Решение № 2-3274/2025 от 28 августа 2025 г. по делу № 2-850/2023~М-67/2023

УИД: 61RS0019-01-2023-000102-89

Дело № 2-3274/2025


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе:

судьи Бердыш С.А.,

при секретаре Краснобаевой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи и выселении из жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об обязании заключить договор купли-продажи, в обоснование указав, что <дата> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.

По условиям договора ФИО2 обязуется продать, а ФИО1 купить <адрес> в <адрес>, общей площадью 63 кв.м., кадастровый №, и имущество, находящееся в ней. Цена объекта недвижимости определена сторонами в размере 5 000 000 руб. В доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения, покупатель передает продавцу аванс в сумме 5 000 000 руб. Также в соответствии с договором продавец обязуется продать квартиру, а покупатель купить в срок - <дата> включительно. Сторонами оговорено, что продавец в случае невозможности оформить необходимые документы для совершения сделки в срок до <дата> освобождает квартиру и разрешает покупателю заселиться в нее на условиях арендуемого помещения. Стороны подписывают акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире.

Свои обязательства по договору истец исполнил полностью, передал продавцу 5 000 000 руб., вселился в квартиру и проживает в ней.

По условиям предварительного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о возможности заключения дополнительного соглашения о продлении срока для заключения основного договора на срок, необходимый для внесения в ЕГРН сведений о реконструкции квартиры, в случае, если продавец не оформит надлежаще документы на квартиру в срок до <дата>.

<дата> истец получил от ФИО2 претензию, в которой он указывает на то, что ответчик по состоянию<дата> не получил от истца денежные средства по предварительному договору, за исключением задатка 1 100 000 руб.

По мнению истца, ФИО2 нарушает условия предварительного договора по передаче истцу приобретенной квартиры. ФИО2 не оформил надлежащим образом документы о реконструкции квартиры, по истечении срока указанного в предварительном договоре купли-продажи от <дата>, не изъявил желания продлить предварительный договор, более того, уклоняется от заключения основного договора купли продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру в МФЦ.

Уточнив исковые требования, истец просил суд обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи <адрес> в городе Новочеркасске общей площадью 63,7 кв.м., кадастровый №. Считать договор заключенным на следующих условиях: продавец ФИО2 продал, а покупатель ФИО1 купил в собственность <адрес> в <адрес> общей площадью 63,7 кв.м., с кадастровым номером №. Указанная недвижимость принадлежит на праве собственности ФИО2 Цена договора составляет 5 000 000 руб., из которых продавец получил от покупателя всю цену договора - 5 000 000 руб. в качестве аванса. Цена на недвижимость определена сторонами по обоюдному согласию. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Признать решение Новочеркасского городского суда Ростовской области основанием для государственной регистрации права собственности на <адрес> в городе Новочеркасске, общей площадью 63,7 кв.м. кадастровым номером № за ФИО1

Признать право собственности на <адрес> в <адрес> общей площадью 63,7 кв.м., кадастровый № за ФИО1

Не согласившись с указанным иском, ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, выселении из жилого помещения, в котором указал, что является собственником 160/400 долей жилого дома общей площадью 264,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН от <дата> в связи с регистрацией прав на основании определения Новочеркасского городского суда от <дата> истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение - квартира общей площадью 63,7 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

Из определения Новочеркасского городского суда от <дата> усматривается, что произведен раздел общей долевой собственности и в собственность ФИО2 выделено жилое помещение - квартира общей площадью 63,7 кв.м.

ФИО2 в связи с расторжением брака выставил объявление о продаже доли домовладения на различных сайтах по продаже недвижимости. В <дата> с риелтором от агентства «Наследие» для осмотра недвижимости первоначально пришел ФИО1 и его супруга. Через некоторое время после этого истцу на телефон позвонил ФИО1 и начал вести переговоры о покупке недвижимости. В процессе переговоров истец и ответчик пришли к соглашению о заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости. ФИО2 попросил у ФИО1 деньги в сумме 2 500 000 руб. в качестве задатка и хотел оформить это распиской. ФИО1 в телефонном разговоре <дата> пояснил, что после консультации с юристами он решил, что больше 1 100 000 руб. дать в качестве задатка не может. <дата> примерно в 8:30 час. ФИО2 и ФИО1 встретились. На встрече ФИО1 предоставил для подписания проект предварительного договора. В проекте договора ФИО1 указал порядок расчетов: 1 100 000 руб. - в качестве подтверждающих обязательств о последующем приобретении домовладения; 1 500 000 руб. передаются после подписания договора у нотариуса; оставшуюся сумму в размере 2 525 000 руб. - после получения выписки из ЕГРН о праве собственности ФИО1 на домовладение.

ФИО2 согласился принять задаток в размере 1 100 000 руб. и начал собственноручно на проекте предварительного договора делать запись о получении денежных средств в размере 1 100 000 руб. Однако, ФИО1 пояснил, что денежные средства будут только после обеда. Поэтому расписку, которая уже была написана, ФИО2 оставил у себя. <дата> ФИО1 позвонил в 9:22 час. и в телефонном разговоре сообщил, что отказывается покупать квартиру.

Через некоторое время стороны снова стали вести переговоры о покупке недвижимости. В результате чего <дата> был подписан предварительный договор, в котором предметом сделки является домовладение. В договоре также указано, что покупатель передает продавцу задаток в сумме 1 100 000 руб. Договор от <дата> не содержит расписки ФИО2 о получении задатка, поскольку <дата> денежные средства не передавались.

У ФИО1 снова не оказалось денежных средств. Стороны договорились, что <дата> вечером ФИО2 должен передать ключи, а ФИО1 должен был передать 1 000 000 руб. Фактически 1 000 000 руб. ФИО1 перевел на карту ФИО2 <дата>. Денежные средства в сумме 100 000 руб. были переданы ФИО2 наличными ранее.

ФИО1 <дата> получил ключи от квартиры и вселился в квартиру с семьей.

<дата> ФИО1 предоставил для подписания предварительный договор, в котором предметом сделки является квартира.

В договоре указано, что в доказательство заключения договора и в обеспечение исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме 5000 000 руб.

ФИО2 обратил внимание, что в договоре указана вся сумма 5 000 000 руб., однако данную сумму ФИО1 не передавал и ФИО2 полагал, что расчет будет произведен при подписании договора купли-продажи, который должны были заключить до <дата>. Также ФИО2 полагал, что при передаче денег он должен дать расписку в их получении, либо сделать собственноручную запись в получении денежных средств.

ФИО2 <дата> составил претензию и договор купли-продажи от <дата>. В претензии ФИО2 указал на несогласие с условиями предварительного договора от <дата>, на неисполнение предварительного договора ФИО1, потребовал выселения из квартиры. В претензии было указано на возможность урегулирования спора путем заключения нового договора. Поэтому <дата> после обсуждения претензии ФИО2 стороны подписали договор купли-продажи недвижимости.

ФИО1 оплата стоимости недвижимого имущества в размере 4000000 руб. в срок до <дата> не произведена.

На основании изложенного, ФИО2 просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО1 и наведенных им лиц из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В судебное заседание ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела изведен надлежащим образом.

В судебное заседание ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил заявление о слушании дела в его отсутствие. Также от ФИО2 поступило заявление, в котором он отказывается от исковых требований, не возражает против удовлетворения иска ФИО1

Прокурор города Новочеркасска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Определением суда от <дата> производство по встречным исковым требованиям ФИО2 к ФИО1 было прекращено.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенных действий, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день, или, соответственно, в любой момент в пределах этого периода.

В судебном заседании установлено, что между ФИО2 и ФИО1 <дата> заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Предварительный договор от <дата>), предметом которого является <адрес> в <адрес>, общей площадью 63 кв.м., кадастровый № и имущество, находящееся в ней (пп.1.1 п. 1).

В соответствии с п. 2 Предварительного договора от <дата> цена объекта недвижимости (квартиры и всего имущества, находящегося в ней, за исключением спального гарнитура, холодильника, стиральной машины, телевизоров) определяется сторонами в размере 5 100 000 рублей. В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме 1 100 000 рублей. Остальной расчет между покупателем и продавцом будет осуществляться по аккредитиву, который будет открыт покупателем на сумму 4 000 000 рублей в пользу продавца в ПАО Сбербанк.

В пункте 5 Предварительного договора сторонами определен его срок – до <дата> включительно.

При этом в пп. 5.3 п. 5 указано, что стороны пришли к соглашению о том, что в случае неполучения продавцом надлежаще оформленных документов на квартиру до <дата> сторонами будет заключено дополнительное соглашение о продлении срока для заключения основного договора на срок необходимый для внесения в ЕГРН сведений о реконструкции квартиры.

Судом установлено, что Предварительный договор от <дата> подписан собственноручно как ФИО2, так и ФИО1, подписи в Предварительном договоре стороны не оспаривают.

В судебном заседании установлено, что между ФИО2 и ФИО1 <дата> заключен предварительный договор купли-продажи (далее – Предварительный договор от <дата>), предметом которого является <адрес> в <адрес>, общей площадью 63 кв.м., кадастровый № и имущество, находящееся в ней (пп.1.1 п. 1 Предварительного договора).

Как следует из искового заявления, составление нового предварительного договора было связано с тем, что ФИО2 не успевал подготовить документы по реконструкции.

В соответствии с п. 2 Предварительного договора от <дата> цена объекта недвижимости (квартиры и всего имущества, находящегося в ней, за исключением спального гарнитура, холодильника, стиральной машины, телевизоров) определяется сторонами в размере 5 000 000 рублей. В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме 5 000 000 рублей.

Согласно п. 3 Предварительного договора от <дата> сторонами определено, что продавец обязуется продать квартиру за сумму 5 000 000 рублей, а покупатель купить за ту же сумму в срок <дата> включительно. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая аванс, то он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая аванс, то она обязана вернуть другой стороне сумму аванса в течение 1 года.

В пункте 5 Предварительного договора от <дата> сторонами определен его срок – до <дата> включительно.

При этом в пп. 5.3 п. 5 Предварительного договора от <дата> указано, что стороны пришли к соглашению о том, что в случае неполучения продавцом надлежаще оформленных документов на квартиру до <дата> сторонами будет заключено дополнительное соглашение о продлении срока для заключения основного договора на срок, необходимый для внесения в ЕГРН сведений о реконструкции квартиры.

Судом установлено, что Предварительный договор от <дата> подписан собственноручно как ФИО2, так и ФИО1, подписи в Предварительном договоре стороны не оспаривают.

Установлено, что <дата> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи (далее – Договор) <адрес> в <адрес>, общей площадью 63 кв.м., кадастровый № и имущества, находящегося в ней.

В соответствии с п. 2 Договора цена объекта недвижимости (квартиры и всего имущества, находящегося в ней, за исключением спального гарнитура, холодильника, стиральной машины, телевизоров) определяется сторонами в размере 5 000 100 рублей. В доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения покупатель передает продавцу аванс в сумме 1 100 000 рублей.

Остальной расчет между покупателем и продавцом будет осуществляться по аккредитиву, который будет открыт покупателем на сумму 4 000 000 рублей в пользу продавца в ПАО Сбербанк.

Срок действия договора установлен сторонами – <дата> включительно (пп. 5.2).

Вместе с тем, в заявлении, представленном в материалы настоящего гражданского дела, ФИО2 указал, что «договор купли-продажи от <дата> им был подделан, денежные средства от ФИО1 в общем размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей он получил в счет приобретения <адрес> кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в <адрес> общей площадью 633,7 кв.м.».

Из представленных в материалы дела копий расписок судом установлено следующее.

ФИО2 получил от ФИО1 <дата> денежные средства в размере 100 000 рублей в счет продажи квартиры по адресу: <адрес>, в <адрес>.

<дата> ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 000 000 рублей в счет продажи квартиры по адресу: <адрес>, в <адрес>.

<дата> ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 350 000 рублей в счет продажи квартиры по адресу: <адрес>, в <адрес>.

<дата> ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 150 000 рублей в счет продажи квартиры по адресу: <адрес>, в <адрес>.

<дата> ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 000 000 рублей в счет продажи квартиры по адресу: <адрес>, в <адрес>.

<дата> ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 200 000 рублей в счет продажи квартиры по адресу: <адрес>, в <адрес>.

<дата> ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 1 200 000 рублей в счет продажи квартиры по адресу: <адрес>, в <адрес>.

Общая сумма, переданная ФИО1 в счет приобретения спорной квартиры ФИО2, составляет 5 000 000 рублей.

В материалах дела также содержится копия заявления ФИО2 старшему следователю следственного отдела по г. Новочеркасску майору юстиции ФИО3, из которого следует, что ФИО2 добровольно сознается в том, что в <дата> года подделал предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в <адрес> от <дата>, который был подписан собственноручно ФИО2 и ФИО1 Третий лист, как указывает ФИО2, был заменен таким образом, чтобы размер денежных средств, переданных от ФИО1, был занижен.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из ст. 550 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из п. 1 статьи 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п. 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В силу статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1). Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (пункт 2)

В соответствии с п. 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества, в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Из вышеизложенных положений действующего законодательства следует, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме, лицом, имеющим право на отчуждение недвижимого имущества, содержать существенные условия договора купли продажи, то есть в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена договора, передача имущества от продавца покупателю осуществляется по подписанному сторонами акту или иному документу о передаче, договор подлежит государственной регистрации.

Заключенный <дата> между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи <адрес> в городе Новочеркасске общей площадью 63,7 кв.м., кадастровый №, соответствует положениям ст. ст. 432, 550, 554, 555, 556, 558 ГК РФ, поскольку ФИО2 на момент заключения договора купли-продажи являлся собственником квартиры, договор заключен в письменном виде, содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, позволяет определить объект договора купли-продажи, цену за которую была продана данная квартира, договор содержит условие о передаче денежных средств по договору купли-продажи и объекта недвижимости. Кроме того, ФИО2 подтвердил, что денежные средства в счет продажи квартиры получил в полном объеме, что свидетельствует об исполнении договора купли-продажи от <дата>.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования истца в части признании права собственности за ФИО1 на квартиру с кадастровым номером № подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования ФИО1 в части обязания ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли-продажи <адрес> в городе Новочеркасске общей площадью 63,7 кв.м., кадастровый №, суд не находит оснований для их удовлетворения, поскольку, как установлено судом ранее, такой договор между сторонами уже заключен – от <дата>.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 167, 194-198,233 ГПК РФ, суд,

решил:

уточненные исковые требования ФИО1 (<данные изъяты> к ФИО2 (<данные изъяты> об обязании заключить договор купли-продажи удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на <адрес> в <адрес> общей площадью 63,7 кв.м., кадастровый №.

Считать настоящее решение суда основанием для регистрации перехода права собственности <адрес> в <адрес> общей площадью 63,7 кв.м., кадастровый № к ФИО1.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: С.А. Бердыш

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2025 года.