Апелляционное определение № 33-464/2026 33-6235/2025 от 20 января 2026 г.

№ 33-464/2026

№ 2-868/2025

47RS0012-01-2025-000758-38


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 21 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

Председательствующего Нестеровой М.В.,

судей Озерова С.А., Пономаревой Т.А.,

при секретаре Головиной А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Лужского городского суда Ленинградской области от 24 сентября 2025 года, которым отказано в удовлетворении иска ФИО1 к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области о признании незаконным продажи недвижимого имущества на торгах, взыскании суммы задатка, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Нестеровой М.В., объяснения представителя ФИО1 по доверенности ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

ФИО1 обратился в Лужский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Лужского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация), в котором, уточнив заявленные требования в порядке, предусмотренном ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), просил признать проведение продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности МО Лужский муниципальный район Ленинградской области, посредством публичного предложения незаконным; взыскать с Администрации в свою пользу сумму задатка в размере 800 070 руб.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 001 руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере 40 000 руб. (л.д. 6-7, 205-206).

В обоснование заявленных требований указано, что в газете «Лужская правда» №70 от 12.09.2024 было опубликовано сообщение посредством публичного предложения о продаже недвижимого имущества, а именно: нежилых зданий больницы, хозяйственного корпуса с подвалом, и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. 03.10.2024 ФИО1 была подана заявка на участие на электронной торговой площадке, внесен задаток в размере 800 700 руб. 10.10.2024 ФИО1 был признан победителем торгов. Однако в дальнейшем истец отказался от подписания договора купли-продажи указанного выше имущества, ввиду того, что вид разрешенного использования продаваемого земельного участка указан как «для обслуживания жителей поселка». ФИО1 обратился к ответчику за разъяснением сложившейся ситуации, на что в ответе получил сообщение о том, что такой вид разрешенного использования земельного участка отсутствует, в том числе в перечне видов разрешенного использования земельных участков. Ввиду изложенного, истец полагает, что ответчик не имел права выставлять на торги данный земельный участок, поскольку согласно ст. 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, в отношении которого не установлено разрешенное использование или оно не соответствует целям использования земельного участка. В таком случае, по мнению истца, ответчик обязан возвратить сумму внесенного задатка в полном размере.

Определением судьи Лужского городского суда Ленинградской области от 29.04.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено АО «Сбербанк-АСТ» (л.д. 173).

Решением Лужского городского суда Ленинградской области от 24.09.2025 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Лужского района о признании незаконным имущества на торгах, взыскании денежных средств отказано в полном объеме (л.д. 221-227).

ФИО1 не согласился с законностью и обоснованностью решения суда от 24.09.2025, его представителем подана апелляционная жалоба, в которой истец просит постановленное решение отменить, принять по делу новое решение (л.д. 231-232).

В обоснование доводов жалобы истец, ссылаясь на положения п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ, а также на отсутствие такого вида разрешенного использования земельных участков как «для обслуживания жителей поселка», указывает, что Администрация должна была принять решение об отказе в проведении аукциона и возврате его участнику внесенного задатка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение по изложенным основаниям.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, явившихся в суд апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1, 5 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка, заявление о проведении аукциона подаются или направляются в уполномоченный орган заявителем по его выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Согласно подп. 5 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона (п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ (далее - официальный сайт), не менее чем за десять рабочих дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения); о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка (п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ).

Согласно п. 7 ст. 39.12 ЗК РФ заявитель имеет право отозвать принятую организатором аукциона заявку на участие в аукционе до дня окончания срока приема заявок, уведомив об этом в письменной форме организатора аукциона. Организатор аукциона обязан возвратить заявителю внесенный им задаток в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об отзыве заявки. В случае отзыва заявки заявителем позднее дня окончания срока приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников аукциона.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

В течение трех рабочих дней со дня подписания протокола о результатах аукциона организатор аукциона обязан возвратить задатки лицам, участвовавшим в аукционе, но не победившим в нем, за исключением участника аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона. Задаток, внесенный таким участником, возвращается ему в течение трех дней со дня подписания договора купли-продажи или договора аренды земельного участка победителем аукциона (п. 18 ст. 39.12 ЗК РФ).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику два экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в пятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).

Задаток, внесенный лицом, признанным победителем аукциона, задаток, внесенный иным лицом, с которым договор купли-продажи или договор аренды земельного участка заключается в соответствии с пунктом 13, 14, 20 или 25 настоящей статьи, засчитываются в оплату приобретаемого земельного участка или в счет арендной платы за него. Задатки, внесенные этими лицами, не заключившими в установленном настоящей статьей порядке договора купли-продажи или договора аренды земельного участка вследствие уклонения от заключения указанных договоров, не возвращаются (п. 21 ст. 39.12 ЗК РФ).

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 380 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Пунктом 2 ст. 448 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора (п. 6 ст. 448 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, администрацией Лужского муниципального района Ленинградской области организовано проведение аукциона на основании постановления от 23.08.2024 №. Уведомление о проведении аукциона было опубликовано в газете «Лужская правда» № 70 от 12.09.2024 и в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на электронной торговой площадке АО «Сбербанк-АСТ» по адресу «http://utp.sberbank-ast.ru» и на официальном сайте Российской Федерации по проведению торгов «www.torgi.gov.ru» (л.д. 9-10, 140-144).

Из указанного уведомления следует, что организатором торгов является администрация Лужского муниципального района Ленинградской области; указана дата начала приема заявок – 13.09.2024; дата окончания приема заявок – 08.10.2024; сведения о муниципальном имуществе, выставленном на торги; условия участия в продаже муниципального имущества; порядок внесения задатка и его возврата; порядок подачи заявок; порядок заключения договора купли-продажи и иные условия проведения торгов.

Так под лотом № 1 на торги было выставлено:

- нежилое здание, больница, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое здание, хозяйственный корпус с подвалом, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенное по тому же адресу, с оборудованием для обеспечения здания отоплением, водоснабжением, электроснабжением и питанием;

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для обслуживания жителей поселка, расположенное по вышеуказанному адресу.

Цена первоначального предложения указана в размере 8 000 700 руб.; размер задатка определен в сумме 800 070 руб. – 10% от начальной цены продажи имущества.

Указано, что осмотр объектов продажи производится с 13.09.2024 по 08.10.2024 по предварительному согласованию.

Отражено также, что для участия в продаже муниципального имущества посредством публичного предложения претендент вносит задаток в соответствии с порядком, установленным Регламентом Оператора электронной площадки, Соглашением о внесении гарантийного обеспечения, размещенными на сайте Оператора электронной площадки «www.sberbank-ast.ru».

Указано также, что настоящее информационное сообщение является публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии со ст. 437 ГК РФ, а подача претендентом заявки и перечисление задатка являются акцептом такой оферты, после чего договор о задатке считается заключенным в письменной форме.

Договор купли-продажи муниципального имущества заключается между Продавцом и победителем продажи муниципального имущества посредством публичного предложения в течение 5 рабочих дней с даты подведения итогов продажи.

При уклонении (отказе) победителя от заключения в указанный срок договора купли-продажи муниципального имущества задаток ему не возвращается, а победитель утрачивает право на заключение указанного договора купли-продажи.

03.10.2024 ФИО1 подал заявку на участие в торгах, а также внес задаток в размере 800 070 руб. (л.д. 19-22, 103-110, 113).

Кроме ФИО1 заявка на участие подана также ФИО5 (л.д. 68-71).

Из протокола заседания Комиссии по проведению продажи имущества об итогах продажи от 10.10.2024 следует, что победителем продажи признан ФИО1 Решением Комиссии постановлено о заключении договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества с ФИО1 с ценой договора 8 000 700 руб. (л.д. 11-12, 64-67).

Из протокола заседания комиссии по проведению продажи имущества от 18.10.2024 следует, что в адрес ФИО1 был направлен договор купли-продажи №, подписанный со стороны продавца, с регламентированным сроком подписания 17.10.2024 23:59 (л.д. 52-58, 114-116).

В связи с уклонением победителя продажи ФИО1 от заключения в установленный срок договора купли-продажи Комиссией принято решение об аннулировании продажи (л.д. 13-15, 59-63).

24.01.2025 ФИО1 обратился к главе Администрации с просьбой разъяснить соответствует ли земельный участок с кадастровым номером № Правилам землепользования и застройки п.г.т Толмачево (л.д. 25).

Письмом от 17.02.2025 исх. № истцу было разъяснено, что согласно Правилам землепользования и застройки Толмачевского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне О1 (зона размещения объектов социального, коммунально-бытового, делового, общественного и коммерческого назначения).

Разъяснено также, что согласно сведениям ЕГРН вышеуказанный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для обслуживания жителей поселка», который в перечне видов разрешенного использования земельных участков для данной зоны отсутствует (л.д. 26).

20.02.2025 в адрес Администрации поступило письмо от ФИО1, в котором истец сообщил, что отказывается от подписания договора купли-продажи по результатам проведенных торгов, поскольку им были выяснены признаки нарушения требований земельного законодательства со стороны правообладателя земельного участка в виде несоответствия вида разрешенного использования данного участка «для обслуживания жителей поселка» Правилам землепользования и застройки п.г.т Толмачево. В этой связи просил вернуть внесенный им задаток в размере 800 070 руб. (л.д. 184).

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства, пришел к выводу, что отказ истца от заключения по результатам торгов договора купли-продажи спорного недвижимого имущества связан не с действиями ответчика по проведению аукциона ненадлежащим образом, а исключительно с личными обстоятельствами истца, ввиду чего, истец самостоятельно несет негативные последствия в виде невозврата внесенного задатка, в связи с чем, в удовлетворении иска отказал.

Указанные выводы суда первой инстанции являются правильными, в должной степени мотивированными, основанными на анализе и соответствующей правовой оценке фактических обстоятельств дела, собранных по делу доказательств, верном применении материального закона, регулирующего спорные правоотношения сторон, в связи с чем, оснований не согласиться с ними, исходя из содержания апелляционной жалобы, у судебной коллегии не имеется.

Из системного анализа вышеприведенных положений действующего законодательства следует, что проведение аукциона является способом реализации государственного и муниципального имущества, у победителя торгов возникает право приобретение соответствующего имущества, подписание протокола аукциона победителем торгов является формой предварительного договора, при котором в установленный законом срок должен быть заключен основной договор с внесением покупателем полной стоимости отчуждаемого имущества. При уклонении победителя торгов от подписания договора купли-продажи, ввиду утраты интереса его в заключении, влечет для него последствия в виде оставления задатка продавцу, и утраты его права на заключение указанного договора. Указанные последствия связаны с недопустимостью реализации государственного и муниципального имущества и передачи его покупателю без оплаты с его стороны.

Судом первой инстанции правомерно указано, что спорный земельный участок имеет установленный вид разрешенного использования, информация о котором была отражена в уведомлении о проведении аукциона, в договоре купли-продажи, и содержится в настоящее время в сведениях ЕГРН в отношении данного участка.

Суд обоснованно исходил из того, что ФИО1 не был лишен возможности со дня начала приема заявок (13.09.2024) до подачи заявки на участие в аукционе (03.10.2024), а также до дня проведения аукциона (08.10.2024) проявить должную осмотрительность при участии в торгах с недвижимым имуществом, выехать для осмотра планируемых к приобретению объектов, ознакомиться с техническими характеристиками объектов недвижимости, запросить при необходимости дополнительную информацию относительно спорных объектов недвижимости, при этом, доказательств обратному суду истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ представлено не было.

Судом первой инстанции правомерно учтено то обстоятельство, что денежные средства, перечисленные в качестве задатка для участия в аукционе, обеспечивали обязанность истца как победителя аукциона заключить с продавцом договор купли-продажи, однако, не приняв необходимых и достаточных мер для заключения договора купли-продажи, истец как победитель аукциона необоснованно уклонился от заключения в установленный законом срок договора купли-продажи имущества, в результате чего результаты аукциона были аннулированы и истец утратил право на заключение указанного договора, что влечет удержание перечисленного задатка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что такой вид разрешенного использования как «для обслуживания жителей поселка» отсутствует в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденных Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, и поэтому не может быть установлен в отношении данного земельного участка, является ошибочным, о чем правомерно указано судом первой инстанции.

Так, согласно ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и абзацу 13 преамбулы Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 14.11.2018, разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Из выписки ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № следует, что участок имеет категорию земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания жителей поселка (л.д. 43-49).

Таким образом, при наличии установленного вида разрешенного использования, сведения о котором были отражены в уведомлении о проведении аукциона, оснований для признания данного аукциона недействительным по основаниям отсутствия разрешенного использование либо его несоответствия целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона, как о том просит истец, не имеется.

Юридически значимые обстоятельства по делу определены, и правовая квалификация спорных правоотношений произведена правильно. Выводы суда мотивированы со ссылками на нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, нормы процессуального права, подлежащие применению, и собранные по делу и исследованные судом доказательства. Выводы суда установленным обстоятельствам не противоречат.

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, которые были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка, по существу, направлены на переоценку собранных по делу доказательств и не опровергают правильность выводов суда об установленных обстоятельствах. В этой связи оснований для отмены постановленного судом решения не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

определила:

решение Лужского городского суда Ленинградской области от 24 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27.01.2026.

Судья: Кушнерова К.А.