Апелляционное определение № 33-46806/2025 от 23 декабря 2025 г.

Судья: Захаренко Ю.В. Дело № 33-46806/2025

50RS0028-01-2025-004599-08


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московская область 24 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Капралова В.С.,

судей Гордиенко Е.С., Неграмотнова А.А.,

при секретаре судебного заседания Давыдовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5696/2025 по иску ФИО1 Г.ча к Администрации городского округа Мытищи Московской области об обязании заключить договор купли-продажи,

по апелляционной жалобе представителя Администрации городского округа Мытищи Московской области на решение Мытищинского городского суда Московской области от 24 сентября 2025 года

заслушав доклад судьи Неграмотнова А. А.,

установила:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г.о. Мытищи, в котором просит обязать администрацию г.о. Мытищи Московской области заключить договор купли-продажи земельного участка с КН <данные изъяты>, площадью 908+/-21 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <данные изъяты> определив цену испрашиваемого земельного участка для заключения договора купли-продажи в соответствии с нормами, действовавшими на дату подачи заявления.

Требований мотивированы тем, что ранее между ФИО и ФИО1 <данные изъяты> был заключен договор переуступки права аренды на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> находящийся по адресу: <данные изъяты>, право аренды зарегистрировано в ЕГРН.

На вышеуказанном земельном участке расположено нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 259,4 кв.м., принадлежащее ФИО1 на основании Решения Мытищинского городского суда Московской области № 2-157/2021 от 19 января 2021. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН <данные изъяты>.

Право аренды земельного участка было прекращено на основании заочного решения Мытищинского городского суда Московской области 21.11.2017 и ФИО1 во исполнение указанного решения были выплачены суммы задолженности по оплате аренды участка. Фактически земельный участок не был возвращен Администрации городского округа Мытищи, так как на нем были расположены нежилое здание и гаражи.

Истец неоднократно обращался к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, но истец получал отказы.

Истец ФИО1 и его представитель в заседание суда первой инстанции явились, извещены. Ранее представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика – Администрации г.о. Мытищи Московской области в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представила письменный отзыв.

Представители третьих лиц: Министерство природных ресурсов и экологии РФ, Федеральное агентство воздушного транспорта, Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, уважительных причин неявки не представили, просили о рассмотрении в их отсутствие.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от 24 сентября 2025 года исковые требования удовлетворены, которым постановлено: обязать Администрацию г.о. Мытищи Московской области заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с КН <данные изъяты> площадью 908+/-21 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для производственной деятельности, расположенного по адресу: <данные изъяты> по цене, равной 3% от кадастровой стоимости данного земельного участка.

Данное Решение является основанием для внесения в Единый Государственный Реестр Недвижимости сведений о регистрации за ФИО1 права собственности на указанный земельный участок.

В апелляционной жалобе Администрация городского округа Мытищи Московской области просит решение суда отменить как незаконное.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились о времени и месте извещались в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, о причинах неявки суду не сообщили.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 ГК РФ Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, с учетом того, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Московского областного суда, провел судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ, ст. 327 ГПК РФ судебное разбирательство в суде апелляционной инстанции проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части определения цены продажи земельного участка, а в остальной части решение подлежит оставлению без изменения, как постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

По правилам пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле других природных ресурсах.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть представлены в собственность граждан и юридических лиц.

В силу с пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев установленных федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статье 39.14 Земельного кодекса РФ и включает в себя подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно положениям ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. "б" ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

При этом в силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ истец вправе поставить вопрос о понуждении к заключению договора в суде в случае уклонения стороны от его заключения. Право выбора способа защиты права предоставлено истцу на основании ст. 12 данного Кодекса.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным Федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.

Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков, и намерение обжаловать вступившее в законную силу решение суда в кассационном порядке к таким основаниям не относится.

Судом установлено, что между ФИО и ФИО1 <данные изъяты> был заключен договор переуступки права аренды на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 908+/- 21 кв.м, находящийся по адресу: <данные изъяты> Срок аренды, начиная с <данные изъяты>, окончательный срок по <данные изъяты> Договор переуступки зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области <данные изъяты>.

На земельном участке расположено нежилое здание, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 259,4 кв.м., принадлежащее ФИО1, право собственности на которое возникло на основании решения Мытищинского городского суда Московской области № 2-157/2021 от 19 января 2021 года, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <данные изъяты>.

ФИО1 неоднократно обращался Администрацию г.о. Мытищи с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов», в котором просил предоставить ему в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с КН <данные изъяты>.

<данные изъяты> ответчиком вынесено решение об отказе в предоставлении государственной услуги №<данные изъяты>, указав, что на участке расположен объект капитального строительства, сведения о регистрации которого на основании разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию отсутствуют, фактическое использование земельного участка не соответствует установленному, на данном земельном участке с видом разрешенного использования «для производственной деятельности» расположеноы не предусмотренные указанным видам объекты капитального строения (дом, гараж).

<данные изъяты> ответчиком вынесено решение об отказе в предоставлении государственной услуги №<данные изъяты>, указав, что согласно акту обследования на испрашиваемом земельном участке расположен капитальный объект (дом), сведения о регистрации прав заявителя, на который отсутствуют.

<данные изъяты> ответчиком вынесено решение об отказе в предоставлении государственной услуги №<данные изъяты> указав, что отсутствуют основания для предоставления земельного участка за плату.

Согласно Решения Мытищинского городского суда Московской области по делу № 2-157/2021 от 19.01.2021 и в соответствии с проведенной судебно-строительной экспертизой, установлено, что исследуемое нежилое здание общей площадью S=259,4 кв.м., расположенное по адресу: <данные изъяты> находится на земельном участке с КН <данные изъяты>, предназначенным: «Для производственной деятельности».

Исследуемое строение - нежилое здание, площадью S=259,4 м2, имеет следующие объёмно-планировочные и технические особенности: два эвакуационных выхода на этаже; одну лестницу со второго этажа; помещения, max шириной b=5,5 м. высота этажей h1=2,9 м; h2=3,3 м., допустимая нагрузка на плиты перекрытия 0,8 т/м2.

Исходя из приведённых характеристик объекта, эксперт пришел к выводу, что исследуемое строение возможно использовать как административно-бытовое здание в соответствии с условно-разрешёнными видами использования, установленными для зоны «П. Производственная зона» Правилами землепользования и застройки территории городского округа Мытищи» (033), утверждёнными Решением Совета депутатов г.о. Мытищи <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Исследуемое нежилое здание, площадью S=259,4 м2 соответствуют следующим нормативным требованиям: - градостроительным в части соответствию вида условно-разрешённого использования земельного участка; - противопожарным в части обеспечения требуемых параметров путей эвакуации и эвакуационных выходов. А также в части обеспечения подъезда пожарной техники, противопожарных расстояний с соседними зданиями и сооружениями. Обустройство здания системой пожарной сигнализации не требуется т.к. исследуемое здание имеет высоту менее 30 м. и не содержит производства с горючими веществами, жидкостями и газами.

- строительно-техническим в части прочности и деформативности конструкций, габаритов и высоты помещений, объёмно-планировочных решений.

- санитарно-эпидемиологическим и экологическим в части отсутствия требований по установлению санитарно-защитной зоны для административно-бытового здания.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь вышеуказанными нормами права, исходил из того, что законом (ст.39.16 ЗК РФ) установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельных участков, и намерение обжаловать вступившее в законную силу решение суда, которым признано за истцом право собственности на здание на испрашиваемом земельном участке в кассационном порядке, к таким основаниям не относится, пришел к выводу, что ФИО1 имеет право на приобретение в собственность земельного участка с КН 50:12:0090101:525 за плату без проведения торгов, и предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в предоставлении земельного участка не имеется и обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи спорного земельного участка по цене, равной 3% от кадастровой стоимости данного земельного участка.

Данные выводы суда за исключением установленной судом цены продаваемого земельного участка соответствуют закону и обстоятельствам дела, подтверждены исследованными и надлежаще оцененными доказательствами, подробно мотивированы в решении. Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, признаваемых законом основаниями к отмене судебных постановлений, не допущено. Оснований не согласиться с указанными выводами суда в данной части не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на земельном участке построен дом и гараж, а одним из оснований для отказа в выкупе земельного участка согласно ст. 39.16 является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования, указанном в заявлении, т.е. фактическому использованию, а также о том, что истец фактически в обход закона, не обжалуя действия ответчика, пытается устранить выявленные нарушения без приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с его фактическим использованием, отклоняются судебной коллегией, поскольку вступившим в законную силу решением суда, имеющего преюдициальное значение, установлено, что строение возможно использовать как административно-бытовое здание в соответствии с условно-разрешёнными видами использования, установленными для зоны «П. Производственная зона» Правилами землепользования и застройки территории городского округа Мытищи», а ответчик трижды отказывал истцу в удовлетворении его заявления, направленного на выкуп земельного участка, что не лишает истца права на предъявление соответствующего иска об обязании заключить договор купли-продажи в соответствии со ст. 432 ГК РФ.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы ответчика о незаконности установления цены выкупа земельного участка в размере 3% от его кадастровой стоимости, исходя из следующего.

Устанавливая цену в указанном размере, суд первой инстанции руководствовался с Постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16, согласно которому цена продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, физическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» составляет 3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Судебная коллегия не соглашается с данным выводом, поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка не предоставлен для «ведения личного подсобного хозяйства», а имеет иной вид разрешенного использования «для производственной деятельности», при этом ответчик обязан продать этот земельный участок в связи с установленной судом на основании экспертного заключения возможностью использования строения в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (ст. 555 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 3.1 статьи 12 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Московской области», цена продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, сооружения, расположенные на таких земельных участках, устанавливается Правительством Московской области.

В соответствии с ч. 2 ст.1 Постановленим Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16, цена продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на земельных участках, к которым в частности относится спорный в размере 15% кадастровой стоимости земельного участка, поскольку этот участок не относится к той категории и виду разрешенного использования, на которые распространяется более льготный режим при установлении стоимости земельного участка.

Таким образом, решение суда в указанной части подлежит изменению и установлению цены продажи земельного участка в размере 15% кадастровой стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Мытищинского городского суда Московской области от 24 сентября 2025 года изменить в части установления цены продажи земельного участка 3%, указав цену 15%.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации городского округа Мытищи Московской области - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 29.12.2025 г.