Решение № 2-2530/2017 2-2530/2017 ~ М-2406/2017 М-2406/2017 от 24 декабря 2017 г. по делу № 2-2530/2017

Дело № 2-2530/17 25 декабря 2017 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Мошевой И.В.,

при секретаре Чульчиновой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Ареал» о признании участником долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Ареал» о признании участником долевого строительства, указав, что с целью финансирования строительства однокомнатной квартиры, временный индекс 404, площадью 29,95 кв.м., на 4 этаже, строительные оси А-Б, 8-11, расположенной в многоквартирном жилом доме корпус 6 по адресу: <адрес>) и последующего получения данной квартиры в собственность между ФИО2 и ООО «Ареал» 10.11.2011 года были заключены договоры беспроцентного денежного займа с физическим лицом № 407-6(1)/3 и № 407-6(2)/3 на общую сумму 929 648 руб., оплата по договорам произведена полностью 12.11.2011 года в сумме 479 200 руб., 30.03.2012 года в сумме 450 448 руб. 22.07.2014 года между ФИО2 и им (истцом Толпыго) были заключены договоры уступки прав (цессии) по договорам № 407-6(1)/З и № 407-6(2)-З; 22.07.2014 года между ним (ФИО1) и ООО «Ареал» был заключен предварительный договор № 407-6 участия в долевом строительстве.

Поскольку в нарушение п.1 предварительного договора № 407-6 участия в долевом строительстве жилого дома ответчик уклоняется от заключения основного договора, неоднократные обращения истца о заключении данного договора оставлены без удовлетворения, после уточнения исковых требований ФИО1 просит признать договор беспроцентного денежного займа № 407-6(10/№ от 10.11.2011 года и договор беспроцентного денежного займа № 407-6(2)-З от 10.11.2011 года, заключенные между ООО «Ареал» и ФИО2, предварительный договор № 407-6 участия в долевом строительстве от 22.07.2014 года, заключенный между ним и ООО «Ареал», договором участия в долевом строительстве с исполненными им (истцом) обязательствами на сумму 929 648 руб., указав, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома, обязать ООО «Ареал» предоставить в Управление Россреестра по Санкт-Петербургу пакет документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилого дома.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, доверил представлять свои интересы ФИО3

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала.

Представитель ответчика ООО «Ареал» в судебное заседание не явился, по месту юридического адреса и фактическому местонахождению извещались надлежащим образом, направленная в адрес ответчика телеграмма возвращена с отметкой отделения связи «не доставлена, нет такого учреждения». В силу ст. 54 ч.3 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, сути заявленных требований.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, оценив собранные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу ст.388 ГК уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Согласно ст.388.1 ГК РФ требование по обязательству, которое возникнет в будущем (будущее требование), в том числе требование по обязательству из договора, который будет заключен в будущем, должно быть определено в соглашении об уступке способом, позволяющим идентифицировать это требование на момент его возникновения или перехода к цессионарию.

Если иное не установлено законом, будущее требование переходит к цессионарию с момента его возникновения. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что будущее требование переходит позднее.

В силу ст.389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

В соответствии со ст.389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Материалами дела установлено, что 10.11.2011 года между ООО «Ареал» и ФИО2 были заключены договоры беспроцентного денежного займа с физическим лицом №№ на сумму 479 200 руб. и № на сумму 450 448 руб. в редакции соглашений к договорам от 27.03.2013 года и от 22.07.2014 года. Пунктом 2.3 каждого из Договоров предусмотрено, что погашение займа по настоящим договорам может быть произведено путем зачета суммы займа в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве, заключаемому между заемщиком и заимодавцем в будущем, согласно предварительного договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 10.11.2011 года (л.д.11-18).

Во исполнение обязательств заимодавца ФИО2 перечислено на счет ООО «Ареал» 12.11.2011 года 479 200 руб. (платежное поручение № 505844), 30.03.2012 года – 450 448 руб. (платежное поручение № 492477) (л.д.21,24).

22.07.2014 года между ФИО2 и ФИО1 были заключены договор уступки прав (цессии) по договору № и договор уступки прав (цессии) по договору №. Денежные средства ФИО2 от ФИО1 по указанным договорам в размере 1 300 000 руб. получены полностью 23.07.2014 года (л.д.19-20, 22-23,26).

ООО «Ареал» уведомлено о заключении договоров цессии 23.07.2014 года, копии указанных договоров Обществом получены (л.д.25).

Таким образом, права и обязанности заимодавца ФИО2 по договорам беспроцентного займа полностью перешли к истцу.

22.07.2014 года между ООО «Ареал» и ФИО1 был подписан предварительный договор № участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор участия в долевом строительстве жилого дома (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим договором, и в срок не позднее 30.12.2014 года. Основной договор должен быть заключен сторонами в течение 15 рабочих дней после получения разрешения на строительство жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>), право аренды части площадью 26716 кв.м. и Санкт-Петербург, <адрес>), право аренды части площадью 440 кв.м. которого принадлежит застройщику на основании Договора № 1/09 аренды земельного участка от 01.12.2009 года, зарегистрированного УФРС по СПб и ЛО 22.01.2010 года, номер регистрации 78-78-06/010/2009-998 (пункт 2 договора).

В соответствии с п.3 предварительного договора по основному договору застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок не позднее 2 квартала 2015 года многоквартирный 9-тиэтажный кирпичный жилой дом, расположенный в жилом комплексе, корпус 6, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта в срок не позднее 4 квартала 2015 года передать дольщику находящуюся в объекте квартиру со следующими характеристиками: временный индекс по рабочему проекту 407, этаж 4, строительные оси А-Б, 8-11, количество комнат 1, общая площадь 29,95 кв.м., жилая площадь 14.50 кв.м., площадь кухни 10,00 кв.м, балкона нет.

Цена основного договора (размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг застройщика) составляет 929 648 руб., является фиксированной величиной и изменению не подлежит, независимо от возможного удорожания стоимости строительства, за следующих исключением случаев: при уточнении фактической площади квартиры по результатам инвентаризации, при возникновении необходимости выполнения дополнительных работ в квартире, не предусмотренных основным договором, и при возникновении у застройщика дополнительных расходов, связанных с вводом объекта в эксплуатацию и не предусмотренных основным договором (пункт 4 предварительного договора).

Уплата цены основного договора производится дольщиком единовременно в полном объеме в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет застройщика в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации основного договора (пункт 5 предварительного договора).

Судом установлено, что в определенные предварительным договором сроки основной договор участия в долевом строительстве не заключен, объект построен не был, квартира истцу не передана, денежные средства не возвращены.

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых, у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Застройщик вправе привлекать денежные средства только после осуществления следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.

В силу п. 1 ст. 2 названного Федерального закона - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Вместе с тем, ответчик, являясь застройщиком, имея на праве аренды земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>), в нарушение Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" осуществил привлечение денежных средств физического лица путем заключения предварительного договора участия в долевом строительства и договора беспроцентного займа с физическим лицом.

Как усматривается из предварительного договора от 22.07.2014 года и договоров беспроцентного займа от 10.11.2011 года, фактически между сторонами был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, согласованы все существенные условия договора, включая оплату, а также срок передачи объекта строительства истцу.

Содержание представленных в материалы дела предварительного договора и договоров беспроцентного займа с физическим лицом, платежных поручений на общую сумму 929 648 руб., свидетельствует о том, что заключенные сторонами договоры и соглашения к ним направлены на установление обязательства по поводу исполнения условий незаключенного договора участия в долевом строительстве. Внесенная на счет ответчика денежная сумма является оплатой цены основного договора.

Как следует из «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 за 2017 год», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года, согласно положениям ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца как участника долевого строительства на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Факт получения ответчиком разрешения на строительство жилого комплекса подтверждается размещенными в электронном виде на сайте застройщика: www.жк-вариант.рф: проектной декларацией жилого комплекса «Вариант» (1-й этап строительства) по адресу: <адрес>), в пункте 2 раздела II содержится информация о разрешении на строительство, а именно:

– Градостроительный план земельного участка № №, утвержденный Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре № 1406 от 30.05.2014 года;

– Разрешение на строительство №, выдано 24.06.2014 года Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Таким образом, учитывая, что разрешение на строительство было получено ответчиком 24.06.2014 года, обязательство по заключению основного договора долевого участия в строительстве жилого дома должно было быть исполнено ООО «Ареал» в установленный предварительным договором срок – не позднее 15 рабочих дней после получения разрешения на строительство.

Согласно позиции, приведенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015), при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

С учетом вышеизложенного суд находит достаточные основания для удовлетворения требования ФИО1 о признании предварительного договора № 407-6 от 22.07.2014 года участия в долевом строительстве жилого дома и договоров № 407-6(1)/З и № 407-6(2)/З беспроцентного денежного займа с физическим лицом единым договором участия в долевом строительстве.

К указанному договору и правоотношениям сторон по настоящему спору применимы положения Федерального закона N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из вышеуказанных положений правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору долевого участия путем внесения оплаты, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства ответчиком, вправе требовать защиты своих прав.

Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим ФЗ.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ

(ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При регистрации договора долевого участия, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

На государственную регистрацию последующих договоров долевого участия того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (ч. 2, 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 12 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789).

Таким образом, в силу вышеприведенных положений законодательства истец самостоятельно не может представить все документы на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, учитывая необходимость предоставления документов, в частности, разрешения на строительство, плана на объект и т.д., которые находятся у застройщика. Кроме того, в силу вышеупомянутых норм предоставление договора страхования и документа, подтверждающего уплату страховой премии на государственную регистрацию, в том числе и последующих договоров участия в долевом строительстве, возложено именно на застройщика.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности исковых требований ФИО1 об обязании ООО «Ареал» представить документы для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Поскольку государственная регистрация договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке произведена не была, обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации возлагается настоящим решением на ответчика ООО «Ареал», решение суда по настоящему гражданскому делу не может являться основанием для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, в связи с чем в данной части исковых требований истцу надлежит отказать.

На основании ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию госпошлина в размере 600 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 103, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать Договор № 407-6(1)/З беспроцентного денежного займа с физическим лицом (с последующими изменениями), заключенный 10.11.2011 года между ООО «Ареал» и ФИО2, Договор № 407-6(2)/З беспроцентного денежного займа с физическим лицом (с последующими изменениями), заключенный 10.11.2011 года между ООО «Ареал» и ФИО2, Предварительный договор № 407-6 участия в долевом строительстве, заключенный 22.07.2014 года между ООО «Ареал» и ФИО1, единым договором участия в долевом строительстве между ООО «Ареал» и ФИО1, с исполненными ФИО1 обязательствами.

Обязать ООО «Ареал» представить в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу заявление о государственной регистрации сделки – договора от 22 июля 2014 года № 407-6 участия в долевом строительстве жилого дома, корпус 6, на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>), заключенного с ФИО1, включая необходимые для государственной регистрации документы, в том числе с документом, подтверждающим оплату государственной пошлины от имени ООО «Ареал», договором (полисом) страхования, заключенным со страховой организацией, отвечающей требованиям законодательства, выгодоприобретателем по которому является ФИО1.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с ООО «Ареал» в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в размере 600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись И.В.Мошева

Решение суда принято в окончательной форме 29 декабря 2017 года