Апелляционное определение № 33-13524/2026 от 13 апреля 2026 г.

Судья: Коваленко А.А

Дело № 33-13524/2026

(№2-13/2026)

УИД: 23RS0015-01-2023-001493-85

КРАСНОДАРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 14 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Соловьевой А.Ю.,

судей Остапенко И.А., Цехомской Е.В.

при помощнике судьи Давидовой И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) в части акта реализации инвестиционного договора и о признании отсутствующим права личной собственности физического лица на общедомовое имущество многоквартирного дома и по встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании нежилых помещений общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома по апелляционным жалобам представителя ФИО2 ФИО4 и представителя ФИО2 и ФИО3 ФИО5 на решение Ейского городского суда Краснодарского края от 26 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Соловьевой А.Ю., объяснения ФИО1 и его представителя по доверенности ФИО6, полагавших апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению; объяснения ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО7, полагавших апелляционные жалобы подлежащими удовлетворению,

изучив обстоятельства дела и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о признании отсутствующим права личной собственности физического лица на общедомовое имущество многоквартирного дома. Просил признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером ................, площадью 335,1 кв.м, расположенное в здании многоквартирного дома (техническое подполье № б/н - подполье) по адресу: Россия, Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, помещения 1-10 (далее - Помещения). Указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения записи ................ от .........., время 16:42:52, регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о правообладателе ФИО2 в отношении Помещений.

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от 04 октября 2023 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от 25 января 2024 года решение суда было оставлено без изменений.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 мая 2024 года состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суд кассационной инстанции указал на то, что при оспаривании зарегистрированного права собственности необходимо оспорить основание такой регистрации. Также, им указано на то, что право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме. Таким образом, возможность отнесения помещений к общему имуществу дома или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений, предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа более одного помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость оценки судебными инстанциями сделки, оформленной актом о реализации результатов инвестиционного проекта от ........... При этом, суд кассационной инстанции дал ей оценку как нарушающей права и охраняемые законом интересы собственников помещений как третьих лиц (статьи 168, 209 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что суды нижестоящих инстанций не исследовали надлежащим образом техническую документацию здания, фактическое существование второго подполья (литер под под Б).

Суд кассационной инстанции указал на необходимость проверки и устранения противоречий технической документации, поскольку технический паспорт, изготовленный Южным филиалом АО «Госземкадастрсъемка - ВИСХАГИ», противоречит проектной, разрешительной документации, сведениям первичной технической документации, которая содержит сведения только об одном уровне технического подполья высотой 1, 8 м.

Иных указаний нижестоящим судам судом кассационной инстанции не дано.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции размер исковых требований ФИО8 был увеличен. Он просил признать недействительным (ничтожным) пункт 1 Акта реализации инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от .........., подписанный между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в той части, в которой в перечень имущества, передаваемого инвестору ФИО2 в единоличную собственность, включено нежилое помещение подполья площадью 335,1 кв.м, номер помещения 1 – 10. Также, просил признать отсутствующим право собственности ФИО2 на Помещения. Указать, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения записи ................ от .........., время 16:42:52, регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о правообладателе ФИО2 в отношении Помещений.

В качестве соответчика к участию в деле была привлечена ФИО3

ФИО3 и ФИО2 был подан встречный иск к ФИО1 о признании нежилых помещений № 1 площадью 33,5 кв.м., № 3 площадью 7,8 кв.м., № 4 площадью 12,7 кв.м., расположенных в подполье площадью 335,1 кв.м. с кадастровым номером ................ многоквартирного дома площадью 1 394,2 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, общим имуществом собственников помещений указанного многоквартирного дома. Истцы по встречному иску просили указать в резолютивной части, что решение суда является основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН в части изменения характеристик Помещений, включив в сведения ЕГРН следующие характеристики: кадастровый номер ................; местоположение: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, помещения 2, 5 – 10; площадь 281,1 кв.м.; назначение: нежилое; номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино – место: подполье б/н.

В судебном заседании суда первой инстанции истец по встречному иску ФИО2 отказался от своих встречных исковых требований в полном объеме. Отказ от встречного иска принят судом, производство по делу в этой части прекращено.

ФИО3 в судебном заседании суда первой инстанции увеличил размер встречных исковых требований и просила суд признать нежилые помещения № 1 площадью 33,5 кв.м., № 3 площадью 7,8 кв.м., № 4 площадью 12,7 кв.м., расположенные в нежилом помещении техническое подполье № б/н – подполье, площадью 335,1 кв.м. с кадастровым номером ................ многоквартирного дома с кадастровым номером ................, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, пом. 1-10, общим имуществом собственников помещений указанного многоквартирного дома. Указать в резолютивной части, что решение является основанием для изготовления двух технических планов подполья, выполненных в результате раздела нежилого помещения техническое подполье № б/н подполье площадью 335,1 кв.м. с кадастровым номером ................, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, пом. 1-10, на два помещения (объекта) по заявлению ФИО2: первое помещение (объект) общей площадью 54,0 кв.м., которое состоит из помещений площадью 33,5 кв.м., площадью 7,8 кв.м., площадью 12,7 кв.м.; второе помещение (объект) общей площадью 281,2 кв.м., которое состоит из помещений площадью 26,7 кв.м., площадью 39,7 кв.м., площадью 23,0 кв.м., площадью 34,1 кв.м., площадью 40,0 кв.м., 80,8 кв.м., площадью 36,9 кв.м., а также в постановке указанных помещений, образованных в результате раздела, на государственный кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности за ФИО2 помещения (объекта) площадью 54,0 кв.м. и помещения (объекта) площадью 281,2 кв.м. с последующей передачей помещения (объекта) площадью 54,0 кв.м. в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, после снятия ареста, зарегистрированного в сведениях Единого государственного реестра недвижимости .........., номер государственной регистрации ................ и .........., номер государственной регистрации .................

Решением Ейского городского суда Краснодарского края от .......... исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 ФИО4 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым в исковых требованиях отказать, исковые требования ФИО3 удовлетворить.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 и ФИО3 высказывает аналогичную просьбу.

Апеллянты приводят доводы в пользу утверждений о том, что выводы решения суда противоречат установленным по делу обстоятельствам, а также о допущенных судом первой инстанции нарушениях норм материального права в виде неприменения закона, подлежащего применению. Также указывают на допущенные судом, по их мнению, нарушения правил оценки доказательств.

В поданных представителем ФИО1 ФИО6 возражениях на апелляционные жалобы высказывается суждение о несостоятельности их доводов и просьба об оставлении решения суда первой инстанции без изменений, а апелляционных жалоб без удовлетворения.

Возражений на апелляционные жалобы от иных лиц, участвующих в деле, не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО6 просили решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО7 просили решение суда первой инстанции отменить, в исковых требованиях отказать, встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о причинах своей неявки и об их уважительности судебной коллегии не сообщили, об отложении судебного разбирательства или о рассмотрении дела в их отсутствие суд апелляционной инстанции не просили. Судебной коллегией установлено, что указанные иные лица о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом в соответствии с положениями статей 113, 114 Гражданско – процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), что подтверждается материалами дела. Кроме того, информация по делу размещена на официальной странице Краснодарского краевого суда в ГАС «Правосудие» в ИТКС «Интернет». В этой связи, судебная коллегия на основании норм статей 167 ГПК РФ, 165.1 ГК РФ и разъяснений пункта 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» приходит к выводу о возможности рассмотрения дела по апелляционным жалобам в отсутствие неявившихся лиц, как не противоречащего нормам главы 10 ГПК РФ.

Согласно руководящим разъяснениям пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения с учетом вышеуказанных норм закона и руководящих разъяснений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии руководящими разъяснениями пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ).

Согласно статье 290 ГК РФ, статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Как на то указал суд кассационной инстанции, в силу пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом этих норм закона и разъяснений высших судебных инстанций судебная коллегия устанавливает, что в предмет судебного разбирательства по настоящему делу входит установление факта наличия или отсутствия в спорных Помещениях инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания нужд владельцев помещений многоквартирного дома. То есть, их отнесение к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. В случае установления наличия такого оборудования такие помещения в силу закона будут являться общим имуществом, что не требует для себя отдельного признания в судебном порядке (в порядке искового производства), а также отдельных указаний в судебном акте на необходимость государственной регистрации права общей долевой собственности. В случае наличия зарегистрированного права собственности на такие помещения за каким – либо лицом, признание этого права отсутствующим в судебном порядке влечет их признание общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома также в силу закона.

Из содержания исковых требований следует, что они направлены на прекращение права собственности ФИО2 на все спорные Помещения. Что, в силу изложенного, влечет их отнесение к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома без отдельного признания этого факта в резолютивной части решения суда. Из содержания встречных исковых требований следует, что они направлены на отнесение к такому общему имуществу только части этих Помещений (трех их десяти). То есть, они не направлены к зачету первоначальных исковых требований, а, фактически, по своей сути являются частичным признанием иска. В оставшейся своей части они являют собой не встречные исковые требования как удовлетворяющие условиям, закрепленным в статье 138 ГПК РФ, а возражения относительно части требований первоначального иска. При этом, судебная коллегия отмечает, что содержащиеся в просительной части иска просьбы к суду указать на применение решения суда в иных правоотношениях требованиями материального характера, то есть исковыми, не являются. Такие просьбы являют собой просьбы о разъяснении решения суда, либо порядка и способа его исполнения и при возникновении на то необходимости могут быть заявлены и рассмотрены в специальном порядке, установленном в статьях 202, 203 ГПК РФ, после вступления судебного акта в законную силу.

В этой связи, судебная коллегия отмечает ошибочность принятия встречного иска судом первой инстанции. Поскольку, ГПК РФ в подобной правовой ситуации не предусматривает возможности прекращения производства по делу или оставления заявления без рассмотрения, а основания для рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции, предусмотренные частью пятой статьи 330 ГПК РФ, отсутствуют, судебная коллегия рассматривает дело в пределах апелляционных жалоб с исследованием и оценкой доводов встречного иска без вынесения итогового решения по встречным исковым требованиям.

Из материалов дела усматривается, что .......... управлением архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района Краснодарского края (далее – Управление архитектуры) ФИО9 было выдано разрешение на строительство ........ в отношение объекта «15-тиквартирный жилой дом по ............» в соответствие с проектом ООО «ФасадСтройПрофиль».

Согласно пояснительной записке раздела № 3 «Архитектурное решение» проекта этого дома, здание запроектировано односекционное, трехэтажное с подпольем. Высота подполья в чистоте 1,8 м, высота этажей – 2,9 м. Согласно пояснительной записке, в подполье предусмотрено оборудование инженерных помещений (электрощитовая, водомерный узел). Из подполья предусмотрен выход непосредственно наружу. Графические материалы указанного раздела проекта содержит план подполья. Разделом 6 «Проект организации строительства (ПОС)» запроектировано, что подполье выполняется под зданием для разводки технических коммуникаций. Согласно разделу 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений» в подполье запроектирована также кабельная трасса в трубах ПВХ в лотках по металлоконструкциям.

.......... Управлением архитектуры ФИО3 было выдано разрешение ........ на ввод в эксплуатацию 15-ти квартирного жилого дома по ............ на земельном участке с кадастровым номером ........ со следующими параметрами – общая площадь 1394,2 кв.м., площадь жилых помещений – 914,7 кв.м., площадь нежилых помещений – 335,2 кв.м., количество этажей – 3, количество квартир – 15.

В целях получения указанного разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщиком был представлен технический план здания от .........., подготовленный кадастровым инженером ФИО10, в котором указана общая площадь объекта – 1394,2 кв.м., отдельно выделены площади 15 квартир, одно нежилое помещение общего имущества в многоквартирном доме – 91,6 кв.м., одно нежилое помещение – подполье площадью 335,1 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН, .......... за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на спорное Помещение. Регистрация права осуществлена на основании инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от .........., заключенного с ФИО3, акта реализации инвестиционного договора от .........., разрешения на строительство от .........., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ...........

Из содержания пункта 1 Акта реализации инвестиционного договора от .......... усматривается, что ФИО3 на стороне Заказчика по договору передала ФИО2 на стороне Инвестора по этому договору в собственность, в числе прочего, помещения №№ 1 – 10 «подполье» общей площадью 335,1 кв.м. При этом указано, что площадь помещений является уточненной по экспликациям, техническим и кадастровым паспортам.

.........., то есть, после государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные Помещения, кадастровым инженером ФИО10 по заказу ФИО3 был подготовлен новый технический план здания, В заключении кадастрового инженера указано, что помещения подполья относятся к общему имуществу многоквартирного дома, изменена нумерация и площадь помещений общего имущества.

Распоряжением Управления архитектуры от .......... ........ пункт 1 раздела II разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ........ изложен в новой редакции, выделена отдельной строкой общая площадь общего имущества, а также в абзаце «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию недействительно без технического плана здания» заменены слова «от ..........» словами «от ..........».

Отсюда судебная коллегия приходит к выводу, что правовой статус спорных помещений был изменен третьими лицами после возникновения на них права собственности ФИО2. Одновременно, судебная коллегия отмечает то обстоятельство, что указанным распоряжением были внесены изменения в документ, явившийся основанием государственной регистрации права собственности ФИО2

Согласно сведениям ЕГРН, собственником спорных Помещений является ФИО2 Сведений о принадлежности Помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома ЕГРН не содержит.

Пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) установлено, что ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).

В соответствии с пунктом 7 Порядка ведения ЕГРН, установленного Приказом Росреестра от 07 декабря 2023года № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости» в отношении каждого объекта недвижимого имущества в ЕГРН открывается раздел ЕГРН, состоящий из записей, содержащих:

- сведения о характеристиках объекта недвижимости, в том числе позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также об ограничении права на данный объект, обременении данного объекта, если такие ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы и не подлежат государственной регистрации в реестре прав на недвижимость, в том числе ограничения и обременения, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости до дня вступления в силу Федерального закона № 218-ФЗ либо при внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости и (или) о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости в порядке, предусмотренном статьями 69 и 69.1 Федерального закона № 218-ФЗ (запись кадастра недвижимости);

- сведения о праве собственности и иных вещных правах на данный объект недвижимого имущества, в том числе сведения о его правообладателе, о подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации ограничениях прав, обременениях недвижимого имущества и сделках с данным объектом недвижимого имущества (записи реестра прав на недвижимость).

Таким образом, единственным официальным источником предоставления сведений по объектам недвижимости являются сведения, содержащиеся в ЕГРН.

В соответствии с пунктом 19 части 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации, сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение, относятся к основным сведениям об объекте недвижимости:

Согласно пункту 4 части 2 статьи 15 Закона о государственной регистрации, при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению: собственника объекта недвижимости - при государственном кадастровом учете в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости, за исключением случая, установленного пунктом 4.5 настоящей части.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что любые действия, совершенные иными лицами, помимо ФИО2, по изменению основных характеристик объекта недвижимости, после государственной регистрации его права собственности на этот объект, правовых последствий не порождают.

Решение суда первой инстанции, содержащее ссылки на документы, изменяющие такие основные характеристики спорных Помещений и происходящие от иных лиц, помимо собственника, в этой части нельзя признать соответствующим требованиям закона об обоснованности решения суда.

Выполняя указания суда кассационной инстанции о необходимости исследования надлежащим образом технической документации здания и ее проверки с устранением противоречий между ней и проектной, разрешительной документацией, сведениями первичной технической документации, которая содержит сведения только об одном уровне технического подполья высотой 1, 8 м, судебная коллегия устанавливает следующее.

Согласно сведениям ЕГРН, право собственности ФИО2 зарегистрировано на помещение с кадастровым номером ................, местоположение: Россия, Краснодарский край, Ейский муниципальный район, Ейское городское поселение, ............, пом. 1-10, общей площадью 335,1 кв.м, назначение «нежилое», номер, тип этажа, на котором расположено помещение: «техническое подполье № б/н – подполье».

Из чего судебная коллегия приходит к выводу о том, что «техническое подполье - подполье» является местом нахождения спорных Помещений, а не их назначением.

Суд первой инстанции в своем решении сослался на нормы «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003». Данный Свод правил утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 13 мая 2022 года № 361/пр, то есть, после разработки и утверждения проектной документации на здание многоквартирного жилого дома; получения разрешения на строительство; возведения жилого дома; составления технической документации на многоквартирный жилой дом; постановки его и входящих в его состав помещений на кадастровый учет; получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома; регистрации права ФИО2 на спорные Помещения; внесения изменений в кадастровый паспорт Помещений и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Судебная коллегия устанавливает, что в период совершения всего перечисленного действовал «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденный Приказом Минстроя России от 03 декабря 2016 года № 883/пр. Который был отменен с даты введения в действие СП 54.13330.2022 (введен в действие через 1 месяц со дня издания Приказа от 13 мая 2022 года N 361/пр, то есть, с 13 июня 2022 года).

Согласно пункту 3.19 действовавшего в период возникновения спорных правоотношений СП 54.13330.2016, в составе зданий жилых многоквартирных могло существовать подполье проветриваемое, под которым понималось открытое пространство под зданием между поверхностью грунта и нижним перекрытием первого надземного этажа. Согласно подпункту 3.35 этого Свода правил, в составе помещений многоквартирного дома мог быть предусмотрен этаж технический, под которым понимался этаж, функционально предназначенный для размещения и обслуживания внутридомовых инженерных систем; мог быть расположен в нижней части здания (техническое подполье) или в верхней (технический чердак), или между надземными этажами.

Примечанием к этому подпункту, введенным Изменением № 3, утвержденным Приказом Минстроя России от 19 декабря 2019 года N 823/пр, было установлено, что техническое подполье размещается между перекрытием первого или цокольного этажа и поверхностью грунта, пола по грунту или фундаментной плитой.

Как установлено в судебном заседании, проектная документация на многоквартирный дом, в котором расположены спорные Помещения, была разработана в 2016 году.

Согласно абзацу пятому подпункта А.1.3 Правил определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема, изложенных в Приложении А к СП 54.13330.2016, площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включали.

Согласно абзацу второму подпункта А.1.7 этих Правил, при определении количества этажей здания не учитывают: подполье, независимо от его высоты.

Все эти требования и нормы, действовавшие в период возникновения спорных правоотношений, в решении суда первой инстанции ошибочно не учтены. В связи с чем, решение суда первой инстанции в этой части признать законным и обоснованным нельзя.

Судебная коллегия с учетом приведенных норм приходит к убеждению об отсутствии противоречий между проектной документацией, разработанной в 2016 году; технической документацией, разработанной в 2021 году; данными кадастрового учета. Каждая из этих документаций соответствует нормативным требованиям времени своего создания. Этими требованиями предусматривалась возможность наличия в многоквартирном доме подполья, технического подполья, при этом, в качестве самостоятельного этажа оно не должно было указываться. При этом, судебная коллегия обращает внимание на то, что размещение нежилых помещений в подполье приведенными нормами не запрещалось. Отсюда судебная коллегия приходит к выводу о правильности указания в сведениях ЕГРН подполья в качестве этажа места размещения спорных Помещений, а не их назначения. Что само по себе не влечет вывода о целевом назначении этих Помещений единственно как для размещения технологического оборудования или инженерных коммуникаций многоквартирного дома.

В связи с чем, вывод суда первой инстанции о противозаконности использования всех этих Помещений или отдельных из них для целей, отличных от предусмотренных для технического подполья, судебная коллегия находит ошибочным и не основанным на доказательствах по делу. В этой части решение суда первой инстанции также не удовлетворяет требованиям законности и обоснованности.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что фактически ФИО3 просит разделить спорное помещение на три самостоятельных помещения. При этом, не заявляет требований о сохранении помещений в перепланированном или реконструированном состоянии.

Данный вывод суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочным. Из материалов дела усматривается, что спорные Помещения состоят на кадастровом учете как один объект, но, состоящий из десяти обособленных и изолированных помещений. Данный вывод следует из технических и кадастровых паспортов, а также сведений ЕГРН, представленных в виде выписок в материалы дела. То есть, ФИО3 просит выделить из одного объекта кадастрового учета два самостоятельных объекта. Данные действия носят не физический, а регистрационный характер и по своей правовой природе не могут затрагивать изменение натурных параметров объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 5 Закона о государственной регистрации, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Согласно пункту 1 Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ, утвержденного Приказом Росреестра от 22 мая 2023 года № П/0183, в соответствии с настоящим порядком осуществляется присвоение кадастровых номеров земельным участкам, зданиям, сооружениям, объектам незавершенного строительства, помещениям, машино-местам, единым недвижимым комплексам, предприятиям как имущественным комплексам, а в случаях, установленных Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ), и иным объектам, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее - объекты недвижимости).

Подпунктом 1 пункта 2 этого Порядка установлено, что кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в ЕГРН при государственном кадастровом учете в связи с образованием или созданием объекта недвижимости.

Следовательно, кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается при его формировании в соответствии с утвержденным порядком и сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Отсюда судебная коллегия приходит к выводу о том, что разделение объекта кадастрового учета на несколько объектов является документальным (регистрационным) действием.

Суд первой инстанции в своем решении сослался на нормы статьи 40 Жилищного кодекса РФ о том, границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Ссылку на данную норму судебная коллегия находит неотносимой к делу, поскольку, согласно норме части 1 этой статьи 40 Жилищного кодекса РФ, эта норма применяется к случаям осуществления собственником, приобретшим в собственность помещение, смежное с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, права на объединение помещений в одно помещение в порядке, установленном главой 4 Жилищного кодекса РФ. Применение данной нормы и закрепленных ей ограничений к другим правоотношениям законом не предусмотрено.

В связи с чем, в этой части выводы решения суда первой инстанции судебная коллегия находит ошибочными, а само решение суда в этой части не соответствующим требованиям законности и обоснованности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на нормы жилищного законодательства, регулирующие вопросы переустройства и (или) перепланировки. Как было установлено судебной коллегией, предметом рассмотренного спора является принадлежность всех или части спорных Помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, и, как следствие, законная возможность раздела этих Помещений как объекта кадастрового учета на несколько самостоятельных объектов. Доказательств совершения ФИО2 действий по переустройству и (или) переоборудованию Помещений в натуре материалы дела не содержат. В связи с чем, судебная коллегия устанавливает применение судом первой инстанции при вынесении решения закона, не подлежащего применению.

Из заключения судебной строительно – технической экспертизы ........ – 146 от .........., выполненной НП ЭО «Кубань - Экспертиза», с учетом письменных ответов эксперта ФИО11 на поставленные сторонами вопросы, следует, что нежилое помещение с кадастровым номером ................, расположенное по адресу: Краснодарский край, ............вляется подвалом, в объеме которого имеется подполье.

В этом нежилом помещении расположены инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания нужд владельцев квартир, а именно: в помещении № 1 - вводно-распределительное устройство (электрический щит), установленный на фундаментной плите с подключением общедомового электрического счетчика, автоматических выключателей и электромагистралей для обеспечения электроснабжения многоквартирного дома; Металлический лоток под перекрытием, в котором расположены кабели подключения электропитания квартир общих помещений на 1-3 этажах; Металлический короб под перекрытием, в котором расположен вводной кабель подключения многоквартирного жилого дома к электроэнергии; Инженерные коммуникации - канализационные лежаки и трубопроводы канализации проложенные по стенам под перекрытием от поквартирных стояков. На трубопроводе канализации имеется ревизия (1 шт.). Количество линий канализации - 2 линии; Инженерные коммуникации- трубопроводы водоснабжения в изоляции проложенные по стенам под перекрытием от поквартирных стояков. На трубопроводе водоснабжения имеется запорный вентиль (1 шт.). Количество линий водоснабжения - 2 линии.

В помещении № 2 - заземление от ВРУ, проложенное по стенам помещения; инженерные коммуникации - канализационные лежаки и трубопроводы канализации проложенные по стенам вблизи пола. На трубопроводах канализации имеется ревизия. Количество линий канализации - 2 линии. На трубопроводах канализации имеется ревизия (4 шт.).

В помещении № 3 - металлический лоток под перекрытием, в котором расположены кабели подключения электропитания квартир и общих помещений на 1-3 этажах; Инженерные коммуникации - канализационные лежаки и трубопроводы канализации проложенные по стенам под лестницей. На трубопроводах канализации имеется ревизия (3 шт.) Количество линий канализации - 2 линии; Инженерные коммуникации - трубопроводы водоснабжения в изоляции проложенные по стенам под лестницей. На трубопроводе водоснабжения имеется запорный вентиль (1 шт.). Количество линий водоснабжения - 1 линия.

В помещении № 4 - кабели электроснабжения в гофрированных трубках (под потолком лестницы).

В помещении № 5 - металлический лоток под перекрытием, в котором расположены кабели подключения электропитания квартир и общих помещений на 1-3 этажах; Инженерные коммуникации - канализационные выводы и трубопроводы канализации проложенные под перекрытием от поквартирных стояков; Инженерные коммуникации - трубопроводы водоснабжения в изоляции проложенные под перекрытием от поквартирных стояков. На трубопроводе водоснабжения имеется запорный вентиль (1 шт.)

В помещении № 6 - инженерные коммуникации - канализационные лежаки и трубопроводы канализации проложенные по стенам под перекрытием от поквартирных стояков. На трубопроводе канализации имеется ревизия (1 шт.) Количество линий канализации - 1 линии; Инженерные коммуникации - трубопроводы водоснабжения в изоляции проложенные по стенам под перекрытием от поквартирных стояков. На трубопроводе водоснабжения имеется запорный вентиль (1 шт.) Количество линий водоснабжения - 1 линия.

В помещении № 7 - инженерные коммуникации - трубопровод водоснабжения в изоляции проложенный по стене с выводом наружу (для обеспечения полива). На трубопроводе водоснабжения имеется запорный вентиль (1 шт.)

В помещении № 8 - инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания нужд владельцев квартир – отсутствуют.

В помещении № 9 - инженерные коммуникации - канализационные выводы и трубопроводы канализации проложенные под перекрытием от поквартирных стояков; инженерные коммуникации - трубопроводы водоснабжения в изоляции проложенные под перекрытием от поквартирных стояков. На трубопроводе водоснабжения имеется запорный вентиль (1 шт.)

В помещении № 10 - электрический кабель от вводного узла снабжения многоквартирного дома; Металлический короб под перекрытием, в котором расположен вводной кабель подключения многоквартирного жилого дома к электроэнергии; Вводной узел водоснабжения многоквартирного жилого дома (под полом) без установки общедомового счетчика; Инженерные коммуникации - канализационные лежаки и трубопроводы канализации проложенные по стенам под перекрытием от поквартирных стояков и из соседних помещений. Количество линий канализации - 2 линии; Инженерные коммуникации - трубопроводы водоснабжения в изоляции проложенные по стенам под перекрытием от поквартирных стояков. На трубопроводе водоснабжения имеется запорный вентиль (1 шт.) Количество линий водоснабжения - 1 линия.

Объемно-планировочное решение нежилого помещения состоит из 10-ти внутренних помещений.

Нежилое помещение является обособленным. Каждое из 10-ти внутренних помещений входящих в состав нежилого помещения с кадастровым номером № - являются обособленными.

Помещения №№ 1, 3, 4 - расположенные в нежилом помещении, не предназначены для самостоятельного использования, поскольку в данных помещениях расположены инженерные коммуникации и оборудование, требующие постоянного беспрепятственного доступа обслуживающего персонала. Использовать данные помещения в самостоятельных целях - не представляется возможным.

Помещения №№ 2, 5, 6, 7, 9, 10 - расположенные в нежилом помещении, предназначены для самостоятельного использования, поскольку в данных помещениях расположены инженерные коммуникации, требующие периодического доступа обслуживающего персонала. Использовать данные помещения в самостоятельных целях - возможно, при соблюдении требований Постановления Правительства РФ от 06 мая 2011 года N 354.

Помещение № 8, расположенное в нежилом помещении, предназначено для самостоятельного использования, поскольку в данном помещении отсутствуют общедомовые инженерные коммуникации и оборудование. Использовать данное помещение в самостоятельных целях - возможно.

Заданием на проектирование объекта: «15-ти квартирный жилой дом по ............ в ............» от .......... предусмотрены помещения, расположенные в подполье, для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием имущества собственников помещений в многоквартирном доме по указанному адресу, в количестве 8 помещений.

Проектом на строительство 15-ти квартирного жилого дома по ............ в ............ от 2016 года, выполненным ООО «ФасадСтройПрофиль» по заказу ФИО9 (заказ 10-16), предусмотрены помещения, расположенные в подполье, для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в количестве 7 помещений.

Фактическое функциональное назначение помещений №№ 1, 3, 4 исследуемого нежилого помещения - технические помещения, предназначенные для расположения и обслуживания инженерных коммуникаций. Фактическое функциональное назначение помещений №№ 1 и 3 не соответствует Проектной документации, разработанной ООО «ФасадСтройПрофиль» в 2016 году, заказчик ФИО9 (заказ 10-16).

Функциональное назначение помещений №,№ 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10 исследуемого нежилого помещения определить не представляется возможным в связи с тем, что на дату осмотра указанные помещения не использовались.

Из заключения дополнительной строительно-технической экспертизы ........ – 69 от .........., проведенной экспертом НП ЭО «Кубань – Экспертиза» ФИО11 Д,В. следует, что раздел нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 335,1 кв. м., расположенного в здании многоквартирного дома (техническое подполье № б/н - подполье) по адресу: ............, помещения 1-10, на два самостоятельных помещений: площадью 54 кв. м, состоящего из помещений № 1, 3, 4, и площадью 281,1 кв.м, состоящего из помещений №№ 2, 5 – 10 - возможен в соответствии с требованиями строительных, санитарно-бытовых, пожарных норм и требований, в том числе предъявляемых к проходам и путям эвакуации, эвакуационным выходам, а так же законодательством, регулирующим раздел нежилых помещений.

Раздел нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 335,1 кв. м., расположенного в здании многоквартирного дома (техническое подполье № б/н - подполье) по адресу: ............, помещения 1-10, на два самостоятельных помещений: площадью 54 кв.м, состоящего из помещений № 1, 3, 4, и площадью 281,1 кв.м состоящего из помещений №, № 2, 5 – 10 - возможен для целей отличных от предусмотренных для технического подполья с учетом положений, указанных в заключении эксперта.

Раздел нежилого помещения с кадастровым номером ................, площадью 335,1 кв. м., расположенного в здании многоквартирного дома (техническое подполье № б/н - подполье) по адресу: ............, помещения 1-10, на два самостоятельных помещений: площадью 54 кв.м, состоящего из помещений № 1, 3, 4, и площадью 281,1 кв.м состоящего из помещений №№ 2, 5 – 10 - возможен с учетом требований надежности и безопасности эксплуатации. Все строительные и демонтажные работы, которые предполагается выполнить в процессе раздела, необходимо производить в соответствии с разработанной и утвержденной рабочей документацией. Способ производства работ не должен приводить к снижению несущей способности конструкций, а также к ухудшению технического состояния объекта.

Судебная коллегия отмечает, что суд первой инстанции не дал оценку приведенным заключениям эксперта, в частности, соответствию или несоответствию каждого из помещений, входящих в состав спорных Помещений, критериям отнесения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома. А именно, наличию или отсутствию в каждом из этих помещений технологического оборудования, а также их обособленности и возможности использования в качестве самостоятельных помещений. Между тем, согласно установленным решением суда выводам эксперта в их системной связи, критериям отнесения к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома соответствуют только помещения №........, 3 и 4.

Также, судом первой инстанции не оценены выводы дополнительной экспертизы о возможности раздела помещений с выделением помещений, не относящихся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, в самостоятельный объект кадастрового учета.

Суд первой инстанции указал в своем решении на недостатки изготовленного для целей такого раздела технического плана от .........., выполненного кадастровым кадастрового инженером ФИО12 Судебная коллегия устанавливает, что такие недостатки не опровергают выводов эксперта, а материалы дела не содержат доказательств невозможности их устранения, в том числе путем изготовления нового технического плана тем же или иным кадастровым инженером. Такие недостатки не влекут вывода об отнесении всех спорных Помещений к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и о невозможности их раздела на самостоятельные объекты кадастрового учета.

Судебная коллегия устанавливает, что судом первой инстанции не были в полной мере выполнены указания суда кассационной инстанции об оценке сделки, оформленной актом о реализации результатов инвестиционного проекта от ........... Суд первой инстанции ограничился установлением того обстоятельства, что пункт 1 акта реализации инвестиционного договора от .......... не соответствует пункту 3.1. инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от .......... в той части, в которой предполагает передачу ФИО2 нежилых помещений, которые не были предметом инвестиционного соглашения.

Судебная коллегия устанавливает, что из этого Акта следует, что он подписан индивидуальным предпринимателем ФИО3 на стороне Заказчика и индивидуальным предпринимателем ФИО2 на стороне Инвестора в качестве подтверждения исполнения взаимных обязательств сторон инвестиционного договора на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от ...........

Этот договор не оспорен и недействительным полностью или в части не признавался.

Согласно сведениям ЕГРН, этот договор наряду с Актом от .......... явился основанием государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорные Помещения.

Из его подпункта 3.1 следует, что Заказчику ФИО2 по итогам реализации настоящего инвестиционного договора подлежали передаче в собственность, в числе прочего, помещения №№ 1 – 10, расположенные на этаже «подполье», общей площадью 330 кв.м.

В соответствии с условием подпункта 3.3 этого Договора, при завершении строительства Объекта определение объектов недвижимого имущества (квартиры в 15-квартирном жилом доме, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание каждой стороны по инвестиционному договору) уточняется по экспликациям и техническим паспортам, которые изготавливаются по заявке Инвестора. Принятое решение оформляется актом о реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.

Из сравнительной оценки условий инвестиционного договора и акта судебная коллегия усматривает, что в обоих документах целевое назначение передаваемых помещений на этаже «подполье» (нежилое или жилое) не указано. В этой связи вывод суда первой инстанции о несоответствии этих частей исследованных документов является ошибочным.

По результатам оценки обоих документов судебная коллегия приходит к выводу о том, что Акт от .........., в том числе, в части своего пункта 1, зафиксировавшего передачу ФИО2 помещений 1 – 10 этажа «подполье» площадью 335,1 кв.м., составлен в соответствии с условиями договора сторон. Указанный акт не является сделкой, поскольку он не направлен на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ). Им зафиксировано исполнение гражданских прав и обязанностей, установленных инвестиционным договором на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от ...........

Поскольку, названный договор не оспорен, то акт, заключенный в его исполнение, самостоятельному оспариванию не подлежит.

В этой связи, выводы решения суда об удовлетворении исковых требований в части признания недействительным пункта 1 этого акта ошибочны и не основаны на законе.

По результатам рассмотрения дела судебная коллегия приходит к убеждению, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований в их полном объеме.

Материалами дела при правильном применении закона подтверждается обоснованность таких требований только в отношении трех помещений, входящих в состав спорных Помещений. В этой части необходимо принять новое решение об удовлетворении первоначальных исковых требований частично.

Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ейского городского суда Краснодарского края от 26 января 2026 года отменить в части удовлетворения первоначальных исковых требований.

В отмененной части принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 удовлетворить частично.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на нежилое помещение № 1 площадью 33,5 кв.м., нежилое помещение № 3 площадью 7,8 кв.м., нежилое помещение № 4 площадью 12,7 кв.м., в составе нежилых помещений с кадастровым номером ................, площадью 335,1 кв.м, расположенных на этаже «техническое подполье № б/н – подполье» в здании многоквартирного дома с кадастровым номером ................ по адресу .............

В удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Решение суда является основанием для исключения ФИО2 из числа собственников нежилых помещений №№ 1, 3, 4, входящих в состав нежилых помещений с кадастровым номером ................, площадью 335,1 кв.м, расположенных на этаже «техническое подполье № б/н – подполье» в здании многоквартирного дома с кадастровым номером ................ по адресу Россия, Краснодарский край, ............, и государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные помещения №№ 1, 3, 4 за собственниками помещений указанного многоквартирного дома.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного постановления через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 28.04.2026

Председательствующий А.Ю. Соловьева

Судьи И.А. Остапенко

Е.В. Цехомская