Апелляционное определение № 33-3768/2025 от 16 декабря 2025 г.

Судья Ткаченко И.А. Дело № 33-3768/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:

председательствующего Руди О.В.,

судей: Ячменевой А.Б., Залевской Е.А.

при секретарях Миретиной М.А., Глумовой А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционные жалобы представителя истца ФИО1 ФИО2, ответчика ФИО3, ответчика индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Советского районного суда г. Томска от 29 июля 2025 года

по делу № 2-2245/2025 по иску ФИО1 к ИП ФИО4, ФИО3 об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, освобождении земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, процентов.

Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя истца ФИО2, поддержавшего доводы своей жалобы, возражавшего против жалоб ответчиков, ответчика ФИО3, поддержавшего доводы своей жалобы, возражавшего против жалобы истца, представителя третьего лица ООО «Компания Аспект» Шиллинга А.В., поддержавшего доводы жалобы ответчика ФИО3, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась с иском к ИП ФИО4, ФИО3 об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, возложении обязанности передать земельный участок, освобождении земельного участка, взыскании неосновательного обогащения, процентов.

В обоснование требований указала, что является собственником земельного участка по адресу /__/ кадастровый номер /__/. На земельном участке расположено имущество, ранее принадлежащее ООО «Компания Аспект» - объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м. Указанное имущество в ЕГРН не зарегистрировано ни как объект незавершенного строительства, ни как недвижимое имущество. Решением Арбитражного суда Томской области от 22.11.2017 ООО «Компания Аспект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим в настоящий момент является С. Как установлено определением Арбитражного суда Томской области от 30.09.2019 в рамках дела о банкротстве ООО «Компания Аспект», 12.03.2018 между ФИО1 и ООО «Компания Аспект» был заключен договор аренды земельного участка по адресу /__/ кадастровый номер /__/, по условиям которого истец передала во временное владение и пользование земельный участок для строительства много квартирного дома. Договор аренды заключен сроком до 01.04.2019. 29.03.2019 ФИО1 направила в адрес конкурсного управляющего ООО «Компания Аспект» требование о возврате земельного участка, в котором уведомила, что отказывается от продления срока аренды. Договор аренды прекратил свое действие 01.04.2019. После указанной даты ООО «Компания Аспект» в течение 5 лет не приняла никаких мер по оформлению объекта незавершенного строительства, регистрации прав на него в ЕГРН, оформлению договорных отношений с истцом по использованию земельного участка. Фактически объект не эксплуатируется. Объект незавершенного строительства был реализован на торгах как имущество организации банкрота. По договору купли-продажи указанный объект был приобретен ИП ФИО4, которая по уступке права требования передала его ФИО3 Право собственности истца на использование земельного участка нарушено нахождением на нем имущества ответчиков. Истец лишена возможности использовать свой земельный участок для строительства, сдачи в аренду, не получает никакой оплаты от ответчиков за использование земельного участка. Между сторонами нет никаких договорных отношений по использованию земельного участка. Ссылаясь на нормы ст. 304, 1102, 1105 ГК РФ, истец просит истребовать из чужого незаконного владения ИП ФИО4 и ФИО3 земельный участок по адресу /__/ кадастровый номер /__/ путем возложения обязанности на ответчиков по освобождению земельного участка (демонтажу объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный на указанном земельном участке) в течение 3 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. Обязать ответчиков после освобождения земельного участка передать его истцу по акту. Взыскать солидарно с ответчиков неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 17.08.2024 по 17.04.2025 в размере 109181,59 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.04.2025 по 21.04.2025 в размере 314,08 руб.

Истец ФИО1, ответчик ИП ФИО4 в судебное заседание не явились.

Представители истца ФИО2, ФИО5 в судебном заседании требования поддержали.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании требования не признал.

Представитель третьего лица ООО «Компания Аспект» Шиллинг А.В, в судебном заседании возражал против требований.

Обжалуемым решением требования удовлетворены частично:

на ИП ФИО4 возложена обязанность освободить земельный участок по адресу /__/ кадастровый номер /__/, принадлежащий на праве собственности ФИО1, путем демонтажа объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный на указанном земельном участке в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу;

с ИП ФИО4 в пользу ФИО1 взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком за период с 13.09.2024 по 17.04.2025 в размере 109181, 59 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 17.04.2025 по 21.04.2025 в размере 314,08 руб.;

с ИП ФИО4 в пользу ФИО1 взысканы расходы по уплате госпошлины 7284,87 руб.

В апелляционной жалобе представитель истца ФИО2 просит решение суда изменить, удовлетворить требования к обоим ответчикам ИП ФИО4 и Н.Н. ФИО3 в солидарном порядке

В обоснование доводов жалобы указывает, что ИП ФИО4 не оспаривала частичную оплату ФИО3 договора цессии, следовательно он приобрел долю в праве требования у ИП ФИО4

В апелляционной жалобе ответчик ФИО3 просит решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что право собственности на объекты недвижимости возникает с момент государственной регистрации. Поскольку право собственности ИП ФИО4 на спорный объект незавершенного строительства до сих пор зарегистрировано, указанный объект принадлежит ООО «Компания АСПЕКТ», следовательно, именно ООО «Компания АСПЕКТ» является надлежащим ответчиком по делу. В материалах дела также отсутствует передаточный акт спорного объекта незавершенного строительства ИП ФИО4

В настоящее время в Советском районном суде г. Томска рассматривается иск ФИО1 к ООО «Компания АСПЕКТ» с аналогичными требованиями.

Суд не учел принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка. Поскольку ИП ФИО4 приобрела объект незавершенного строительства на законным основаниях, у нее возникло право пользования земельным участком, на котором он расположен, следовательно, возложение на ФИО4 обязанности освободить земельный участок является незаконным. Фактически требование об освобождении земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства равносильно сносу указанного объекта, что недопустимо без соответствующей денежной компенсации.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель третьего лица ООО «Компания Аспект» Шиллинг А.В. просил апелляционную жалобу ответчика ФИО3 удовлетворить.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ИП ФИО4 ФИО6 просит решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении требований.

В обоснование доводов жалобы указывает, что является добросовестным приобретателем спорного объекта незавершенного строительства, следовательно, она имеет право как на спорный объект, так и на расположенный под ним земельный участок.

Указывает, что права истца нарушил прежний собственник объекта незавершенного строительства, за чьи действия ФИО4 не может отвечать.

Вывод суда об отсутствии в настоящее время каких-либо работ по строительству на земельном участке исключает возможность взыскания с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Истец не представила доказательств обращения к новому собственнику объекта незавершенного строительства с предложением о заключении договора аренды земельного участка.

В возражениях на апелляционные жалобы представитель истца ФИО2 просит решение изменить, апелляционные жалобы ответчика ФИО3, представителя третьего лица ООО «Компания Аспект» Шиллинга А.В., представителя ответчика ИП ФИО4 ФИО6 – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 327 и 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам абзаца первого части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия оснований для его отмены не нашла.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в т.ч. путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что, применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 названного кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в осуществлении права владения является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что законный владелец претерпевает нарушения своего права, а также то, что именно ответчиком чинятся не соединенные с лишением владения препятствия в использовании истцом принадлежащего ему имущества, которые должны быть устранены.

Как разъяснено в пункте 47 постановление № 10/22, при наличии оснований для удовлетворения иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца, определить при необходимости возможные способы устранения допущенного нарушения.

В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, могут требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как видно из дела, ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 27.12.2010 является собственником земельного участка по адресу /__/, площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/, вид разрешенного использования многоквартирные жилые дома в 2-4 этажа, что подтверждается сведениями из ЕНГРН от 23.04.2025 (л.д. 29-30).

Определением Арбитражного суда Томской области от 24.09.2019 дело № А67-2411-33/2017 по заявлению ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 12.03.2018 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Компания Аспект» установлены следующие обстоятельства:

Определением Арбитражного суда Томской области от 04.07.2017 (полный текст от 11.07.2017) в отношении ООО «Компания «Аспект» введена процедура банкротства – наблюдение; по делу № А67-2411/2017 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Компания «Аспект» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Томской области суда от 22.11.2017 (полный текст от 29.11.2017) общество с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

Между ООО «Компания Аспект» (арендатор) и ФИО1 (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 12.03.2018, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов, находящийся по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м с кадастровым номером /__/, принадлежащего арендодателю на праве собственности (Свидетельство о государственной регистрации права серия /__/), а Арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи, являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора и выкупить его у Арендодателя в срок и по стоимости, установленными настоящим договором (пункт 1.1).

Земельный участок, указанный в п. 1.1, передается Арендодателем пригодным для строительства многоквартирного жилого дома и используется Арендатором с указанной в настоящем пункте целью, Арендодатель настоящим дает письменное согласие Арендатору на создание (строительство) Объекта на Земельном участке. Земельный участок сервитутами не обременен (пункт 1.2).

Настоящий договор заключен сроком до 01.04.2019 и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке (пункт 1.4).

Как следует из пояснений заявителя ФИО1, она неоднократно обращалась к ответчику с требованием о предоставлении отчета об исполнении обязательств по строительству дома.

В ответ на письмо от 01.08.2018 ответчик указал, что строительство дома на земельном участке приостановлено ввиду отсутствия финансирования, а также по причине не достижения соглашения об инвестировании с привлечением третьих лиц (инвесторов). Также указывается, что договор инвестирования не заключен, отсутствует продление разрешения на строительство. Обязательство по оплате арендной платы также исполнено не может, как ввиду отсутствия денежных средств у ответчика, так и по причине замораживания строительства. Определенное в соглашении о заверении об обязательствах от 07.03.2018 условие ответчиком также не исполнено. В срок не позднее 01.09.2018 соглашение об увеличении выкупной стоимости земельного участка не подписано.

Ш. направила в адрес ООО «Компания Аспект» требование о расторжении договора аренды от 15.09.2018. Ответа от ООО «Компания Аспект» на обращение о расторжении договора не получила.

Арбитражным судом Томской области установлено, что в пункте 1.4 договора стороны согласовали, что договор заключен сроком до 01.04.2019.

29.03.2019 Ш. направила в адрес конкурсного управляющего ООО «Компания Аспект» требование о возврате земельного участка, в котором уведомила арендатора об отказе в продлении действия договора аренды от 12.03.2018.

Оценив в совокупности и взаимосвязи условия договора аренды земельного участка о сроке его действия, Арбитражный суд пришел к выводу о том, что воля сторон договора была направлена на исполнение обязательств по нему до 01.04.2019, от продления срока действия договора аренды земельного участка арендодатель (Ш.) отказался. Данные обстоятельства не оспаривались ООО «Компания АСПЕКТ».

Кроме того, установлено, что после наступления указанной даты (01.04.2019) договор аренды прекратил свое действие.

При рассмотрении настоящего спора установлено, что в рамках процедуры банкротства ООО «Компания Аспект» конкурсным управляющим выявлено единственное имущество, принадлежащее компании: объект незавершенного строительства многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу /__/.

Разрешение на строительство, выданное ООО «Компания Аспект» от 29.08.2014 № /__/ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации г. Томска на строительство многоквартирного жилого дома по /__/, 3 этажа, количество квартир 29 со сроком действия до 22.05.2015 неоднократно продлевалось, последний срок продления - до 28.02.2017.

Из отчета конкурсного управляющего ООО «Компания АСПЕКТ» следует, что всем участникам долевого строительства многоквартирного дома по /__/ произведены выплаты ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Определением Арбитражного суда Томской области от 06.02.2024 № А67-2411-49/2017 утверждено положение о порядке и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Компания Аспект» в редакции, предложенной конкурсным управляющим, установив начальную цену продажи имущества: объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ размере 8 737 400 руб.

Торги по продаже имущества должника банкрота состоялись 14.08.2024, победителем торгов признана ФИО4, имущество продано за 1350000 руб. По результатам торгов 13.09.2024 между ООО «Компания АСПЕКТ» в лице конкурсного управлявшего и ИП ФИО4 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу /__/. Оплата по договору 1350000 руб. произведена покупателем в полном объеме.

20.09.2024 между ИП ФИО4 и ФИО3 заключен договор цессии, по условиям которого ИП ФИО4 (цедент) уступает, а ФИО3 (цессионарий) принимает право требования к ООО «Компания Аспект» все права (включая право требовать передачи имущества), имеющиеся у цедента и возникшие из заключённого договора купли-продажи от 13.09.2024 объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/.

По условиям договора цессии от 20.09.2024, заключенного между ответчиками, стоимость уступаемого право определена сторона в 1550000 руб. и подлежит оплате в срок до 30.09.2024 (раздел 3 договора). Цессионарий считается приобретшим право требования с момента исполнения своей обязанности по оплате цены уступки цеденту в полном объеме в соответствии с разделом 3 договора.

Как следует из пояснений ответчика ФИО3, до настоящего времени им оплата по договору цессии в полном объеме им не произведена, в связи с возникшими спорами он оплатил лишь 550000 руб.

Однако доказательств ни частичной, ни полной оплаты договора цессии ФИО3 не представил.

Иные договоры (купли-продажи и т.п.) между ФИО4 и ФИО3 не представлены, стороны на них не ссылались.

Из претензии ИП ФИО4, направленной в адрес ФИО3 04.02.2025 следует, что ФИО3 оплату по договору цессии не произвел.

Из фотографий, представленных истцом, следует, что с 2018 года по настоящее время строительство многоквартирного дома по /__/ не ведется, объект незавершенного строительства представляет из себя цокольный и первый этаж многоквартирного дома, выполненный из кирпича. Объект незавершенного строительства находится в заброшенном состоянии, территория земельного участка вокруг объекта заросла деревьями, кустарниками.

Разрешая спор и частично удовлетворяя требования, суд исходил из того, что победителем торгов по реализации имущества: объект незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, признана ФИО4, следовательно, от нее, как от собственника объекта незавершенного строительства, истец праве требовать освобождения принадлежащего ей земельного участка.

При этом суд не усмотрел оснований для возложения такой обязанности на ФИО3, поскольку последний не приобрел права по договору цессии 20.09.2024 в связи с отсутствием доказательств оплаты по договору в полном объёме.

Судебная коллегия согласилась с указанным выводом суда, поскольку он основан на законе и имеющихся в материалах дела доказательствах, которым судом в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Доводы жалобы ФИО1 о необходимости возложения солидарной обязанности как на ФИО4, так и ФИО3, судебная коллегия признала несостоятельными.

Так, согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом уступки могут быть права, принадлежащие уступающему их лицу как кредитору по обязательству. В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Статья 388 ГК РФ к условиям уступки права требования относит следующие условия:

1) уступка права требования допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ).

2) существенным условием договора является предмет - право требования кредитора, которое должно соответствовать нескольким условиям:

- кредитор может уступить только обязательственное субъективное право, иные права не могут быть предметом договора цессии, например корпоративные права, право на товарный знак, право на долю в общем имуществе;

- оно должно быть действительным и существующим;

- уступаемое право может возникнуть не только из договора, но и из других оснований (из факта причинения вреда или из неосновательного обогащения);

- само право (требование) переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 389.1 ГК РФ);

3) если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, согласно п. 1 ст. 384 ГК РФ к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, ст. 382 ГК указывает на обязательственный характер передаваемых прав, тогда как природа права собственности вещная.

В данном случае ФИО4, являясь собственником спорного имущества, уступает ФИО3 право требования к ООО «Компания Аспект» все права (включая право требовать передачи имущества), имеющиеся у цедента и возникшие из заключённого договора купли-продажи от 13.09.2024 объекта незавершенного строительства: многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/, что не соответствует природе договора цессии.

Кроме того, как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", по общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования. Стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, стороны договора продажи имущественного права вправе установить, что право переходит к покупателю после его полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом (пункт 4 статьи 454, статья 491 ГК РФ).

Как следует из договора цессии от 29.09.2024, в качестве оплаты за уступленное право требование цедента к должнику цессионарий обязуется выплатить цеденту денежные средства в размере 1 550 000 руб. (п.3.2).

Согласно п. 1.4 договора цессионарий считается приобретшим право требования к должнику в объеме, указанном в п.1.2 настоящего договора, с момента исполнения своей обязанности по оплате цены уступки цеденту в полном объеме в соответствии с разделом 3 настоящего договора.

Таким образом, учитывая, что оплата по настоящему договору ФИО3 в полном объеме не произведена, оснований полагать его приобретшим право требования не имеется.

Кроме того, солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Однако ни правовых, ни фактических оснований для солидарной ответственности ФИО4 и ФИО3, вопреки доводам жалобы ФИО1, в настоящем споре не имеется, а доводы в указанной части основаны на неверном толковании закона.

Что касается доводов жалобы ФИО3 о неправомерности вывода суда о собственнике недвижимого имущества и надлежащем ответчике ФИО4, судебная коллегия их также не может признать состоятельными.

Как видно из дела, по результатам торгов в рамках дела о банкротстве ООО «Компания Аспект» 13.09.2024 ФИО4 по договору купли-продажи приобрела у ООО «Компания Аспект» в лице конкурсного управляющего С. лот 1: объект незавершенного строительства : многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, стоимостью 1350000 руб.

В качестве объекта незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом) – одноэтажное здание с цоколем Г-образной формы, имущество определено по результатам проведенной в рамках дела о банкротстве судебной экспертизы № 78/06/2021-Э от 16.08.2021.

Кроме того, согласно отчету об оценке №183 стоимость объекта оценки - объекта незавершенного строительства: 3-этажный многоквартирный жилой дом общей площадью /__/ кв.м, расположенный по адресу: /__/, составляет 7192594,44 руб.

При этом, как видно из дела, данное имущество не имеет технической документации, в качестве недвижимого имущества в сведения ЕГРН не зарегистрировано, степень готовности не определена.

Действительно, согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вместе с тем, учитывая, что техническая документация на спорный объект отсутствует, в качестве объекта незавершенного строительства имущество определено в рамках дела о банкротстве для установления его реализационной стоимости как строительных материалов или недвижимости, оплата по договору ФИО4 произведена, что не оспаривалось сторонами, при этом торги от 14.08.2024 и договор купли - продажи от 13.09.2024, заключенный по результатам торгов, не оспорены, полученные от ФИО4 по договору денежные средства распределены арбитражным управляющим, следовательно, ФИО4 является законным владельцем данного имущества, в связи с чем судебная коллегия полагает вывод суда о принадлежности спорного имущества ФИО4 и надлежащем ее статусе ответчика, вопреки доводам жалобы, обоснованным.

С учетом изложенного предъявление аналогичного иска ФИО1 к ООО «Компания Аспект» на правильность выводов суда не влияет.

Что касается доводов ФИО3 о единстве судьбы строения и земельного участка с учетом положений ст. 35 Земельного кодекса РФ, данные доводы правового значения не имеют.

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у прежнего собственника, означает правовой титул, вид права, принадлежащий первоначальному пользователю земельного участка - отчуждателю недвижимости и подлежащий передаче в силу прямого указания закона новому приобретателю объекта недвижимости - пользователю земельного участка. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то к покупателю переходит соответствующее право.

В постановлении Пленум ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указал, что в силу норм п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Таким образом, учитывая, что земельный участок и объект незавершенного строительства принадлежат разным лица, положения ст. 35 ЗК РФ в данном споре неприменимы. Доводы жалобы ФИО3 в указанной части основаны на неверном толковании закона.

Доводы жалобы ФИО3 о недопустимости сноса объекта без соответствующей денежной компенсации также основаны на неверном толковании закона.

Вопреки доводам жалобы, положения ст. 239.1 ГК РФ, согласно которой, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов, по аналогии в данном случае неприменимы, поскольку направлены на обеспечение баланса публичных интересов, заключающихся в том числе в эффективном использовании публичных земель в соответствии с их целевым назначением, и частных интересов заявителя на застройку предоставленного ему земельного участка и введение в гражданский оборот возведенного на основании разрешительных документов объекта недвижимости.

В данном споре ФИО1, являясь частным лицом, предоставляя земельный участок для строительства, правомерно рассчитывала на его выкуп после завершения строительства жилого дома по рыночной стоимости за 6000 000 руб., о чем свидетельствует п. 7.1 договора аренды от 12.03.2018. Более того, как поясняли стороны, первоначально договор аренды заключался в 2014 году, прекратил свое действие, в 2018 году договор аренды земельного участка был заключен повторно, однако также 01.04.2019 прекратил свое действие по истечении срока, на который он был заключен, что установлено решением Арбитражного суда. Разрешение на строительство застройщику ООО «Компания Аспект» также неоднократно продлялось.

Как видно из дела, в настоящее время строительство жилого дома не ведется, прилегающая территория находится в бесхозном состоянии.

Вопреки доводам жалобы ФИО3, ФИО1 является собственником и владельцем земельного участка, тогда как ФИО4, владея объектом незавершенного строительства, пользуется земельным участком, на котором оно расположено, в связи с чем доводы о взаимоисключающих выводах о владении земельным участком и ФИО4 и ФИО1 несостоятельны.

Ссылка ФИО3 на виндикационный характер заявленных требований с учетом определения Томского областного суда по иску ФИО1 к ООО «Компания Аспект» по делу № 33-1452/2025 на правильность выводов суда не влияет, поскольку данное определение преюдициальным для настоящего спора не является, в указанном деле спор не рассматривался по существу, юридически значимые обстоятельства не устанавливались.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В данном случае ФИО1 является владеющим собственником земельного участка, который из ее владения не выбывал, несмотря на возведение на нем объекта незавершенного строительства.

Таким образом, данный иск является негаторным.

С учетом положений ст. 208 ГК РФ срок исковой давности требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304), не распространяется, о чем верно указал суд первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (ст. 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости (п. 2 ст. 272 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 272 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О, при установлении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, необходимо соблюдать баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.

Согласно ст. 10, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации избранный лицом способ защиты нарушенного права должен быть соразмерным допущенному нарушению и не выходить за пределы осуществления гражданских прав.

Учитывая, что ФИО1 представлены доказательств нарушения ее прав, в том числе невозможности длительное время использовать земельный участок, отсутствие правомерных действий со стороны ответчика, в том числе по оформлению прав на использование земельного участка по /__/, на котором расположен объект незавершенного строительства, принятию мер к его оформлению, получению разрешения на строительство многоквартирного дома либо продлению его срока, суд пришел к верному выводу об удовлетворении требований,

При этом как видно из дела и следует из общедоступных сведений, ФИО1, действуя добросовестно, дважды заключала договор аренды земельного участка с застройщиком, в рамках дела о банкротстве обращалась с обособленными спорами, в том числе с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Компания Аспект», от которого впоследствии отказалась, с заявлением о разрешении разногласий с конкурсным управляющим ООО «Компания Аспект» и другими.

Доводы жалобы ФИО4 о том, что она является добросовестным приобретателем спорного объекта незавершенного строительства, следовательно, имеет право как на спорный объект, так и на расположенный под ним земельный участок, не могут быть приняты во внимание.

Учитывая, что собственниками земельного участка и объекта незавершенного строительства являются разные лица, пользование земельным участком возможно только на возмездной основе. Наличие права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с учетом вышеприведенных положений закона не влечет возникновение права на безвозмездное пользование либо автоматическое возникновение правомочий собственника на земельный участок.

При этом в данном случае абз. 2 п.2 ст. 272 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо определить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, неприменим.

Приведенным положением закона предусмотрены условия сноса здания или сооружения.

В настоящем иске спорным объектом является объект незавершенного строительства, который в силу ст. 130 ГК РФ выделен законодателем в качестве самостоятельного объекта недвижимости наряду со строениями и сооружениями, следовательно, условия, предусмотренные положениями абз. 2 п.2 ст. 272 ГК РФ, к нему не применимы.

Доводы ФИО4 о том, что права истца нарушил прежний собственник объекта незавершенного строительства, за чьи действия ФИО4 не может отвечать, основаны на неверном толковании закона. Поскольку ФИО4 является собственником и законным владельцем объекта недвижимости, который в настоящее время без законных оснований находится на земельном участке истца, она несет ответственность за нарушение прав ФИО1

Вопреки доводам жалобы ФИО4, отсутствие в настоящее время работ по строительству на земельном участке не исключает взыскание с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Обязанности по обращению ФИО1 к новому собственнику объекта незавершенного строительства с предложением о заключении договора аренды земельного участка законом не предусмотрено.

В части взыскания неосновательного обогащения решение не обжалуется, соответственно его законность и обоснованность в силу положений ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предметом проверки судебной коллегии не является, оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах решение является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы нет.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Томска от 29 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя истца ФИО1 ФИО2, ответчика ФИО3, ответчика индивидуального предпринимателя ФИО4 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Кемерово) через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного текста апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 29.12.2025.