Апелляционное определение № 33-2410/2026 от 12 мая 2026 г.

Судья Холонина Т.П.

УИД № 39RS0002-01-2025-005486-67Дело № 2-270/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-2410/2026

13.05.2026 г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Алферовой Г.П.,

судей Куниной А.Ю., Макаровой Т.А.,

при помощнике судьи Сафоновой С.В.

рассмотрела в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29.01.2026 по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Центр кирпича», ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, взыскании штрафа

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО «Центр кирпича» - ФИО4, полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском, указав, что 26.02.2025 между ним и ООО «Центр кирпича» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, планируемого к образованию из участка с КН №, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район.

Стоимость участка определена между сторонами в размере 24 500 000 рублей, при заключении указанного договора истцом оплачен аванс в размере 2 000 000 рублей.

Продавец участка должен был исполнить следующие обязательства: получить разрешение залогодержателя (банка) на раздел исходного участка в целях образования участка, планируемого к продаже, произвести за свой счет раздел исходного участка, соответствующие кадастровые работы, поставить участок на кадастровый учет, обеспечить снятие обременения в виде залога в пользу банка.

Основной договор купли – продажи участка должен быть заключен не позднее 26 мая 2025 года.

Вновь образованному участку был присвоен кадастровый номер № участок поставлен на кадастровый учет.

Вместе с тем, ответчик уклонился от заключения основного договора указанного участка.

Позднее, истцу стало известно об отчуждении спорного участка по договору купли – продажи в пользу ФИО2, такая сделка была совершена в процессе рассмотрения настоящего спора.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, истец просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО «Центр кирпича» и ФИО2, применить последствия его недействительности, понудить Общество заключить с ним договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора, взыскать с Общества штраф в размере 100 000 рублей, предусмотренный условиями предварительного договора за необоснованный отказ Общества от заключения основного договора.

29.01.2026 Центральным районным судом г. Калининграда постановлено решение об отказе в удовлетворении иска.

С решением суда не согласился истец, в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы не согласен с выводами суда о том, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены с истечением срока, указанного в предварительном договоре. Обращает внимание, что предварительный договор был заключен 26.02.2025, по его условиям основной договор подлежал заключению не позднее 26.05.2025. С момента заключения предварительного договора, стороны начали его исполнять, истцом был оплачен аванс в размере 2 000 000 рублей, ответчик произвел раздел исходного участка, получив на проведение таких работ согласие Банка, участок был поставлен на кадастровый учет 13.05.2025.

До истечения срока заключения основного договора истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о готовности к сделке, однако ответчик не явился в почтовое отделение за получением соответствующей корреспонденции. Ответчику также был направлен проект основного договора, что также подтверждает намерение истца на заключение основного договора. Таким образом, обязательства, которые были предусмотрены предварительным договором, нельзя признать прекратившимися, соответственно истец вправе требовать заключения с ответчиком основного договора.

Податель жалобы также не согласен с отказом суда о взыскании соответчика штрафа за нарушение условий договора. Считает, что в данном случае имеет место необоснованный отказ Общества от заключения основного договора. Сделка по заключению основного договора не состоялась исключительно по вине Общества, таким образом, оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании штрафа у суда не имелось.

Податель жалобы обращает внимание на то, что спорный участок был отчужден ответчиком в процессе рассмотрения дела, и новому собственнику было известно о правопритязаниях истца на спорный участок. Таким образом, ответчика ФИО2 нельзя признать добросовестным приобретателем спорного имущества, сделка, заключенная между ответчиками является ничтожной.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО «Центр кирпича» просит оставить без изменения принятое по делу решение, полагая его законным и обоснованным.

В суд апелляционной инстанции явились представитель ФИО1 – ФИО3, представитель ООО «Центр кирпича» - ФИО4

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения.

Их материалов дела следует, что 26.02.2025 между ФИО1 и ООО «Центр кирпича» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, планируемого к образованию из участка с КН №, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (л.д. 12-14).

По условиям договора площадь нового участка составит 4300 кв., стоимость – 24 500 000 рублей, основной договор купли – продажи земельного участка подлежит заключению не позднее 26.05.2025.

Предварительным договором также были предусмотрены условия оплаты стоимости участка, обязанности продавца и покупателя участка.

Согласно п.1.2 договора стоимость земельного участка составляет 24 500 000 рублей, 2 000 000 рублей из которых оплачиваются покупателем в качестве аванса при подписании настоящего договора. Оставшаяся часть оплачивается после подписания основного договора купли-продажи путем перечисления на расчетный счет продавца.

Согласно п.1.3 договора в целях заключения основного договора продавец обязуется: получить разрешение залогодержателя на раздел данного земельного участка или выдел из него земельного участка, указанного в п.п. 1 договора и последующей продажи земельного участка; произвести за свой счет раздел земельного участка с образованием земельного участка, указанного в п.1.1. договора (межевые работы, регистрацию вновь образованных земельных участков, обеспечить снятие обременения в виде залога (ипотеки) в пользу АО «Энерготрансбанк» с образованием земельного участка, указанного в п.1.1. договора; заключить основной договор купли-продажи указанного в п.п. 1 договора земельного участка на условиях и в сроки, указанные в настоящем договоре.

Согласно п. 1.4 договора в целях заключения основного договора покупатель обязуется: заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях и в сроки, указанные в договоре; оплатить аванс, предусмотренный договором, продажную стоимость земельного участка.

Согласно п. 2.1. договора в случае невозможности заключения основного договора (отсутствие залогодержателя), либо не заключения основного договора по независящим основаниям продавец возвращает полученный от покупателя аванс 2 000 000 рублей в полном объеме.

В случае необоснованного отказа от основного договора любой из сторон, виновная сторона оплачивает штраф в размере 100 000 рублей.

Как установлено судом, 26.02.2025 ФИО1 произведена оплата аванса в размере 2 000 000 рублей (л.д. 15).

04.04.2025 КБ «Энерготрансбанк» дано согласие ООО «Центр кирпича» на распоряжение объектом недвижимости, входящим в состав предмета залога согласно договору ипотеки, путем раздела существующего земельного участка с КН № с сохранением залога в пользу Банка в отношении каждого из объектов недвижимости, образованных при разделе, и предоставления залогодержателю правоустанавливающих и право-подтверждающих документов на вновь образованные земельные участки, с последующим заключением дополнительного соглашения к договору ипотеки № 22/24-ИЗ от 11.06.2024 об изменении предмета ипотеки.

13.05.2025 земельный участок, планируемый к образованию и продаже, был поставлен на кадастровый учет, участку присвоен КН № (л.д. 16).

20.05.2025 ФИО1 в адрес ООО «Центр кирпича» направлено письмо о готовности заключения основного договора купли-продажи земельного участка (л.д. 21).

26.05.2025 ФИО1 в адрес ООО «Центр кирпича» направлен на согласование проект договора купли-продажи земельного участка (л.д. 23-27).

27.05.2025 ООО «Центр кирпича» уведомило ФИО1 о прекращении обязательств по предварительному договору в связи с незаключением в срок, предусмотренный предварительным договором, основного договора купли – продажи земельного участка, и необходимости предоставления реквизитов для возврата аванса (л.д. 31).

ФИО1 возражал против такой позиции Общества о прекращении обязательств по договору, настаивал на заключении основного договора согласно предложенного им проекта, о чем 30.05.2025 было составлено соответствующее обращение в адрес Общества (л.д. 28).

04.07.2025 ФИО1 направил в адрес Общества письмо о возврате аванса с указанием реквизитов для его перечисления и уплаты штрафа в размере 100 000 рублей, полагая, что Обществом необоснованно было отказано в заключении основного договора (л.д. 30).

14.07.2025 аванс в сумме 2 000 000 рублей возвращен ФИО1 согласно расписки о получении денежных средств.

05.11.2025 ООО «Центр кирпича» земельный участок с КН 39:03:040030:2427 продан ФИО2

Разрешая спор, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (п. 28 постановления Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).

По смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ, если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.

Отказывая в иске, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, применяя приведенные выше нормы права, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в срок, установленный предварительным договором, основной договор заключен не был, в связи с чем предварительный договор прекратил свое действие на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

При этом, установленными по делу обстоятельствами не подтверждается уклонение ответчика от заключения основного договора купли-продажи, а следовательно, оснований для понуждения к заключению договора в судебном порядке, как предусмотрено пунктом 5 статьи 429 ГК РФ, на положения которой ссылался истец в обоснование исковых требований, о взыскании штрафа, у суда первой инстанции не имелось, так же как и не имелось оснований для признания недействительным договора, заключенного уже после прекращения обязательств сторон по предварительному договору.

Как следует из материалов дела, сторонами в предварительном договоре был определен порядок расчетов. Стоимость участка составляет 24 500 000 рублей, 2 000 000 рублей подлежат оплате в качестве аванса при подписании предварительного договора, оставшаяся часть оплачивается после подписания основного договора путем перечисления на расчетный счет Общества (продавца).

В последний день истечения срока для заключения основного договора истцом в адрес ответчика был направлен проект основного договора, условия которого сторонами не согласовывались, своего согласия на заключение договора на таких условиях ответчиком не дано.

Как следует из содержания проекта основного договора, порядок расчетов между сторонами не соответствовал порядку расчетов, предусмотренному предварительным договором (л.д. 12,13, 24-26).

Согласно п.2.1 проекта договора на момент заключения настоящего договора продавец обязуется предоставить покупателю гарантийное письмо КБ «Энерготрансбанк» о погашении банком записи об ипотеке не позднее 2 дней с момента погашения продавцом кредитных обязательств перед Банком в размере 12 000 000 рублей, предусмотренном в п.3.2 настоящего договора. На момент заключения настоящего договора предоставить покупателю соглашение, заключенное с КБ «Энерготрансбанк» о безакцептном списании Банком со счета продавца, поступивших от покупателя денежных средств, предусмотренных в п. 3.2. договора в сумме 12 000 000 рублей. Кроме этого, предоставить покупателю платежное поручение продавца, помещенное в картотеку банка на указанную сумму 12 000 000 рублей с отметкой с КБ «Энерготрансбанк» о его принятии. На момент заключения договора предоставить согласие залогодержателя КБ «Энерготранстбанк» (АО) на отчуждение земельного участка, указанного в п. 1 настоящего договора.

Согласно п. 3 проекта договора стоимость земельного участка, указанного в п. 1.1. составляет 24 500 000 рублей. Расчет производится в следующем порядке: 2 000 000 рублей оплачены по условиям предварительного договора, 12 000 000 рублей оплачиваются покупателем в течение 5 дней с момента заключения настоящего договора путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца, открытый в КБ «Энерготрансбанк» (АО), указанный в п. 16 настоящего договора. Оставшаяся сумма в размере 10500000 рублей оплачивается покупателем не позднее 5 дней с момента предоставления продавцом документа о погашении записи об ипотеке путем перевода денежных средств на расчетный счет продавца, открытый в КБ «Энерготрансбанк» (АО), указанный в п. 16 настоящего договора.

Кроме того, по состоянию на 26.05.2025 (срок, до которого стороны должны были заключить основной договор) земельный участок был обременен залогом в пользу Банка, снятие которого было предусмотрено условиями предварительного договора.

Таким образом, в предусмотренный в предварительном договоре купли-продажи срок до 26.05.2025 стороны не пришли к соглашению о заключении договора на условиях, предусмотренных предварительным договором и не совершили действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи согласно условиям предварительного договора, в связи с чем, обязательства сторон по заключению основного договора в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ прекратились.

Кроме того, следует обратить внимание, что истец потребовал возврата аванса, уплаченного при заключении предварительного договора, что свидетельствует об утрате его интереса к приобретению земельного участка и заключению основного договора.

При установленных по делу обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам исковых требований, не содержат фактов, которые не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Также судебная коллегия не находит оснований для рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции, на чем настаивала сторона истца в суде апелляционной инстанции. Доказательств нарушения судом процессуального закона при рассмотрении дела, истцом не представлено, таких нарушений судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Калининграда от 29.01.2026 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 15.05.2026.

Председательствующий

Судьи