Решение № 2-1217/2024 2-1217/2024~М-1086/2024 М-1086/2024 от 8 сентября 2024 г. по делу № 2-1217/2024

Дело № 2-1217/2024

УИД 28RS0023-01-2024-001737-81


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 сентября 2024 года город Тында

Тындинский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Боярчук И.В.,

при секретаре Викулиной А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок

установил:

ФИО1 обратился в суд с настоящим исковым заявлением, указав, что постановлением главы администрации города Тынды №1875 от 11.10.2007г. ФИО2 был предоставлен земельный участок общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № в городе Тында, <адрес> для строительства индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками. На основании вышеуказанного постановления с ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №з-3524 от 11.10.2007г., далее договор аренды был перезаключен №з-3525/1 от 01.02.2017г. на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1000 кв.м. в городе Тында, <адрес> для строительства индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками. Договор заключен на срок с 01.02.207г. по 01.02.2020г., зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии Амурской области. 01.06.2017г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства общей площадью 75,4 кв.м., степень готовности 56% с кадастровым номером №, находящийся на арендованном земельном участке с кадастровым номером №. 09.11.2018г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Между ответчиком и ФИО1 16.01.2024г. заключено соглашение №сг-2950, согласно которого ФИО1 оплачивает за период фактического пользования земельным участком 1309,16 руб. Истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка, 20.03.2024г. получил отказ №. На указанном земельном участка в период действия договора аренды возведен объект незавершенного строительства. Полностью сооружен фундамент, поставлена коробка здания, произведены строительные работы. Степень готовности здания составляет 56 %. К указанному объекту истцом подведено электричество, линия связи, установлено периметровое видеонаблюдение. Истец не мог своевременно обратиться с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. В настоящее время арендная плата установленная договором, за фактическое использование земельного участка оплачена, задолженности не имеется. Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – жилой дом, истец имеет право на реализацию предусмотренной нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства в силу пп.6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ на срок до трех лет. Просит суд обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок путем заключения дополнительного соглашения об изменении срока договора аренды на три года.

От представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации города Тынды поступил письменный отзыв по иску, из которого следует несогласие с исковыми требованиями, так как 01.02.2017г. постановлением администрации города Тынды №175 спорный земельный участок был предоставлен однократно для завершения строительства индивидуального жилого дома с хозпростройккми на прилегающем участке ФИО2 со сроком аренды до 01.02.2020г.. Истец приобрел по договору купли-продажи от 09.11.2018г. объект незавершённого строительства. Соглашениями от 12.01.2022г. №сг-2465, от 09.01.2023г. №сг-2774 от 16.01.2024г. №сг-2950 между Управлением муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды и ФИО1 согласована стоимость арендной платы земельного участка за период фактического пользования земельным участком. Действий, направленных на фактическое прекращение арендных правоотношений Управлением муниципального имущества и земельных отношений администрации города Тынды не предпринималось.07.03.2024г. ФИО1 обратился в администрацию г. Тынды с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка сроком на 10 лет. 28.03.2024г. ФИО1 получил отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка поскольку земельный участок предоставлялся для завершения строительства предыдущему собственнику по договору.

В судебное заседание, надлежаще извещённые о дате, месте и времени судебного разбирательства не явились: истец ФИО1, его представитель ФИО4, просили о рассмотрении дела без их участия: представитель ответчика управления муниципальным имуществом и земельных отношений администрации г. Тынды, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора администрации города Тынды, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.

В силу ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав доводы искового заявления, письменный отзыв третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон (пункт 1).

Согласно пункту 2 названной статьи по требованию одной стороны договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей предоставления земельных участков в аренду.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Из материалов дела установлено, что постановлением главы администрации города Тынды № 1875 от 11.10.2027. ФИО2 был предоставлен земельный участок общей площадью 1000 кв.м, с кадастровым номером № в городе Тында, <адрес>, № по договору аренды сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками.

Договором аренды земельного участка № от 11.10.2007г. ФИО2 предоставлен в аренду из земель населенного пункта территории города Тынды земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1000 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками сроком на 5 лет.

01.02.2017г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Тында и гр. ФИО2 был заключен договор аренды № з-3525/1 от 01.02.2017г. на земельный участок с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками. Договор заключен на срок с 01.02.2017г. по 01.02.2020г.. Настоящий договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии Амурской области.

В последующем 01.06.2017г. ФИО2 объект незавершенного строительства был продан по договору ФИО3 по договору купли-продажи.

09.11.2018г. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 75,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, расположенный на земельном участке категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками на прилегающем участке площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером №.

В соответствии с п.1,2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Согласно выписки из ЕГРН от 19.02.2024г., переход права собственности на недвижимость по договору продажи объекта незавершенного строительства недвижимости к покупателю ФИО1 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 21.11.2018г..

В соответствии со ст. 552 ГК РФ к новому собственнику перешли права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

На указанном участке в период действия договора возведен объект незавершенного строительства. Полностью сооружен фундамент, поставлена коробка здания, произведены строительные работы. Степень готовности здания составляет 56 %, что подтверждается технической документацией объекта незавершенного строительства от 19.02.2016г..

12.01.2022г. между ФИО1 и управлением муниципальным имуществом и земельных отношений администрации города Тынды заключено соглашение №сг-2465, согласно которому арендатор принимает на себя обязательство оплатить за период фактического пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома с хозпостройками на прилегающем участке по адресу: <адрес> 02.02.2020по 31.12.2022г. плату в размере 3054,48 руб..

09.01.2023г. между ФИО1 и управлением муниципальным имуществом и земельных отношений администрации города Тынды заключено соглашение №сг-2774, согласно которому арендатор принимает на себя обязательство оплатить за период фактического пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома с хозпостройками на прилегающем участке по адресу: <адрес> 01.01.2023г. по 31.12.2023г. плату в размере 1309,16 руб.

16.01.2024г. между ФИО1 и управлением муниципальным имуществом и земельных отношений администрации города Тынды заключено соглашение №сг-2950, согласно которому арендатор принимает на себя обязательство оплатить за период фактического пользования земельным участком с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м. для строительства индивидуального жилого дома с хозпостройками на прилегающем участке по адресу: <адрес> 01.01.2024г. по 31.12.2024г. плату в размере 1309,16 руб.

25.01.2024г. ФИО1 внес сумму 1309,16 руб. по соглашению №сг-2950 за аренду земельного участка, что подтверждается платежным ордером ПАО Сбербанк.

20.03.2024г. ФИО1 в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:06:011404:234 было отказано, в связи с тем, что земельный участок уже был предоставлен предыдущему собственнику для завершения строительства.

В настоящее время арендная плата установленная договором, за фактическое использование земельного участка оплачена, задолженности не имеется.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Соответствующий правовой механизм подлежит применению судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137 "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно для завершения строительства указанного объекта.

Принимая во внимание, что истец являлся арендатором земельного участка на основании договора, на земельном участке расположен объект незавершенного строительства – индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками, истец имеет право на реализацию предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Подлежащими применению к рассматриваемым правоотношениям являются положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01 марта 2015 года, поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01.20.2017 года, на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства, при этом указанная возможность истца не исчерпана.

Факт наличия договора аренды от 01.02.2017 года № з-3525/1 сроком действия по 01.02.2020 года, указанному выводу не противоречит, в рамках бывших арендных отношений с ответчиком вышеуказанное право реализовано быть не могло.

Срок, на который подлежит заключить договор, подлежит определению в соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ согласно которой в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По настоящему спору истец продолжал пользоваться арендованным имуществом, арендодателем не предпринималось никаких действий, направленных на фактическое прекращение арендных отношений (продолжали начисляться арендные платежи, выселение арендатора из арендованного помещения не производилось и т.п.).

Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" закреплены положения, которые позволяют арендаторам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, продлить срок действия договора аренды таких участков на срок до 3 лет. Для продления договора аренды земельных участков в данном случае необходимы два условия: первое - срок аренды не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении договора аренды; второе - отсутствуют нарушения использования земельного участка.

С учетом вышеизложенного, а также тех обстоятельств, что ФИО1 фактически продолжает пользоваться земельным участком на правах арендатора, арендная плата за земельный участок до 31.12.2024г. оплачена, на спорном публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками, истцом возведен объект незавершенного строительства.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ имеет право на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов, доказательств наличия оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ и препятствующих предоставлению в аренду спорного земельного участка для завершения строительства суду не представлено.

В настоящее время между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды и ФИО5 заключено дополнительное соглашение № сг-2950 от 16.01.2024г., на срок до 31.12.2024г..

Поскольку истец использует земельный участок по назначению, что соответствует целям предоставления данного участка, и, в свою очередь, наделяет его правом требовать продления договора аренды либо заключения его на новый срок.

Доказательств опровергающих данные обстоятельства ответчиком вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ, представлено не было.

В соответствии с ч.2 ст.195 ГПК РФ основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Таким образом, требования истца об обязании ответчика заключить договор аренды земельного участка на новый срок путем заключения дополнительного соглашения об изменении срока договора аренды на три года, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Управлению муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды об обязании заключить договор аренды земельного участка на новый срок - удовлетворить.

Обязать Управление муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Тынды (№) заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ.р., уроженцем с. Червона Долина Снигиревского <адрес>, СНИЛС №, договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Тындинский районный суд Амурской области, в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья И.В. Боярчук

Мотивированное решение изготовлено судом 9 сентября 2024 года