрацию правоустанавливающие документы, подтверждающие правомерность размещения на земельном участке построенного объекта капитального строительства (СТО). До настоящего времени в администрацию ФИО3 не обращалась. Согласно выписке из ЕГРН в 2020 году существовали ограничения использования земельного участка в пределах охранной зоны. Просит признать самовольной постройкой объект, расположенный на земельному участке по адресу: <адрес>, з/у №, обязать ФИО3 снести за свой счет указанное строение.

ФИО3 обратилась со встречным иском к Администрации Вольского муниципального образования Саратовской области о признании за ней права собственности на самовольную постройку, указывая, что по договору купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, з/у №. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН. На данном земельном участке истец в 2015-2016 годах своими силами и за свой счет возвела нежилое строение – гараж в границах земельного участка. После завершения строительства гаража истец владеет им более 8 лет, в течении которых никто не сомневался в законности его возведения. Строительство гаража проведено без нарушения архитектурных норм и правил, гараж не имеет дефектов, обладает способностью для нормальной эксплуатации, техническое состояние несущих строительных конструкций работоспособное, строение соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных норм, сохранение постройки не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы для жизни и здоровья граждан. Гараж возведен для личных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Просит признать за ней право собственности на нежилое здание – гараж площадью 140,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Определением Вольского районного суда Саратовской области от 6 августа 2025 года производство по встречному иску прекращено в связи с отказом ФИО3 от заявленных требований, так как возведенное нежилое строение не является самовольной постройкой и фактически не нуждается в судебной защите.

Представитель истца Администрации Вольского муниципального образования Саратовской области ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, дала объяснения, аналогичные изложенным в иске, в предыдущих судебных заседаниях дополнительно поясняла, что на настоящий момент спорный объект располагается в защитной зоне нескольких объектов культурного наследия, в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади). Соответственно, на момент подачи иска в суд постройка не отвечает установленным требованиям. Вид разрешенного использования земельного участка – для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Однако в ходе проверки, проведенной Администрацией 16 августа 2024 года, установлено, что в спорном помещении расположена станция технического обслуживания автомобилей, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя ФИО2, который исковые требования не признал, в предыдущих судебных заседаниях дополнительно пояснил, что разрешения на строительство гаража не требуется, в коммерческих целях здание не эксплуатируется, однако из выписки ЕРГН не следует, что вид разрешенного использования земельного участка не позволяет вести коммерческую деятельность. Жилого дома на сегодняшний день не существует, он снесен. В 2016 году было завершено строительство гаража, на тот момент ограничений по использованию земельного участка не имелось, защитные зоны объектов культурного наследия еще не устанавливались, норм законодательства об этом не были приняты.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет культурного наследия Саратовской области, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте судебного заседания, не явился, явку представителя не обеспечил, ходатайств об отложении судебного заседания, рассмотрения в отсутствие не поступило.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.263 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ), п.1 ст.40 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п.3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

В п.26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из содержания вышеприведенных норм закона, с учетом разъяснений об их применении, в том числе содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 года), при разрешении спора о сносе самовольной постройки суду необходимо установить допущены ли при возведении самовольной постройки существенные, неустранимые нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли такая постройка права и охраняемые законом интересы других лиц, их право собственности, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований законодательства, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, избранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов, либо публичных интересов. Само по себе допущенные при строительстве нарушения не могут являться безусловным основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки, а также необходимо учитывать, насколько выбранный истцом способ защиты соответствовал допущенному ответчиком нарушению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу п.1 ст.222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (п. «о» ст.71 Конституции РФ, п.1 ст.3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абз.1 п.1 ст.222 ГК РФ).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (пункт 2 постановления Пленума).

Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (п.2 ст.264 ГК РФ, ст.41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подп.8 п.1 ст.1, п.2 ст.7 ЗК РФ) (пункт 18 постановления Пленума).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (п.3 ст.85 ЗК РФ, ст.30, ч.1 ст.36, ст.37 ГрК РФ, п.12 ч.1 ст.10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (ч.4 ст.36 ГрК РФ).

При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации (пункт 22 постановления Пленума).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п.39 ст.1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 постановления Пленума).

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРН земельный участок, площадью 314 +/- 6,2 кв. м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», принадлежит на праве собственности ФИО3 (л.д.23-26, 35-36).

Право собственности возникло на основании договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО3 приобрела в собственность земельный участок с расположенным на нем жилым домом, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства (лд.69, 70).

Из объяснений представителя ответчика, выписки из ЕГРН, кадастровой выписки на земельном участке по адресу: <адрес>, <адрес>, было зарегистрировано жилое здание с кадастровым номером №, объект недвижимости снят с кадастрового учета 25 августа 2016 года, жилой дом был снесен собственником земельного участка (л.д.34, 175).

Из пояснений представителя ответчика следует, что после сноса жилого дома ответчиком на земельном участке не позднее 2016 года был возведен гараж, который был построен не на месте бывшего дома, то есть реконструкции, переустройства дома не произошло, гараж является самостоятельным объектом недвижимости.

Согласно техническому паспорту от 23 августа 2016 года на земельном участке по вышеуказанному адресу возведено нежилое здание – гараж, год постройки 2016, общая площадь 145,1 кв.м. (л.д.71-74).

21 декабря 2016 года ФИО3 в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» по Саратовской области направлено заявление об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка. Согласно декларации о выбранном виде разрешенного использования земельного участка декларируется использование – земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания (л.д.208-213).

23 декабря 2016 года на основании вышеуказанного заявления и приложенных к нему документов осуществлен государственный кадастровый учет изменений сведений о виде разрешенного использования указанного земельного участка с «для индивидуального жилищного строительства» на «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», что подтверждается ответом ППК «Роскадастр» на запрос суда (л.д.214-215).

12 августа 2024 года главе Вольского муниципального района поступила служебная записка заместителя главы администрации по экономике, промышленности и потребительскому рынку, из которой следует, что в ходе проведения работы по выявлению и осмотру объектов для включения в Перечень, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость, установлен неоформленный объект недвижимости по адресу: <адрес>, в нем ведется предпринимательская деятельность (мойка автомобилей, СТО), земельный участок под ним принадлежит на праве собственности ФИО3, истребуется получение поручения на проведение комплекса мероприятий по побуждению собственника к оформлению объекта недвижимости либо к его сносу (л.д.194).

14 августа 2024 года главой Вольского муниципального района вынесено распоряжение №227-р, согласно которому комиссии по осмотру зданий и сооружений на территории Вольского муниципального района поручено произвести осмотр нежилого здания по вышеуказанному адресу (л.д.197).

В результате проверки, оформленной актом осмотра здания, сооружения от 16 августа 2024 года, администрацией установлено, что объект капитального строительства (нежилое здание) по вышеуказанному адресу расположен на земельном участке площадью 314 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». В одноэтажном нежилом здании расположена станция технического обслуживания автомобилей (СТО). Согласно выписке из ЕРГН данные об объектах недвижимости, расположенных в пределах земельного участка, отсутствуют, объект капитального строительства на кадастровый учет не поставлен, сведения о нем в ЕГРН не внесены. Выявлено, что объект имеет признаки самовольного строения, использование самовольной постройки не допускается (л.д.19). Представлен фотоматериал, из которого следует, что на здании имеются вывески, предлагающие услуги автосервиса (л.д.20, 21).

Согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Вольск Вольского муниципального района Саратовской области, утвержденных решением Совета муниципального образования г. Вольск Вольского муниципального района Саратовской области от 13 июня 2024 года №14/5-41, земельный участок расположен в территориальной зоне «Территориальная зона - Зона исторического центра - подзона застройки исторического центра ИЦ 3».

Зона исторического центра - подзона застройки исторического центра (ИЦ 3) устанавливается для регулирования застройки, обладающей наибольшей сохранностью исторической среды города, которая сосредоточена вокруг исторического ядра города от улиц Саратовской, Красногвардейской, Саши ФИО4 на северо-западе, по улицам Струина, Малыковской, Советской на северо-востоке, вдоль набережной р. Волги с отступом от улицы Степана Разина на юго-востоке, по улице Комсомольской на юго-западе, за исключением территорий застройки, расположенной вдоль Главной городской магистрали - улицы Революционной (бывшей Московской) и двух площадей: площади Свободы и площади 10-летия Октября, а также набережной р. Волги и квартала с преимущественной производственной застройкой (объекта культурного наследия «Мельница Меркульева»).

Ограничения зоны установлены исходя из условий сохранения и восстановления модуля, масштаба и стилистики застройки центральной части города (исторического центра), включающей как объекты культурного наследия различного статуса, так и средовую (фоновую) застройку, наиболее полно сохранившуюся и оказывающую влияние на силуэт и основные видовые точки города с площадей, улиц, набережной и открытого бассейна реки Волги.

Требования к составу видов разрешенного использования направлены на сохранение сложившихся архитектурно-градостроительных особенностей территории, развитие туристического потенциала города в целях популяризации культурного наследия, на ограничение размещения объектов, не совместимых с исторической средой по функции и иным параметрам (л.д.45-51).

Как видно из выписки из ЕГРН, в отношении спорного земельного участка имеются сведения об ограничениях прав на объект недвижимости, срок действия с 14 января 2020 года, реквизиты документа – основания: об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ от 25 июня 2002 года (л.д.23-26).

Из ответа Комитета культурного наследия Саратовской области на запрос суда следует, что земельный участок площадью 314 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес> расположен в защитных зонах, установленных от следующих объектов культурного наследия: полностью в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Особняк», нач. XIX в., по адресу: <...>; часть участка в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Жилой дом», XIX в., по адресу: <...>; часть участка в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Здание, где жил организатор Вольской красной флотилии ФИО5.», по адресу: <...>.

Защитные зоны от объектов культурного наследия устанавливаются в соответствии со ст.34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №73-ФЗ).

На основании ч.1 ст.34.1 Федерального закона №73-ФЗ, на территории, расположенной в защитной зоне, запрещено строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 4 апреля 2023 года №839 «Об утверждении перечня исторических поселений, имеющих особое значение для истории и культуры Российской Федерации» город Вольск Саратовской области является историческим поселением, имеющим особое значение для истории и культуры Российской Федерации.

Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 7 мая 2019 года №560 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Вольск Саратовской области» утвержден предмет охраны исторического поселения федерального значения город Вольск Саратовской области, установлены требования к ограничениям использования территории, участков и объектов капитального строительства, особые режимы использования земель, требования к осуществлению деятельности.

Рассматриваемый земельный участок с кадастровым номером № расположен в пределах установленных границ исторического поселения. Архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером № не соответствует установленным требованиям (л.д.40).

В целях проверки оснований иска и установления юридически значимых обстоятельств судом по делу назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению Саратовская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции России.

Согласно заключению эксперта №935/936/5-2-25 от 28 мая 2025 года исследуемое нежилое здание - гараж, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует требованиям безопасности, в том числе 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, в части технического состояния конструктивных элементов строения.

Исследуемое нежилое здание - гараж не соответствует строительным нормам в части установки снегозадержания и водоотведения с кровли. Для устранения указанных недостатков необходимо провести работы по устройству системы водоотведения и снегозадержания в соответствии с требованиями СП 17.13330.2017.

Нежилое здание - гараж в части доступа к зданиям для обеспечения возможности ликвидации возгорания соответствует противопожарным нормам и требованиям.

Нежилое здание – гараж в части наличия необходимых коммуникаций, их работоспособности, в части конфигурации помещений, соответствует требованиям санитарных норм.

Определение на соответствие объекта исследования (нежилого здания - гараж) экологическим нормам выходит за рамки компетенции эксперта аттестованного по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе и с целью определения их стоимости».

Конструктивные характеристики и функциональное назначение нежилого здания – гараж на момент исследования не соответствует виду разрешенного использования, территориальной зоны ДРП УЗ зона застройки дорегулярной планировочной структуры подзона усадебной жилой застройки.

В материалах дела присутствует выписка из правил землепользования и застройки МО город Вольск ФИО6 Саратовской области от 8 декабря 2016 года. Согласно данной выписке исследуемый земельный участок расположен в зоне многофункциональной застройки ОЖ. К основному виду разрешенного использования земельного участка предназначенного для размещения объектов торговли общественного питания и бытового обслуживания - относились земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания, т.е. на момент строительства нежилого здания - гараж (согласно технического паспорта от 23 августа 2016 года) соответствовало виду разрешенного использования земельного участка.

Нежилое здание - гараж не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исследуемое нежилое здание – гараж полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № и не нарушает права и интересы третьих лиц.

Возведенное строение является объектом капитального строительства ввиду того, что конструктивные элементы строения (кирпичные стены, бутовый фундамент) не предполагают их перемещения без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, наличие заглубленного фундамента, наличие постоянного (стационарного) подключения к инженерно-техническим сетям.

Функциональное назначение возведенного строения с технической точки зрения нежилое здание - гараж.

Фактическое использование земельного участка на момент исследования не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № (л.д.125-146).

Анализируя представленные суду доказательства, фактические обстоятельства дела, руководствуясь положениями вышеуказанных норм законодательства и разъяснениями, изложенными в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, суд полагает, что в отношении спорного объекта – нежилого здания (гаража) имеется ряд нарушений строительных и градостроительных правил: строение не соответствует строительным нормам в части установки снегозадержания и водоотведения с кровли, конструктивные характеристики и функциональное назначение строения не соответствуют виду разрешенного использования, территориальной зоны ДРП УЗ зона застройки дорегулярной планировочной структуры подзона усадебной жилой застройки, кроме того, строение находится в защитных зонах, установленных от ряда объектов культурного наследия, и в пределах установленных границ исторического поселения; утверждать, что возведенное строение не оказывает негативное влияние на культурное восприятие объектов культурного наследия и не нарушает сложившиеся исторические композиционно-видовые связи (панорамы), также не имеется оснований, поскольку, несмотря на разъяснения, сделанные судом для стороны ответчика о наличии права ходатайствовать о назначении судебной историко-культурной экспертизы, сторона ответчика отказалась от указанного права, указанное ходатайство заявлено не было, экспертное исследование не проводилось.

Вместе с тем, разрешая спор, суд с учетом толкования ст.10 Гражданского кодекса РФ исходит из того, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при возведении постройки, в том числе нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в ст.222 Гражданского кодекса РФ, кроме того, защита частной собственности, приобретенной на законных основаниях, является приоритетной и охраняется законом.

В силу положений п.19 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Как следует из экспертного заключения, иных нарушений строительных норм, кроме указанных, при возведении гаража допущено не было, из пояснений представителя ответчика следует, что крыша у здания двускатная, с учетом того, что строение возведено полностью в границах земельного участка, о чем также имеется вывод в экспертном заключении, снег, вода, иные осадки сходят на тот же спорный земельный участок, права смежных пользователей при этом не нарушаются.

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что возведенное строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером № и не нарушает права и интересы третьих лиц.

В связи с изложенным суд полагает, что ответчиком не допущено существенных, неустранимых нарушений строительных норм и правил, препятствий по данному основанию иска в возможности сохранения постройки не имеется, требований о приведении здания в соответствие с требованиями, о запрете деятельности, эксплуатации здания истцом заявлены не были.

Доводы истца о том, что возведенное строение используется не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка (в гараже осуществляется предпринимательская деятельность, связанная с обслуживанием автомобилей, что не предусмотрено ПЗЗ г. Вольска), суд находит несостоятельными, поскольку, как следует из экспертного заключения, на момент строительства нежилого здания в 2016 году его возведение соответствовало виду разрешенного использования земельного участка, которое было определено в Правилах землепользования и застройки г. Вольска, при этом изменения в дальнейшем нормативного регулирования в данной сфере не может являться основанием для удовлетворения требования о сносе постройки, использование не по целевому назначению объекта возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не является основанием для признания его самовольной постройкой, что отражено в пп.2 и 19 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года №44.

Кроме того, суд считает необоснованными и доводы истца о том, что на возведение строения требовалось разрешение на строительство.

Как следует из положений п.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ, действующей на момент возведения постройки, выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Из материалов дела видно, что в момент приобретения ФИО3 земельного участка и жилого дома на нем были установлены категория земель - земли населенных пунктов и разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, вид разрешенного использования земельного участка был изменен позднее 23 декабря 2016 года, в связи с чем на момент строительства гаража на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство объекта не требовалось.

Также суд относится критически к доводам истца о том, что постройка подлежит сносу, поскольку располагается в защитной зоне объектов культурного наследия, по следующим основаниям.

Согласно п.10 ст.2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Положениями данного Закона устанавливаются правовой статус и режим объектов культурного наследия, а также определенные ограничения к деятельности и использованию как объектов культурного наследия, так и иных объектов в пределах территории объектов культурного наследия.

Категория защитных зон была введена Федеральным законом от 5 апреля 2016 года №95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и ст.15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», вступившим в силу 3 октября 2016 года.

Пунктами 1, 6 ст.34.1 Закона №73-ФЗ предусмотрено, что до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об установленных в соответствии со ст.34 данного Федерального закона зонах охраны объекта культурного наследия устанавливаются защитные зоны объектов культурного наследия - территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в п.2 данной статьи объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Таким образом, защитная зона является временной и устанавливается для объектов культурного наследия, не обеспеченных персональными либо объединенными зонами охраны. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого объекта культурного наследия, установленных в соответствии со ст.34 Закона об объектах культурного наследия. Защитная зона объекта культурного наследия также прекращает существование в случае исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ. При этом принятие решения о прекращении существования такой зоны не требуется (п.6 ст.34.1 Закона об объектах культурного наследия).

Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в Реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов (п.1 ст.34.1 Закона об объектах культурного наследия №73-ФЗ).

Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника (п.3 ст.34.1 Федерального закона №73-ФЗ.

В силу п.21 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (ст.105 ЗК РФ).

По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (п.24 ст.106 ЗК РФ).

До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений ст.26 Федерального закона от 3 августа 2018 года №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Как установлено судом ранее, земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в защитных зонах, установленных от следующих объектов культурного наследия: полностью в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Особняк», нач. XIX в., по адресу: <...>; часть участка в защитной зоне объекта культурного наследия федерального значения «Жилой дом», XIX в., по адресу: <...>; часть участка в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Здание, где жил организатор Вольской красной флотилии ФИО5.», по адресу: <...>, а также расположен в пределах установленных границ исторического поселения.

Вместе с тем в силу п.22 постановления Пленума Верховного суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Из материалов дела следует, что выписка из ЕГРН содержит сведения о том, что ограничения, связанные с наличием объектов культурного наследия, введены в отношении спорного земельного участка 14 января 2020 года, Приказ Министерства культуры РФ №560 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения г. Вольск Саратовской области» принят 7 мая 2019 года, при этом гараж ответчика был возведен не позднее 23 августа 2016 года.

Таким образом, на момент строительства нежилого здания защитные зоны объектов культурного наследия в отношении земельного участка ответчика еще не были установлены, градостроительные правила в отношении г. Вольска как исторического поселения федерального значения введены в 2019 году, то есть законодательство, регламентирующее ограничения на строительство в зонах нахождения объектов культурного наследия, введено в действие через несколько лет после окончания строительства гаража, следовательно, ответчик не знала и не могла знать о наличии ограничений использования земельного участка, в связи с чем по этому основанию постройка не может быть признана самовольной.

Таким образом, совокупность условий, позволяющих прийти к выводу о необходимости признания по заявленным основаниям возведенной постройки самовольной, сноса спорного строения, в ходе рассмотрения дела не установлена, поэтому оснований для удовлетворения иска, по мнению суда, не имеется, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Рассматривая ходатайство стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности на обращение за защитой нарушенного права, суд приходит к следующему.

Согласно положениям п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (п.1 ст.196, п.1 ст.200 ГК РФ).

На требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Поскольку из экспертного заключения следует, что постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, определяемый с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком.

Сторона ответчика полагает, что срок исковой давности следует исчислять с момента возведения строения в 2016 году, однако, как следует из материалов дела следует, ФИО3 за разрешением на строительство гаража, с уведомлением об окончании строительства гаража в Администрацию Вольского района не обращалась, о возведенной постройке истцу стало известно из акта осмотра от 16 августа 2024 года, сведений о том, что Администрации было известно ранее о строительстве спорного гаража, о наличии обязанности у Администрации выявлять иными способами возведенные строения, в материалах дела не имеется.

На основании изложенного суд полагает, что исчисление срока исковой давности в данном деле следует начинать с 16 августа 2024 года, когда Администрации стало с достоверностью известно о возведении ФИО3 на земельном участке гаража, в связи оснований полагать, что срок исковой давности истцом пропущен, не имеется, иск подлежит рассмотрению по существу.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

в удовлетворении искового заявления Администрации Вольского муниципального образования Саратовской области к ФИО3 о признании постройки самовольной, сносе самовольно возведенного строения отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме через Вольский районный суд Саратовской области.

Судья /подпись/ Е.В. Любченко

Решение в окончательной форме изготовлено 20 августа 2025 года.

Судья Е.В. Любченко