Решение № 2-611/2021 2-611/2021~М-342/2021 М-342/2021 от 1 июня 2021 г. по делу № 2-611/2021

23RS0...-09 Дело ...


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июня 2021 года ...

Судья Выселковского районного суда ... Теплухин Р.В.

при секретаре судебного заседания Саврига Е.С.

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Кубань Трэйдинг» к ФИО3 о взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО «Кубань Трэйдинг» обратился в Выселковский районный суд с вышеуказанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от (__)____ с целью подготовки и заключения в будущем договора купли-продажи нежилого здания административно-производственного здания с кадастровые номером 23:05:0604000:1193, площадью 35,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., б/н, относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание и железнодорожного пути не общего пользования ЛИТ-Е, ЛИТ-Ж, расположенного по адресу: ..., б/н, и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения ... от (__)____. Данные объекты недвижимости истец планировал использовать для строительства завода по производству минеральных удобрений.

В целях обеспечения исполнения предварительного договора, истцом был уплачен задаток ответчику в размере 200000 рублей, и дополнительно, по устной договоренности с ответчиком, который утверждал, что это необходимо в целях ускорения оформления необходимых документов, еще 300000 рублей. Общая сумма внесенного истцом задатка составила 500000 рублей.

До подписания основного договора, в срок до (__)____ ответчик обязан был выполнить ряд условий, предусмотренных пунктами 2.8 - 2.12 предварительного договора. А именно: до подписания основного договора ответчик в отношении соглашения ... об установлении сервитута земельного участка от (__)____ должен был произвести государственную регистрацию соглашения ..., предоставить выписку ЕГРН с внесенной записью о государственной регистрации соглашения ...; в отношении земельного участка обязан был снять обременение, действующее в отношении земельного участка, изменить вид разрешенного использования земельного участка - добавить к существующему виду вид разрешенного использования, позволяющий осуществить на земельном участке строительство завода по производству минеральных удобрений, внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (в части вида разрешенного использования) и произвести их государственную регистрацию в установленном законом порядке, заказать и предоставить градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка – места допустимого размещения объекта строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%, предоставить договор аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке, предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, содержащую сведения о снятии обременения и внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка, и в договор аренды земельного участка, не позднее (__)____ предоставить топосъемку на земельный участок, не позднее (__)____ организовать работы по выносу в натуру границ земель с участием истца. До подписания основного договора ответчик в отношении здания должен был предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на здание. До подписания основного договора ответчик в отношении железнодорожного пути должен был зарегистрировать право собственности на железнодорожный путь на основании решения Выселковского районного суда ... от (__)____, предоставить надлежащие заверенное решение Выселковского районного суда ... от (__)____ с отметкой о вступлении в законную силу, предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект на железнодорожный путь. До подписания основного договора ответчик должен был передать истцу все документы, а именно: выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, здание и железнодорожный путь, уведомление арендодателю земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения ... от (__)____, акт сверки взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды земельного участка, заверенный в установленном порядке, градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земель - места допустимого размещения объекта капитального строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%, акт сверки взаиморасчетов по соглашению ..., заверенный в установленном порядке, выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о регистрации соглашения ..., согласие супруги на заключение основного договора.

Однако обязательства, предусмотренные предварительным договором. ответчиком в срок исполнены не были. Ответчик не предоставил своевременно в соответствии с п. 2.8 предварительного договора документы: выписку ЕГРН с внесенной записью о государственной регистрации соглашения ..., акт сверки взаиморасчетов по соглашению ..., заверенный в установленном порядке. В нарушение п. 2.9 предварительного договора не изменил вид разрешенного использования земельного участка, а именно не добавил к существующему виду вид разрешенного использования, позволяющий осуществить на земельном участке строительство завода по производству минеральных удобрений, не внес соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (а именно в части вида разрешенного использования) и не произвел их государственную регистрацию в установленном законом порядке, не заказал и не предоставил градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка - места допустимого размещения объекта строительства, с процентом застройки Земельного участка не менее 50%, не предоставил договор аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке, не организовал работы по выносу в натуру границ земель с участием истца в срок не позднее (__)____. В нарушение п. 2.11 предварительного договора ответчик не предоставил надлежаще заверенное решение Выселковского районного суда ... от (__)____ с отметкой о вступлении в законную силу. В нарушение п. 2.12 предварительного договора ответчик не предоставил истцу уведомление арендодателю земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения ... от (__)____, акт сверки взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды земельного участка, заверенный в установленном порядке, градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земель – места допустимого размещения объекта капитального строительства, с процентом застройки Земельного участка не менее 50%, согласие супруги на заключение основного договора.

Из перечисленных обязательных документов ответчик предоставил топосъемку на земельный участок, выписку из ЕГРН о правах на объект недвижимости на земельный участок, здание и железнодорожный путь, а также снял обременение, действующее в отношении земельного участка, зарегистрировал право собственности на железнодорожный путь на основании решения Выселковского районного суда ... от (__)____. По вине ответчика, не предоставившего своевременно полный пакет необходимых документов, стороны в срок не позднее (__)____ не направили друг другу сообщений смс или в WhatsApp с целью установления даты и времени заключения основного договора. В тоже время, истец не утратил интерес к заключению основного договора и после (__)____. Стороны проводили телефонные переговоры. Ответчик обещал предоставить документы, состоялись устные переговоры (__)____ в офисе по месту нахождения истца с целью выполнения ответчиком своих обязательств и заключения основного договора. Но ответчик не смог выполнить принятые на себя обязательства по предварительному договору и после указанной даты.

Основываясь на условиях предварительного договора, изложенных в п. 2.13 просит суд взыскать с ответчика полученный задаток в двойном размере в сумме 1 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с (__)____ по (__)____ в сумме 42499 рублей 55 копеек и расходы по оплате государственной пошлины в размере 13412 рублей.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, представив письменные пояснения, согласно которым истец обладал достаточной финансовой стабильностью и благонадежностью в спорный период. Балансовая стоимость активов Общества по состоянию на предшествующий заключению договора купли-продажи 2019 составляла 90,0 млн. рублей. По данным картотеки арбитражных дел истец в 2019-2020 годах не являлся ответчиком по судебным спорам и не имел задолженности перед контрагентами. Заявлений о признании ООО «Кубань Трэйдинг» не подавалось. Общество не было включено в перечень недобросовестных поставщиков. Внесение задатка в сумме 500 000 рублей, а также оплата услуг по договору подряда от (__)____ в сумме 120 000 рублей, подтверждают платежеспособность истца и серьезность его намерений по заключению договора купли-продажи. Серьезность намерений ООО «Кубань Трэйдинг» по реализации проекта в виде строительства завода минеральных удобрений, также подтверждается его действиями, направленными на приобретение права пользования расположенными в непосредственной близости земельными участками. Считает, что ответчик ошибочно определяет юридическую природу предварительного договора купли-продажи, как смешанного договора. Ссылаясь на положения ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора, указывает, что возложение на ответчика изложенных в предварительном договоре обязанностей, являлось необходимым условием для заключения основного договора, которое сторонами согласовано. Считает, что основной договор не был заключен по вине ответчика, что является основанием для возложения ответственности именно на него. В настоящее время истец утратил интерес к данной сделке.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. В соответствии со ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации воспользовался правом ведения дела в суде через представителя ФИО2, действующего на основании доверенности.

С учетом положений ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признал. В обоснование своей позиции представил письменный отзыв, в котором возлагает ответственность на истца, у которого отсутствовали денежные средства (виновное бездействие), что исключает право требования истца возврата указанной суммы в двойном размере. В установленный предварительным договором от (__)____ срок ответчик произвел все необходимые действия для заключения договора купли-продажи, а именно: в ЕГРН были внесены сведения о его правах на железнодорожный путь. Основной договор не был заключен по вине истца, не имевшего для этого средств. Считает, что предварительный договор является смешанным, содержит элементы договора возмездного оказания услуг и договора купли-продажи недвижимого имущества. Единственным препятствием для заключения основного договора купли-продажи, являлось отсутствие государственной регистрации прав ответчика на железнодорожный путь, возникшее на основании вступившего в законную силу решения Выселковского районного суда от (__)____ по делу ..., государственная регистрация прав ответчика ФИО3 на который, осуществлена (__)____. Условия предварительного договора от (__)____, изложенные в пунктах 2.9. – 2.12, на которые ссылается истец в обоснование возложения ответственности на ответчика, не имеют отношения к определенным законодателем условиям договора купли-продажи недвижимости, и направлены на удовлетворение потребностей покупателя исключительно с целью создания благоприятных условий для осуществления покупателем в будущем строительства завода по производству минеральных удобрений. Получение задатка в сумме 200000 рублей, а также денежных средств в сумме 300000 рублей, им не отрицается. Указывает, что необходимость внесения суммы в размер 300000 рублей была обусловлена затратами на оформление документов, то есть связанных с оказанием услуг покупателю, изложенных в пунктах 2.9. - 2.12. предварительного договора от (__)____. Просит суд в удовлетворении требований отказать в полном объеме.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (__)____ ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (__)____ ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (__)____ ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктами 5, 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.

В случае, если основной договор купли-продажи не был заключен по той причине, что обе стороны не выступили со своевременной инициативой по заключению договора, соответственно, действие предварительного договора прекращается, а уплаченный покупателем задаток исполняет роль аванса и подлежит взысканию с продавца.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

В силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На основании ч. 2 ст. 56, ст.ст. 148, 196, 198 Гражданского кодекса Российской Федерации суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для дела, и устанавливает правоотношения сторон. Суд не связан доводами сторон по вопросу правового обоснования требований и возражений, и обязан при разрешении спора применить те нормы права, которые регулируют возникновение спорных правоотношений.

В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

Ответчик ФИО3 является собственником следующих объектов недвижимости: железнодорожный путь не общего пользования ЛИТ-Е, ЛИТ-Ж, протяженностью 448 м, с кадастровым номером 23:05:0604000:1290, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:390, (гос. регистрация прав осуществлена (__)____); нежилое здание - административно-производственное здание с кадастровым номером: 23:05:0604000:1193, площадью 35,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., б/н (гос. регистрация прав осуществлена (__)____). Также ответчику ФИО3 принадлежит право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:390 государственной собственности несельскохозяйственного назначения на основании договора аренды ... от (__)____.

Между сторонами (__)____ заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого, стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи поименованного выше недвижимого имущества и заключении договора переуступки права аренды земельного участка. Договор содержит подробное описание отчуждаемых объектов недвижимости, что позволяет их идентифицировать. Срок заключения основного договора установлен п. 1.7. договора до (__)____.

Согласно п. 2.3. предварительного договора, ответчик обязался передать истцу здание, ж/д путь и земельный участок в состоянии, позволяющем их использовать в соответствии с назначением.

Пунктом 2.5. установлена цена предстоящей сделки, определенная в сумме 5000000 рублей.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 предварительного договора, стороны также согласовали условие о задатке в размере 200000 рублей.

Как усматривается из предварительного договора и соглашения о задатке (приложение ... к предварительному договору) от (__)____, денежная сумма в размере 200 000 рублей в данном случае обеспечивала возникшее из предварительного договора обязательство покупателя ООО «Кубань Трэйдинг» перед продавцом ФИО3 заключить основной договор купли-продажи указанного в соглашении имущества в срок до (__)____.

Платежным поручением ... от (__)____ истцом ответчику перечислено 300000 рублей, обозначенных как задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от (__)____.

Согласно счету на оплату ... от (__)____ ООО «Креативное юридическое бюро «Идея» на основании договора об оказании юридических услуг от (__)____ выставило ФИО3 счет на оплату в размере 300 000 рублей, оплаченных им согласно квитанций от (__)____ в сумме 200 000 рублей и от (__)____ в сумме 100 000 рублей.

Пунктом 4.2. предварительного договора также предусмотрено право сторон предъявить в судебном порядке требование о понуждении к заключению сделки.

Пунктами 2.8-2.12 предварительного договора ответчик принял на себя ряд обязательств, таких как: произвести государственную регистрацию соглашения ..., предоставить выписку из ЕГРН с внесенной записью о государственной регистрации соглашения ..., в отношении земельного участка снять обременение, изменить вид разрешенного использования земельного участка, добавив к существующему виду вид разрешенного использования, позволяющий осуществить на земельном участке строительство завода по производству минеральных удобрений, внести соответствующие изменения в договор аренды земельного участка (в части вида разрешенного использования) и произвести их государственную регистрацию в установленном законом порядке, заказать и предоставить градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земельного участка - места допустимого размещения объекта строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%, предоставить договор аренды земельного участка со всеми изменениями и дополнениями, прошедшими государственную регистрацию в установленном законом порядке, предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, содержащую сведения о снятии обременения и внесении изменений в вид разрешенного использования земельного участка, и в договор аренды земельного участка, не позднее (__)____ предоставить топосъемку на земельный участок, не позднее (__)____ организовать работы по выносу в натуру границ земель с участием истца, до подписания основного договора в отношении здания предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на здание, зарегистрировать право собственности на железнодорожный путь на основании решения Выселковского районного суда ... от (__)____, предоставить надлежащие заверенное решение Выселковского районного суда ... от (__)____ с отметкой о вступлении в законную силу, предоставить актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект - железнодорожный путь, передать истцу выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на земельный участок, здание и железнодорожный путь, уведомление арендодателю земельного участка о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения ... от (__)____, согласие супруги на заключение основного договора, акт сверки взаиморасчетов с арендодателем по договору аренды земельного участка, заверенный в установленном порядке, градостроительный план земельного участка с указанием пятна застройки земель - места допустимого размещения объекта капитального строительства, с процентом застройки земельного участка не менее 50%, акт сверки взаиморасчетов по соглашению ..., заверенный в установленном порядке, выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о регистрации соглашения ....

Поскольку заключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок не состоялось, и ни одна из сторон не настаивала на заключении данного договора, а спор возник по вопросу о возврате задатка, правовое значение для разрешения настоящего спора, является установление причин не заключения основного договора.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества. В ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Как следует из содержания п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а также право по своему усмотрению отчуждать его в собственность другим лицам.

Из содержания § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст.ст. 8.1., 131 ГК РФ также следует, что для заключения основного договора купли-продажи здания и железнодорожного пути, ответчик ФИО3, в соответствии с требованиями ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации должен был подтвердить наличие своих прав на указанные объекты выпиской из ЕГРН.

Согласно п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

Следовательно, установив наличие у продавца прав на использование земельного участка, на котором расположены отчуждаемые им объекты, на основании договора аренды этого земельного участка, покупатель в силу закона становится новым арендатором после осуществления государственной регистрации своих прав на приобретенные здание и железнодорожный путь.

По смыслу приведенных выше норм материального права, на момент заключения сторонами предварительного договора от (__)____ единственным препятствием для заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости являлось отсутствие государственной регистрации прав ответчика на железнодорожный путь, возникшее на основании вступившего в законную силу решения Выселковского районного суда от (__)____ по делу ....

Согласно выписке из ЕГРН № КУВИ-002/2020-48991871 от (__)____, государственная регистрация прав ответчика ФИО3 на железнодорожный путь не общего пользования ЛИТ-Е, ЛИТ-Ж, протяженностью 448 м, с кадастровым номером 23:05:0604000:1290, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:390, осуществлена (__)____, запись регистрации ..., то есть в срок до заключения основного договора купли-продажи.

Доводы представителя истца о том, что именно не выполнение ответчиком всех обязательств, указанных в пунктах 2.8-2.12 предварительного договора, явилось препятствием к заключению основного договора купли-продажи, судом отклоняются, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Предусмотренные пунктами 2.8–2.12 предварительного договора действия ответчика по внесению изменений в разрешенный вид использования земельного участка, осуществление топографических работ, получение градостроительного плана земельного участка с «пятном застройки» не менее 50% и т.п., суд оценивает как направленные исключительно на удовлетворение потребностей истца при планируемом осуществлении строительства завода по производству минеральных удобрений, что не опровергалось представителем истца.

По состоянию на (__)____ права ответчика на отчуждаемые объекты недвижимости были зарегистрированы. Тем самым, обоснованным является вывод о том, что причиной не заключения основного договора купли-продажи явились иные обстоятельства.

В тоже время, суд соглашается с доводами представителя ответчика о том, что основной договор не был заключен в виду отказа от сделки истца, не обладавшими для этого финансовыми ресурсами, как подтвержденного совокупностью исследованных судом доказательств.

Так, согласно представленной по запросу суда ПАО «РНКБ» информации о наличии денежных средств в распоряжении покупателя на определенную предварительным договором дату - (__)____, их размер составлял 102 786 рублей 65 копеек, что явно не обеспечивало возможность заключения основного договора при цене сделки в сумме 5 000 000 рублей и обязанностью произвести оплату до подписания договора купли-продажи в соответствии с п. 2.6. предварительного договора от (__)____.

Содержащаяся в справке ПАО «РНКБ» информация об остатках по счету ООО «Кубань Трэйдинг» за период с (__)____ по (__)____ также позволяет утверждать, что в распоряжении истца не имелось достаточно средств для заключения сделки, максимальный размер средств, на счету Общества в сумме 2 202 870 рублей 24 копейки по состоянию на (__)____, был израсходован (__)____, а остаток составил 99 120 рублей 99 копеек.

Доказательств того, что ООО «Кубань Трэйдинг» располагало заемными средствами в виде открытой кредитной линии, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суду не представлено. Бухгалтерский баланс за 2019 год, подтверждающий финансовую стабильность истца в 2019 году, на который ссылается представитель истца, не отвечает требованиям ст.ст. 59, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и может служить доказательством возможности исполнения обязательств Обществом по оплате приобретаемого недвижимого имущества в период с (__)____ по (__)____.

Кроме того, из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что ООО «Кубань Трэйдинг» в целях реализации проекта по строительству завода минеральных удобрений рассматривало необходимость приобретения права пользования смежным земельным участком.

Указанное пояснение подтверждается условиями заключенного (__)____ между ООО «Кубань Трэйдинг» и ИП ФИО4, предметом которого являлось проведение топографических работ в границах земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:561.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты Россреестра, данный земельный участок расположен в непосредственной близости к земельному участку с кадастровым номером 23:05:0604000:390, правообладателем которого является ФИО3, и в границах которого расположены объекты, являвшиеся предметом основного договора купли-продажи.

(__)____ ООО «Кубань Трэйдинг» обратилось к главе администрации МО ... с заявлением о проведении аукциона по продаже или заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:561. Однако незадолго до наступления срока заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, письмом от (__)____ за подписью директора по инвестиционному развитию ООО «Кубань Трэйдинг» ФИО5, Общество отказалось от участия в аукционе на право пользования вышеуказанным земельным участком, что подтверждает доводы представителя ответчика об утрате интереса со стороны истца к заключению сделки до наступления срока заключения основного договора.

Учитывая, что по настоящему делу судом не установлено предусмотренных законом препятствий со стороны продавца для заключения основного договора купли-продажи нежилого здания - административно-производственного здания с кадастровым номером: 23:05:0604000:1193, площадью 35,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., б/н, относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание и железнодорожного пути не общего пользования ЛИТ-Е, ЛИТ-Ж, расположенного по адресу: ..., ст-ца Выселки, ..., б/н, и договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0604000:390 государственной собственности несельскохозяйственного назначения ... от (__)____, суд не усматривает оснований для возложения ответственности на ответчика ФИО3

В то же время, установление судом обстоятельств, свидетельствующих об уклонении истца от заключения основного договора купли-продажи вследствие отсутствия возможности исполнения своей обязанности по оплате сделки, возлагает на него ответственность за неисполнение предварительного договора и наделяет ответчика правом сохранения за собой суммы задатка.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Мотивированное решение изготовлено (__)____.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в ...вой суд через Выселковский районный суд.

Судья Выселковского районного суда Теплухин Р.В.