Решение № 2-380/2017 2-380/2017~М-400/2017 М-400/2017 от 15 октября 2017 г. по делу № 2-380/2017

Дело № 2-380/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ряжск Рязанской области 16 октября 2017 года

Ряжский районный суд Рязанской области в составе: судьи Калабуховой О.В., с участием истца ФИО1, ее представителя ФИО2, ответчика ФИО3, ее представителя ФИО4, при секретаре Абаниной Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании двойной суммы задатка.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома (соглашение о задатке), в соответствии с которым стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, и земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

По взаимному соглашению стороны условились, что цена отчуждаемого земельного участка и построенного на нем <адрес> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ был оплачен задаток в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику письмо с просьбой, явиться в МФЦ для заключения основного договора и перерегистрации права собственности, которое ответчиком не получено.

При помощи смс-сообщений стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи на ДД.ММ.ГГГГ.

В день оформления сделки сторона ответчика не предоставила документы на дом и землю для сверки данных с основным договором купли-продажи, документы о задолженности по коммунальным платежам, справку об отсутствии лиц, зарегистрированных в доме, имущественное соглашение, документы об отсутствии обременений, залога (ипотека). В связи с этим сделка между сторонами не состоялась.

ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику была направлена претензия о возвращении задатка в двойном размере в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик добровольно требования истца не удовлетворил.

Истица ФИО1 просит взыскать с ответчика ФИО3 двойную сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы на представителя в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В судебном заседании истица ФИО1 исковые требования поддержала, суду пояснила, что после заключения ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка и передачи ответчице задатка в <данные изъяты> рублей она стала собирать необходимую сумму (<данные изъяты> рублей) на покупку дома. Когда деньги были собраны, она сообщила об этом риэлтору ФИО7, который ДД.ММ.ГГГГ посредством приложения Viber выслал ей предварительный договор. В данном договоре были указаны ранее не оговоренные условия, а именно, обязанность передать ФИО3 нарочно <данные изъяты> рублей, стоимость земельного участка – <данные изъяты> рублей, стоимость дома – <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ она направила ФИО3 письмо о невозможности принять такие условия. Так как ответчица письмо не получила, она по телефону договорилась с ней о встрече. Во время встречи ФИО3 сообщила, что эти условия они уже обсуждали, и, что дом находится в общей совместной собственности и в ипотеке. На ее предложение перечислить денежные средства на погашение кредита на расчетный счет кредитной организации, в котором была оформлена ипотека, ответчица отказалась. На просьбу описать мебель, так как по объявлению дом продавался меблированный, ФИО3 с супругом ответили отказом. Взаимного соглашения они не достигли. ДД.ММ.ГГГГ они встретились в МФЦ <адрес> для совершения сделки. И-вы передали ей основной договор, но отказались предоставить правоустанавливающие документы на дом. Присутствующему при встрече в МФЦ ФИО7 она пояснила, что не хочет заключать основной договор, не видя документов на это имущество.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержала исковые требования, суду пояснила, что ответчица чинила истице препятствия к заключению сделки. Подписанный сторонами предварительный договор составлен некорректно, так как не содержал сведения о режиме собственности недвижимого имущества и о нахождении его под обременением. Кроме того, ФИО3 отказалась, чтобы ФИО1 внесла сумму ипотечного кредита на расчетный счет банка, и требовала получить их нарочно. Документы на дом ответчица истице не показала, чем вызвала недоверие.

Ответчик ФИО3 иск не признала, суду пояснила, что до подписания предварительного договора ФИО1 было известно о том, что дом принадлежит ей и супругу на праве совместной собственности и на него наложено обременение. За две недели до совершения сделки истица при встрече выразила нежелание приобретать дом без объяснения причин. В МФЦ ФИО1 уклонилась от совершения сделки, так как передумала и стала искать причины.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО4 исковые требования не признал, считает, что сделка не состоялась по вине истицы, которая совершила более выгодную покупку, приобрела другой дом, соседний с домом ФИО3, который оказался гораздо дешевле. ДД.ММ.ГГГГ за ней было зарегистрировано право собственности на этот дом. Ссылка ФИО1 на не предоставление документов является попыткой найти причину для не заключения основного договора.

Выслушав стороны, их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела и представленные документы, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу п.1 ст.420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).

В силу п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

По смыслу положений п.п. 4 и 6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные, эти обязательства прекращаются в случае не заключения основного договора в срок, установленный предварительным договором, либо не направления ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ФИО3 (продавец), и ФИО1 (покупатель) обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи (основной договор), по которому покупатель обязуется купить, а продавец продать покупателю земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие односемейные жилые дома (коттеджи) городского типа с участками от <данные изъяты> кв.м. до <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №.

Стороны определили, что договор купли-продажи будет заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно (п.2). Цена отчуждаемого земельного участка и построенного на нем дома <данные изъяты> рублей (п.3).

Согласно п.4 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в качестве подтверждения своих намерений приобрести у продавца земельный участок и дом покупатель передает продавцу в качестве частичной оплаты денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка, которые входят в общую стоимость участка и построенного дома.

Во исполнение данных положений договора ДД.ММ.ГГГГ истица ФИО1 передала, а ответчик ФИО3 приняла денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств к предварительному договору купли-продажи земельного участка и дома от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что при уклонении одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если уклонение одной из сторон от заключения основного договора является необоснованным, другой стороне должны быть возмещены убытки (п.4 ст.445 ГК РФ).

При этом, конкретные действия, которые каждая из сторон обязуется предпринять в будущем для заключения основного договора, и их алгоритм в предварительном договоре не указаны.

В установленный договором срок – до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключен.

ДД.ММ.ГГГГ истица направила ответчице претензию о возвращении задатка в двойном размере до ДД.ММ.ГГГГ.

Данная претензия получена ФИО3 и оставлена ей без удовлетворения.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно п.1 ст.329 ГК РФ является задаток, которым в силу п.1 ст.380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

В силу положений п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Исходя из требований п.3 ст.380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу п.4 ст.380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Заявляя требование о взыскании с ответчика двойной суммы задатка, истица в судебном порядке утверждала, что причиной не заключения сделки послужило то, что при заключении предварительного договора противоположная сторона скрыла факт нахождения недвижимого имущества в совместной собственности супругов И-вых и его обременение и до заключения основного договора документы на имущество не предоставила. Кроме того, после заключения предварительного договора сторона ответчицы настаивала на изменении условий сделки купли-продажи, в соответствии с которыми ей необходимо передать продавцу <данные изъяты> рублей для погашения ипотечного кредита и указать в договоре стоимость недвижимого имущества меньшую, чем в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение своих доводов ФИО1 предоставила проект предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО3 письмо, в котором выразила несогласие заключать сделку купли-продажи на не оговоренных условиях. Однако данное письмо ответчиком не получено.

Факт приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в собственность ответчика ФИО3 и ее супруга ФИО5 с использованием кредитных средств и нахождение указанного недвижимого имущества в залоге подтверждаются представленными в материалы дела копией кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №№, №.

Допрошенная по ходатайству истицы свидетель ФИО6 показала, что, находясь в здании МФЦ <адрес> по личным делам, слышала, что между сторонами происходил разговор о покупке дома. Во время разговора ФИО1 просила ФИО3 предоставить ей документы, а ФИО3 отказывалась, ссылаясь на отсутствие у нее обязанности делать это. ФИО3, в свою очередь, просила ФИО1 показать денежные средства, на что ФИО1 ответила отказом.

Возражая против иска, сторона ответчика настаивала на том, что основной договор купли-продажи дома и земельного участка не был заключен по вине истицы, которая передумала покупать у И-вых дом из-за покупки другого дома меньшей стоимостью. В обоснование указанных доводов предоставила выписки из ЕГРН об объекте недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Свидетель ФИО7 – менеджер ООО «<данные изъяты>», допрошенный по ходатайству ответчика, пояснил, что оказывал помощь в оформлении договора купли продажи дома и земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ им был составлен типовой предварительный договор купли-продажи, который стороны подписали. При этом, ФИО1 он сообщил о том, что дом находится в ипотеке, и она была не против выплатить её. После того, как он направил ФИО1 второй правильный предварительный договор, ФИО1 отказалась платить ипотеку. ДД.ММ.ГГГГ при встрече в МФЦ сделка между сторонами не состоялась. У ФИО3 при себе имелись все документы для заключения сделки, а ФИО1 требовала какие-то еще документы.

Исходя из анализа приведенных выше доказательств, с достоверностью установить, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества, не представляется возможным.

Требование о понуждении заключить основной договор в порядке, предусмотренном п.5 ст.429 ГК РФ, ни одна из сторон не заявила.

Поскольку ни одна из сторон не предприняла достаточных мер для заключения основного договора, обязательство из предварительного договора, обеспеченного задатком, прекратилось в силу закона (п.6 ст.429 ГК РФ). В свою очередь, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства (п.4 ст.329 ГК РФ), в данном случае – обязательства уплаченного в пользу ответчика задатка.

При изложенных обстоятельствах, на стороне ответчика образовалась неосновательно сбереженное имущество в размере невозвращенной суммы задатка.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 настоящего Кодекса.

Оснований, предусмотренных п.2 ст.381 ГК РФ, для оставления задатка ответчику или уплаты двойной суммы задатка истцу, суд не усматривает. Установленные данной нормой последствия по своей правовой природе являются мерой ответственности за неисполнение одной из сторон обеспеченного задатком обязательства, в данном случае – обязательства из предварительного договора заключить основной договор.

Поскольку до окончания срока, в который ФИО1 и ФИО3 должны были заключить основной договор, он заключен не был, и обе стороны надлежащих мер к заключению основного договора не предприняли, обязательства, предусмотренные упомянутым предварительным договором, прекратились. При этом, как уже было отмечено, предварительный договор не содержит описания конкретных действий, которые каждая из сторон обязана предпринять для заключения основного договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оснований для удержания ответчиком денежных средств, полученных по предварительному договору в качестве задатка, не имеется. Сумма задатка по предварительному договору подлежит возврату истцу.

Нельзя согласиться с утверждением представителя ответчицы о том, что основной договор не был заключен по вине самой истицы, которая приобрела в собственность другой дом по более выгодной цене. Доказательств вины ФИО1 в незаключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ основного договора в деле не имеется. Само по себе приобретение истцом в собственность другого дома и земельного участка после указанной даты, правового значения для разрешения спора не имеет.

Кроме того, суд отмечает, что собственниками объекта основного договора купли-продажи являются ответчица и ее супруг, недвижимое имущество находится в залоге (ипотеке) у банка <данные изъяты>, что не соответствует условиям предварительного договора купли-продажи.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходов. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы, присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче иска истцом уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии положениями ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере <данные изъяты> рублей.

В силу ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом понесены судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается договором об оказании юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией №, выданной ДД.ММ.ГГГГ ООО «<адрес>».

Исходя из принципа разумности и справедливости, с учетом фактического участия представителя ФИО2 в рассмотрении дела и объема проделанной ей работы, суд полагает взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 к ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а также судебные расходы на представителя в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Рязанского областного суда через Ряжский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна. Судья: О.В. Калабухова