Апелляционное определение № 33-13/2026 33-580/2025 от 21 апреля 2026 г.

Председательствующий – Туйденовой Е.А. Дело № 33-13/2026

номер производства в суде первой инстанции 2-116/2025

УИД 02RS0005-01-2025-000026-44

строка статистической отчетности 2.156


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2026 года г. Горно-Алтайск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Черткова С.Н.,

судей – Плотниковой М.В., Шнайдер О.А.

при секретаре – ФИО8,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО3 ФИО14 – ФИО4 на решение Турочакского районного суда Республики Алтай от 27 марта 2025 года, которым

исковые требования прокурора Республики Алтай в публичных интересах муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» <адрес> Республики ФИО6 в лице сельской администрации Артыбашского сельского поселения <адрес> Республики ФИО6, в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО «Артыбашское сельское поселение», ФИО3 ФИО14 удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенный между администрацией МО «Артыбашское сельское поселение» и ФИО3 ФИО14.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, признано отсутствующим право собственности ФИО3 ФИО14 на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, ФИО5, <адрес>.

Возложена обязанность на ФИО3 ФИО14 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить администрации МО «Артыбашское сельское поселение» земельный участок с кадастровым номером № по акту приема-передачи.

Возложена на администрацию МО «Артыбашское сельское поселение» обязанность в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда, возвратить ФИО3 ФИО14 уплаченные денежные средства за покупку земельного участка, с кадастровым номером №, в размере 53 970 руб. 48 коп.

Решение суда является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах ФИО3 ФИО14 на земельный участок с кадастровым номером №

Заслушав доклад судьи Шнайдер О.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Республики Алтай обратился в суд в публичных интересах муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» Турочакского района Республики Алтай в лице сельской администрации Артыбашского сельского поселения Турочакского района Республики Алтай, в интересах неопределенного круга лиц к администрации МО «Артыбашское сельское поселение», ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенного между администрацией МО «Артыбашское сельское поселение» и ФИО3, применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем признания отсутствующим права собственности ФИО3 на земельный участок, общей площадью 12 423 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, ФИО5, <адрес>, возложении обязанности на ФИО3 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить администрации МО «Артыбашское сельское поселение» земельный участок по акту приема-передачи, возложить обязанность на администрацию МО «Артыбашское сельское поселение» обязанность в течение 30 дней после вступления в законную силу решения суда, возвратить ФИО3 уплаченные денежные средства за покупку земельного участка в размере 53970 руб. 48 коп. В обоснование заявленных требований указал, что по результатам проведенной прокуратурой проверки по вопросу законности предоставления земельного участка в собственность, установлено, что земельный участок был отчужден на основании ст. 39.20 ЗК РФ для эксплуатации дома охотника, площадью 16,8 кв.м., то есть площадь объекта недвижимости составляет 0,14 % от площади предоставленного земельного участка. Однако использование всей площади земельного участка для эксплуатации только нежилого здания, не отвечает указанным требованиям, что являлось основанием для отказа в предоставлении ФИО3 земельного участка. Недействительность договора в силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ означает, что у ФИО3 не возникло право собственности на спорный земельный участок, следовательно, в качестве применения последствий недействительности спорного договора, следует признать отсутствующим право, зарегистрированное на основании этого договора. Прокурор обратился в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц, права которых были нарушены незаконным предоставлением земельного участка, в том числе минуя публичные процедуры, и муниципального образования «Артыбашское сельское поселение», из собственности которого незаконно выбыл данный земельный участок.

<дата> определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена администрация МО «<адрес>».

Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований просит в апелляционной жалобе представитель ФИО3 – ФИО4 В обоснование доводов жалобы указывает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что <дата> между Администрацией МО «Артыбашское сельское поселение» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № на 49 лет из категории земель населенных пунктов, площадью 41410 кв.м., для размещения палаточного городка с кадастровым номером №. <дата> между указанными лицами заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. В регистрации перехода права отказано из-за превышения площади выкупаемого земельного участка площади спорного строения (дом охотника), принадлежащего на праве собственности ответчику. В связи с чем, из земельного участка с кадастровым номером № образовано два земельных участка с кадастровыми номерами № №. <дата> заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № № сроком на 45 лет 1 месяц для отдыха и рыбалки. <дата> заключен спорный договор, из буквального толкования п. 1.1 договора следует, что предметом договора является земельный участок для использования в целях охоты и рыбалки, условия о том, что земельный участок передается только для эксплуатации расположенного на нем здания договор не содержит. Нормы п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, под. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ направлены на реализацию принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Из положений п. 6 ст. 11.9, под. 6 п. 2 ст. 39.3 ст. 39.16 ЗК РФ п. 53 Обзора судебной практики ВС РФ № (2021), правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> №-О следует, что реализация исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, которым обладает собственник зданий сооружений, расположенных на этом земельном участке, связана законом с установлением границ и площади земельного участка, необходимого для эксплуатации таких объектов недвижимости. В исковом заявлении не содержится доказательств несоразмерности земельного участка, не указаны нормы права, устанавливающие размеры земельного участка для охоты и рыбалки. Застройка такого земельного участка не должна превышать более 30 процентов. В случае признания договора купли-продажи недействительным, необходимо возобновить права аренды ответчика, поскольку до заключения договора купли-продажи срок действия договора аренды не истек, расторгнут по причине заключения договора купли-продажи. При заключении договора у ФИО3 отсутствовали сомнения о том, что продавец действует в рамках закона.

В письменных возражениях прокурор Турочакского района Республики Алтай просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

30.07.2025 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай перешла к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве материального истца привлечено Муниципальное образование «Артыбашское сельское поселение» Турочакского района Республики Алтай.

Информация о движении настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Верховного Суда Республики Алтай (http://vs.ralt.sudrf.ru/).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО3 ФИО27 – ФИО1 поддержала доводы апелляционной жалобы, прокурор ФИО2 полагал о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не предоставили, в связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, выслушав участников процесса, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с существенным нарушением норм процессуального законодательства (п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ) с принятием нового решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением № от <дата> администрацией МО «Артыбашское сельское поселение» предоставлен ФИО3 на праве аренды сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый №, местоположение: ФИО5, <адрес>, урочище Артыбаш, площадью 41 410 кв.м., для размещения палаточного городка.

<дата> между сельской Администрацией Артыбашского сельского поселения <адрес> Республики ФИО6 (арендодатель) и ФИО3 ФИО26 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 41 410 кв.м., для размещения палаточного городка. Договор заключен на 49 лет. Договор прошел государственную регистрацию <дата> (Том 2 л.д. 33).

<дата> распоряжением Администрации муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» № утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № для строительства дома охотника.

<дата> ФИО3 Администрацией Артыбашского сельского поселения выдано разрешение на строительство - «дом охотник» на земельном участке с кадастровым номером №, площадью застройки 24,25 кв.м., выдан градостроительный план земельного участка о согласовании зоны допустимого размещения объекта строительства (чертеж градостроительного плана земельного участка).

<дата> решением совета депутатов Муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» № утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» <адрес> Республики ФИО6.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» <адрес> Республики ФИО6, в редакции на дату утверждения ГПЗУ, земельный участок с кадастровым номером № отнесен к зоне «Рекреационного назначения» (5.01), с условно разрешенным видом использования – «Охота и рыбалка». Описание вида разрешенного использования – обустройство мест охоты и рыбалки, в том числе размещение дома охотника или рыболова, сооружений, необходимых для восстановления поголовья зверей или количества рыбы. Установлены следующие предельные размеры земельных участков предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции ОКС – предельный минимальный размер земельного участка – 0,1 га, предельный максимальный размер земельного участка – 10 га; минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений – 3 м; предельное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений – 3 этажа (с возможным использование мансардного этажа); максимальный процент застройки в границах земельного участка, определенный как отношений суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всех площади земельного участка – 30%.

<дата> распоряжением Администрации муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» № нежилому зданию – «дом охотника», присвоен адрес: <адрес>Б.

<дата> ФИО3 зарегистрировано право собственности на нежилое здание – «дом охотника», кадастровый №, площадью 16,8 кв.м., год ввода в эксплуатацию по завершению строительства – 2019, расположенное по адресу: ФИО5, муниципальный район Турочакский, сельское поселение Артыбашское, <адрес>, владение, 120Б.

<дата> между сельской Администрацией Артыбашского сельского поселения Турочакского района Республики Алтай (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым продавец передает в собственность, а покупатель принимает земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 41 410 кв.м. – для охоты и рыбалки, для иных видом использования, характерных для населенных пунктов.

<дата> по результатам правовой экспертизы представленных документов регистрирующим органом принято решение о приостановлении государственной регистрации прав до <дата>, поскольку согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым №, площадью 41410 кв.м. находится на землях населенных пунктов, разрешенное использование для охоты и рыбалки. На указанном земельном участке зарегистрировано право собственности на дом охотника, площадью 16,8 кв.м.

<дата> регистрирующим органом принято решение об отказе в государственной регистрации права, поскольку расположенный на земельном участке объект недвижимости, площадью 16,8 кв.м., ко всей площади земельного участка составляет не более 1%, площадь выкупаемого земельного участка значительно превышает площадь возведенного объекта.

<дата> постановлением Администрации муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» № утверждена схема расположения земельного участка из земель муниципальной собственности муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» на кадастровом плане территории в кадастровом квартале №, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым №, категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование охота и рыбалка, с условным номером № местоположение, ФИО5, <адрес>, Артыбашское сельское поселение, <адрес>Б, примерной площадью 12423 кв.м. Установлен вид разрешенного использования образуемого земельного участка – для охоты и рыбалки (Том 2 л.д. 36).

После раздела земельного участка с кадастровым номером 04:03:090202:407 за ФИО3 сохранено право аренды на земельный участок с кадастровым номером № со ссылкой на положения ч. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, предусматривающей, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов.

18.11.2021 между сельской Администрацией Артыбашского сельского поселения Турочакского района Республики Алтай (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 12423 кв.м. – для охоты и рыбалки. Договор заключен на срок 45 лет и 1 месяц.

<дата> дополнительным соглашением внесены изменения в договор аренды земельного участка № от <дата>, указано, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 28987 кв.м. – для размещения палаточного городка (Том 2 л.д. 31).

<дата> постановлением Администрации муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» № предоставлен на праве собственности ФИО3 земельный участок с кадастровым номером №, предложено ФИО3 заключить договор купли-продажи земельного участка (Том 2 л.д. 23).

17.01.2022 между сельской Администрацией Артыбашского сельского поселения Турочакского района Республики Алтай (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым продавец передает в собственность, а покупатель принимает земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый №, площадью 12423 кв.м. – для охоты и рыбалки, для иных видом использования, характерных для населенных пунктов. В пункте 1.4 договора указано, что на земельном участке расположен: дом охотника, назначение - нежилое, площадью, 16,8 кв.м., кадастровый №. Договор прошел государственную регистрацию <дата>. Договор заключен в соответствии с положениями под. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (пункт 1.1 договора).

Указывая, что площадь объекта недвижимого имущества составляет 0,14 процентов от площади предоставленного земельного участка, что не соответствует общим положениям земельного законодательства, обеспечивающего необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением, необходима для их использования, прокурор обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В целях установления юридически значимых обстоятельств судебной коллегией по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Филиалу ППК «Роскадастр» по <адрес>.

В соответствии с выводами и исследовательской частью заключения эксперта Филиала ППК «Роскадастр» по <адрес> № от <дата> нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке по адресу: ФИО5, <адрес>, является объектом капитального строительства, недвижимым имуществом, имеет прочную связь землей и конструктивные характеристики, которое не позволяют осуществить перемещение без несоразмерного ущерба, не является вспомогательным зданием, имеет самостоятельное назначение, согласно разрешению на строительство – дом охотника. Здание состоит из одного помещения, размерами по внутреннему обмеру 3,67 м * 3,67 м, общая площадь 13,5 кв.м., что не соответствует указанной в техническом плане, в ЕРГН площади здания 16,8 кв.м. По конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует обязательным противопожарным нормам и требованиям Федерального закона №123-ФЗ Технический регламент «О требованиях пожарной безопасности (по степени огнестойкости несущих строительных конструкций, по противопожарным расстояниям), не соответствует требованиям в части безопасности эвакуации людей из здания. Имеется угроза жизни и здоровью граждан. Устранение возможно путем устройства лестницы с ограждением на крыльце выхода из здания. Здание соответствует строительно-техническим, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам и правилам в части требованиям механической безопасности (ст. 7 Федерального закона от <дата> №384-ФЗ), требованиям безопасности уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду (ст. 14 Федерального закона от <дата> №384-ФЗ), не соответствует требованиям безопасности для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях (ст. 10 Федерального закона от <дата> №384-ФЗ), требованиям безопасности для пользователей зданиями и сооружениями (ст. 11 Федерального закона от <дата> №384-ФЗ). Имеется угроза жизни и здоровью граждан. Выявленные несоответствия являются устранимыми. Устранение выявленных нарушений ст. 10, ст. 11 №384-ФЗ возможно путем производства работ по: переустройству крыльца здания с устройством ограждения, ступеней и пандуса; переустройство крыши, ремонт стен, пола здания с устранением следов систематического замачивания, образования грибка и плесени, установки стеклопакета в оконный блок устройство перекрытия; устройство системы отопления, электроснабжения в здании, устройство местной канализации (надворный туалет), обеспечение подвоза воды (местное водоснабжение) в соответствии с проектной документацией. Здание соответствует градостроительным нормам и правилам в части требованиям по распоряжению относительно инженерных сетей, требованиям регламентирующим процент застройки, высоты и максимального количества этажей, условному виду разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства, градостроительному регламенту территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами. Здание не эксплуатируется, не отапливается, отсутствует внутренняя планировка и мебелировка. Определить назначение исследуемого здания на дату экспертного осмотра не представляется возможным. Согласно выписке из ЕГРН, техническому плану, разрешению на строительство и иных документов – наименование здания – дом охотника, соответствует виду разрешенного использования согласно сведениям ЕГРН (для охоты и рыбалки), соответствует условному виду разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства градостроительного регламента территориальной зоны застройки индивидуальными жилыми домами. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации исследуемого здания (дом охотника), согласно проектной документации (исходя из площади застройки здания, проездов, парковок для здания) составляет (24, 25 кв.м. + 154,0 кв.м. + 784 кв.м) = 962,25 кв.м. При этом процент застройки участка с кадастровым номером № составляет (24,25 / 41 410) * 100% = 0,06%. Эксперт отмечает, что согласно ГПЗУ №RU-02504301-593 (л.д. 112-121 Том 3) местоположение объекта должно находиться на расстоянии не менее 5,0 м. от южной границы. Фактическое местоположение исследуемого здания с кадастровым номером № не соответствует его местоположению согласно сведениям ЕГРН (смещено на юго-запад на расстояние от 6,62 м. до 7,31 м). На усмотрение суда, экспертом графически определена площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации части исследуемого нежилого здания (расположенной в плановых границах земельного участка с кадастровым номером №), с учетом отступов от стен здания, необходимых для обслуживания (0,6 м. – ширина прохода, 3,5 м. – ширина проезда) и составляет 82 кв.м. Здание частично располагается за пределами плановых границ земельного участка с кадастровым номером №, выступает за плановые границы на расстоянии от 1,25 м. до 1,95 м. Оставшаяся часть здания расположена в зоне минимального отступа от границ участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружения (3 м согласно ППЗ <адрес>, по состоянию на 2016 год и на 2024 год). Выявленное несоответствие создает препятствия в пользовании смежными земельными участками, является неустранимым без ущерба строению, а именно устранение возможно только путем демонтажа строения.

Судебная коллегия, исследовав заключение судебного эксперта Филиала ППК «Роскадастр» по Алтайскому краю № от <дата>, признает его достоверным и допустимым доказательством, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание произведенных исследований, в обоснование сделанных выводов экспертом приведены соответствующие данные, установленные в результате исследования, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, имеются сведения о предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно, понятно, не содержат неоднозначных формулировок. Доказательств заинтересованности эксперта в результатах возникшего спора суду не представлено.

Разрешая заявленные требования, судебная коллегия исходит из следующего.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ), который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (под. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.2 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 ГК РФ).

Как следствие, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.

Подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года, пункт 53).

Исходя из пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

В определении от 23 апреля 2020 года № 935-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

При этом, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При рассмотрении настоящего дела установлено, что ФИО3 на основании положений пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, как собственнику здания с кадастровым номером №, фактической площадью 13,5 кв.м, был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 12423 кв.м.

Более того, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Следовательно, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения, в том числе, требований градостроительного регламента.

По смыслу пункта 1 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки призваны обеспечивать согласование прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на земельные участки, с одной стороны, и защищаемых законом прав и интересов иных физических и юридических лиц, а также публичных интересов, с другой стороны, установление между ними разумного и справедливого баланса.

Как указано выше, объект недвижимого имущества с кадастровым номером №, фактической площадью 13,5 кв.м, частично располагается за пределами плановых границ земельного участка с кадастровым номером №, выступает за плановые границы на расстояние от 1,25 м до 1,95 м, выступающая часть здания расположена на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена.

Объект недвижимости с кадастровым номером № невозможно привести в соответствие с установленными требованиями, поскольку исходя из площади здания, равной 13,5 кв.м., его технических характеристик, частичный демонтаж до соответствия по минимальным отступам от кадастровых границ земельного участка, как и до сноса заступающей за границы земельного участка с кадастровым номером № части, невозможны, данный процесс неизбежно приведет к причинению несоразмерного ущерба конструкции здания в целом, к значительному снижению несущей способности несущего остова и последующему разрушению всего конструктива.

Расположение спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером № нарушает действующее градостроительное законодательство Российской Федерации, поскольку имеет признаки самовольной постройки, предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса отсутствие объекта недвижимого имущества не позволяет реализовать исключительное право на приобретение земельного участка занятого этим объектом и необходимого для его использования.

Таким образом, сделка купли-продажи земельного участка, заключенная между администрацией и ответчиком ФИО3, при отсутствии оснований для его предоставления в собственность за плату без проведения торгов, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, заключенной с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Данный правовой подход изложен в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2024 года.

У администрации МО «Артыбашское сельское поселение» не имелось правовых оснований для предоставления ФИО3 в собственность земельного участка с кадастровым номером № без проведения конкурентных процедур.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Учитывая, что спорный земельный участок выбыл из распоряжения уполномоченного органа в результате недействительной сделки, судебная коллегия в соответствии с избранным прокурором способом защиты права, который не противоречит разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» проходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований прокурора о признании права собственности ответчика ФИО3 на спорный земельный участок отсутствующим, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка в распоряжение уполномоченного органа в течение 10 дней со дня принятия настоящего апелляционного определения, а денежных средств, полученных от ФИО3 по договору купли-продажи, возврату ему администрацией в течение 30 дней со дня принятия настоящего апелляционного определения.

Возражения представителя ответчика о пропуске прокурором годичного срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ, подлежащего исчислению с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок за ответчиков 15.02.2022, отклоняются судебной коллегией.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Пунктом 2 статьи 199 данного кодекса предусмотрено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу пункта 1 статьи 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пунктах 4 и 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в том числе в постановлении от 28 января 2025 года № 3-П по делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан Г.Н., ФИО7 и других, сам по себе момент нарушения права публично-правового образования не может считаться моментом начала исчисления срока исковой давности. Течение давностного срока связано с моментом выявления такого нарушения уполномоченными органами или должностными лицами, а равно с моментом, когда уполномоченным органам или должностным лицам стало известно об этом нарушении.

Также Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14 апреля 2025 года № 913-О указал, что момент, когда публично-правовому образованию стало или должно было стать известно о нарушении своих прав, равно как и момент, когда состоялось нарушение прав публичного образования, определяется судом с учетом всей совокупности фактических обстоятельств. Эти же критерии определения начала течения срока исковой давности применимы и в случаях, когда иск в защиту интересов публично-правового образования заявлен прокурором.

Таким образом, с учетом фактических обстоятельств дела течение срока исковой давности необходимо исчислять с момента, когда было выявлено нарушение публичных интересов.

Как указано процессуальным истцом, о совершенной сделке, истцу стало известно из результатов проведенной проверки, исковое заявление о применении последствий ничтожной сделки, совершенной 17.01.2022 года, предъявлен прокурором в суд 17.01.2025, с учетом предусмотренного положениями п. 1 ст. 181 ГК РФ трехлетнего срока.

Правом на обращение с иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17 января 1992 года № 2202-I и ч. 1 ст. 45 ГПК РФ, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Как предусмотрено пп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, земельное законодательство основывается на принципе сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Более того, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что институт исковой давности не предназначен для использования в недобросовестных целях. Принципы справедливости, равенства и соразмерности (пропорциональности) предполагают отказ в применении срока давности по требованию тех, кто использует положение о сроках давности вопреки его предназначению, в ущерб правам других лиц и правомерным публичным интересам (Постановления от 14 июля 2005 года № 9-П и от 31 октября 2024 года № 49-П).

Нельзя согласиться и с указанием представителя ответчика на необходимость восстановления судом права аренды спорного земельного участка, так как договор аренды земельного участка предметом спора не являлся, а поэтому обстоятельства его заключения юридически значимыми для рассмотрения настоящего спора не являются.

Из разъяснений, данных в п. 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в случаях, указанных в ст. 44 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции разрешает вопросы о процессуальном правопреемстве. Вопросы процессуального правопреемства могут быть разрешены судом апелляционной инстанции, как при рассмотрении дела, так и при подготовке дела к судебному разбирательству.

Согласно выписке Единого государственного реестра юридических лиц Администрация Муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» Турочакского района Республики Алтай (ОГРН: <***>) В настоящее время реорганизована в связи с установлением одноуровневой системы территориальной организации местного самоуправления на территории Турочакского района Республики Алтай.

Правопреемником прав и обязанностей Администрации Муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» Турочакского района Республики Алтай является Администрация Муниципального округа «Турочакский район» в Республике Алтай (ОГРН:<***>), в связи с чем судебная коллегия производит замену Муниципального образования «Артыбашское сельское поселение» Турочакского района Республики Алтай на правопреемника Администрацию Муниципального округа «Турочакский район» в Республике Алтай.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Турочакского районного суда Республики Алтай от 27 марта 2025 года отменить. Принять по делу новое решение.

Произвести процессуальную замену материального истца Муниципальное образование «Артыбашское сельское поселение» Турочакского района Республики Алтай (<***>) на правопреемника Администрацию Муниципального округа «Турочакский район» в Республике Алтай (ОГРН:<***>).

Исковое заявление прокурора Республики Алтай удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 17 января 2022 года, заключенный между администрацией муниципального района «Артыбашское сельское поселение» Турочакского района Республики Алтай и ФИО3 ФИО21.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать отсутствующим право собственности ФИО3 ФИО22 (паспорт серия 8406 №) на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Российская Федерация, ФИО5, <адрес>.

Возложить обязанность на ФИО3 ФИО23 в течение 10 дней со дня принятия настоящего апелляционного определения возвратить <адрес> «<адрес>» в ФИО5 земельный участок с кадастровым номером №

Возложить на Администрацию Муниципального округа «Турочакский район» в Республике Алтай в течение 30 дней со дня принятия настоящего апелляционного определения возвратить ФИО3 ФИО24 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка № от <дата> денежные средства в размере 53 970 руб. 48 коп.

Апелляционное определение является основанием для аннулирования (погашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи о правах ФИО3 ФИО25 на земельный участок с кадастровым номером №

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции только резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения в пределах десятидневного срока для соответствующей категории дел не изменяют дату его вступления в законную силу.

Председательствующий судья - С.Н. Чертков

Судьи - О.А. Шнайдер

М.В. Плотникова

Мотивированное апелляционное определение составлено 06.05.2026 года.