Апелляционное определение № 33-3-9090/2025 от 22 декабря 2025 г.

Судья Аветисова Е.А. Дело № 2-38/2025

№ 33-3-9090/2025

УИД 26RS0012-01-2024-003200-11


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Ставрополь 23 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого

суда в составе: председательствующего Шурловой Л.А.,

судей Загорской О.В., Гукосьянца Г.А.,

при секретаре судебного заседания Хубиевой А.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Ессентуки Ставропольского края о признании права собственности, с апелляционной жалобой ответчика Администрации г. Ессентуки Ставропольского края в лице представителя – ФИО2 на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02.09.2025,

заслушав доклад судьи Загорской О.В.,

установила:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к Администрации г. Ессентуки Ставропольского края (далее – Администрация, ответчик), о признании права собственности, в котором просила:

1) признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание физкультурно-гостиничного оздоровительного комплекса (расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...62> по адресу: <...>) кадастровый номер <...054> со следующими техническими характеристиками:

общая площадь здания (согласно Приказу Росреестра № П-0393 от 23.10.2020) - 15769,9 кв.м;

количество этажей - 6 шт., в том числе подземных - 1 шт.;

количество секций - 1 шт.;

количество номеров - 125 шт.;

высота здания - 21,90 м;

общий строительный объем – 53175 куб.м, в том числе надземной части - 42302 куб.м, в том числе подземной части - 10873 куб.м;

общая площадь помещений - 14336,24 кв.м;

площадь застройки - 2986,38 кв.м;

2) исключить из ЕГРН запись за № <...054>-26/018/2019-2 от 27.06.2019 о регистрации права собственности на нежилое здание за ФИО1, общей площадью 12886,8 кв.м.

Иск мотивирован следующим.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2019 истице на праве собственности принадлежит:

нежилое здание с кадастровым номером (далее – КН) <...054>, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 12886,8 кв.м (запись в ЕГРН № <...054>-26/018/2019-2 от 27.06.2019), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.05.2024 (далее – нежилое здание);

земельный участок, площадью 3230,8 кв.м, КН <...62>, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования – «физкультурно-спортивные комплексы», расположенный по адресу: <...> (запись в ЕГРН № <...62>-26/018/2019-2 от 27.06.2019), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.05.2024 (далее – земельный участок КН <...62>).

В период с сентября 2023 по май 2024 истица произвела реконструкцию нежилого здания, расположенного на земельном участке КН <...62>.

Реконструкция произведена подрядчиком - ИП <...> А.А., являющимся членом саморегулируемой организации (свидетельство СРО-С-226-15062010 № 455-ГО от 23.11.2020 без ограничения срока и территории действия) в соответствии с «Проектной документацией, разработанной ООО «Проектно-строительным комплексом «Архитектурная компания», и «Технико-экономическими расчетами потребности в топливе», выполненными ИП <...> Л.А.

До начала работ конструкции нежилого здания исследованы на предмет прочности, в результате чего установлено, что прочность образцов сварных соединений соответствует требованиям ГОСТ, а также произведено определение прочности бетона монолитных конструкций здания, в результате чего установлено, что прочность бетона конструкций колонн соответствует требованиям ГОСТ.

В результате проведённой реконструкции создан новый объект недвижимости, который согласно Техническому плану здания от 26.04.2024, выданному кадастровым инженером <...> Г.М., и справке кадастрового инженера от 22.04.2024, имеет следующие технические характеристики: нежилое здание физкультурно-гостиничного оздоровительного комплекса: общая площадь здания (согласно Приказу Росреестра № П-0393 от 23.10.2020) - 15769,9 кв.м, количество этажей - 6 шт., в том числе подземных - 1 шт., количество секций - 1 шт., количество номеров – 125 шт., высота здания - 21,90 м, общий строительный объем - 53175 куб.м, в том числе надземной части – 42302 куб.м, в том числе подземной части - 10873 куб.м, общая площадь помещений - 14336,24 кв.м, площадь застройки - 2986,38 кв.м. Фундаменты – железобетонный монолит, стены и перегородки - железобетонный каркас с кирпичным и блочным заполнением, перекрытия - бетонный монолит, железобетонные плиты, крыша металлическая, проемы оконные - стеклопакеты, проемы дверные - металлопластиковые остекленные, деревянные, металлические, отделочные работы - штукатурка, прочие работы - бетонные лестничные марши, лифты, электричество, отопление, водопровод, канализация, сигнализация (охранная, пожарная), видеонаблюдение.

Земельный участок КН <...62>, на котором расположено реконструированное нежилое здание, согласно справке, выданной Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г. Ессентуки Ставропольского края, в соответствии со схемой градостроительного зонирования «Правил землепользования и застройки города Ессентуки», утвержденных решением Совета г. Ессентуки от 09.11.2006 № 114, с изменениями от 28.03.2018 № 30, внесенными решением Думы г. Ессентуки (далее – ПЗЗ г. Ессентуки), находится в зоне «ОЦ 1. Центральная общественно-деловая зона», в которой имеются виды разрешенного использования: административные здания; офисы, офисные здания делового и коммерческого назначения; гостиницы, гостиничные комплексы; предприятия общественного питания; торгово-развлекательные центры, магазины, торговые центры, физкультурно-спортивные комплексы, физкультурно-оздоровительные комплексы, кинотеатры, концертные залы, спортивные и спортивно-оздоровительные комплексы. Согласно прилагаемой к справке выписке из ПЗЗ г. Ессентуки, в пределах зоны ОЦ-1 установлены максимальное количество этажей – 9, максимальная высота здания – 36 м.

Соответственно, реконструированный объект соответствует видам разрешенного использования данного земельного участка и предельным параметрам строительства.

Технические условия для подведения газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электричества получены и исполнены в полном объеме в установленном законом порядке, что подтверждается договорами на поставку коммунальных ресурсов (газоснабжение, энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение), заключенными с ресурсоснабжающими организациями.

Реконструкция нежилого здания произведена истицей без разрешения на реконструкцию, в связи с чем, в силу норм п. 1 ст. 222 ГК РФ, является самовольной. Однако все строительные работы производились с соблюдением действующих строительных, градостроительных и архитектурных норм и правил, реконструированный объект капитального строительства соответствует строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается экспертным заключением по строительно-техническому исследованию объекта строительства № 16/2024 от 17.06.2024, выполненному экспертом ООО «Центр независимой экспертизы «Альянс» <...> Т.В.

Истица предпринимала меры для получения разрешительной документации, дважды обращаясь в Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки с соответствующими заявлениями, но получала отказы. В связи с этим истица была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском, поскольку иных способов узаконивания реконструированного нежилого здания не имеется.

Ссылаясь на положения ст. 222 ГК РФ, разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44, просила исковые требования удовлетворить.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02.09.2025 иск ФИО1 удовлетворён.

В апелляционной жалобе ответчик Администрация г. Ессентуки Ставропольского края в лице представителя ФИО2 считает решение суда от 02.09.2025 незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению апеллянта, обжалуемое решение принято о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Поскольку, согласно сведениям из ЕГРН, параметры спорного нежилого здания КН <...054>до реконструкции составляли: общая площадь 12886,8 кв.м, количество этажей 5 шт., в том числе подземных 1 шт., а после реконструкции, согласно техническому плану по состоянию на 22.04.2024, общая площадь здания составляет 15769,9 кв.м, количество этажей 6 шт., в том числе подземных - 1 шт., то осуществление такой реконструкции было поднадзорно государственному строительному надзору.

Ссылаясь на положения ч. 1 и п. 4 ч. 2 ст. 49, п. 2 ч. 1 ст. 54, п. 9 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), указывает, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо заключение органа государственного строительного надзора. Однако дело рассмотрено судом первой инстанции без привлечения к участию в нём органа государственного надзора, выдающего соответствующее заключение, что недопустимо.

Согласно сведениям Федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (далее – ФГИС ЕЦП НСПД), нежилое здание КН <...054> и земельный участок КН <...62> находятся в границах зон с особыми условиями использования территории:

защитная зона объекта культурного наследия регионального значения «Дом ФИО6 (первая на курорте консультация врачей)», 1900г. (реестровый номер границы 26:30-6.821);

граница защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Дом А.Е. Щербакова» (реестровый номер границы 26:30-6.875)

Ссылаясь на положения п. 4 ст. 1, п. 10 ст. 2, п. 2 ст. 51 ГрК РФ, ст. 7, п. 3 ст. 33, п. 3 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и архитектуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), указывает, что поскольку действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости в границах зон объектов культурного наследия, который предполагает соблюдение установленных законом ограничений на такое строительство, то возведение самовольной постройки в границах зон охраны объекта культурного наследия регионального значения напрямую затрагивает права и законные интересы органа охраны объектов культурного наследия - Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, с которым производится согласование проведения земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ, однако судом первой инстанции указанный орган не был привлечен к участию в деле.

Кроме того, согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020, вид разрешённого использования земельного участка КН <...62>, в пределах которого расположено нежилое здание КН <...054>: «под физкультурно-спортивные комплексы, физкультурно-оздоровительные комплексы». Согласно описанию данного вида разрешённого использования земельного участка: «Обеспечение занятий спортом в помещениях» (код 5.1.2), предусмотрено размещение спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях.

Ссылаясь на положения подп. 8, 10, 11 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указывает, что суд первой инстанции в нарушение указанных норм признал право собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает размещение на нем такого объекта, как «гостиничный комплекс (гостиница»). Судом не дано должной правовой оценки наличию у лица, осуществившего самовольную постройку, в отношении земельного участка права, допускающего строительство на нём этого объекта, по состоянию на момент принятия соответствующего решения (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.10.2024 № 2864-О).

Кроме того, по мнению апеллянта, суд первой инстанции признал право собственности истца на самовольную постройку, созданную с существенными нарушениями градостроительных норм, действующих на дату обращения истца в суд (в части предельного количества этажей и предельной высоты), которыми установлен градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под их поверхностью, что прямо препятствовало удовлетворению исковых требований.

Согласно сведениям ФГИС ЕЦП НСПД нежилое здание КН <...054> и земельный участок КН <...62> находятся в территориальной зоне «О-1.5 Зона общественно-делового и коммерческого назначения не более 2 этажей. Зона индивидуальной жилой застройки. Зона малоэтажной жилой застройки».

Ссылаясь на положения абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 39 ст. 1, п.п. 4, 7 ст. 2, ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, разъяснения, содержащиеся в п. п. 24, 29, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 44), указывает, что нежилое здание КН <...054> не соответствует требованиям ч. 3 ст. 60 «Правил землепользования и застройки муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки», утв. Постановлением администрации г. Ессентуки Ставропольского края от 28.01.2022 № 141 (далее – ПЗЗ г. Ессентуки), как в действующей редакции так и на дату обращения истца в суд), в силу которой в территориальной зоне «О-1.5.» предельное количество надземных этажей основных строений составляет 2», тогда как количество наземных этажей нежилого здания КН <...054> составляет 5; предельная высота зданий для основных строений – не более 10 м, для вспомогательных строений – не более 7 м, тогда как согласно техническому плану по состоянию на 22.04.2024 высота самовольной постройки составляет 21,90 м, что, в силу п. 39 ст. 1 ГрК РФ является существенным нарушением, способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций.

Указывает, что реконструкция объекта недвижимости, вид разрешённого использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путём приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путём уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (абз. 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, ч. 9 ст. 36 ГрК РФ).

Кроме того, по мнению апеллянта, суд первой инстанции признал право собственности на самовольную постройку при недоказанности соответствия постройки установленным требованиям.

Ссылаясь на положения абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. п. 4,7 ст. 2 ГрК РФ и Обзор судебной практики по делам, связанным самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указывает, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным на день обращения в суд правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных нор и правил суд должен выяснить, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и местоположения объекта.

Так, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы» (Пятигорский филиал). Однако вопрос о соответствии самовольной постройки экологическим, градостроительным нормам и правилам, в частности требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по панировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд, а также требованиям, предъявляемым к строительству в зонах с особыми условиями использования территорий объектов культурного наследия, при назначении судебной экспертизы не ставился.

Исследовательская часть заключения эксперта № 3943/10/2 от 26.08.2025 сведений о проверке соответствия реконструированного нежилого здания вышеуказанным требованиям не содержит. Кроме того, в ней (стр. 6 заключения) отражено несоответствующее действительности сведение о том, что объект исследования расположен в территориальной зоне О-1.2 «Зона общественно-делового и коммерческого назначения. Зона среднеэтажной жилой застройки не более 5 этажей», поскольку согласно общедоступным сведениям из ФГИС ЕЦП НСПД земельный участок КН <...62> и нежилое здание с кадастровым номером <...054> находятся в территориальной зоне «О-1.5 Зона общественно-делового коммерческого назначения не более 2 этажей. Зона индивидуальной жилой застройки. Зона малоэтажной жилой застройки».

Также указывает, что суд признал право собственности на самовольную постройку при недоказанности принятия надлежащих мер к получению соответствующих согласований, разрешений, а так же при наличии признаков злоупотребления правом со стороны истца.

По мнению апеллянта, истец формально обращалась дважды к ответчику за получением разрешения на проведение реконструкции нежилого здания и разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию, не прилагая документы, предусмотренные ч. 7 ст. 51 ГрК РФ (за исключением выписок из ЕГРН на объекты недвижимости), заведомо понимая, что данные документы должны быть приложены к заявлению, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Считает, что истцом произведена самовольная реконструкция нежилого здания КН <...054>, в результате которой общая площадь нежилого здания увеличилась с 12886,8 кв.м до 15769,90 кв.м, количество этаже с 5 шт. до 6 шт., с целью последующей легализации объекта в судебном порядке, в обход административного порядка. То обстоятельство, что реконструированное нежилое строение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имело бы правовое значение лишь при условии установления факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) с приложением всей необходимой документации.

Непринятие истцом надлежащих мер по легализации самовольной постройки являлось самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (п. 9 Информационного письма № 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Просит решение суда от 02.09.2025 отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца ФИО1 – ФИО3 просит оставить решение суда от 02.09.2025 без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением от 09.12.2025 судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия.

Истец ФИО1, представитель ответчика Администрации г. Ессентуки Ставропольского края, представители третьих лиц Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору, Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежаще извещены, также информация о дате и времени судебного заседания заблаговременно размещена на интернет-сайте Ставропольского краевого суда, ходатайств об отложении дела либо заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие указанные лица не подавали.

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия возражений со стороны явившихся лиц, судебная коллегия, руководствуясь ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст.ст. 117, 167, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы иска, возражений, доказательства в порядке ст. 67 ГПК РФ, выслушав представителя истца ФИО1 – ФИО3, поддержавшую и просившую удовлетворить исковые требования, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 46, ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Право на судебную защиту подразумевает создание условий для эффективного и справедливого разбирательства дела, реализуемых в процессуальных формах, регламентированных Федеральным законом, а также возможность пересмотреть ошибочный судебный акт в целях восстановления в правах посредством правосудия.

Задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК РФ).

По смыслу положений ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (ч. 2 ст. 12 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторонм должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

Лицо, полагающее свои права нарушенными, может избрать любой из приведенных в ст. 12 ГПК РФ способов защиты либо иной, предусмотренный законом способ, который бы обеспечил восстановление этих прав. Выбор способа защиты должен соответствовать характеру нарушенного права.

Согласно указанной норме защита гражданских прав осуществляется, в частности, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; принуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков и иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Согласно ч. 1 ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.

К письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий (схемы, карты, планы, чертежи).

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (ч. 2 ст. 55 ГПК РФ).

Доказательства по гражданскому делу должны также соответствовать критериям относимости и допустимости (ст. ст. 59, 60 ГПК РФ).

Когда сведения о фактах не соответствуют перечисленным выше требованиям, они не принимаются судом в качестве доказательства. Лишь в этом случае на суд не возлагается обязанность по их исследованию и оценке, в остальных ситуациях суд обязан исследовать и оценить принятые доказательства, чтобы правильно и законно разрешить спор, обеспечив соблюдение прав его участников и принципа состязательности.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (в частности, в Определении от 25.05.2017 N 1116-О), предоставление судам полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

Данные требования корреспондируют обязанности суда полно и всесторонне рассмотреть дело, что невозможно без оценки каждого представленного доказательства и обоснования преимущества одного доказательства над другим.

В силу ст. 67 ГК ПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2) Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4).

При переходе суда апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ, дополнительные (новые) доказательства принимаются судом апелляционной инстанции с учетом их относимости и допустимости независимо от того, могли быть они представлены в суде первой инстанции или нет (п. 49 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

В условиях состязательности процесса (ст. 123, ч. 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч.1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Конституция Российской Федерации имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории Российской Федерации. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции Российской Федерации (ч. 1 ст. 15).

В силу ст. 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

На основании ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 2 ГрК РФ, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу положений п. 1 ст. 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (п. 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2).

В силу п. 3.2 ст. 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 44 от 12.12.2023 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление ПВС РФ № 44) положения ст. 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абз. 1, 3, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 141.3 ГК РФ).

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 39 ст. 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п. 29 Постановления ПВС РФ № 44).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. п. 4, 7 ст. 2 ГрК РФ) (п. 39 Постановления ПВС РФ № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 с. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 2 с. 4 ГК РФ) (п. 40 Постановления ПВС РФ № 44).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (п. 3 ст. 222 ГК РФ) (п. 41 Постановления ПВС РФ № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры (п. 43 Постановления ПВС РФ № 44).

Из содержания иска и материалов дела усматривается следующее.

В период с сентября 2023 по май 2024 а ФИО1, произвела реконструкцию нежилого здания (КН <...054>), расположенного на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке по адресу: <...>.

В результате законченной реконструкции возник новый объект недвижимости, имеющий следующие технические характеристики в соответствии с Техническим планом здания, выданным кадастровым инженером <...> Г.М. 26.04.2024 а и справкой кадастрового инженера от 22.04.2024:

нежилое здание Физкультурно-гостиничного оздоровительного комплекса:

- общая площадь здания (согласно Приказу Росреестра № П-0393 от 23.10.2020) – 15769,9 кв.м.,

- количество этажей 6 шт., в том числе подземных – 1 шт.,

- количество секций – 1 шт.,- количество номеров – 125 шт.,

- высота здания – 21,90 м.,

- общий строительный объем – 53175 куб.м., в том числе надземной части – 42302 куб.м., в том числе подземной части – 10 873 куб.м.,

- общая площадь помещений – 14 336, 24 кв.м., - площадь застройки - 2986, 38 кв.м.

Фундаменты - железобетонный монолит, стены и перегородки - железобетонный каркас с кирпичным и блочным заполнением, перекрытия - бетонный монолит, железобетонные плиты, крыша металлическая, проемы оконные - стеклопакеты, проемы дверные - металлопластиковые остекленные, деревянные, металлические, отделочные работы - штукатурка, прочие работы - бетонные лестничные марши, лифты, электричество, отопление, водопровод, канализация, сигнализация (охранная, пожарная), видеонаблюдение.

Строительство объектов производилось подрядчиком – ИП <...> А.А, являющимся членом саморегулируемой организации, что подтверждается Свидетельством СРО-С-226-15062010 № 455-ГО от 23.11.2020 (выданного без ограничения срока и территории его действия).

Объемы выполненных работ приняты и оплачены в полном объеме, что подтверждается соответствующими первичными бухгалтерскими документами и актом о полном произведении расчетов и отсутствии претензий в части оплаты выполненных работ.

Строительство производилось в точном соответствии с проектной документацией, что подтверждается Проектной документацией, разработанной Обществом с ограниченной ответственностью «Проектно-строительным комплексом «Архитектурная компания», являющимся членом СРО АСС «ГПО ЮО», регистрационный номер в Государственном реестре Саморегулируемых организаций №П-039-30102009, номер по реестру членов СРО - №167 и Технико-экономическими расчетами потребности в топливе, выполненными ИП <...> Л.А., состоящей в Ассоциации проектировщиков «Национальное проектное объединение», СРО-П-200-23052018, П-200-262600730750-1780.

До начала работ конструкции здания были исследованы на предмет прочности. В результате исследований, было установлено, что прочность образцов сварных соединений соответствует требованиям ГОСТ 10922-2012, что подтверждается Протоколом лабораторных испытаний № 1239 от 4 декабря 2023 года, выданным ООО «Каквминводская лаборатория сейсмостойкого строительства».

Кроме того, было произведено определение прочности бетона монолитных конструкций здания.

В соответствии с протоколами № 1/23, 7/23, 13/23 от 31.10.2023, № 35/24 от 15.01.2024, № 1/24 от 27.01.2024, № 18/24 от 05.03.2024 ООО «Испытательная лаборатория «Качество в строительстве», прочность бетона конструкций колонн соответствует классу В 25 ГОСТ 26633-2015, ГОСТ 7473-2010.

Строительство осуществлено на земельном участке площадью 3230,8 кв.м. с кадастровым номером <...62>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: физкультурно-спортивные комплексы, расположенном по адресу: Ставропольский край, город Ессентуки, принадлежащим истцу на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.05.2024, номер регистрационной записи <...62>-26/018/2019-2 от 27.06.2019.

Право собственности на земельный участок возникло у истца на основании договора купли-продажи от 20.06.2019 года.

Истец произвел реконструкцию нежилого здания, общей площадью 12886,8 кв.м., в установленном порядке зарегистрированного в ЕГРН, запись № <...054>-26/018/2019-2 от 27.06.2019 и принадлежащего истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2019, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.05.2024.

В соответствии со справкой, выданной Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Ессентуки Ставропольского края, земельный участок КН <...62> общей площадью 3231 кв.м., расположенный по адресу: <...> в соответствии со схемой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки города Ессентуки», утвержденных решением Совета г. Ессентуки от 09.11.2006 № 114, с изменениями от 28.03.2018 № 30 решением Думы г. Ессентуки (далее – ПЗЗ г. Ессентуки от 28.03.2018), находится в зоне «ОЦ 1. Центральная общественно-деловая зона», в которой имеются виды разрешенного использования: административные здания; офисы, офисные здания делового и коммерческого назначения; гостиницы, гостиничные комплексы; предприятия общественного питания; торгово-развлекательные центры, магазины, торговые центры, физкультурно-спортивные комплексы, физкультурно-оздоровительные комплексы, кинотеатры, концертные залы, спортивные и спортивно-оздоровительные комплексы.

К данной справке прилагается выписка из ПЗЗ г. Ессентуки от 28.03.2018, которая также подтверждает, что земельный участок КН <...62> общей площадью 3231 кв.м., расположенный по адресу: <...>, входит в территориальную зону «ОЦ 1. Центральная общественно-деловая зона».

В соответствии с указанной выпиской, в пределах зоны ОЦ-1 установлены максимальное количество этажей – 9, максимальная высота здания – 36 м.

Соответственно, реконструированный объект соответствует видам разрешенного использования данного земельного участка и предельным параметрам строительства.

Технические условия для подведения газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, электричества были получены и исполнены в полном объеме в установленном законом порядке, что подтверждается заключенными договорами на поставку коммунальных ресурсов, в частности:

договором подключения объекта капитального строительства к сети газораспределения № ДП 0026-001884-01 от 25.09.2019, заключенным с АО «Газпром газораспределение Ставрополь»;

договором энергоснабжения от 20 ноября 2019 года, заключенным с ПАО «Ставропольэнергосбыт»,

договором холодного водоснабжения и водоотведения № 247 от 1 июля 2019 года, заключенным с ГУП СК «Ставрополькрайводоканал».

Строительные работы по реконструкции здания производились истцом без разрешения на реконструкцию, в связи с чем, постройка является самовольной в силу норм п.1 ст. 222 ГК РФ.

Несмотря на то, что строительство объектов производилось без разрешения на реконструкцию, все указанные строительные работы производились с соблюдением действующих строительных, градостроительных и архитектурных норм и правил, что подтверждается экспертным заключением по строительно-техническому исследованию объекта строительства, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы «Альянс».

В соответствии с заключением № 16/2024 от 17.06.2024, в ходе проведенного исследования были установлены следующие качественные и количественные характеристики объекта исследования:

адрес: <...>

площадь, кв.м 15769,90

функциональное назначение физкультурно-гостинично оздоровительный комплекс

фактическое использование - физкультурно-гостинично оздоровительный комплекс

фундамент - ленточный монолитный железобетонный

стены наружные - железобетонный каркас с перекрестным расположением ригелей, заполнение – гипсоблоки, внешних стен - кирпич

перегородки гипсоблоки

перекрытия - монолитное железобетонное

кровля - металлопрофиль

окна и двери - ПВХ

инженерные сети - централизованные

Исследуемый объект относится ко II уровню ответственности (ГОСТ 27751-2014) – нормальный уровень ответственности, который следует принимать для зданий и сооружений массового строительства (жилые, общественные, производственные, сельскохозяйственные здания и сооружения).

Строение расположено:

- Климатический район – III-Б.

- Территориальный район – II.

- Ветровой район - II

- Сейсмичность района на карте общего сейсмического районирования территории Российской Федерации ОСР2016– 8 баллов.

- Снеговая нагрузка для второго района согласно СНиП 2.01.07-85* – 120кг/м2.

- Ветровая нагрузка – 60 кг/м2.

- Расчетная зимняя температура наружного воздуха (-200С) согласно СНиП 23-01-99 (2003).

В соответствии с приложением «А» к СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах», и общему сейсмическому районированию территории Российской Федерации ОСР-16, исследуемый объект расположен на площадке с сейсмичностью – 8 баллов, поэтому все здания и сооружения, находящиеся в этой зоне должны соответствовать требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах».

Согласно ГОСТ 27751-2014 «Надежность строительных конструкций и оснований» нормативный срок службы исследуемого здания составляет не менее 50 лет.

В соответствии со СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», возведенное нежилое здание – ФГОК, площадью 15769,90 кв.м, расположенный по адресу: <...>, имеет следующие характеристики: Степень огнестойкости здания – II, Класс конструктивной пожарной опасности – С0, Класс функциональной пожарной опасности – Ф3.6

Согласно п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», установлены требования к близ лежащей застройке.

Исследованием установлено, что в радиусе 6 м застройка отсутствует, что соответствует вышеприведенным требованиям.

Согласно Своду правил СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты»: 6.7.1. Степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности, допустимую высоту зданий и площадь этажа в пределах пожарного отсека общественных зданий следует принимать по таблице 6.9, зданий предприятий бытового обслуживания (Ф3.5) - по таблице 6.10, предприятий торговли (Ф3.1) - по таблице 6.11.

При этом необходимо учитывать дополнительные требования, предусмотренные в настоящем разделе для зданий соответствующих классов функциональной пожарной опасности.

По факту обследования установлено: площадь этажа, в пределах пожарного отсека, исследуемого здания составляет 2238м, что не превышает 3000 кв.м., Высота строения не превышает 28м.

По факту обследования установлено, требования п. 4.3 СП 4.13130.2013 выполняются.

Согласно СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений (с Изменениями N 1, 2), установлены требования к пожарной безопасности. В результате исследования установлено:

- помещения нежилого здания имеют шлакобетонные стены и перегородки, что выполняет роль противопожарной преграды и будут препятствовать распространению огня от очага возгорания.

- на пути эвакуации отсутствуют конструктивные элементы, препятствующие движению людей. Устройство железобетонного каркаса позволяет сохранить длительную устойчивость конструкции при повреждении.

- подвал имеет обособленный выход;

- каждый этаж здания имеет 3 эвакуационных выхода;

- эвакуационные выходы рассредоточены по трем сторонам здания,

- габаритные размеры проемов эвакуационных выходов составляют 2,2 х 1,8м.

Согласно ФЗ от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 27.12.2018) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»: установлены требования к пожарной безопасности конструкций. Согласно исследованию установлено, что:

- в здании нет конструктивных пустот, в которых возможно возникновение и распространение скрытого пожара.

- узлы крепления и сочленения строительных конструкций между собой из металлического либо каменного материала, являющихся негорючим материалом.

- пол в здании находится в одном уровне, без уклона.

-узды пересечения выполнены из негорючих материалов (металлические футляры).

- противопожарные перегородки в помещениях с подвесными потолками разделяют пространство над ними.

-в пространстве над подвесными потолками отсутствуют каналы и трубопроводы для транспортирования горючих газов, пылевоздушных смесей, жидких и твердых материалов

-в здании отсутствуют помещения категорий А и Б по пожаро-взрывоопасности и пожарной опасности.

- вентиляционные каналы выполнены из оцинкованной стали.

- в здании отсутствует специальная вентиляция дымоудаления, таким образом, устройство противопожарных клапанов нецелесообразно. Вместо этого в систему вентиляции и кондиционирования встроен запирающий клапан.

- в здании отсутствует система мусороудаления.

Таким образом, ФГОК, площадью 15769,90 кв.м, расположенный по адресу: <...>, соответствует:

СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям».

СП 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования».

СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

Согласно СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», установлены требования к конструктивным особенностям здания. Согласно исследованию, фундамент под возведенными блоками свайный монолитный железобетонный (под колоннами каркаса), глубина заложения от отметки уровня земли ? 3,5 м.

Фундамент имеет обмазочную гидроизоляцию. При устройстве фундамента было предусмотрено основание под него. Бетонная подготовка обеспечивает жесткость основания под подошвой фундамента, что препятствует образованию отклонений геометрических параметров конструкции фундамента и сдвигающих боковых воздействий, что соответствует СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений»:

Конструкция фундамента удовлетворяет требованиям СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах».

Конструктивная схема здания (объекта исследования), жесткая - железобетонный каркас. Несущими конструкциями являются ж/бетонные диафрагмы жесткости (стен) с устройством монолитных перекрытий, что по определению - безригельный связевый (с железобетонными диафрагмами, ядрами жесткости), высота этажей составила 2,80м. Выбранная конструктивная схема строения соответствует требованиям СП 14.13330.2018: «п.6.8.1. В каркасных зданиях конструкцией, воспринимающей горизонтальную сейсмическую нагрузку, могут служить: каркас; каркас с заполнением; каркас с вертикальными связями, диафрагмами или ядрами жесткости…Высота строения и этажность, при расчетной сейсмичности площадки 8 баллов, не превышает размеров, указанных в таблице 8, СП 14.13330.2018 «СНиП II-7-81*.Строительство в сейсмических районах»:

«п. 2 Железобетонный каркас безригельный связевый (с железобетонными диафрагмами, ядрами жесткости), высота, м. (число этажей) - 41 (12)».

Выбранная конструктивная схема строения соответствует требованиям СП 14.13330.2018: «п.6.8.1. В каркасных зданиях конструкцией, воспринимающей горизонтальную сейсмическую нагрузку, могут служить: каркас; каркас с заполнением; каркас с вертикальными связями, диафрагмами или ядрами жесткости…Высота строения и этажность, при расчетной сейсмичности площадки 8 баллов, не превышает размеров, указанных в таблице 8, СП 14.13330.2018 «СНиП II-7-81*.Строительство в сейсмических районах».

При визуальном осмотре, какие-либо дефекты, связанные с неравномерной просадкой или деформацией не обнаружены. Конструкции соответствует своему предназначению и соответствует требованиям:

СП 14.13330.2018 « Строительство в сейсмических районах. СНиП II-7-81*».

ГОСТ 18979-2014. Межгосударственный стандарт. Колонны железобетонные для многоэтажных зданий. Технические условия.

В соответствии с СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. СНиП II-7-81*» установлены требования к сейсмоустойчивости. В результате исследования устанволено, что в уровне перекрытия первого этажа устроены металлические сплошные ригели.

Таким образом, выполненный каркас соответствует требованиям п.6.9 СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах».

В соответствии с СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах», установлены требования к высоте зданий.

Согласно исследованию, высота помещений этажа составляет 3,40м, толщина стены наружных (с отделкой) 0,38 м. Произведены расчеты толщины стены по несущей способности - 8,95, что соответствует требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах».

В уровне перекрытия здания устроены антисейсмические железобетонные пояса шириной конструкции 0,4м.

При визуальном осмотре стен и ригелей, какие-либо дефекты, связанные с неравномерной просадкой или деформацией не обнаружены. Стены соответствует своему предназначению и соответствует требованиям:

СП 435.1325800.2018 «Конструкции бетонные и железобетонные монолитные. Правила производства и приемки работ».

Согласно СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах», установлены требования к каркасам зданий. Согласно проведнному исследованию, установлено, что задел железобетонных перемычек в дверных проемах несущих стен составляет 0,5м, армирование произведено, что соответствует СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. СНиП II-7-81*».

Антисейсмический пояс соответствует требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» Актуализированная редакция СНиП II-7-81, Своду правил по проектированию и строительству СП 31-114-2004 «Правила проектирования жилых и общественных зданий для строительства в сейсмических районах».

В процессе сопоставления результатов осмотра исследуемого объекта, определено:

- согласно СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», размещение объекта исследования, по отношению к соседним строениям не влияет на их инсоляцию и освещенность, поскольку смежная застройка не имеет жилых помещений, обращенных в сторону нежилого здания, поэтому угрозу здоровья не создает. Жилая застройка в радиусе 10 м от объекта исследования – отсутствует.

Для определения теплоизоляционных характеристик ограждающих конструкций исследуемого объекта, были произведены расчет по теплопередаче, паропроницаемости и расчет точки росы.

В соответствии с проведенными расчетами, величина приведенного сопротивления теплопередаче R0пр больше требуемого R0норм(4.77>1.64) следовательно, представленная ограждающая конструкция соответствует требованиям по теплопередаче. Условие паропроницаемости так же выполняются Rn>Rn1тр (2.22>0.01), Rn>Rn2тр (2.22>1.17). Кривые распределения действительного и максимального парциального давления не пересекаются. Выпадение конденсата в конструкции ограждения невозможно.

Таким образом, объект исследования, расположенный по адресу: <...>, соответствует:

СП 4.13330.2013. Свод правил. Строительство в сейсмических районах,

СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах»,

СП 15.13330.2012 Каменные и армокаменные конструкции".

Актуализированная редакция СНиП II-22-81*, СП 17.13330.2017 Кровли.

Актуализированная редакция СНиП II-26-76, СП 45.13330.2012 Земляные сооружения, основания и фундаменты,

СП 50-101-2004/ Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений,

СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные.

СНиП 31-02-2001" (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр) (ред. от 10.07.2018),

СП 63.13330.2012. Свод правил. Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003,

СП 70.13330.2012. Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции.

Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87", ФЗ от 22.07.2008 N 123-ФЗ (ред. от 23.06.2014) "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности",

СНиП II-7-81*, пункты: 4.3.; 4.11.; 4.13;

СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений,

СНиП 3.02.01-87 Земляные сооружения, основания и фундаменты,

ГОСТ 26633-2015 Бетоны тяжелые и мелкозернистые,

ГОСТ Р 55338-2012. Национальный стандарт Российской Федерации. Кладка каменная и изделия для нее, ГОСТ 379-2015. Межгосударственный стандарт. Кирпич, камни, блоки и плиты перегородочные силикатные. Общие технические условия, ГОСТ 530-2012. Межгосударственный стандарт. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия.

Реконструированный объект капитального строительства – ФГОК, расположенный по адресу: <...>, соответствует строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам, правилам и требованиям.

На основании данных, полученных в результате диагностического и инструментального обследования, согласно СП 13-102-2003, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций здания оценивается как исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Качество строительно-монтажных работ соответствует требованиям нормативно-технических документов, а именно:

СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»;

СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений»;

СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия»;

при возведении объекта, возведенные строительные конструкции были рассчитаны на восприятие постоянных нагрузок от собственного веса, несущих и ограждающих конструкций, временных, равномерно распределенных и сосредоточенных нагрузок, учитывая требования, предъявляемые к зданиям в сейсмических районах согласно СП 14.13330211 «Строительство в сейсмических районах».

При реконструкции объекта – ФГОК, расположенного по адресу: <...>, были предусмотрены меры, обеспечивающие выполнение санитарно-эпидемиологических и экологических требований по охране здоровья людей и окружающей природной среды.

В процессе осмотра на месте определено, что в непосредственной близости от объекта исследования инженерных коммуникации, наличие которых потребовало бы соблюдение охранных зон (ограничений застройки вблизи инженерной инфраструктуры), не зафиксировано.

В результате осмотра на месте, эксперт пришел к выводу о том, что ФГОК, расположенный по адресу: <...>, не препятствует эксплуатации, обслуживанию и ремонта объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, а также не оказывает влияния на смежную застройку и прилегающую территорию.

В соответствии со ст. 3 п. 6 Федерального закона № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и сооружениями процессами проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), в том числе требования: механической безопасности; пожарной безопасности; безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях; безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях; безопасность для пользователей зданиями и сооружениями; доступности зданий и сооружений для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения; энергетической эффективности зданий и сооружений; безопасного уровня воздействия зданий и сооружений на окружающую среду.

По результатам произведенного анализа установлено, что здание ФГОК, площадью 15769,90 кв.м, расположенное по адресу: <...>, соответствует основным требованиям № 384 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», нормам противопожарной безопасности и нормам СП – предъявляемым к объектам данной категории.

С учетом вышеизложенного, результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, ФГОК, площадью 15769,90 кв.м, расположенный по адресу: <...> эксперт пришел к выводу о том, что здание соответствует ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», угрозы для жизни и здоровью граждан не представляет.

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства, руководствуясь нормами закона, регулирующего спорные правоотношения, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании нижеследующего.

ФИО1 предприняла меры для получения разрешительной документации, однако получила от Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Ессентуки уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство за № 22/1102 от 20.03.2024.

Истец повторно обратилась в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Ессентуки с соответствующим заявлением 28.03.2024.

Однако, исх. № 22-22/2046 от 20.05.2024 Управление архитектуры и градостроительства г. Ессентуки повторно ответило отказом.

Таким образом, реконструированный ФОГК возведен истцом на земельном участке, принадлежащем ей на праве собственности с учётом разрешенных видов использования.

Поскольку разрешительная документация в конечном итоге истцом не получена, реконструкция считается произведённой самовольно.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым указать следующее.

Незаконнаяреконструкцияобъекта капитального строительства – это перестройка недвижимости, выполненная без разрешения уполномоченной инстанции или с несоблюдением градостроительных и других строительных норм и правил.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВС РФ N 44, при самовольной реконструкции положения ст. 222 ГК РФ применяются к той части здания, которая была создана в результате такой реконструкции.

В отличие от самовольной постройки, незаконная реконструкция производится на основе объекта, построенного на законных основаниях, технические характеристики которого учтены в ЕГРН.

Вместе с тем в результате незаконной перестройки здания образуется новый объект, который может быть признан самовольной постройкой, на который распространяются положения ст. 222 ГК РФ в редакции от 31.07.2025.

ВГрК РФ дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства -это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.

Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.

Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.

Таким образом,при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.

К реконструкции относится изменение следующих параметров объекта капитального строительства:

надстройка или разборка этажей;

изменение площади или высоты здания;

устройство пристроек;

изменение несущих конструкций;

изменение фасада.

Если любые из этих работ проведены безразрешения на строительство,реконструкциясчитается незаконной.

Реконструкциябез официального разрешения на проведение работ законом запрещена, и предусмотрена ответственность за правовое нарушение.

Однако суд может признать право собственности на незаконную постройку при таких условиях:

самовольнаяреконструкциявыполнена на собственном земельном участке с видом разрешенного использования (ВРИ), допускающем строительство;

объект отвечает требованиям и нормам на момент обращения в суд;

реконструированный объект не ущемляет права и интересы третьих лиц и не угрожает жизни и здоровью людей.

Собственник может сразу обратиться в суд за узаконением самовольно реконструированного объекта, если для этого у него есть все условия, отмеченные в ст. 222 ГК РФ. Согласно п. 39 Постановления Пленума ВС РФ N 44, иски о признании права собственности на самовольную постройку подаются по месту нахождения объекта недвижимости.

Также собственник подает иск в суд, если он не согласен с отказом администрации. Истцу надлежит доказать имеющиеся полномочия заявителя и членство СРО у проектировщика, а также подтвердить правильное содержание проекта и оформление проектной документации.

Еслиреконструкцияпроведена с соблюдением строительных норм и правил, всех требований безопасности, не нарушает прав третьих лиц имущественных правоотношений, и тому есть доказательство, суд может вынести решение о сохранении объекта с целью узаконения его самовольной реконструкции.

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом ст. 222 ГК РФ, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с п. 4 ст. 222 ГК РФ, органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

При этом предусмотренные указанным пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими доказыванию по требованию о признании права собственности: существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при возведении самовольной постройки; осуществление постройки на земельном участке с нарушением вида разрешенного использования земельного участка; создание сохранением постройки угрозы жизни и здоровью граждан.

Следовательно, рассматривая иски о признании права собственности, суд должен установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Принимая во внимание доводы ответчика в обоснование возражений на иск о необходимости обязательного привлечения к участию в деле органа государственного строительного надзора, судебная коллегия привлекла к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору (<...>), предложив ему представить письменный отзыв на иск (письменную позицию). Представитель данного надзорного органа в судебное заседание краевого суда не явился, письменный отзыв на иск ФИО1 не представил, что расценивается судом как отсутствие каких-либо существенных нарушений в проведении реконструкции спорного объекта.

Поскольку спорный объект до реконструкции представлял собой нежилое здание этажностью 5 этажей, в том числе подземный, а в результате реконструкции добавился один этаж, осуществление такой реконструкции не подлежало обязательному строительному надзору.

Более того, среди предметов исковых требований не было требования о вводе объекта в эксплуатацию. Полагая, что вынесенное решение может каким-либо образом затронуть его права, орган строительного надзора мог самостоятельно инициировать вступление в настоящий судебный процесс. Ответчик также не ходатайствовал в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции о привлечении органа государственного строительного надзора к участию в деле.

Настоящее дело рассматривается судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Однако третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Ставропольского края по строительному и жилищному надзору никаких требований в рамках настоящего дела не заявило.

При разрешении судом вопросов, касающихся самовольной постройки, назначается судебная строительно-техническая экспертиза. Вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы, в том числе выбор судебно-экспертного учреждения или конкретного эксперта, относится исключительно к компетенции суда (органа (лица), в производстве которого находится дело).

С целью правильного и объективного разрешения спора, в соответствии с требованиями ст. 79 ГПК РФ, определением Ессентуксского городского суда Ставропольского края от 16.07.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ФБУ «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы» Пятигорский филиал.

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы № 3943/10-2 от 26.08.2025, выполненной экспертами ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал ФИО4, ФИО5, следует, что в результате проведенного исследования, установлено, что реконструированный объект капитального строительства - физкультурно-гостиничный оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: <...>, соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам.

В результате проведенного исследования установлено, что, с учетом соответствия строительным, противопожарным и санитарным нормам и технического состояния, исследуемое здание, расположенное по адресу: <...>, с технической точки зрения, не создает угрозу, жизни и здоровью граждан как находящимся в данном здании, так и на соседних земельных участках.

По причине, изложенной в исследовательской части заключения, экспертам не представилось возможным дать заключение о возможности сноса 5-ти этажной реконструированной части ( в осях 1/1+8 –Ж-П) без причинения ущерба основной постройке, (в осях 1-10–А-Е) расположенной на расстоянии 150 мм от реконструированной части здания.

Доводы ответчика в обоснование возражений на иск о наложении охранных границ объектов культурного наследия, то есть о нахождении реконструированного объекта в границах зон с особыми условиями использования, в частности: объектов культурного наследия регионального значения, отклоняются судебной коллегией, как необоснованные и влекущие неоправданное затягивание судебного процесса.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец самостоятельно обращалась в Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия о преставлении информации о наличии (отсутствии) объектов культурного наследия, включённых в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – Реестр) выявленных объектов культурного наследия либо объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия, и зон охраны объектов культурного наследия на земельном участке КН <...62> по адресу: <...>, на что получила ответ от 15.10.2025 (исх. № 3-121-ч) (приобщен к материалам настоящего дела), из которого следует, что на территории испрашиваемого земельного участка объекты культурного наследия, включённые в Реестр, выявленные объекты культурного наследия, и объекты, включенные в список объектов, обладающих признаками культурного наследия, не являющиеся объектами археологического наследия, отсутствуют.

Земельный участок расположен в защитной зоне объектов культурного наследия регионального значения охранной:

«Дом Г.Г. Склыровой /первая на курорте Консультация врачей»/ 1900г. <...>, границы территории утверждены приказом Управления от 17.08.2020, № 627;

«Дом А.Е. Щербакова» 1902г. (<...>), границы территории объекта культурного наследия не утверждены.

Ссылаясь на положения ст. 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – Закон № 73-ФЗ), Управление указало, что границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника; в случае отсутствия утверждённых границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 м от линии внешней стены памятника.

Испрашиваемый земельный участок расположен вне зон охраны объектов культурного наследия (т. 3, л.д. 106-108).

Кроме того, принимая во внимание доводы ответчика в обоснование возражений на иск о необходимости обязательного привлечения к участию в деле государственного органа по охране объектов культурного наследия, судебная коллегия привлекла к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия (<...>), предложив ему представить письменный отзыв на иск (письменную позицию). Представитель данного органа в судебное заседание краевого суда не явился, письменный отзыв на иск ФИО1 не представил, что расценивается судом как отсутствие каких-либо существенных нарушений в проведении реконструкции спорного объекта.

Настоящее дело рассматривается судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Однако третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия никаких требований в рамках настоящего дела не заявило.

Согласно общедоступным сведениям из Федеральной государственной информационной системы «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (ФГИС ЕЦП НСПД), спорный реконструированный объект не находится в зоне защитных границ объектов культурного наследия регионального значения «Дом А.Е. Щербакова» (<...>) и Дом ФИО6» (<...>), что подтверждается самой картой.

Дом, находящийся по ул. Советская, 20 «Дом А.Е. Щербакова», не отражен во ФГИС ЕЦП НСПД, ни как объект капитального строительства, ни тем более как объект культурного наследия, находится в значительном отдалении от реконструированного объекта (через улицу), между данными объектами расположены 9-ти этажные МКД, что, по своей сути, препятствует нанесению какого-либо ущерба объекту культурного наследия.

Граница защитной зоны объекта «Дом ФИО6» проходит по внутреннему краю проезжей части, в то время как реконструированный объект находится на другой стороне данной улицы и его границы находятся в значительном отдалении от объекта культурного наследия.

В любом случае, все ограничения на использование принадлежащего истцу земельного участка и спорного объекта реконструкции, должны быть отражены в сведениях ЕГРН, однако таких сведений в выписке из ЕГРН не имеется, что дополнительно подтверждает обоснованность позиции истца.

Реконструкция никак не повлияла на сохранность зданий (т.к. не производилось никаких строительных работ, которые могли повлиять на их сохранность), более того последствия от возможного сноса реконструированной части будут более значимыми нежели оставление объекта в имеющемся виде.

Доводы ответчика в обоснование возражений на иск о несоответствии спорного объекта реконструкции разрешенному виду использования земельного участка, в том числе в связи с нарушением при проведении реконструкции градостроительных норм (параметров объекта капитального строительства) отклоняются судебной коллегией, как необоснованные и влекущие неоправданное затягивание судебного процесса.

Применительно к рассматриваемому спору, при оценке данных доводов органа муниципальной власти судебная коллегия руководствуется правовыми позициями, отражёнными в Определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2024 N 307-ЭС24-9661.

Так, в соответствии с подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 ЗК РФ).

Таким образом, собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки ФИО7" (далее - Постановление КС РФ N 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в ст. 2 ГрК РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (п. 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (п. 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в ГрК РФ (п. п. 7 и 9 ст. 1) и ЗК РФ (ст. 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено ЗК РФ (п. п. 2 и 3 ст. 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (Постановление КС РФ N 42-П).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. ч. 2 и 6 ст. 30 ГрК РФ).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (ч. 1 ст. 37 ГрК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Пунктом 4 ст. 85 ЗК РФ установлено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Частью 8 статьи 36 ГрК РФ также установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в ч. 8 ст. 36 ГрК РФ объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом (часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

Таким образом, из п. 4 ст. 85 ЗК РФ, ч. ч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. При этом любая реконструкция таких объектов, то есть изменение этих объектов, может осуществляться только путем приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а изменение видов разрешенного использования может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ), и существующее фактическое использование объектов не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2015 N 308-КГ15-7455, от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680, от 06.06.2023 N 304-ЭС22-18932, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13.

Из материалов настоящего дела видно, что земельный участок КН <...62>, на котором расположен спорный объект реконструкции, имеет вид разрешенного использования «Физкультурно-спортивные комплексы, физкультурно-оздоровительные комплексы».

Зарегистрированный в ЕГРН объект реконструкции КН <...054>имеет аналогичное назначение.

После реконструкции наименование было уточнено на «Физкультурно-гостинично-оздоровительный комплекс», что не предполагает его использование исключительно как «Гостиничного комплекса», следовательно, это не противоречит виду разрешенного использования земельного участка и, по своей сути, никак не влияет на возможность использования здания.

Кроме того, вид разрешенного использования «Гостиничное использование» в соответствии с ПЗЗ г. Ессентуки является основным, что позволяет собственнику в любой момент уточнить вид разрешенного использования путем обращения в Росреестр без каких-либо согласований с Администрацией г. Ессентуки.

Кроме того, вышеуказанный довод ответчика никаким образом не влияет на возможность сохранения объекта реконструкции.

Относительно довода органа муниципальной власти о существенном нарушении истцом при проведении реконструкции спорного объекта градостроительных норм, судебная коллегия отмечает, что на дату приобретения истцом здания КН <...054> в собственность (2019г.) здание и земельный участок КН <...62> находились в зоне ОЦ 1 «Центральная общественно-деловая зона», что подтверждается выпиской из ПЗЗ г. Ессентуки от 03.072.2019, где допускались следующие параметры объектов капитального строительства: количество этажей - 9, максимальная высота здания - 36 м.

Таким образом, спорный объект реконструкции в настоящее время соответствует указанным параметрам. При этом реконструкция здания не увеличила площадь застройки земельного участка, соответственно, иные нормы также не нарушены.

Судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы стороны истца, содержащиеся в возражениях на апелляционную жалобу ответчика, о том, что за указанный период, в нарушение норм ст. 34 ГрК РФ о сложившейся планировке территории и существующем землепользовании Администрацией г. Ессентуки ПЗЗ г. Ессентуки изменялось более 20 раз, в то время как вокруг спорного объекта реконструкции уже были расположены 9-ти этажные здания.

Реконструкция, в результате которой добавился один этаж и не увеличилась площадь застройки земельного участка КН <...62>, никоим образом не нарушает существующую застройку.

Судебная коллегия обращает внимание, что многократные внесения Администрацией города изменений в ПЗЗ г. Ессентуки нарушают законные права и интересы собственников недвижимости, так как не позволяют использовать принадлежащее им имущество по своему усмотрению и прямо противоречат Конституции Российской Федерации.

В период реконструкции спорного объекта, а также в период судебного разбирательства по настоящему иску в суде первой инстанции (более года) до вынесения решения суда Администрация г. Ессентуки не проводила мероприятий в рамках муниципального контроля и не предъявляла каких-либо претензий относительно допущенных истцом нарушений градостроительных норм при проведении реконструкции, не представляла соответствующие доказательства. Впервые ответчиком были приведены возражения на основания иска только в апелляционной жалобе, что является злоупотреблением правом.

Судебная коллегия также отмечает, что все имеющиеся в настоящее время возможные несоответствия спорной постройки требованиям действующего ПЗЗ г. Ессентуки могут быть устранены посредством изменения вида разрешенного использования, территориальной зоны (аналогичная позиция отражена во вступившем в законную силу решении Ессентукского городского суда Ставропольского края по делу № 2-756/2025 от 06.05.2025, в котором Администрация г. Ессентуки являлась ответчиком).

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указывалось выше, по смыслу положений п. 4 ст. 85 ЗК РФ, ч. ч. 8 - 10 ст. 36 ГрК РФ и в соответствии с правовыми позициями Верховного Суда Российской Федерации, использование земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, не соответствующих градостроительному регламенту (как действующему, так и прежнему) запрещено только в случае, если оно опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Заключением строительно-технической экспертизы № 16/2024 от 17.06.2024, выполненным экспертом ООО «Центр независимой экспертизы «Альянс» ФИО8, и заключением судебной строительно-технической экспертизы № 3943/10-2 от 26.08.2025, выполненной экспертами ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Пятигорский филиал ФИО4, ФИО5, подтверждается, что реконструированный объект капитального строительства - физкультурно-гостиничный оздоровительный комплекс, расположенный по адресу: <...>, соответствует строительным, противопожарным и санитарным нормам; с технической точки зрения, не создает угрозу, жизни и здоровью граждан как находящимся в данном здании, так и на соседних земельных участках, то есть не представляет никакой опасности для третьих лиц.

У судебной коллегии нет оснований не доверять заключению судебной строительно-технической экспертизы № 3943/10-2 от 26.08.2025, поскольку исследование по поставленным перед экспертами вопросам проведено компетентными экспертами, имеющим значительный стаж работы, в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 г. (ред. от 01.07.2021) «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы данным экспертам в соответствии с профилем деятельности, определенным выданной им лицензией. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, ответы на поставленные судом вопросы, выводы экспертов об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Эксперты руководствовались действующими методиками на основании тех доказательств, которые им были предоставлены судом и сторонами, заключения получены с соблюдением процедуры, обеспечивающей ответственность эксперта за результаты исследования, согласуется с иными представленными по делу доказательствами. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Судебная коллегия особо отмечает, что проведение судебной строительно-технической экспертизы было поручено ФБУ «Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы» Пятигорский филиал в соответствии с РаспоряжениемПравительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» в редакциираспоряженияПравительства РФ от 31.10.2023 № 3041-р (вступили в силус 31.10.2023), поскольку экспертизы по делам, касающимся самовольных построек, отнесены к компетенции государственных экспертов.

Заключение № 16/2024 от 17.06.2024, выполненное экспертом ООО Центр независимой экспертизы «Альянс» ФИО8 не опровергнуто заключением судебной строительно-технической экспертизы № 3943/10-2 от 26.08.2025, не противоречит ему, в связи с чем так же признается относимым и допустимым доказательством по делу, которому у судебной коллегии нет оснований не доверять.

Возражения ответчика на иск о том, что в экспертном заключении № 3943/10-2 от 26.08.2025 отсутствуют выводы относительно требований противопожарной безопасности и сведения о проверке объекта на соответствие иным правилам и нормам – отклоняются судебной коллегией как необоснованные и прямо противоречащие объективным обстоятельствам дела.

Так, на стр. 11 заключения имеется раздел о противопожарных требованиях, на стр. 13 - раздел о соблюдении строительных норм, на стр. 17 – раздел о несущей способности конструкций и т.п. и соответствующие выводы, что полностью опровергает доводы Администрации.

Ответчик в ходе судебного разбирательства по делу в судах первой и апелляционной инстанций ходатайств о назначении судебной строительно-технической экспертизы не заявлял, вопросы на разрешение экспертам не ставил, рецензий специалистов на вышеуказанные экспертные заключения, а также иных относимых и допустимых доказательств в обоснование своей позиции и в опровержение доводов истца не представлял.

Судебная коллегия также отмечает, что истец дважды обращалась к ответчику с заявлениями о получении разрешения на реконструкцию, однако истец отказывал по причине того, что у него не имеется соответствующих полномочий, при этом, не указывая на необходимость представления дополнительных документов.

Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для удовлетворения иска, поскольку возможность сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц ( (Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.09.2025 N 18-КГ25-301-К4, от 25.09.2018 N 78-КГ18-49).

ч
Избранный способ защиты нарушенного права должен в случае удовлетворения иска привести к его восстановлению.

ФИО1, не имеющей статуса индивидуального предпринимателя, заявлен иск опризнанииправасобственностина реконструированное нежилое здание.

Иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцуправасобственностина спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Данным иском лицо, являющееся собственником или считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, добивается подтверждения судом своего права на это имущество.

Предметом иска о признании права собственности является лишь констатация факта принадлежности истцу права собственности, но не выполнение ответчиком каких-либо конкретных обязанностей.

Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность истца в наличии права, придаёт определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

Учитывая вышеприведенные нормы права, установленные обстоятельства, заключение эксперта № 3943/10-2 от 26.08.2025, заключение эксперта № 16/2024 от 17.06.2024, принимая во внимание, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при отсутствии доказательств нарушения прав и законных интересов третьих лиц реконструированным строением, а также доказательств признаков явного и намеренного недобросовестного поведения истца, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст. 219 ГК РФ, п. 5 части 2 ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план) (п. 45 Постановления ПВС № 44).

Применительно к вышеизложенному, решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02.09.2025 подлежит отмене на основании п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 327-1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02.09.2025 отменить.

Исковое заявление ФИО1 к Администрации г. Ессентуки Ставропольского края о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированное нежилое здание - физкультурно-гостиничного оздоровительного комплекса (расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...62> по адресу: <...>) кадастровый номер: <...054> со следующими техническими характеристиками:

- общая площадь здания (согласно Приказу Росреестра № П-0393 от 23.10.2020) – 15769,9 кв.м,

- количество этажей 6 шт., в том числе подземных - 1 шт.,

- количество секций - 1 шт.,

- количество номеров - 125 шт.,

- высота здания - 21,90 м.,

- общий строительный объем - 53175 куб.м.,

в том числе надземной части - 42302 куб.м.,

в том числе подземной части - 10873 куб.м.,

- общая площадь помещений - 14336, 24 кв.м,

- площадь застройки - 2986, 38 кв.м.

Исключить из ЕГРН запись за № <...054>-26/018/2019-2 от 27 июня 2019 года о регистрации права собственности на нежилое здание за ФИО1 общей площадью 12 886,8 кв.м.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в ЕГРН и постановки на кадастровый учет в ГКН.

Апелляционное определение судебной коллегии вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции (г. Пятигорск) по правилам, установленным главой 41 ГПК РФ через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30.01.2026

Председательствующий

Судьи