Апелляционное определение № 33-17889/2025 от 9 декабря 2025 г.

Судья Картавик Н.А. УИД 50RS0036-01-2024-006898-43

дело № 2-1822/2025 (1-я инстанция)

дело № 33-17889/2025 (2-я инстанция)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

10 декабря 2025 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Портновой И.А.,

судей Голубовой А.Ю., Кузьминовой И.И.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора, по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении предварительного договора, взыскании денежных средств, процентов по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Батайского районного суда Ростовской области от 8 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Голубовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о понуждении к заключению основного договора, указав на то, что 30.08.2023 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи №МРП-3008/23-1, согласно которому ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка общей площадью 1572 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Истец выполнил все условия во исполнения обязательств перед покупателем в установленный договором срок, в связи с чем 27.04.2024 истец направила предложение ответчику по заключению основного договора на электронную почту покупателя. Однако до настоящего времени ответа на настоящее предложение от покупателя не поступило.

В досудебном порядке возникший спор между сторонами не был разрешен.

На основании изложенного, истец просила понудить ФИО3 заключить с ней основной договор на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи жилого дома на земельном участке №МРП-3008/23-1 от 30.08.2023.

В свою очередь ФИО3 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома на земельном участке, взыскании денежных средств, процентов. В обосновании встречных исковых требований указал, что ответчиком возложенные на неё обязательства по предварительному договору купли-продажи жилого дома на земельном участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.08.2023 в установленный срок выполнены не в полном объеме, а именно жилой дом не был подключен к электрическим сетям, в связи с чем 05.06.2024 направил ФИО2 требование о расторжении предварительного договора, возврате двойной суммы задатка, однако данная претензия была оставлена без ответа.

На основании изложенного, ФИО3 просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома на земельном участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.08.2023, взыскать с ФИО2 в его пользу задолженность по данному договору в размере 1 214 360,65 руб., из них: 1 200 000 руб. – двойная сумма задатка, 14 360,65 руб. – проценты на сумму неправомерно удержанной выплаченной части двойной суммы задатка в период с 05.07.2024 по 31.07.2024, проценты на сумму неправомерно удержанной выплаченной части двойной суммы задатка в период с 01.08.2024 по день вынесения судом решения, проценты со дня, следующего за днем вынесения судом решения, до дня, когда ответчик фактически исполнит обязательства, включительно, государственную пошлину в размере 14 272 руб.

Решением Батайского районного суда Ростовской области от 8 сентября 2025 года в удовлетворении искового заявления ФИО2 отказано. Встречное исковое заявление ФИО3 удовлетворено.

Судом расторгнут предварительный договор купли-продажи жилого дома на земельном участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30 августа 2023 года, заключённый между ФИО2 и ФИО3

С ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана двойная сумма задатка в размере 1 200 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 5 июля 2024 года по 8 сентября 2025 года в размере 279 867,32 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 9 сентября 2025 года по день фактического исполнения решения суда, государственную пошлину в размере 14 272 руб.

Не согласившись с решением суда, ФИО2 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить.

В обосновании апелляционной жалобы апеллянт излагает обстоятельства дела, и полагает, что все условия предварительного договора были выполнены ею в полном объеме, несмотря на то, что вместо присоединения объекта к электрическим сетям, ею был установлен дизельный генератор, который по своей сути является равнозначной заменой присоединения земельного участка к электрическим сетям, а равно надлежащим выполнением условия договора.

На апелляционную жалобу поданы возражения ФИО3, в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно.

Судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 30.08.2023 между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома на земельном участке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно п. 1 данного договора ФИО2 имела намерение продать, а ФИО3 имел намерение купить и оплатить недвижимое имущество, состоящее из земельного участка общей площадью 1572 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и возведенного на данном земельном участке индивидуального жилого дома, технические характеристики которого перечислены в приложении №1 к Предварительному договору, являющемся его неотъемлемой частью.

На основании п. 10 данного договора, настоящий договор является одновременно соглашением о задатке.

На основании п. 11 данного договора стороны договорились, что в соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ обеспечением выполнения обязательств по предварительному договору является задаток – денежная сумма, выдаваемая покупателем в счет причитающих с него по основному договору платежей продавцу, в доказательство заключения основного договора и в обеспечении исполнения настоящего.

Согласно п. 12 данного договора покупатель выдал в качестве задатка продавцу денежную сумму в размере 600 000 руб.

На основании п. 8 данного договора основной договор по соглашению сторон будет заключен за сумму в размере 14 600 000 руб. с зачетом суммы задатка.

Согласно п. 4 данного договора основной договор должен быть заключен до 08.05.2024.

В силу п. 18 предварительного договора до момента заключения основного договора ФИО2, как продавец обязуется выполнить нижеследующие условия: разработать наува А.лютельного договора ло ств перед покупателем перечисленые рительному договору, являю участке водяную скважину, установить септик, присоединить участок к электрическим сетям (не менее 15 кВт, 3 фазы), доставить на участок и смонтировать дом, технические характеристики которого перечислены в приложении №1 к Предварительному договору (доставка и монтаж модульной конструкции Дома, включающиеся в себя установку и соединение модулей конструкции, финишные отделочные работы, соединение сетей электроснабжения, водоотведения и водоснабжения внутри конструкции, согласно приложению №1 предварительного договора, подключения инженерных систем дома к питающим точкам, подведенным непосредственно к дому: водоснабжение (ХВ), канализация бытовая (К1), электроснабжение (Эл), ввести дом в эксплуатацию, подготовить все документы на объект, необходимые для сделки купли – продажи по основному договору, предоставить покупателю доказательства, подтверждающие отсутствие задолженности по платежам за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, т.п., по обязательным платежам и сборам в отношении объекта.

27.04.2024 ФИО4 направила ФИО3 на электронную почту предложение по заключению основного договора ранее установленного срока, в котором предложен день заключения договора 02.05.2024 в 12:00, место – АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ФИО3 посещен объект с целью проверки готовности и соответствия всем существенным условиям договора. Обнаружено, что вместо присоединения объекта к электрическим сетям (не менее 15 кВт, 3 фазы), согласно п. 18 предварительного договора от 30.08.2023, ФИО2 был установлен дизельный генератор.

Поскольку данная замена не являлась предметом обсуждения при заключении предварительного договора, не является равноценной и безопасной, ФИО3 объект не принимался.

05.06.2024 ФИО2 направила ФИО3, претензионное письмо с требованием заключить договор на условиях, согласованных в предварительном договоре от 30.08.2023 года.

05.06.2024 ФИО3 направил ФИО2 претензию (требование) о расторжении предварительного договора и возврате ему двойной суммы задатка в размере 1 200 000 руб. В данной претензии также содержался ответ на претензию ФИО2 о невозможности заключения основного договора, в связи с невыполнением продавцом всех условий п. 18 предварительного договора от 30.08.2023, в том числе вместо присоединения объекта к электрическим сетям (не менее 15 кВт, 3 фазы) установлен генератор.

Данная претензия оставлена ФИО2 без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку вследствие нарушения условий предварительного договора от 30.08.2023 продавцом ФИО2 ФИО3 лишился возможности приобрести объект недвижимости, на который вправе был рассчитывать при заключении предварительного договора, в связи с чем суд пришел к выводу об удовлетворении требований встречного иска ФИО3 о расторжении предварительного договора от 30.08.2023 и взыскании двойной суммы задатка и процентов проценты за пользование чужими денежными средствами, и об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО2 о понуждении заключения основного договора, поскольку ею не доказан факт выполнения в полном объеме обязательств по предварительному договору от 30.08.2023.

В порядке главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции об обоснованности заявленных ФИО3 требований соглашается, полагает, поскольку доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, которой судом дана надлежащая оценка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

В случае сомнения, в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 4).

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, по смыслу приведенных норм и положений статьи 329 ГК РФ, регламентирующей способы обеспечения исполнения обязательств, обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного обязательства и может существовать лишь при условии наличия и действия основного обязательства.

Применительно к возмездному приобретению недвижимости задатком могут обеспечиваться обязательства по предварительному договору или обязательства по договору купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Как следует из статей 454, 549, 555, 556 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя конкретный объект недвижимости, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную цену.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу статьи 154 ГК РФ для заключения договора наличие и выражение согласованной воли всех его сторон является обязательным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной частью 2 статьи 381 Гражданского кодекса и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Согласно правовой позиции ФИО2 ею в надлежащем виде выполнены все условия предварительного договора, претензия покупателя о не выполнении обязательств по присоединению жилого дома к электрическим сетям не является существенным недостатком договора, поскольку фактически жилой дом обеспечен электрической энергии за счет установки дизельного генератора, который по своей мощности является равнозначной заменой электрическим сетям.

Между тем, судебная коллегия с данной позицией апеллянта не может согласиться, поскольку условия предварительного договора каких-либо оговорок относительно таковой равнозначной замены подключения участка к электричеству не содержит. В связи с чем, суд первой инстанции при принятии решения, верно руководствовался исключительно условиями предварительного договора, которые изложены четко и не двусмысленно, подписаны сторонами. ФИО3, в свою очередь, исходя из установленных судом обстоятельств, действуя разумно и добросовестно, предпринимал все возможные меры для заключения основного договора в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка, однако, который не был заключен по зависящим от него причинам.

Вопреки ст. 56 ГПК РФ ФИО2 не представил доказательств того, что ФИО3 уклонилось от совершения сделки.

Значимым в данном случае является то, что основной договор не заключен и не доказана вина покупателя в неисполнении покупателем условий предварительного договора, повлекшем невозможность заключения основного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, учитывая, что ФИО3 ФИО2 был уплачен задаток в сумме 600 000 руб. (п. 12 предварительного договора купли-продажи), однако, основной договор так и не был заключен сторонами в предусмотренный для этого срок до 08.05.2024, по независящим от ФИО3 причинам, который в свою очередь, действуя в соответствии с условиями предварительного договора принял все возможные меры по заключению основного договора в установленный срок, тогда как продавец ФИО2, свои обязательства по договору в полном объеме не выполнила, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что с ФИО2 в пользу ФИО3 подлежит взысканию двойной размер задатка в сумме 1 200 000 руб.

Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, выводы суда не противоречат материалам дела, значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований к отмене решения суда первой инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского районного суда Ростовской области от 8 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12 декабря 2025 года.