Апелляционное определение № 33-12998/2025 33-1604/2026 от 21 января 2026 г.

Судья: Береснева С.А. гражданское дело № 33-1604/2026

номер суда первой инстанции № 2-465/2025

УИД 63RS0007-01-2024-004403-10


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года город Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Бредихина А.В.,

судей Мороз М.Ю., Богатырева О.Н.,

при секретаре судебного заседания Гилязовой Р.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Волжского районного суда Самарской области от 21 августа 2025 года,

заслушав доклад судьи Самарского областного судьи Мороз М.Ю., пояснения участвующих в деле лиц,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа расторгнутым, взыскании денежных средств.

В обоснование требований указала, что 09.09.2024 между ней и ФИО1 был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа земельных участков по адресу: <адрес>; кадастровые номера: № и №. Стоимость земельных участков, согласно условиям договора, составила 3 000 000 рублей. Денежные средства в размере 1 500 000 рублей (из них 09.09.2024 - 1 400 000 руб. и 0108.2024 – 100 000 рублей) в счет оплаты земельных участков были переданы ФИО1 до подписания договора. Оставшиеся денежные средства должны были быть уплачены продавцу равными частями, по 500 000 рублей, ежемесячно. Участки переданы покупателю по акту приема-передачи. До заключения договора ответчик предоставила выписки из ЕГРН на указанные земельные участки, где отсутствовали сведения о каких-либо ограничениях. В МФЦ при приеме договора купли-продажи на регистрацию, специалист сообщила, что в договоре отсутствуют сведения об ограничениях, однако ФИО1 утверждала, что земельные участки подходят для индивидуального жилищного строительства. Самостоятельно заказав выписки на приобретенные земельные участки и получив их 10.09.2024, она выяснила, что земельные участки полностью находятся в зоне с особыми условиями использования территории: приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара «<данные изъяты>»; тип зоны охранная зона транспорта, подзоны №№ 4, 5, в связи с чем, на следующий день после заключения сделки, решила отказаться от их приобретения. 10.09.2024 истец направила ФИО1 выписки из ЕГРН и сообщила, что не будет приобретать данные участки, так как строить на них дом нельзя и попросила вернуть деньги. 10.09.2024 ответчик возвратила часть переданных ей по договору купли-продажи денежных средств в размере 1 165 000 рублей, а оставшуюся часть обещала вернуть позже. 11.09.2024 ответчику было направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельных участков в мессенджере WhatsApp, которое ФИО1 подписать отказалась, иные сроки возврата денежных средств не предложила. До настоящего времени уплаченная по договору сумма в полном объеме истцу не возвращена. 13.09.2024 было получено уведомление из Управления Росреестра по <адрес> о приостановлении государственной регистрации права в связи с наличием указанных выше ограничений на земельные участки. Поскольку договор фактически расторгнут и стороны не собираются продолжать дальнейшее сотрудничество, истец 14.09.2024 написала заявление о прекращении регистрационных действий.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просила суд признать расторгнутым договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 09.09.2024; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2, невыплаченную часть аванса по договору купли-продажи от 09.09.2024 в размере 335 000 рублей, а также расходы по оплате госпошлины 10 875 рублей.

ФИО1 обратилась в суд к ФИО2 с встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований указала, что 01.08.2024 между ней и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с условием задатка, согласно которому стороны обязались в дальнейшем заключить договор купли-продажи земельных участков по адресу: <адрес> и 46; кадастровые номера: № и №. 09.09.2024 между сторонами был заключен основной договор купли-продажи. Участки переданы покупателю по акту приема-передачи, строений на земельных участках нет, участки отнесены к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства. ФИО2 от исполнения своих обязательств по оплате договора отказалась, сославшись на невозможность взведения на участках жилого дома в связи с ограничениями на земельный участок и внесением его в зоны 1-7 пригородного аэропорта «Безымянка». Однако спорный объект находится в подзонах 4, 5, что не препятствует индивидуальному жилищному строительству.

Ссылаясь на необоснованность отказа ФИО2 от исполнения договора купли-продажи (в том числе в части его оплаты), и указывая, что полагает не подлежащим возврату покупателю задаток в размере 100 000 рублей, переданных продавцу при заключении предварительного договора купли-продажи от 01.08.2024, истец просит суд (с учетом уточнения встречных требований) признать задатком денежные средства в размере 100 000 рублей, переданные ФИО2 при подписании предварительного договора купли-продажи земельных участков от 01.08.2024; расторгнуть договор купли-продажи указанных выше земельных участков с рассрочкой платежа от 09.09.2024; осуществить двустороннюю реституцию, обязав ФИО2 возвратить ФИО1 земельные участки, взыскав с ФИО1 переданные ФИО2 при заключении договора купли-продажи денежные средства в размере 235 000 рублей; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежным средствами за период с 10.09.2024 по день рассмотрения дела. Требования в части взыскания судебных расходов в размере 125 000 руб. (оплата услуг представителя и заключения кадастрового инженера) не поддержала.

Решением Волжского районного суда Самарской области от 21 августа 2025 г. постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельных участком расторгнутым – отказать.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельных участков с рассрочкой платежа от 09.09.2024, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Обязать ФИО2 (<данные изъяты>) возвратить ФИО1 (<данные изъяты>) земельные участки с кадастровыми номерами №, №, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) уплаченную по договору сумму в размере 335 000 руб.

Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2024 по 21.09.2025 в размере 464 205 руб.

Произвести взаимозачет взысканных с ФИО2(<данные изъяты>) и ФИО1(<данные изъяты>) сумм и окончательно определить ко взысканию с ФИО2(<данные изъяты>) в пользу ФИО1<данные изъяты>) сумму в размере 129 205,46 руб., освободив ФИО1 (<данные изъяты>) от взыскания в пользу ФИО2 (паспорт <...>)».

В апелляционной жалобе представитель истица по доверенности ФИО8 ставит вопрос об отмене решения суда, полагая что судом первой инстанции неверно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неверно применены нормы материального права, с вынесением нового судебного акта, удовлетворив требования искового заявления ФИО2 к ФИО1 В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что сделка купли-продажи земельного участка не была зарегистрирована в виду виновных действий ответчика, поскольку договор, который был подготовлен ФИО1 не содержал информации об обременении земельный участков, в материалах дела имеются достаточные доказательства, подтверждающие конклюдентные действия ФИО1 на акцепт расторжения договора купли-продажи от 09.09.2024 г. Требования о взыскании процентов за период рассмотрения срока не законны, поскольку ФИО1 встречное исковое требование о расторжении договора заявила в ходе судебного разбирательства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2, по доверенности ФИО8 доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО6 в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель МАУ г.о. Самара «МФЦ» в судебном заседании рассмотрение доводов апелляционной жалобы оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на официальном интернет-сайте Самарского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность оспариваемого решения исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражении на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка, общей площадью 998 +/- 11,06 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, а также собственником земельного участка, общей площадью 998 +/- 11,06 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

01.08.2024 г. между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков с условием задатка.

Согласно п. 1.1. предварительного договора купли-продажи Продавец обязуется продать, а Покупатель купить в собственность два земельных участка, именуемые далее Объект, находящие по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.2 предварительного договора купли-продажи, Покупатель принимает на себя следующие обязательства:

2.2.1. Оплачивает стоимость Объекта в сумме 3 000 000 рублей в следующем порядке:

2.2.2 Передает Продавцу при подписании настоящего Договора Задаток в сумме 100 000,00 руб.;

2.2.3 Часть стоимости земельных участков в размере рублей 00 копеек Покупатель выплачивает за счет собственных средств до подписания основного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3.1 предварительного договора купли-продажи, в случае не заключения сделки по вине Покупателя Задаток остается у Продавца.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи договор купли-продажи с рассрочкой платежа в отношении земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровые номера: № и №.

Согласно п. 2 договора купли-продажи, стороны определили стоимость Объектов в размере 3 000 000,00 руб. Цена Договора является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит.

Согласно п. 3 договора купли-продажи, Покупатель обязался произвести оплату указанной в п. 2 стоимости Объектов путем передачи денег Продавцу в следующие сроки: в размере 1 500 000,00 руб. в срок до 09.09.2024 г. включительно; в размере 500 000,00 руб. в срок до 10.10.2024 г.; в размере 500 000,00 руб. в срок до 10.11.2024 г.; в размере 500 000,00 руб. в срок до 10.12.2024 г. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.

В соответствии с п. 13 договора купли-продажи, указанные Объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, не обременены правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоят.

09.09.2024 г. ФИО1 написана расписка о получении от ФИО2 денежных средств в размере 1500 00,00 руб. за земельные участки № и № по договору купли-продажи от 09.09.2024 г. и в этот же день между сторонами подписан передаточный акт, документы сданы на регистрацию в МАУ городского округа Самара «МФЦ».

10.09.2024 г. ФИО2 предложила ФИО1 расторгнуть договор купли-продажи со ссылкой на наличие у спорных земельных участков обременений (ограничений).

В этот же день ФИО1 передала ФИО2 часть оплаченной суммы за земельные участки в размере 1 165 000,00 руб.

13.09.2024 г. ФИО1 получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку информация об обременениях указанного земельного участка не отражена в Договоре, что противоречит требованиям статьи 37 ЗК РФ и пункту 17 части 1 статьи 26 Закона.

Предъявляя исковые требования к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи вышеуказанных земельных участков в обоснование своих исковых требований указывает на то, что ответчиком ей не была предоставлена полная информация о предмете договора в части наличия обременений и ограничений в использовании земельных участков, которые по мнению истца, препятствуют возведению на них индивидуального жилого дома, для чего данные участки приобретались, а также в связи с конклюдентными действиями ФИО1 на акцепт расторжения договора купли-продажи от 09.09.2024 г.

В свою очередь, ФИО1, ссылаясь на необоснованность отказа ФИО2 от исполнения договора купли-продажи, в том числе в части его оплаты, заявила встречные исковые требования о расторжении договора купли-продажи, возврате земельных участков, взыскании процентов за пользование чужими денежными требованиями ФИО1

Разрешая первоначально заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 432, 434, 454, 549, 450, 452, 460, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 7, 37, 85, 106, 56 Земельного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что ФИО1 допустила существенное нарушение договора, выразившееся в предоставлении покупателю заведомо ложной информации об ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования, а также суд, установив отсутствие письменного соглашения сторон о расторжении договора купли-продажи от 09.09.2024, возврат ФИО11. части полученного по сделке вопреки её воли, пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО12.

При рассмотрении встречного иска ФИО1, суд первой инстанции, исходил из того, что ФИО2 уклонилась от исполнения обязанности по оплате, предусмотренной договором после принятия имущества, что, по мнению суда, явилось существенным нарушением покупателем условий договора, в связи, с чем суд удовлетворил требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и возложил на ФИО2, обязанность возвратить переданные по акту приема-передачи от 09.09.2024 земельные участки. Определяя сумму, подлежащую возврату ФИО2 денежных средств, суд пришел к выводу, что переданная при заключении предварительного договора от 01.08.2024 сумма в размере 100 000 руб. задатком не является, поскольку данная сумма, по условиям договора купли-продажи, выполняла сугубо платежную функцию и не отвечает признакам задатка, определив, таким образом, сумму, подлежащую возврату ФИО1 покупателю при расторжении договора купли-продажи в размере 335 000 руб., а также установив доказанность нарушения ФИО2 полноты и сроков внесения периодических платежей в счет оплаты по договору купли-продажи, суд пришел к выводу о наличии оснований применения положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.09.2024 (дня, следующего за днем срока внесения первого платежа) по 21.08.2024 (день вынесения решения судом) в размере 464 205,46 руб. При этом, суд первой инстанции, посчитал возможным произвести взаимозачет взысканных с ФИО2 и ФИО1 сумм.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Названным требованиям решение суда первой инстанции не отвечает.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Из смысла указанной нормы следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих условий и обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; незнание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами: № и № имеют ограничения, предусмотренные статьями 56 Земельного кодекса Российской Федерации, расположены в границах зон с особыми условиями использования территорий: «приаэродромная территория аэродрома экспериментальной авиации Самара «Безымянка»; тип зоны охранная зона транспорта; спорные земельные участки расположены в подзоне 4 и 5, с установленными ограничениями по размещению: стационарных передающих радиотехнических объектов использующих частоты выделенных для работы средств РТО аэродрома Самара (Безымянка) указанных в аэронавигационном паспорте; запрещается размещать опасные производственные объекты 1-4 классов опасности. Иных запретов на использование земельных участков не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Суд первой инстанции исходя из вышеизложенных по делу обстоятельств и приведенных выше норм права пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что ФИО1 допустила существенное нарушение договора, выразившееся в предоставлении покупателю заведомо ложной информации об ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в данной части, признает их правильными, поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма применению не подлежит.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него, что не имеет место быть в рассматриваемых правоотношениях сторон.

Таким образом, ФИО2 могла получить сведения о приобретаемом ей земельном участке до его покупки из открытых информационных ресурсов, проявив должную разумность и осмотрительность, вследствие чего знала (должна была знать), что приобретаемый земельный участок имеет ограничения в его использовании.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, по делу не установлено, что покупателю земельного участка ФИО2 была предоставлена продавцом ФИО1 заведомо ложная информация о состоянии земельного участка и его характеристиках, что обуславливает право покупателя на расторжение договора купли-продажи земельного участка.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела имеются достаточные доказательства, подтверждающие конклюдентные действия ФИО1 на акцепт расторжения договора купли-продажи от 09.09.2024 г. исходя из следующего.

В соответствии со ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ лицо по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст. 486 Гражданского кодекса РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

В силу ст. 489 Гражданского кодекса РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1).

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пунктом 1 статьи 453 ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

На основании пунктов 2, 3 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

Таким образом, закон предусматривает три способа соблюдения письменной формы договора как двусторонней сделки: составление одного подписанного сторонами документа, обмен документами и акцепт оферты на заключение договора путем совершения конклюдентных действий.

Соглашение об изменении и расторжении договора подчинено тем же правилам. Другими словами, закон не запрещает сторонам достигать соглашения об изменении условий договора, заключенного в письменной форме, способами, указанными в пунктах 2, 3 статьи 434 ГК РФ.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" отметил, что совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Под конклюдентными действиями понимается поведение, которое выражает согласие с предложением контрагента заключить, изменить или расторгнуть договор. Действия состоят в полном или частичном выполнении условий, которые предложил контрагент.

Как подтверждено материалами дела и не оспаривалось сторонами, 10.09.2024 г. ФИО2 предложила ФИО1 расторгнуть договор купли-продажи со ссылкой на наличие у спорных земельных участков обременений (ограничений).

В этот же день ФИО1 вернула ФИО2 часть оплаченной суммы за земельные участки в размере 1 165 000,00 руб.

Из представленных в материалы дела скриншотов переписки сторон посредством мессенджера WhatsApp следует, что ФИО7 после возврата указанной суммы денежных средств, просила прислать соглашение о расторжении договора, что свидетельствует о её воли на прекращение обязательств по договору.

В дальнейшем по тексту переписки ФИО1 указывает, что согласовывает расторжение договора на условиях возврата 235 000 руб., то есть вычитает сумму задатка в размере 100 000 руб.

13.09.2024 г. МО по г. Кинель Кинельского района Управление Росреестра по Самарской области посредством уведомления сообщило сторонам о приостановлении государственной регистрации прав, указав, что договор купли-продажи от 09.09.2024 г. не содержит информацию о содержании обременений земельных участков, подчеркнув при этом, что предоставление Договора, составленного в новой редакции должны осуществлять обе стороны сделки.

Доказательств устранения сторонами причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав материалы дела не содержат.

Изложенное свидетельствует, что стороны фактически расторгли договор, поскольку не намеревались его исполнять, что также следует из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих, что ими предпринимались попытки возобновить государственную регистрацию перехода права после получения уведомления о приостановлении от 13.09.2024 г.

В силу п. 3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика пояснила, что ФИО7 возвратила ФИО2 имеющуюся у неё часть денежных средств полученные за спорные земельные участки, что составило 1 165 000,00 руб., из чего следует, что возврат денежной суммы в меньшем размере обусловлен отсутствием у ФИО7 в тот момент времени в наличии всей суммы в размере 1 500 000,00 руб.

Вопреки выводам суда первой инстанции, материалы дела не содержат доказательств фактов оказания на ФИО7 давления или угроз со стороны истца, либо аффилированными ей лиц.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи путем направления истцом оферты и её акцепта конклюдентными действиями ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Вместе с тем, ГК РФ предъявляет определенные требования к оформлению соглашения о задатке и четко разграничивает задаток от предварительных платежей по договору. В частности, п. 2 ст. 380 ГК РФ предусматривает обязательную письменную форму соглашения о задатке, а п. 3 этой же нормы указывает на то, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Анализируя условия предварительного договора, судебная коллегия приходит к выводу, что оплаченная по договору сумма в размере 100 000 руб. включается в цену продаваемого объекта недвижимого имущества, в связи с чем, данная внесенная сумма носила исключительно платежную функцию и не являлась способом обеспечения обязательств.

При таких обстоятельствах, учитывая, что переданная продавцу при подписании предварительного договора сумма 100 000 рублей не является задатком и в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ её следует считать авансом, который, в связи с прекращением обязательств сторон, подлежит возвращению продавцом покупателю независимо от наличия или отсутствия виновных действий какой-либо из сторон, а также принимая во внимание что изначально ФИО2 передала ФИО1 денежную сумму в размере 1 500 000,00 руб., включающую в себя 100 000,00 руб., в последующем, после расторжения договора ФИО1 вернула ФИО2 денежную сумму в размере 1 165 000,00 руб., соответственно оставшуюся денежную сумму в размере 335 000,00 руб. (1 500 000 – 1 165 000,00=335 000,00 руб.) судебная коллегия считает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании закона, что повлекло за собой принятие неверного решения в части отказа в удовлетворении иска ФИО2, в связи с чем, обжалуемый судебный акт в данной части подлежит отмене с принятием по делу нового решения о признании договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 09.09.2024 г. земельных участков с кадастровыми номерами № и №, подписанный между ФИО2 и ФИО1 расторгнутым, взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 денежных средств в размере 335 000,00 руб.

Также в силу положений статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ФИО1 расходы ФИО2 по оплате госпошлины в сумме 10 875,00 руб.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части разрешения встречных исковых требований.

Как следует из материалов дела, ФИО1 со встречными исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи, возврате земельных участков и взыскании денежных средств обратилась в ходе судебного разбирательства в рамках рассмотрения уже имеющегося спора по защите права ФИО2

Материалами дела подтверждается, что между сторонами было достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи путем направления истцом оферты и её акцепта конклюдентными действиями ответчика, таким образом, с этого момента у ФИО2 отсутствует обязанность по внесению денежных средств по договору, а напротив, появилось право требования со ФИО1 остатка недополученных денежных средств, в связи с чем вывод суда о наличии законных оснований для удовлетворения требований ФИО1 в части расторжения договора купли-продажи ввиду существенного нарушения покупателем условий договора по исполнению обязанности оплаты, судебная коллегия считает является ошибочным.

При изложенных обстоятельствах, вывод суда о взыскании со ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченной по договору суммы в размере 335 000 руб. в связи с расторжением договора ввиду существенного нарушения покупателем условий договора, признается судебной коллегией необоснованным, не соответствующим подлежащим применению нормам права, а также фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о возложении на ФИО2 обязанности возвратить ФИО1 земельные участки с кадастровыми номерами №, №, исходя из следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 56 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", в том случае, когда при проведении двусторонней реституции одна сторона осуществила возврат ранее полученного другой стороне, например, индивидуально-определенной вещи, а другая сторона не возвратила переданные ей денежные средства, то с этого момента на сумму невозвращенных средств подлежат начислению проценты на основании ст. 395 ГК РФ (ст. 1103, п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

В суде апелляционной инстанции представитель ФИО2 отрицал факт её владения спорными земельными участками, а также факт передачи ей со стороны ФИО1 ключей от ворот к ним.

Из представленных в материалы дела фотоматериалов следует, что спорные земельные участки частично огорожены и не имеют запорных устройств на калитке, а также воротах, в связи, с чем не имеется оснований с очевидностью полагать, что ФИО2 владела спорными земельными участками. Доказательств обратного ФИО1 не представлено.

Учитывая, что договор купли- продажи земельных участков расторгнут между сторонами, до настоящего времени государственная регистрация договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО2, а также переход права государственную регистрацию не прошли, соответственно ФИО1 продолжает оставаться собственником спорного имущества.

Доказательств наличия каких-либо препятствий для вступления ФИО1 в фактическое владение своим имуществом после расторжения договора купли-продажи, материалы дела не содержат.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что право ФИО1 на владение земельными участками с кадастровыми номерами № и № в связи с подписанием договора купли-продажи и акта приема-передачи ФИО2 не нарушено, поскольку договор купли-продажи между сторонами расторгнут, владения она не лишена, в связи с чем, подписание акта о возврате ФИО2 спорных земельных участков ФИО1 не требуется.

Как следует из содержания п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

С учетом установленных выше обстоятельств, приведенного правового регулирования спорных правоотношений, учитывая, что у ФИО2 отсутствует обязанность по внесению денежных средств по договору с момента его расторжения, судебная коллегия приходит к выводу, что правовых оснований для начисления и взыскания с ФИО2 в пользу ФИО1 процентов за период с 10.09.2024 (дня, следующего за днем срока внесения первого платежа) по 21.08.2024 (день вынесения решения судом) в размере 464 205,46 руб. на основании ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда первой инстанции не имелось, как и не имелось оснований для взаимозачета взысканных сумм, в связи с чем, оснований согласится с выводами суда первой инстанции о нарушении ФИО2 полноты и сроков внесения периодических платежей в счет оплаты по договору купли-продажи от 09.09.2024 г. судебная коллегия не находит.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции по разрешению встречного иска допущено нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном истолковании закона, регулирующего спорные правоотношения, что подтверждается совокупностью собранных по делу доказательств, что повлекло за собой принятие неверного решения о расторжении договора, возврате земельных участков и взыскании денежных средств.

На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по разрешению встречного иска подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО1 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Волжского районного суда Самарской области от 21 августа 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи земельных участком расторгнутым – удовлетворить.

Признать расторгнутым договор купли-продажи с рассрочкой платежа от 09.09.2024 г. земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровыми номерами № и №, подписанный между ФИО2 и ФИО1.

Взыскать со ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 335 000,00 руб., оплаченную госпошлину в размере 10 875,00 руб.

Встречные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения.

Апелляционную жалобу ФИО2 удовлетворить.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

В окончательной форме апелляционное определение изготовлено 05.02.2026