Решение № 2-324/2026 2-324/2026~М-117/2026 М-117/2026 от 23 апреля 2026 г. по делу № 2-324/2026

УИД 26RS0020-01-2026-000238-66

№ 2-324/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Кочубеевское 15 апреля 2026 года

Кочубеевский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Шереметьевой И.А.,

при секретаре судебного заседания Чеверда С.А.,

с участием помощника прокурора Кочубеевского района Ставропольского края Темировой З.С.,

представителя ответчика ФИО2 в лице ФИО3, действующего на основании доверенности 26 АА6036986 от 25.02.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Кочубеевского района Ставропольского края, действующего в защиту интересов субъекта Российской Федерации - Ставропольского края, в лице министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствия недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

прокурор Кочубеевского района Ставропольского края, действующий в защиту интересов субъекта Российской Федерации - Ставропольского края, в лице министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» обратился в суд с иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствия недействительности ничтожной сделки.

В обоснование иска указано, что в ходе проведенной прокурорской проверке было установлено, что между министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № 2615245002345 земельного участка с кадастровым номером № (на основании п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).Месторасположение земельного участка: <адрес>, примерно 300 м. по направлению на запад от пересечения улиц Вольная и Партизанская. Площадь указанного земельного участка с кадастровым номером № составляет 10 813 кв.м., отнесен к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянско (фермерского) хозяйства. Цена участка согласно договору купли-продажи от 17.06.2024 № 2615245002345 составила 172 467,35 руб.

На земельном участке с кадастровым номером № расположен объект недвижимости - нежилое здание сельскохозяйственного использования с кадастровым номером 26:15:150306:228 площадью 23,5 кв.м. Указанный объект недвижимости согласно выписке из ЕГРН находится в собственности ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ.

В договоре купли-продажи земельного участка от 17.06.2024 № 2615245002345 указаны сведения о том, что земельный участок предоставлен ФИО2 как правообладателю объекта недвижимого имущества, расположенного на нем (нежилое здание сельскохозяйственного использования с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м).

Документов, подтверждающих необходимость предоставления ФИО2 земельного участка площадью 10 813 кв.м, для размещения и эксплуатации объекта недвижимости - нежилого здания сельскохозяйственного использования с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м., не имеется. Для размещения и эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания сельскохозяйственного использования с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м, собственнику необоснованно предоставлен земельный участок, превышающий площадь сооружения более чем в 460 раз. Доказательств того, что изначально земельный участок формировался исходя из расчета площади, необходимой для эксплуатации расположенного на нем конкретного объекта недвижимости - нежилое здание сельскохозяйственного использования, и был предоставлен землепользователю исключительно для целей его размещения и эксплуатации, не имеется. Осмотром земельного участка установлено, что в настоящее время на земельном участке находится недостроенное нежилое здание. Земельный участок по назначению фактически не используется.

Кроме того, согласно информации ГКУ СК «Земельный фонд Старопольского края» по результатам рассмотрения заявления ФИО2 от 15.01.2024 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» отказано ФИО2, в связи с несоразмерностью площади земельного участка и расположенного на нем строения.

Льготный порядок предоставления спорного земельного участка (без проведения торгов) использован ответчиками в целях ограничения прав иных лиц, заинтересованных в получении в собственность и аренду данного земельного участка, что свидетельствует о наличии в действиях данных лиц злоупотребления правом в смысле ст. 10 ГК РФ.

Указанный земельный участок передан в собственность ФИО2 всего лишь за 172 467,35 рублей, что невыгодно для бюджета края, а также не соответствует рыночной стоимости.

В результате допущенных нарушений при заключении 17.06.2024 договора купли-продажи земельного участка № 2615245002345 нарушены права субъекта?

Российской Федерации - Ставропольского края, выраженное в выбытии из собственности земельного участка по заниженной цене в отсутствие конкурсных процедур.

На основании изложенного просит суд признать договор купли-продажи земельного участка от 17.06.2024 № 2615245002345, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянско (фермерского) хозяйства, с кадастровым номером №, общей площадью 10 813 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, примерно 300 м. по направлению на запад от пересечения улиц Вольная и Партизанская, заключенный между ФИО2 и министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края», недействительной (ничтожной) сделкой.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО2 возвратить министерству имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края», по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 10 813 кв.м, с кадастровым номером №, обязав министерство имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» возвратить ФИО2 денежные средства в сумме 172 467, 35 рублей.

В судебном заседании помощник прокурора Кочубеевского района Ставропольского края Темирова З.С. исковые требования поддержала и просил их удовлетворить в полном объёме.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2, в лице ФИО3, возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал позицию, изложенную в письменных возражениях, из которых следует, что спорный земельный участок принадлежал ФИО2 на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 27.02.2015, договоров уступки прав от 30.11.2020 и от 11.07.2022. Срок аренды установлен по 27 января 2025 года. В период нахождения земельного участка на праве аренды на нем был построен объект недвижимости - нежилое здание сельскохозяйственного использования с кадастровым номером № площадью 23,5 кв.м., правообладателем которого является ФИО2

В целях реализации проекта по размещению овощехранилища, ФИО2 в ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» 15.01.2024 было подано заявление о предоставлении в собственность спорного земельного участка. Обоснованием отказа послужил довод, аналогичный доводам прокурора Кочубеевского района, указанным в исковом заявлении, а именно - несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка, площади объекта недвижимого имущества, расположенного на нем. Ввиду чего предоставление земельного участка в собственность на основании пп.6 п.2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ невозможно.

Однако, при повторном обращении 09.04.2026 в адрес ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» помимо самого заявления ФИО2 был представлен обоснованный расчет площади земельного участка: территория овощехранилища, подготовленный специализированной организацией «ПРОЕКТ-МИР» ИП ФИО4, из которого следует, что для размещения овощехранилища, как единого комплекса, частью которого уже является нежилое здание сельскохозяйственного использования с кадастровым номером № необходим земельный участок, площадью 10813 кв.м (пункт 3 Расчета). Именно такая площадь земельного участка позволит разместить на нем овощехранилище, соответствующее требования Градостроительного законодательства, ГОСТам и санитарным нормам.

По результатам рассмотрения заявления Правительством Ставропольского края принято распоряжение от 17.06.2024 года № 481-рп «О предоставлении в собственность за плату земельного участка для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции». На основании указанного распоряжения и в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» был заключен договор купли- продажи земельного участка с ФИО2

Исковое заявление прокурора Кочубеевского района мотивировано тем, что при продаже земельного участка ФИО2 нарушены права неопределённого круга, сделка противоречит законодательству о защите конкуренции, а также то, что площадь предоставленного земельного участка несоразмерна площади объекта недвижимого имущества, расположенного на нем.

Полагает, что данные доводы являются ошибочными ввиду следующего.

В случае удовлетворения заявленных требований Министерство имущественных отношений Ставропольского края будет вынуждено произвести раздел земельного участка с кадастровым номером №, в результате которого должны образоваться два или более земельных участков, один из которых необходимо будет предоставить ФИО2 в аренду или собственность.

Согласно норм действующего земельного законодательства, а именно ст. 39.11 п.2. Земельного кодекса РФ «Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами».

Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ, (ст. 4 Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения), установлено, что «Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Таким образом, законодатель отнес данный вопрос на уровень субъекта федерации.

Закон Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-K3 «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (п.п. 1 п.3 ст. 32) не устанавливает конкретные значения таких участков, но одним из условий прямо указывает о том, что предельные минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения соответствуют размеру фактически сложившейся площади земельных участков, ограниченных земельными участками и (или) ранее учтенными земельными участками, а также природными объектами и (или) объектами искусственного происхождения.

Как можно увидеть на имеющейся в материалах дела схеме расположения земельного участка с кадастровым номером № он естественным образом со всех сторон ограничен федеральной трассой подъездными дорогами, и смежными земельными участками.

Поскольку спорный земельный участок имеет форму, близкую к прямоугольной, в длину около 250м и ширину около 40м, образование земельного участка исключительно под объектом недвижимости, принадлежащем ФИО2 приведет к его вклиниванию в исходный земельный участок с последующим установлением сервитута, поскольку въезд на него будет невозможен, либо, с учетом фактического расположения здания в середине земельного участка, к образованию многоконтурного земельного участка, либо еще двух земельных участков, что в данном случае приведет к «чересполосице».

Земельным кодексом РФ образование таких земельных участков прямо запрещено - п. 6 Ст. 11.9 Земельного кодекса РФ «Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами».

Кроме прямого запрета, указанная норма закона также указывает о критерии рациональности в использовании земельного участка.

Спорный земельный участок имеет площадь - 10 813 кв.м, или 1,08 га, вид разрешенного использования - «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства». В случае его раздела, площади образуемых земельных участков будут еще меньше.

При этом к вновь образуемым земельным участкам краевое законодательство устанавливает следующие требования - ст.34 Закона Ставропольского края от 09.04.2015 N 36-K3: «Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых в соответствии с Федеральным законом от 11 июня 2003 года N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, устанавливаются следующие: максимальный - 2 500 гектаров, минимальный - 30 гектаров».

Таким образом, краевым законодательством установлен минимальный критерий площади 30 га, как рациональный, для земельного участка, на котором крестьянское (фермерское) хозяйство способно будет вести свою деятельность.

Кроме того, последующее за удовлетворением исковых требований, дробление спорного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения приведет к уплотнению застройки, увеличит пожароопасность, нагрузку на коммунальные сети, будет способствовать нарушению санитарно-эпидемиологических норм и правил.

Поскольку образование новых земельных участков не будет соответствовать требованиям закона, в соответствии с п. 2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ земельный участок с кадастровым номером 26:15:150306:5 является неделимым, то есть земельным участком, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

В судебное заседание представитель ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» не явился, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела. Представили письменные возражения согласно которых Министерство и ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» доводы изложенные в исковом заявлении, считают заявленные требования необоснованными, несостоятельными, а следовательно не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края от 16.10.2014 №1856 утверждена схема земельный участок площадью 10 813 кв. м с кадастровым номером №; категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сенокошения и выпаса скота. Постановлением администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края от 10.11.2014 №2033 Постановление от 16.10.2014 №1856 отменено, утверждена схема земельный участок площадью 10 813 кв.м с кадастровым номером №; категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского хозяйства.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 10813 кв.м, местоположение: <адрес>, примерно 300 м по направлению на запад от пересечения улиц Вольная и Партизанская поставлен на кадастровый учет 02.12.2014 и Администрацией Кочубеевского муниципального района Ставропольского края (Арендодателем) первоначально был передан в аренду согласно договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности по договору от 27.02.2015 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 30.07.2015 номер регистрации 26-26/016-26/016/302/2015-1565/1).

11 июля 2022 года ФИО5 (Цедент), на основании договора уступки прав (цессии) от 30.11.2020 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 04.11.2020 номер регистрации 26:15:150306:5-26/091/2020-2) в связи с продажей объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № заключен договор уступки прав (цессии) с ФИО2 (зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 12.07.2022 номер регистрации 26:15:150306:5-475/2022-6).

Распоряжением Правительства Ставропольского края от 17 июня 2024 года №481-рп за плату в собственность на основании заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения государственная собственность на который не разграничена от 09.04.2024 ФИО2 был предоставлен земельный участок площадью 10813 кв. м. с кадастровым номером № на праве собственности.

Одновременно с заявлением о предоставлении земельный участка с кадастровым номером № (вх.№2911-ЗФ от 09.04.2024) ФИО2 на рассмотрение уполномоченного органа представлено в приложении в том числе сообщение о расположении на земельном участке на праве собственности кадастровый № нежилого здания сельскохозяйственного назначения площадью 23,5 кв.м.(на 1 листе), расчет площади земельного участка (на 6 листах), а именно выполненный Архитектурной студией средового проектирования «ПРОЕКТ__МИР» ИП ФИО4 ИНН <***>, ОГРНИП <***> «Расчет площади земельного участка: территория овощехранилища» с технико-экономическим обоснованием строительства овощехранилища, при этом целью проекта является развитие растениеводства, произведен расчет баланса территории, площадь застройки участка составит 5 467,2 кв.м., площадь застройки проектируемых зданий - 1245 кв.м.).

17 июня 2024 года Министерством имущественных отношений Ставропольского края и ФИО2 был заключен договор купли-продажи данного земельного участка №. 2615245002345 по цене 172 467 рублей, рассчитанной исходя из 100% кадастровой стоимости. По условиям договора (пункт 3.2.) оплата произведена покупателем до регистрации права собственности на участок. Земельный участок с кадастровым номером № передан покупателю по акту приема-передачи от 17.06.2024 года. Право собственности ФИО2 зарегистрировано 28.06.2024 года.

Нормы земельного законодательства направлены на реализацию одного из принципов - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Право собственности ФИО2 на объект недвижимого имущества (нежилое здание) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано. Нежилое здание сельскохозяйственного использования расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 26:15:150306:5, переданного в собственность, ранее находящегося у ФИО2 в аренде. Сведений о незаконности нахождения этого объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке на момент рассмотрения заявления ФИО2 от 09.04.2024 и заключения договора купли-продажи данного земельного участка № 2615245002345 от 17.06.2024 г, в материалах дела не имеется.

Таким образом, Земельный кодекс РФ предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков под этими объектами, реализуемое без проведения торгов. Определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на нем здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

На основании вышеизложенного, считают заявленные требования прокурора Кочубеевского района Ставропольского края к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерство) и государственному казенному учреждению Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края» (далее - ГКУ СК «ЗФСК»), ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, не явился. От представителя по доверенности ФИО6, в суд поступил отзыв, согласно которому просит рассмотреть дело в отсутствие представителя отдела, принять решение в соответствии с действующим законодательством.

В судебное заседание представитель третьего лица – филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания не явился, о причинах неявки суд не уведомил.

Учитывая надлежащее уведомление всех участников процесса о дате, времени и месте судебного заседания, с учётом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд полагал возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, предмет и основание иска, исследовав, сопоставив, проанализировав и оценив доказательства, собранные по гражданскому делу и имеющиеся в его материалах, применяя критерии оценки доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, приведенные в ст.ст. 56, 57, 59, 60, 67 ГПК РФ, а также конкретные обстоятельства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст. 11.9 ЗК РФ, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

В силу положений ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Исходя из положений, закрепленных в п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности может быть заключен без проведения торгов в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из таких случаев (подпункт 9 пункт 2 статья 39.6 ЗК РФ) является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

По правилам пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 273 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим объектом, и необходимой для его использования.

При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании его границ подлежит соблюдению требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Таким образом, подлежит разрешению вопрос, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

В силу п. 25 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Из приведенной выше нормы следует, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

По смыслу Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Тождественные по сути требования содержатся в статье 11.9 Земельного кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 01.03.2011 N 13535/10).

Исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение участка в собственность или аренду только в отношении участка, необходимого для использования такого объекта. (Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703 по делу N А57-14221/2020).

Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (постановление от 03.06.2014 N 1152/14).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Аналогичное правило действует и в случае приобретения земельного участка в аренду (определения Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2019 N 302-ЭС19-8362, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703 и др.).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Данный правовой подход изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 и от 03.06.2014 N 1152/14, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409, от 08.11.2018 N 308-КГ18-14163, от 07.09.2021 N 306-ЭС21-14703 и др.

Бремя доказывания необходимого размера земельного участка с учетом цели эксплуатации расположенной на нем недвижимости возлагается на заявителя (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

Согласно Закону Ставропольского края от 07.12.2020 № 138-кз «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края и органами государственной власти Ставропольского края» (далее - Закон № 138 - кз), с 01.01.2021 на органы государственной власти Ставропольского края были возложены полномочия органов местного самоуправления муниципальных и городских округов Ставропольского края по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 6 Закона № 138 - кз, в случае, если до 01.01.2021 заявление о совершении в отношении такого земельного участка действий (принятие решений), предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, поступило в орган местного самоуправления, совершение в отношении данного земельного действия (принятие решений) осуществляется органом местного самоуправления, в который поступило такое заявление.

Во исполнение Закона № 138 - кз, распоряжением правительства Ставропольского края от 21.12.2020 № 725-рп было создано ГКУ СК «ЗФСК». Согласно уставу ГКУ СК «ЗФСК», утвержденному распоряжением министерства имущественных отношений Ставропольского края от 18.01.2021 № 19, учреждение является вновь созданным юридическим лицом, основной целью деятельности которого является обеспечение предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края от 16.10.2014. №1856 утверждена схема земельного участка площадью 10 813 кв.м с кадастровым номером 26:15:150306; категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сенокошения и выпаса скота.

Постановлением администрации Кочубеевского муниципального района Ставропольского края от 10.11.2014 №2033 Постановление от 16.10.2014 №1856 отменено, утверждена схема земельного участка площадью 10 813 кв.м с кадастровым номером №; категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского хозяйства.

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 10813 кв.м, местоположение: <адрес>, примерно 300 м по направлению на запад от пересечения улиц Вольная и Партизанская поставлен на кадастровый учет 02.12.2014 и Администрацией Кочубеевского муниципального района Ставропольского края (Арендодателем) первоначально был передан в аренду согласно договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности по договору от 27.02.2015.

11.07.2022 ФИО1 (Цедент), на основании договора уступки прав (цессии) от 30.11.2020 в связи с продажей объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № заключен договор уступки прав (цессии) с ФИО2.

Согласно выписке из ЕГРН от 05.02.2026 на земельном участке с кадастровым номером № имеется объект капитального строительства, назначение - нежилое, наименование – нежилое здание сельскохозяйственного использования, площадью 23,5 кв.м., год завершения строительства - 2021, принадлежащий на праве собственности ФИО2, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от 05.05.2023.

15.01.2024 ФИО2 обратился с заявлением в министерство имущественных отношений о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность, указав цель использования земельного участка: для хранения и переработки сельхоз продукции, также указав, что на данном земельном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности, нежилое здание сельскохозяйственного назначения площадью 23.5 кв.м.

По результатам рассмотрения заявления и представленных документов ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» ФИО2 было отказано в предоставлении земельного участка в виду того, что площадь земельного участка несоразмерная расположенным на нем строениям.

09.04.2024 ФИО2 повторно обратился с заявлением в министерство имущественных отношений о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность.

Одновременно с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 на рассмотрение уполномоченного органа представлено в приложении в том числе сообщение о расположении на земельном участке на праве собственности кадастровый № нежилого здания сельскохозяйственного назначения площадью 23,5 кв.м., расчет площади земельного участка выполненный Архитектурной студией средового проектирования «ПРОЕКТ-МИР» «Расчет площади земельного участка: территория овощехранилища» с техникоэкономическим обоснованием строительства овощехранилища, при этом целью проекта является развитие растениеводства, произведен расчет баланса территории, площадь застройки участка составит 5 467,2 кв.м., площадь застройки проектируемых зданий – 1 245 кв.м.).

Распоряжением Правительства Ставропольского края от 17 июня 2024 года №481-рп за плату в собственность на основании заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения государственная собственность на который не разграничена от 09.04.2024 ФИО2 был предоставлен земельный участок площадью 10 813 кв.м. с кадастровым номером № на праве собственности.

17.06.2024 Министерством имущественных отношений Ставропольского края и ФИО2 был заключен договор купли-продажи данного земельного участка №. 2615245002345 по цене 172 467 рублей, рассчитанной исходя из 100% кадастровой стоимости. По условиям договора (пункт 3.2.) оплата произведена покупателем до регистрации права собственности на участок. Земельный участок с кадастровым номером № передан покупателю по акту приема-передачи от 17.06.2024 года.

Согласно выписки из ЕГРН от 04.02.2026 земельный участок с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид размешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, площадью 10 813 +/-36 кв.м., принадлежит на праве собственности ФИО2, о чем в ЕГРН внесена запись регистрации № от 28.06.2023.

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. п. 74, 75 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В обосновании исковых требований прокуратура указывает, что при предоставлении спорного земельного участка в аренду, а затем в собственность не принята во внимание явная несоразмерность его площади объекту, на нем расположенному.

Суд приходит к выводу о том, что несоразмерность площади участка (10 813+/-36 кв.м.) площади нежилого здания (23,5 кв. м) является очевидной. Площадь земельного участка превышает площадь находящегося на нем объекта почти в 460 раз, площадь объекта составляет 0,22 % от площади участка.

Кроме того, ответчиком не представлено достаточных данных о том, что земельный участок использовался для «ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», как вида разрешенного использования (выписка из ЕГРН). Ответчиком не представлено доказательств размещения на земельном участке - овощехранилища. Здание с КН № является нежилым зданием сельскохозяйственного использования. Доказательств размещения в данном здании овощехранилища не имеется.

Ответчиками в материалы дела не представлены обоснования площади предоставленного земельного участка, указывающих на необходимость использования участка для эксплуатации принадлежащего ответчику ФИО2 объекта недвижимости, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет в испрашиваемой площади 10 813+/-36 кв.м, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения, доказательствами необходимости участка именно данной площади для эксплуатации строения выступать не могут. Доказательства возведения на участке иных объектов в материалы дела не представлены. Как и не представлено доказательств неделимости спорного земельного участка.

Установив несоразмерность площади земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего ответчику, в отсутствие доказательств в обоснование необходимости земельного участка испрашиваемой площади, суд приходит к выводу о том, что предоставление ответчику всего земельного участка в собственность без проведения торгов осуществлено с нарушением земельного законодательства.

Оценив представленные доказательства, суд при суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка является ничтожной поскольку при её заключении нарушен принцип соразмерного предоставления земельного участка под объект и как следствие нарушен запрет передачи государственного и муниципального имущества без проведения конкурентных процедур.

Признание судом нарушения установленного законом (статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации) порядка предоставления ответчикам земельного участка под объектом недвижимого имущества в собственность, является основанием для признания оспариваемого прокурором договора недействительным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применения соответствующих последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения № 2615245002345от 17.06.2024, заключенный между ФИО2 и министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края», недействителен в силу явного несоответствия площади земельного участка площади объекта.

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (пункт 80 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Последствием недействительности договора является возвращение сторон в первоначальное положение, существовавшее до момента заключения данного договора.

Поскольку на спорном участке находится объект недвижимости, принадлежащий ФИО2, последствием недействительности сделок в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ будет прекращение права собственности ФИО2 на земельный участок и возврат участка министерству имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края».

При таких обстоятельствах, требования истца являются обоснованными и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН с учетом применения судом последствий недействительности сделок в виде прекращения права.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198, 206 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования прокурора Кочубеевского района Ставропольского края, действующего в защиту интересов субъекта Российской Федерации - Ставропольского края, в лице министерства имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» (ИНН <***>), ФИО2 (<данные изъяты>) о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствия недействительности ничтожной сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности - договор, заключенный между ФИО2 и министерством имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» о купле-продаже земельного участка №2615245002345 от 17.06.2024 с кадастровым номером №, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 10 813 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский муниципальный округ, с. Кочубеевское, примерно 300 м. по направлению на запад от пересечения улиц Вольная и Партизанская.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок:

прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, вернуть стороны в первоначальное положение, обязав ФИО2 возвратить министерству имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» земельный участок с кадастровым номером №, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, общей площадью 10 813 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кочубеевский муниципальный округ, с. Кочубеевское, примерно 300 м. по направлению на запад от пересечения улиц Вольная и Партизанская, аннулировав (исключив) из Единого государственного реестра запись о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за ФИО2;

обязать министерство имущественных отношений Ставропольского края в лице ГКУ СК «Земельный фонд Ставропольского края» возвратить ФИО2 денежные средства в сумме 172 467, 35 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд.

Мотивированное решение по гражданскому делу изготовлено 24 апреля 2026 года.

Судья И.А. Шереметьева

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>