Решение № 2-1265/2026 2-1265/2026(2-7368/2025;)~М-3782/2025 2-7368/2025 М-3782/2025 от 9 марта 2026 г. по делу № 2-1265/2026

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Дело №2-1265/2026 (2-7368/2025;)

УИД 78RS0009-01-2025-007985-51 24 февраля 2026 года


РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Красносельский районный суд Санкт–Петербурга в составе:

председательствующего судьи Семиной С.И.,

при секретаре Саранцевой В.А.,

с участием:

-истца: ФИО1,

-представителя ответчика ФИО2: ФИО3, действующей по доверенности №78АВ4220207 от 17.07.2023 года, сроком на пять лет, по ордеру №296 от 11.11.2025 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора найма жилого помещения, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Красносельский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ФИО2, ФИО4, в котором, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит:

1. Расторгнуть договор найма жилого помещения №94, срок действия с 07.10.2010г. между ФИО1 и ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>, с 08 июня 2025 года.

2. Выселить ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>.

3. Прекратить (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер государственной регистрации <№>:78/011/2023-17 от 19 марта 2024г. обременение объекта недвижимости - вид: наем жилого помещения относительно квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>, в пользу ФИО2.

4. Обязать отдел УФМС России Красносельского района СПб снять ФИО2 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>.

5. Расторгнуть договор найма жилого помещения №94, срок действия с 07.10.2010г. между ФИО1 и ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>.

6. Прекратить (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер государственной регистрации <№>:78/011/2023-16 от 10 марта 2023г. обременение объекта недвижимости - вид: наем жилого помещения относительно квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>, в пользу ФИО4.

7. Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 убытки в размере 10 453,68 рублей.

Протокольным определением уточненное исковое заявление было принято к производству только в части п. 1 и п. 7 в принятии уточненного искового заявления в части остальных пунктов отказано.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>. В настоящее время зарегистрировано обременение прав на квартиру: от 19.03.2024г. в ЕГРН, номер государственной регистрации <№>-78/011/2024-17, срок действия с 07.10.2010г. на 5 лет с даты вступления решения суда в законную силу в пользу ответчика ФИО2, <дата> года рождения, на основании решения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга №2-1927/10, выдано 05.10.2010г., кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда №33-16537/2010, выдано 07.12.2010г.; от 10.03.2023г. в ЕГРН, номер государственной регистрации <№>-78/011/2024-16, срок действия с 07.10.2010г. на 5 лет с даты вступления решения суда в законную силу в пользу ответчика ФИО4, <дата> года рождения, на основании решения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга №2-1927/10, выдано 05.10.2010г., кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда №33-16537/2010, выдано 07.12.2010г. Ответчиками не вносилась арендная плата, в связи с чем истец был вынужден обратиться с настоящим иском в суд.

В судебное заседание явился истец, просила удовлетворить заявленные требования по изложенным в иске доводам.

Также, явился представитель ответчика ФИО2, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, считая их необоснованными.

Иные стороны в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени рассмотрения спора в соответствии с положениями ст.ст.113, 117 ГПК РФ по последнему известному суду адресу регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГПК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Неявка в судебное заседание сторон не препятствует рассмотрению дела и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в их отсутствие.

Учитывая изложенное, суд полагает, возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания и не представивших доказательств уважительности своей неявки.

Суд, выслушав позицию сторон, изучив материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статей 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Согласно ст. 619 ГК РФ, истец вправе требовать расторжения договора найма в случае, если ответчик не исполняет свои обязательства по оплате аренды или использует имущество ненадлежащим образом.

В силу положений ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае систематического нарушения условий договора или его невыполнения.

Материалами настоящего дела установлено, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33 кв.м., кадастровый номер: <№>. В настоящее время зарегистрировано обременение прав на квартиру:

-от 19.03.2024г. в ЕГРН, номер государственной регистрации <№>-78/011/2024-17, срок действия с 07.10.2010г. на 5 лет с даты вступления решения суда в законную силу в пользу ответчика ФИО2, <дата> года рождения, на основании решения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга №2-1927/10, выдано 05.10.2010г., кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда №33-16537/2010, выдано 07.12.2010г.;

-от 10.03.2023г. в ЕГРН, номер государственной регистрации <№>-78/011/2024-16, срок действия с 07.10.2010г. на 5 лет с даты вступления решения суда в законную силу в пользу ответчика ФИО4, <дата> года рождения, на основании решения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга №2-1927/10, выдано 05.10.2010г., кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда №33-16537/2010, выдано 07.12.2010г.

Так же в квартире проживает и зарегистрирован постоянно по месту жительства ответчик ФИО2

Во исполнение решения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга №2- 1927/10, выдано 05.10.2010г., кассационного определения Санкт-Петербургского городского суда №33-16537/2010, выдано 07.12.2010г. заключен договор найма жилого помещения №94, срок действия с 07.10.2010г.

Согласно п.п.6 п.6 Договора №94 найма жилого помещения наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя:

-плата за пользование жилым помещением (плата за наем);

-плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

-плату за коммунальные услуги.

Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента начала пользования жилым помещением.

Так же из смысла п.6.1. Договора найма жилого помещения следует, что оплату принимает Наймодатель. Плата за пользование помещением рассчитывается исходя из действующих положений нормативно-правовых актов, регулирующих плату за наем в Санкт-Петербурге и перечисляется на счет ЗАО «УНИСТО».

Согласно раздела IV п.16 п.п.1 расторжение настоящего договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения Нанимателем платы за жилое помещение или/и коммунальные услуги в течении более 6 (шести) месяцев.

Ответчики уведомлены о том, что в настоящее время наймодателем является истец, поскольку с 15 февраля 2023 года она является собственником квартиры.

Одним из доказательств того, что ответчики надлежащим образом уведомлены о смене Наймодателя является гражданское дело №2-293/24, которое с мая 2023 года рассматривается в Красносельском районном суде города Санкт-Петербурга (в настоящее время в городском суде СПб). Так же истцом 05.05.2025 года было направлено Досудебное предупреждение о расторжении договора найма в связи с неоплатой арендной платы.

Как утверждает истец, ответчики оплачивают только коммунальные услуги. Плата за пользование жилым помещением (плата за наем), предусмотренная п.п.6 п.6 Договора №94 ответчиками с 15 февраля 2023г. не производилась.

В то же время ФИО4 перечисляла истцу без указания назначения платежа следующие денежные суммы: 8 577 рублей 36 копеек перевод от 08 февраля 2025 года и далее ежемесячно по 357 рублей 39 копеек.

Ответчики, в свою очередь, не согласны с исковыми требованиями по следующим основаниям:

Истец в исковом заявлении указывает на то, что ответчики не производят плату по договору найма, а только оплату за коммунальные услуги.

Однако это не соответствует действительности. Производить плату по договору найма с ФИО5 ответчики стали после того, как она сообщила свои реквизиты для перечисления денежных средств в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу №2-293/2024, рассмотренному в Красносельском районном суде Санкт-Петербурга. Ранее оплата производилась на счет прежнего наймодателя - ЗАО «УНИСТО».

Указанным решением отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании утратившим право пользования жилым помещением, общей площадью 33,00 кв.м., кадастровый номер <№>, о выселении из указанной квартиры, признании расторгнутым договора найма на указанную квартиру, признании незаключенным договора найма (аренды) вышеуказанной квартиры между ФИО1 и ФИО2, о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номера государственной регистрации <№>/2023-16 от 10 марта 2023 года обременение объекта недвижимости- вид: наем жилого помещения относительно квартиры, расположенной по адресу: Санкт- Петербург, <адрес>, общей площадью 33,00 кв.м., кадастровый номер <№>, обязании УФМС России Красносельского района Санкт-Петербурга снять ФИО2 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, общей площадью 33,00 кв.м., кадастровый номер <№>.

На основании решения Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга от 05.10.2010г. гр. дело №2-1927/10 по иску ЗАО «Универсальное строительное объединение» (ЗАО «УНИСТО») ФИО6 понужден к заключению договора найма жилого помещения по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>.

В соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ в случае понуждения к заключению договора в судебном порядке договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно резолютивной части вышеуказанного решения Красносельского районного суда г. Санкт-Петербурга по гр. делу №2-1927/10, суд решил:

пункт 23 Договора найма изложить в следующей редакции: По истечения срока действия договора найма жилого помещения Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения Наймодатель должен предложить Нанимателю заключить договор на тех же условиях. Если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Наймодатель не имеет права по окончании срока действия договора найма отказаться от продления договора найма в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 (одного) года жилое помещение внаём.

С прежним собственником квартиры, ЗАО «УНИСТО», договор найма не был расторгнут. Ответчики проживают в квартире, производят оплату по договору найма, оплату за коммунальные услуги, в том числе и за имущество общего пользования.

Истец в досудебном предупреждении указывает на то, что ответчики частично перечисляли ей незначительные суммы и приобщает выписку из отчета по оценке рыночной стоимости аренды квартиры от 14.07.2025 г.

Согласно указанному отчету задолженность за наем по договору найма составляет 280 781, 63 руб.

Согласно решению Красносельского районного суда Санкт-Петербурга по гр. делу №2-1927/2010 плата за наем определялась в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006г. №395-53 «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге» и составляла 186,28 руб. в месяц.

Красносельский районный суд Санкт-Петербурга по указанному решению в 2010 году применил базовую ставку (Ро) за наём жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых жилое помещение по договорам социального найма, по договорам найма специализированного жилого помещения, где судом была применена базовая ставка Ро в размере 3,43 руб. в месяц за квадратный метр общей площади жилого помещения в домах со стенами из кирпича.

Так как согласно п.5.2.2 Договора №30 от 18.12.1991 г. купли-продажи имущества, заключенного между ПСО «Ленуниверситетстрой» (правопредшественником ЗАО «УНИСТО») и Ленгосфондом, после выкупа арендованного имущества образовать из членов трудового коллектива акционерное общество (товарищество) с соблюдением социальных гарантий и льгот работникам приватизируемого предприятия в соответствии со ст.23, 26 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».

Согласно указанной Методики:

2.1. Размер платы за наем жилого помещения в месяц определялся по формуле:

Р = Ро (1+k)xS,

где:

-Р - размер платы за наем жилого помещения в месяц;

-k - коэффициент потребительских качеств жилого помещения;

-S - площадь жилого помещения в квадратных метрах;

-Ро - базовая ставка платы за наем жилого помещения в месяц.

Базовая ставка платы за наем жилого помещения для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма специализированного жилого помещения, устанавливалась в следующих размерах:

3,43 руб. в месяц за квадратный метр общей площади жилого помещения в домах со стенами из кирпича (для жилых помещений в общежитиях - 3,43 руб. в месяц за квадратный метр площади отдельной комнаты);

Коэффициент потребительских качеств жилого помещения к рассчитывался по формуле: к = к1 + к2, где:

-к1 - коэффициент, отражающий качество и благоустройство жилого помещения;

-к2 - коэффициент, отражающий месторасположение многоквартирного дома.

При этом коэффициент к1 формировался как сумма всех коэффициентов по пунктам 1-10 группы коэффициентов "Качество и благоустройство жилого помещения", установленных с учетом характеристик конкретного жилого помещения в таблице пункта 2.6 настоящей Методики.

Учитывая характеристики нанимаемого (занимаемого) жилого помещения:

К1=1 К2=0.65

размер платы за наем жилого помещения в месяц составлял:

Р=3,43(1+0,65) *33,00 =186, 76 руб., что соответствует размеру платы, установленному решением Красносельского районного суда Санкт-Петербурга по гр. делу №2-1917/2010.

Согласно решению Красносельского районного суда Санкт-Петербурга:

«в редакции п.6.1. Договора найма, плата за пользование жилым помещением устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением в Санкт-Петербурге, утвержденной законом Санкт-Петербурга от 05.07.2006г. №395-53 «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге» и может увеличиваться только в связи с изменением платы за наем, внесенными в указанный нормативный акт».

07 июня 2022 года Законом Санкт-Петербурга №331-43 о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге», в указанный нормативный акт внесены изменения.

В измененной Методике расчета платы согласно Закона Санкт-Петербурга №331-43 установлена плата за наём жилого помещения государственного жилищного фонда жилого помещения для трёх категорий:

-государственного специализированного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения,

-социального использования по договорам социального найма,

-коммерческого использования по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда коммерческого использования.

С учетом указанного выше решения Красносельского районного суда Санкт-Петербурга (2-1927/2010) при расчете платы за наём жилого помещения применяются вводные данные (коэффициент соответствия платы Кс) государственного жилищного фонда жилого помещения:

-социального использования по договорам социального найма,

а не для государственного жилищного фонда жилого помещения коммерческого использования по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда коммерческого использования.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга №1959 от 13.12.2004г. изменен статус здания общежития по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> и дом переведен в категорию жилого дома для постоянного проживания при условии предоставления гражданам, проживающим в общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством с сохранением социальных гарантий граждан.

Учитывая вышеуказанное решение Красносельского районного суда Санкт-Петербурга по гр. делу №2-1927/2010, ст. 675 ГК РФ договор найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение сохраняется, при этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, при расчете платы за наём коэффициент соответствия платы (Кс) применяется равным 0,07.

Плата изменяется в соответствии с изменениями средней цены (СРс) 1 кв.м. общей площади квартир на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, определяемой по актуальным данным Федеральной службы государственной статистики, которые размещаются в свободном доступе в единой межведомственной информационно-статистической системе.

Сумма оплаты по договору найма за период с февраля 2023 года по декабрь 2025 года составляет 19 373, 76 руб. 76 коп.

Истец приобрела квартиру, обремененную договором найма, она знала о том, что квартира обременена, так как приобрела её у ФИО7 по договору купли-продажи от 14.02.2023г., которая в свою очередь, приобрела данную квартиру по договору купли-продажи №20 от 16.12.2022г. на торгах.

Согласно протоколу об определении участников торгов №24213-ОТПП/20 от 21.09.2022г. в графе «сведения об имуществе» указано: жилое помещение по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес>, обременено (договор найма).

В договоре купли-продажи квартиры, заключенном между ФИО7 и ФИО1, также указано, что в квартире зарегистрированы граждане и в данном договоре ФИО1 «взяла на себя обязательство выписать зарегистрированных граждан из квартиры».

Принимая решение по делу, суд исходит из того, что ответчиками не были нарушены права истца как наймодателя. Доказательств обратного в ходе рассмотрения дела не представлено, судом не добыто, ввиду чего суд приходит к выводу, что исковые требования о расторжении договора найма жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета, взыскании убытков подлежат отказу.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении и снятии с регистрационного учета, взыскании убытков – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Красносельский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение суда изготовлено 10 марта 2026 года.

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>