Решение № 2-1937/2026 2-1937/2026~М-127/2026 М-127/2026 от 22 июня 2026 г. по делу № 2-1937/2026

УИД: 78RS0011-01-2026-000341-98

Дело № 2-1937/2026 13 апреля 2026 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Коваль Н.Ю.

с участием прокурора Караевой Ю.А.

при секретаре Халевинской К.А,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГБОУ средняя общеобразовательная школа №321 Центрального района Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО2 и ФИО3 о признании договоров найма недействительными, расторжении договоров, выселении, обязании освободить помещение от вещей,

УСТАНОВИЛ:

Истец - ГБОУ СОШ школа № 321 Центрального района Санкт-Петербурга (далее- ГБОУ школа №321) обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, ссылаясь на следующие обстоятельства:

Решением Исполнительного комитета Фрунзенского района Совета народных депутатов от 28.12.1978 №24-359 ФИО4 по служебному ордеру от 10.01.1979 серия 0000 №134298 была предоставлена служебная жилая площадь на период работы – двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>, в качестве членов семьи в ордер включен племянник ФИО4 -ФИО1.

01.09.2008 между ГБОУ школа №321, ФИО1 и ФИО5 были заключены договоры найма вышеуказанного помещения №29 и №30, соответственно. При этом, школа полномочий на заключение данных договоров не обладала в силу положений Жилищного кодекса и Устава образовательного учреждения.

До настоящего времени ответчики зарегистрированы и проживают в нежилом помещении 24-Н, в трудовых отношениях с истцом не состоят.

Кроме того, по состоянию на 2005 спорная квартира учтена как нежилое помещение 24-Н с использование «школьное». В 2006 помещение прошло кадастровый учет в составе объекта недвижимости – общей площадью 7 541,5 кв.м с присвоением кадастрового номера 78:1626:12:7:2. Данное нежилое помещение является собственностью Санкт-Петербурга и передано в оперативное управление истцу. В настоящее время помещение признано непригодным для постоянного проживания и находится в аварийном состоянии.

05.11.2024 между ГБОУ школа № 321 и ООО «РестСтройГрупп» заключен контракт №321/КАП/24 на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Здание Благородного пансиона (Санкт-Петербургской первой гимназии) с церковью Преображения Господня»: капитальный ремонт здания и благоустройство территории государственного бюджетного образовательного учреждения средняя общеобразовательная школа № 321 Центрального района Санкт-Петербурга.

При проведении работ по капитальному ремонту здания в рамках заключенного Контракта вместо расположенного на 1 этаже спорного помещения предполагается оборудование детской кружковой с переустройством всех инженерных систем, таким образом, спорное помещение утратит характеристики, перестанет быть пригодным для проживания.

11.12.2025 истец направил в адрес ответчиков уведомление о расторжении договоров найма и обязании освободить спорное помещение в срок до 11.03.2026, которое в добровольном порядке исполнено не было, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском, которым просит суд:

- признать договоры найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 01.09.2008 № 29 и № 30, недействительными сделками;

- расторгнуть указанные договоры, выселить ФИО1, ФИО2 и ФИО3 из занимаемого ими помещения 24-Н, а также обязать ответчиков освободить помещение от вещей и мебели в течение пяти календарных дней с момента вступления в силу решения по настоящему делу.

Представитель истца и третьего лица- администрации Центрального района Санкт-Петербурга ФИО6 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным выше основаниям. Истец и третье лицо свою позицию по делу изложили в письменных пояснениях (т.1 л.д. 166-169).

Представитель ответчиков ФИО7 в судебное заседание явился, против иска возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск и письменной правовой позиции от 13.04.2026. приобщенной к делу (т.1 л.д.124). Указал, в частности на то, что процедура признания помещения непригодным для проживания была нарушена и объективных доказательств того, что спорное помещение в настоящее время является аварийным не имеется, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В своем заключении помощник прокурора Центрального района Санкт-Петербургу Караева Ю.А. полагала, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Суд, изучив доводы и возражения представителей сторон, позицию третьего лица, заключение прокурора, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Исполнительного комитета Фрунзенского района Совета народных депутатов от 28.12.1978 №24-359 ФИО4 на основании служебного ордера от 10.01.1979 серии 0000 №134298 предоставлена служебная жилая площадь на период работы – двухкомнатная квартира по адресу: <адрес>, в качестве члена семьи в ордер включен племянник ФИО4 - ФИО1 (т. 1 л.д.59-61).

В указанном служебном помещении на регистрационном учете состояла сама ФИО4, которая впоследствии была снята с учета в связи с выездом, ФИО1, с ДД.ММ.ГГГГ - его жена ФИО5, а с ДД.ММ.ГГГГ -дочь ФИО3 (т.1 л.д.61-68, 77-78).

Решением Ленгорисполкома от 12.03.1991 года №194-р ФИО4 была предоставлена однокомнатная квартира по адресу: <адрес> (т.1 л.д.69). Трудовые отношения ФИО4 с истцом прекращены в 2004.

Данная квартира по состоянию на 2005 год была учтена как нежилое помещение 24-Н с использованием «школьное», в 2006 году нежилое помещение прошло кадастровый учет в составе объекта недвижимости – общей площадью 7 541,5 кв.м с присвоением кадастрового номера 78:31:1626:12:7:2

Нежилое помещение 24-Н является собственностью Санкт-Петербурга и передано на праве оперативного управления истцу на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 30.12.2003 № 938-рк и от 13.01.2006 №7-рк «О закреплении на праве оперативного управления здания по адресу: <адрес>, свидетельства о государственной регистрации права от 25.01.2006 серия 78-АА №684233 (т.1 л.д. 25-47).

01.09.2008 между истцом и ФИО1 был заключен договор найма жилого помещения №30, по которому истец передает нанимателю с составом семьи – он и дочь ФИО3 во временное пользование жилое помещение состоящее из 2 комнат площадью 30,8 кв.м (17,6+13,2) в 4 –комнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> для проживания в нем (т. 1 л.д.74-76).

В этот же день между истцом и ФИО8 также был заключен договор найма жилого помещения №29, по которому истец передает нанимателю во временное пользование жилое помещение состоящее из 1 комнаты площадью 22,78 кв.м квартире по вышеуказанному адресу для проживания (т. 1 л.д.71-73).

25.11.2024 истцом в адрес ответчиков было направлено Уведомление об освобождении нежилого помещения в срок до 02.12.2024.

06.12.2024 истцом были направлены повторно Уведомления об освобождении занимаемого им нежилого помещения 24-Н в срок до 12.12.2024. При этом было обращено внимание на аварийное состояние здания, где расположено помещение, однако требование истца ответчиками исполнено не было, что послужило основанием для обращения в суд с иском о выселении.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 27.03.2025 по гражданскому делу № 2-1518/2025 были удовлетворены исковые требования ГБОУ СОШ №321 Центрального района Санкт-Петербурга к ответчикам о выселении без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета, в удовлетворении встречного иска ФИО1, ФИО5 и ФИО3 о предоставлении жилого помещения – отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургский городского суда от 08.07.2025, оставленном без изменений Третьим кассационным судом общей юрисдикции от 28.11.2025 решение суда первой инстанции в части требований о выселении ответчиков без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета отменено, в удовлетворении иска ГБОУ СОШ №321 Центрального района Санкт-Петербурга отказано (т.1 л.д.125-145).

При этом вышестоящими судами дана правовая оценка оспариваемых договоров найма, указав, что правоотношения между сторонами должны быть квалифицированы как гражданско-правовые, а не жилищные.

Так, установлено, что после прекращения со ФИО4 в 2004 трудовых отношений, снятия ее с регистрационного учета 25.03.1991 и выезда из спорного жилого помещения, между истцом и ответчиками в отношении спорного помещения 01.09.2008 заключены договоры найма, т.е. после прекращения между истцом и ФИО4 правоотношений по служебному найму этого помещения, между истцом и оставшимися проживать в спорном жилом помещении членами семьи ФИО4 возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками данным жилым помещением, основания для прекращения которых установлены гражданским законодательством. Суды пришли к выводу о том, что между сторонами сложились правоотношения из договора коммерческого найма, срок которого сторонами не определен.

В силу п.1 ст. 617 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Поскольку вышесказанные требования не были соблюдены истцом суды при рассмотрении спора о выселении пришли к выводу, что договоры найма действуют на срок до 01.09.2028, при этом расторжение договоров возможно по истечении срока их действия при условии соблюдения истцом положений ст.ст.683,684 ГК РФ.

При этом, п.4.3 договоров найма предусмотрено, что договор может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Следует отдельно отметить, что силу п.1 ст. 673 ЖК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

В соответствии с абз.2 п. 3 ст. 687 ГК РФ признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания, его аварийное состояние, является самостоятельным основанием для расторжения договора найма, что в свою очередь, в силу положений статьи 688 ГК РФ является основанием для выселения.

Согласно ч.4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано пригодным/непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Положение).

В соответствии с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим снос или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.

Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий» администрациям районов Санкт-Петербурга поручено в месячный срок создать районные межведомственные комиссии, а также утверждено положение о районной межведомственной комиссии.

Пунктом 2.1.1 указанного положения к полномочиям районной межведомственной комиссии в том числе отнесено принятие решений об оценке соответствия помещений, в том числе жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, требованиям:

-о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

-о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными требованиями;

-о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания.

Распоряжением администрации Центрального района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) от 22.05.2014 № 1030-р создана Межведомственная комиссия Центрального района Санкт-Петербурга.

11.12.2025 ГБОУ школа № 321 обратилась в администрацию Центрального района Санкт-Петербурга с заявлением о признании помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пригодным для проживания (т. 1 л.д. 204-205).

Заключением Межведомственной комиссии Центрального района Санкт-Петербурга от 18.12.2025 № 15 помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признано непригодным для проживания (т.1 л.д. 206-210).

Заключение составлено на основании научно-проектной документации по проведению работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Здание Благородного пансиона (Санкт-Петербургской первой гимназии) с церковью Преображения Господня»: капитальный ремонт здания и благоустройство территории государственного бюджетного образовательного учреждения средняя общеобразовательная школа № 321 Центрального района Санкт-Петербурга по адресу: <адрес> (подраздел 1 Научные исследования, часть 3 Инженерно-технические исследования. Книга 1.1 Отчет по результатам инженерно-технических исследований несущих конструкций здания в осях А-Ф/18-12) (т.1 л.д.211-250, т. 2 л.д. 1-243).

В ходе проведенного обследования выявлено, что фундаменты, полы по грунту, деревянная стропильная система, кровля признаны аварийными, стены, перемычки, перекрытия - в ограниченно-работоспособном состоянии, перегородки и лестницы – в неудовлетворительном техническом состоянии.

Кроме того, по сведениям, представленным истцом и третьим лицом, 05.11.2024 между ГБОУ школа № 321 и ООО «РестСтройГрупп» заключен контракт №321/КАП/24 на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Здание Благородного пансиона (Санкт-Петербургской первой гимназии) с церковью Преображения Господня»: капитальный ремонт здания и благоустройство территории государственного бюджетного образовательного учреждения средняя общеобразовательная школа № 321 Центрального района Санкт-Петербурга.

При проведении работ по капитальному ремонту здания в рамках заключенного Контракта вместо расположенного на 1 этаже спорного помещения предполагается оборудование детской кружковой с переустройством всех инженерных систем, таким образом, спорное помещение утратит характеристики, перестанет быть пригодным для проживания.

11.12.2025 истец, исходя из вышеизложенного, основываясь на нормах ст.ст. 673,678 ГК РФ, направил ответчикам уведомление о расторжении договоров найма жилого помещения и требование об освобождении помещения в срок до 11.03.2026, которое в добровольном порядке не исполнено, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском (т. 1 л.д. 83-85).

Суд, исследовав представленные доказательства, исходя из условий заключенных между сторонами договоров найма от 01.09.2008 № 29 и №30, учитывая, что предметом договора найма жилого помещения в соответствии со ст. 673 ГК РФ может быть только пригодное для постоянного проживания жилое помещение, а пользование нанимателем жилым помещением для проживания, обеспечение его сохранности и поддержание его в надлежащем состоянии являются существенными условиями договора найма, что прямо предусмотрено в статье 678 ГК РФ, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договоров найма, выселения ответчиков из спорного помещения, а также освобождения спорного помещения от вещей ответчиков.

При этом возражения ответчиков относительно того, что истцом не доказан факт непригодности спорного помещения для проживания и его аварийность, суд не принимает во внимание, поскольку вышеназванным заключением МВК, выполненным на основании научно-проектной документации по проведению работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия, помещение в установленном Законом порядке признано непригодным для проживания. Указание на то, что имеются нарушения процедуры признания помещения непригодным для проживания, носит голословный характер и доказательствами не подтвержден.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

В силу положений ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п.2 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных законом.

Истцу было известно о нарушении своего права в момент заключения договоров – 01.09.2008, настоящий иск подан в суд 20.01.2026, при таком положении суд соглашается с позиций ответчиков о том, что сроки исковой давности по требованию о признании договоров найма жилого помещения недействительным истцом пропущен.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).

Следует также принять во внимание, что довод истца о том, что спорное помещение, которое ранее являлось жилым и предоставлялось в пользование как служебная жилая площадь, с 2005 учтено как нежилое помещение 24-Н, уже был отклонен в определении Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2025 по ранее рассмотренному делу. Установлено, что данное обстоятельство не влечет ничтожность договоров найма, заключенных по волеизъявлению сторон в порядке, предусмотренном законом.

При таком положении, в удовлетворении исковых требований о признании договоров найма от 01.09.2008 №29 и №30, суд истцу отказывает.

Таким образом, требования ГБОУ школа №321 удовлетворяются частично, суд расторгает договоры найма от 01.09.2008, заключенные между истцом и ФИО5 и ФИО1 329 и №30, соответственно; выселяет ответчиков из спорного помещения, а также обязывает ответчиков освободить помещение от вещей и предметов мебели в течение пяти календарных дней с даты вступления решения ссуда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ГБОУ средняя общеобразовательная школа №321 Центрального района Санкт-Петербурга к ФИО1, ФИО5 и ФИО3 – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 01.09.2008 №29, заключенный между ГБОУ средняя общеобразовательная школа №321 Центрального района Санкт-Петербурга и ФИО5.

Расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от 01.09.2008 №30, заключенный между ГБОУ средняя общеобразовательная школа №321 Центрального района Санкт-Петербурга и ФИО1.

Выселить ФИО1 (хххххх), ФИО2 (хххххх) и ФИО3 (хххххх) из помещения 24-Н по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО1 (хххххх), ФИО2 (хххххх) и ФИО3 (хххххх) освободить помещение 24-Н по адресу: <адрес> от вещей и предметов мебели в течение пяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца с даты его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья