Решение № 2-23/2026 2-23/2026(2-849/2025;)~М-384/2025 2-849/2025 М-384/2025 от 1 марта 2026 г. по делу № 2-23/2026

Дело № 2-23/2026

УИД 69RS0039-01-2025-000591-13


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2026 года г. Тверь

Пролетарский районный суд г. Твери в составе:

председательствующего судьи Шентяевой Л.А.,

при секретаре Бронниковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «РКС-Тверь», в обоснование которого указал, что 26.06.2024 между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры № № по адресу: <адрес>. Застройщиком дома является ООО СЗ «РКС-Тверь». В переданной квартире в процессе эксплуатации были обнаружены строительные недостатки. Истец обратился к ИП ФИО2 (Центр экспертизы и оценки) для установления строительных недостатков и определения денежной стоимости для их устранения, допущенных при выполнении строительных и отделочных работ в квартире. Согласно заключению эксперта №П3255/12.24 от 22.12.2024 стоимость устранения строительных недостатков жилого помещения составляет 826817 рублей 95 копеек. 25.12.2024 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о качестве выполненных отделочных работ. По настоящее время претензия ответчиком не была получена. До настоящего времени ответчик не предпринял никаких мер к устранению выявленных дефектов своими силами как в установленный договором срок, так и до настоящего времени, более того, никоим образом не отреагировал на претензию истца о выплате денежных средств за некачественный ремонт.

Ссылаясь на положения Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон РФ «О защите прав потребителей», истец просит суд взыскать в пользу истца с ответчика в счет уменьшения цены договора в размере 826817 рублей 95 копеек, неустойку за период с 09.02.2025 по 14.02.2025 в сумме 49609 рублей 08 копеек, а также неустойку по дату фактического исполнения судебного решения в сумме 8268 рублей 17 копеек (1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день), компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей, расходы за производство экспертизы в сумме 60000 рублей, расходы по выдаче нотариальной доверенности в суме 2200 рублей, почтовые расходы в сумме 1122 рублей 61 копейка и штраф.

Впоследствии истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика в счету уменьшения цены договора взыскать 216016 рублей, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования за период с 09.02.2025 по 20.12.2025 в сумме 216016 рублей, остальные требования оставлены без изменения.

От ответчика ООО СЗ «РКС-Тверь» поступил отзыв о том, что на момент заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи истец был удовлетворен качеством квартиры, не имел каких-либо претензий. 25.12.2024 истцом направлена претензия, однако уведомление о ее получении ответчик не получал. Истец обратился к эксперту до направления претензии 22.12.2024. Экспертное заключение не датировано. В заключении указано, что представитель застройщика - не явился, при этом застройщик и не извещался, информации об извещении в экспертном заключении №П3255/12.24 не имеется. Согласно приложению к экспертному заключению, ИП ФИО2 включен в реестр сведений о членах саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ), таким образом, он имеет право оказывать услуги, связанного с инженерными изысканиями и проектированием. Никаких допусков СРО к работам, связанным со строительством (НОСТРОЙ), у данной организации не имеется, в связи с чем, проверку качества строительных работ данная организация осуществлять не может, так как специальными познаниями ИП ФИО2 в области строительства и строительных норм не обладает. В связи с чем, по мнению ответчика, ИП ФИО2 не является экспертной организацией в сфере установления строительных недостатков жилых помещений, так как необходимая квалификация эксперта отсутствует, в том числе необходимая для дачи заключения о рыночной стоимости устранения недостатков в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Исходя из отсутствия претензий и требований об устранении недостатков, нарушение прав заявителя на момент направления претензии ответчику отсутствовало. 20.02.2025 для принятия решения по рассмотрению претензии по существу, ответчиком было предложено произвести совместный осмотр жилого помещения, составить акт, фиксирующий недостатки при их наличии и согласовать время на устранение недостатков. Для подготовки акта проведения работ просили обеспечить доступ представителя застройщика в квартиру 05.03.2025 в 10:00 для составления акта осмотра, фиксации выявленных недостатков. Претензия отправлена почтой в адрес истца, до настоящего момента не получена, доступ в квартиру не обеспечен. Представленное истцом заключение не соответствует признакам допустимого доказательства. В рассматриваемом заключении отмечены некачественно выполненные работы по отделке внутренних помещений квартиры, однако, указанные дефекты не включены в список «Классификатора основных видов дефектов в строительстве и промышленности строительных материалов», утвержденного Госархстройнадзором 17.11.1993 и не относятся к критическим или к значительным дефектам, то есть относятся к малозначительным дефектам, которые существенно не влияют на использование продукции по назначению и ее долговечность. Результат выполненных работ по внутренней отделке помещений квартиры, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также зданиям, строениям, сооружениям и третьим лицам, так как выполнены требования Федерального закона РФ № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», т.е. переделка выполненных на исследуемом объекте работ по отделке внутренних помещений не требуется, как это предусмотрено в заключении специалиста. В Заключении отсутствует объективное обоснование сделанных экспертом выводов, их подтверждение инструментальными измерениями. Расходы на экспертизу не подлежат возмещению, поскольку она проведена по инициативе истца, не соответствует признакам допустимого доказательства документы, подтверждающие оплату экспертизы, отсутствуют. Доказательств совершения виновных действий со стороны ответчика не имеется, следовательно, в компенсации морального вреда следует отказать. Требование истца об уплате неустойки является необоснованным, поскольку квартира соответствует требованиям всех технических регламентов и условиям договора, переделывать выполненные ответчиком работы по отделке внутренних помещений не требуется.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены, индивидуальный предприниматель ФИО3, (ОГРНИП <***>), общество с ограниченной ответственностью «МАШПРОФИЛЬТВЕРЬ» (ОГРН <***>).

Информация о рассмотрении гражданского дела, в том числе, об объявлении перерыва 28.01.2026, в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Пролетарского районного суда г.Твери в сети Интернет (proletarsky.twr@sudrf.ru).

В судебное заседание после перерыва, объявленного 28.01.2026, стороны, их представители, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, не явились.

До перерыва представитель истца ФИО4 поддержала уточненные исковые требования.

Ранее в ходе рассмотрения дела представитель истца - адвокат Келебай Е.Р. пояснила, что входная дверь имеет ржавчины и сколы, визуально данные дефекты не были видны при приемке квартиры. Есть сколы между замками и дверным проемом. Стены в коридоре имеют отклонения по вертикали более 6 мм на протяжении 2 м. Визуальные повреждения на обоях, морщины, пузыри, стыки визуально не были обнаружены ранее. На полу в коридоре на плитке отклонение от горизонтальной плоскости 0,4 мм. Просвет между полом и рейкой глубиной 0,4 мм и более. В комнате зазор в Т-образном соединении, загрязнение пеной, сколы и царапины. Оконный блок имеет трещины и сколы, залит сваркой и имеет вмятину. Межкомнатная дверь, зазор, отклонение, скол, царапины, ржавчина (балконная дверь). Стены в жилой комнате имеют отклонения по вертикали более 0,6 мм на протяжении более 2 м. Ламинат имеет отклонение по горизонтали на протяжении более 2 м. На лоджии механические повреждения на оконном блоке. На кухне оконный блок имеет повреждения, на стенах отклонения от вертикальной плоскости, пол имеет отклонения в горизонтальной плоскости. В комнате № 2 оконный блок ПВХ имеет визуальные недостатки, на межкомнатной двери зазор, визуальные недостатки, стены имеют отклонения по вертикали, на полу - по горизонтали, обои загрязнены, пузыри, стыки. В ванной отклонения стен по вертикали, на полу - по горизонтали. При приеме все визуальные недостатки не были установлены и были выявлены только в процессе эксплуатации. Претензия была направлена 25.12.2024, истец сразу обратился с претензией о выплате ущерба. Ответ на претензию не был получен.

До перерыва представитель ответчика ФИО5 возражала против удовлетворения исковых требований, дополнительно пояснила, что неустойка не подлежит взысканию, так как претензия не была получена, а после получения искового заявления пытались урегулировать спор мирным путем, позвонили истцу, но он отказался взаимодействовать, доступ в квартиру не предоставил, сказал, что ему нужна денежная компенсация, а все переговоры ведут его представители. В случае, если суд примет решение о взыскании неустойки, то ходатайствуют о применении статьи 333 ГК РФ, об уменьшении неустойки и штрафа.

Ранее в судебном заседании 08.04.2025 представитель ответчика ФИО6 дополнительно пояснила, что квартира приобреталась по договору купли-продажи, в акте приема-передачи было указано, что претензий покупатель не имеет, минимум два раза истец осматривал квартиру, и его все устроило. Претензия направлялась перед Новым годом 29.12.2024, поэтому стороной ответчика она не была получена по причине ненадлежащей работы Почты России, в связи с чем ответчик обращался с жалобой. Когда ответчик уже получил иск, истцу был направлен ответ с предложением совместного осмотра, но ответ не был получен. Сторона ответчика выходила на объект, однако, в квартире никого не было, о чем был составлен акт. Сторона ответчика не может проверить недостатки. Никаких требований до направления претензии истец не предъявлял. Требований об устранении недостатков истец не заявлял. Ответчику не известна дата проведения экспертного заключения. По условиям договора заключение выдается после оплаты, а претензия была направлена ответчику в декабре 2024 года, и в претензии уже заявлены требования на оплату экспертизы. Ни у Ильина, ни у Долгорукого, которыми проводилась досудебное исследование, нет квалификации оценщика. Гарантийный срок на отделку составляет 2 года. Стороной истца были заявлены незначительные отклонения, и сведений о том, что недостатки как-то негативно сказываются на эксплуатации жилого помещения и существенно снижают стоимость, нет. Производственных дефектов входной двери, не имеется, вздутие обоев только в углу стен коридора возможно по причине усадки дома, разности швов – нет, царапины являются эксплуатационным дефектом. Отклонение по вертикали стен и горизонтали полов визуально не установлено, а инструментально оно не измерялось. Сторона ответчика готова заменить в квартире истца оконные блоки, балконную дверь и межкомнатные двери, обои, но ввиду клиентоориентированности. Ответ на предложение по выполнению работ ответчику не поступал. Полагала, что истец не заинтересован в устранении недостатков, а имеет намерение получить деньги.

Судом на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ответчик ООО СЗ «РКС-Тверь» является коммерческой организацией к основному виду деятельности которого отнесена деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика, к дополнительным видам деятельности – покупка и продажа недвижимого имущества.

Как установлено судом, и следует из материалов дела, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.09.2023 № 69-40-90-2023 ООО СЗ «РКС-Тверь» ввело в эксплуатацию многоквартирный жилой дом № 2 по адресу: <...> (т. 1, л.д. 177-183).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 26.06.2024 между ООО СЗ «РКС-Тверь» (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор №К2(2)-836 купли-продажи двухкомнатной квартиры №, находящейся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 55,4 кв. м, расположенной на 11 этаже (пункт 1.1 договора). Сторонами договора определена цена квартиры в размере 6663546 рублей (пункт 2.1 договора) (т. 1, л.д. 103-105).

Из пункта 1.4 договора следует, что квартира находится в пригодном для проживании состоянии, благоустроена.

Из пункта 1.5 договора следует, что покупатель осмотрел квартиру перед заключением договора, дефектов и недостатков, о которых не был предупрежден продавцом, не обнаружил, удовлетворен качественным и техническим состоянием квартиры, претензий к качеству квартиры не имеет.

По факту осмотра квартиры, составлен акт от 26.06.2024, в котором ФИО1 указал, что замечаний не имеет (т. 1, л.д. 162).

Квартира была передана истцам по акту приема-передачи 26.04.2024 (т. 1, л.д. 106-107).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 12.12.2024 квартира № расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО1 (т.1, л.д. 43-44).

Судом установлено, что 25.12.2024 истец в лице представителя ФИО7 обратился к ответчику с требованием (претензией) (ШПИ 10100001234644). Как следует из претензии, истец, усомнившись в надлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору, обратился за юридической помощью и в экспертную организацию «Центр экспертизы и оценки» (ИП ФИО2), последней подготовлено заключение о наличии недостатков в жилом помещении и стоимости их устранения на сумму 826817 рублей 95 копеек. В связи с чем потребовал от ответчика выплатить указанную сумму, а также компенсировать стоимость экспертизы в сумме 50000 рублей, расходы на представителя – 50000 рублей, моральный вред в сумме 100000 рублей (т. 1, л.д. 75, 79).

Согласно данным официального портала «Почта России» отправление ШПИ 10100001234644 28.12.2024 поступило в почтовое отделение 170027, а 29.01.2025 возвращено в связи с истечением срока хранения.

14.02.2025 истец обратился в суд.

20.02.2025 ответчиком в адрес ФИО1 направлен ответ о том, что о претензиях к качеству жилого помещения стало известно только 19.02.2025 после получения искового заявления. Истцу со ссылкой на постановление Правительства РФ от 29.12.2023 № 2308 разъяснено, что права истца не нарушены, и предложено провести совместный осмотр 05.03.2025 в 10 часов на предмет фиксации недостатков. Согласно данным официального портала «Почта России» отправление ШПИ 17010005017064 28.03.2025 возвращено в связи с истечением срока хранения.

05.03.2025 осмотр не состоялся по причине отсутствия доступа в квартиру (т. 1, л.д. 100).

Обращаясь в суд с исковым заявлением об уменьшении цены договора на 826817 рублей 95 копеек, истец обосновал данную сумму стоимостью устранения недостатков в проданной ответчиком квартире, определенной экспертом ФИО8 в экспертном заключении № П3255/12.24 которым установлены недостатки в квартире, требуемые работы и их цена (т. 2, л.д. 1-22), в частности:

коридор: на входной двери - сколы, царапины, ржавчина, деформация/вмятины, брак ЛКП, требующих демонтажа и установки нового дверного блока; на стенах - вертикальное отклонение более 6 мм на 2 м, повреждения воздушные пузыри, морщины, следы доклейки, требующих выравнивание стен цементно-известковым раствором, снятие обоев, оклейка новыми обоями; на полу (плитка керамическая): отклонение от горизонтальной плоскости от 4 мм на 2 м, наличие просвета между рейкой и полом глубиной 4 мм, требующих демонтаж установленной плитки, выравнивание цементно-песчаным раствором, укладки новой плитки;

жилая комната №1: зазор в Т-образном соединении балконного дверного блока ПВХ, трещины/сколы/царапины, загрязнения, требующих демонтаж старого и монтаж балконного дверного блока; трещины/сколы/царапины, загрязнения оконного блока, требующих демонтаж старого и монтаж нового оконного блока; в межкомнатной двери -зазор в неподвижном соединении более 0,3 мм/перепад лицевых поверхностей более 0,7 мм, сколы/царапины/отслоение ламинации, набухание, требующих демонтажа и установки нового межкомнатного дверного блока; на стенах - вертикальное отклонение более 6 мм на 2 м, повреждения воздушные пузыри, морщины, следы доклейки, требующих выравнивание стен цементно-известковым раствором, снятие обоев, оклейка новыми обоями; на полу (ламинат) - отклонение от горизонтальной плоскости от 2 мм на 2 м, наличие просвета между рейкой и полом глубиной 2 мм, сколы/царапины/загрязнения/набухание, требующих демонтаж ламината, выравнивание цементно-песчаным раствором, монтаж нового ламината;

лоджия: механические повреждения на поверхности алюминиевого оконного блока, требующих демонтаж старого и монтаж нового оконного блока;

кухня-гостиная: трещины/сколы/царапины, загрязнения оконного блока ПВХ, требующих демонтаж старого и монтаж нового оконного блока; на стенах - вертикальное отклонение более 6 мм на 2 м, повреждения воздушные пузыри, морщины, следы доклейки, требующих выравнивание стен цементно-известковым раствором, снятие обоев, оклейка новыми обоями; на полу (ламинат) - отклонение от горизонтальной плоскости от 2 мм на 2 м, наличие просвета между рейкой и полом глубиной 2 мм, сколы/царапины/загрязнения/набухание, требующих демонтаж ламината, выравнивание цементно-песчаным раствором, монтаж нового ламината;

жилая комната №2: трещины/сколы/царапины, загрязнения оконного блока ПВХ, требующих демонтаж старого и монтаж нового оконного блока; в межкомнатной двери -зазор в неподвижном соединении более 0,3 мм/перепад лицевых поверхностей более 0,7 мм, сколы/царапины/отслоение ламинации, набухание, требующих демонтажа и установки нового межкомнатного дверного блока; на стенах - вертикальное отклонение более 6 мм на 2 м, повреждения воздушные пузыри, морщины, следы доклейки, требующих выравнивание стен цементно-известковым раствором, снятие обоев, оклейка новыми обоями; на полу (ламинат) - отклонение от горизонтальной плоскости от 2 мм на 2 м, наличие просвета между рейкой и полом глубиной 2 мм, сколы/царапины/загрязнения/набухание, требующих демонтаж ламината, выравнивание цементно-песчаным раствором, монтаж нового ламината;

санузел: в межкомнатной двери -зазор в неподвижном соединении более 0,3 мм/перепад лицевых поверхностей более 0,7 мм, сколы/царапины/отслоение ламинации, набухание, требующих демонтажа и установки нового межкомнатного дверного блока; на стенах – вертикальное отклонение более 2 мм на 1, неровность плоскости, требующих демонтаж установленной и монтаж плитки; на полу (плитка керамическая): отклонение от горизонтальной плоскости от 4 мм на 2 м, наличие просвета между рейкой и полом глубиной 4 мм, требующих демонтаж установленной плитки, выравнивание цементно-песчаным раствором, укладки новой плитки; демонтаж/монтаж сантехнического оборудования;

В связи с возражениями ответчика относительно размера ущерба и нарушения им требования при производстве отделочных и строительно-монтажных работ была назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту Автономная некоммерческая организация «Судебно-экспертное объединение «Довод» ФИО9.

Согласно выводам эксперта ФИО9, изложенным в заключении комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы от 08.11.2025 № 11/СТ, жилое помещение – квартира № в <адрес> имеет следующие производственные недостатки:

жилая комната (15,7 кв.м): множественные воздушные пузыри на оклеенной обоями поверхности, их замятие во внутренних углах, на ошпатлеванной поверхности стен присутствуют не перетертые участки шпатлевки, значительные волны, выступы и тени, отклонение плоскостей, оштукатуренных поверхностей стен от вертикали более 3 мм/м и более 10 мм на всю высоту помещения; межкомнатный дверной блок выполнен с отклонением от вертикали на величину более 6 мм на всю высоту изделия, имеются зазоры более 0.3 мм в местах неподвижных соединений элементов дверной коробки, наличники не закреплены на дверной коробке, самопроизвольно выпадают из конструкции, не полностью перерывают монтажные швы дверного заполнения;

жилая комната (13,4 кв.м): множественные воздушные пузыри на оклеенной обоями поверхности, их замятие во внутренних углах, на ошпатлеванной поверхности стен присутствуют не перетертые участки шпатлевки, значительные волны, выступы и тени, отклонение плоскостей, оштукатуренных поверхностей стен от вертикали более 3 мм/м и более 10 мм на всю высоту помещения; межкомнатный дверной блок выполнен с отклонением от вертикали на величину более 6 мм на всю высоту изделия, имеются зазоры более 0.3 мм в местах неподвижных соединений элементов дверной коробки;

кухня-прихожая (19,3 кв.м): множественные воздушные пузыри на оклеенной обоями поверхности, их замятие во внутренних углах, на ошпатлеванной поверхности стен присутствуют не перетертые участки шпатлевки, значительные волны, выступы и тени, входная металлическая дверь имеет отклонение от вертикали в плоскости стены величиной 8 мм на все изделие, затруднено открывание и закрывание двери;

санузел: неровности плоскости облицовки стен керамической плиткой, покрытие пола из керамической плитки, разница звучания при простукивании по всей поверхности, что свидетельствует о наличии пустот под плиткой, отклонение толщины швов более 1 мм, межкомнатный дверной блок выполнен с зазорами более 0.3 мм в местах неподвижных соединений элементов дверной коробки.

Эксперт пришел к выводу о нарушении требований СП 71133330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из древесных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам. Правила производства работ по монтажу, контроль и требования к результатам работ», ГОСТа 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные. Общие технические условия», ГОСТа 31173-2016 «Блоки дверные стальные. Общие технические условия».

Также экспертом установлены и эксплуатационные недостатки - повреждения дверной коробки, смонтированной в жилой комнате, площадью 15,7 кв.м, поверхности стены над спальном местом в жилой комнате, площадью 13,4 кв.м, облицовки стен лоджии из пластиковых панелей.

Экспертом определен перечь работ, необходимых для устранения недостатков жилого помещения, и методом затратного подхода произведен расчет стоимости строительных работ при помощи программного комплекса «Smeta.RU», с учетом Государственных сметных нормативов ФСНБ-2022, утвержденных Приказом Минстроя России от 30.12.2021 с актуальными изменениями на 2025 год, на сумму 365478 рублей 66 копеек.

В судебном заседании 28.01.2026 эксперт ФИО9 допрошенный по ходатайству ответчика поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении, ответил на вопросы суда и участников процесса, связанные с проведенным исследованием и данным ими заключением.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ). В целях защиты нарушенного права, кредитор вправе потребовать от должника возмещения причинных убытков, уплаты неустойки, предусмотренной законом или договором (ст. 15, ст. 330 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

На основании стать 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Преамбулой Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и, в частности, изготовителями, продавцами при продаже товаров, устанавливает права потребителей на приобретение товаров надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), а также определяет механизм реализации этих прав.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, письменные доказательства, пояснения представителей сторон, экспертные заключения, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика в счет уменьшения цены договора купли-продажи сумму в размере 216016 рублей, то есть в пределах исковых требований, за рамки которых суд выйти не может, сопоставимой со стоимостью устранения недостатков строительно-монтажных и отделочных работ.

Принимая во внимание, что квартира приобреталась ФИО1 как физическим лицом для его собственных (личных, семейных) нужд, ответчик ООО СЗ «РКС-Тверь» является не только застройщиком объектов долевого строительства, но и продавцом, реализующим потребителям уже построенные квартиры, суд приходит к выводу, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу чего, применимы положения статьи 18 Закона о защите прав потребителей, содержащей аналогичные статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, права потребителей, которые в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены; возмещения расходов на исправление недостатков потребителем или третьим лицом.

То обстоятельство, что договор купли-продажи и акт приема-передачи подписан покупателем без указания претензий к качеству отделочных и строительно-монтажных работ, не лишает его права заявлять о данных недостатках в судебном порядке.

Положения статей 469, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к продаже недвижимости устанавливают императивное требование, исключающее освобождение продавца от ответственности за продажу недвижимой вещи с недостатками.

Совокупность названных норм и акта толкования в их системном единстве предполагает, что продажа квартиры с недостатками не освобождает продавца от ответственности лишь за ненадлежащее исполнение договора, то есть для случаев, когда недостатки вещи были установлены в момент ее передачи, но покупатель тем не менее согласился принять вещь в состоянии «как есть». В данном случае юридическая ответственность установлена законодателем исключительно для целей защиты возможных интересов покупателя недвижимости, который вынужден был бы нести дополнительные расходы на приведение приобретаемого имущества в надлежащее состояние. Соответственно, данный механизм рассчитан на случаи, когда передача недвижимого имущества с недостатками осуществлена хотя и с оговоркой, но без соответствующего возмещения.

Вместе с тем, продавец не может привлекаться к ответственности в том случае, если цена передаваемого покупателю имущества заведомо определена с учетом такой ответственности, то есть ниже на сумму или более, чем стоимость недостатков передаваемого недвижимого имущества.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе определить механизмы ответственности продавца за недостатки передаваемой вещи, в том числе и путем снижения цены продаваемого имущества. Как следствие, бремя доказывания факта произведенного возмещения при продаже недвижимости с недостатками возлагается на продавца, как на лицо, виновное в причинении убытков.

Вместе с тем, допустимых и достоверных доказательств того, что жилое помещение приобреталось истцом по цене ниже, чем аналогичный объект без соответствующих недостатков, то есть с учетом компенсационных механизмов, предусмотренных для случаев продажи недвижимости с недостатками, ответчиком не представлено.

При определении размера устранения недостатков суд руководствуется результатами комплексной судебной экспертизы, проведенной экспертом АНО «Судебно-экспертное объединение «Довод» ФИО9 и полагает ее возможной положить в основу решения суда.

Так, экспертное заключение составлено по результатам исследования материалов дела, с осмотром объекта, оснований сомневаться в его достоверности не имеется, оно отвечает признакам относимости и допустимости доказательства, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в его результате выводы являются последовательными и не противоречат материалам дела и представленным доказательствам, выводы экспертом мотивированы и основаны на произведенных расчетах.

Указанное выше заключение судебной экспертизы, сторонами истца и ответчика объективно ничем не опровергнуто, в связи с чем, суд принимает его в качестве доказательства.

Доводы ответчика, что строительные нормы и правила в сфере отделочных работ СП 71133330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-8», используемые экспертом носят рекомендательный, а не обязательный характер, отклоняются. Указанное возражение не свидетельствует об отсутствии необходимости соблюдения строительных правил.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца как потребителя, на основании положений статьи 15 Закона о защите прав потребителей, принимая во внимание степень причиненных истцу нравственных страданий в связи с продажей квартиры с некачественно выполненной отделкой, исходя из принципа разумности и справедливости, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу ФИО1 компенсации морального вреда в размере 3000 рублей.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за период 09.02.2025 по 22.12.2025 в размере 216016 рублей, суд исходит из следующего.

Согласно статье 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя, в частности, о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Как установлено выше, требование потребителя направлено почтовой связью 25.12.2024 по адресу ответчика согласно данным ЕГРЮЛ, 29.01.2025 возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.

Вместе с тем, как следует из отчета об отслеживании отправления ШПИ 10100001234644, извещение адресата о поступлении отправления сотрудником почты не осуществлялось, о ненадлежащем указании услуг почтовой связи по поступающей иной корреспонденции косвенным образом свидетельствует и жалоба ООО СЗ «РКС-Тверь» от 30.01.2025 в Управление ФПС Тверской области, признанная последним обоснованной.

В связи с чем, суд полагает считать датой предъявления требования потребителя 19.02.2025, то есть с момента получения искового заявления.

Следовательно, срок удовлетворения требования потребителя истек 28.02.2025, с 01.03.2025 допущена просрочка.

Таким образом, сумма неустойки за период с 01.03.2025 по 20.12.2025 составит 19657460,70 (6663546 (стоимость квартиры)х1%х295).

Поскольку суд не может выйти за пределы исковых требований, соответственно, приходит к выводу о взыскании за данный период неустойки в размере испрашиваемым истцом – 216016 рублей.

Оснований для уменьшения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по доводам ответчика суд не усматривает.

Так, согласно правовым позициям, изложенным Верховным Судом Российской Федерации Постановлениях Пленума от 24.03.2016 № 7, от 28.06.2012 № 17, неустойка подлежит снижению в исключительных случаях и по обоснованному заявлению стороны. Между тем таких обстоятельств судом не установлено в ходе рассмотрения дела.

По мнению суда, неустойка в размере 216016 рублей не нарушает разумный баланс между интересами сторон, ее сумма является разумной.

За несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке, на основании пункта 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей, в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 217516 рублей (216016+216016+3000) x 50%).

Оснований для снижения штрафа суд не усматривает.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истец просит суд взыскать с ответчика расходы на оплату досудебной строительно-технической экспертизы в сумме 60000 рублей, почтовые расходы в сумме 1122 рублей 61 копеек, на нотариальное удостоверение доверенности в сумме 2200 рублей.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 10 постановления от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснил, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Доверенность на представление интересов ФИО1 выдана не в отношении только настоящего дела, а носит общий характер, могла и может быть использована по другим делам, в связи с чем расходы на ее составление возмещению не подлежат.

Судом установлено, что истцом понесены почтовые расходы на отправку искового заявления ответчику в сумме 588, 47 рублей, на отправку претензии – 534,14 рублей. Поскольку соблюдение претензионного порядка не было для истца обязательным, соответственно, почтовые расходы на отправку претензии не являлись необходимыми. В связи с чем, требования о взыскании почтовых расходов подлежат удовлетворению только в сумме 588,47 рублей.

Как установлено, до обращения в суд 22.12.2024 представителем истца был заключен договор на оказание услуг строительно-технической экспертизы № П3255/12.24 (т.1, л.д. 91). Стоимость услуг эксперта составила 60000 рублей, которые были оплачены 15.01.2025, согласно чеку (т.1, л.д. 73).

Первоначально истцом заявлены требования на сумму 826817 рублей 95 копеек, основанием для взыскания которых являлось экспертное заключение ООО «Центр экспертизы и оценки» № П3255/12.24.

В рамках рассмотрения дела проведена судебная экспертиза, в заключении которой сделан вывод о стоимости расходов на устранение недостатков квартиры истца в размере 365478 рублей 66 копеек.

В ходе рассмотрения дела стороной истца подано заявление об уточнении исковых требований до 216016 рублей 00 копеек.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1, в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.

Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части.

По смыслу приведенных разъяснений не всякое уменьшение истцом размера исковых требований влечет последствия, предусмотренные в абзаце втором пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1. Для применения таких последствий уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера должно носить характер злоупотребления истцом своими процессуальными правами и должно быть признано таковым судом.

Учитывая положения пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, злоупотребление правом - это заведомо недобросовестное осуществление прав, действия с одним лишь намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью.

Истец, не обладая специальными познаниями в области строительства, основывал свои первоначальные требования на экспертном заключении ООО «Центр экспертизы и оценки». Без досудебного определения стоимости расходов на устранение недостатков квартиры (величины на которую истец просил уменьшить цену договора купли-продажи), у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд.

С учетом изложенного, суд не усматривает в действиях истца заведомо недобросовестного поведения, в связи с чем требования о взыскании расходов на досудебное исследование подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд, таковая в сумме 16300 рублей 80 копеек (13300,80 рублей – по имущественным требованиям, 3000 рублей – по неимущественным требованиям), подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 (паспорт №) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» (ОГРН <***>) о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» в пользу ФИО1 в счет уменьшения цены договора сумму в размере 216016 рублей 00 копеек, неустойку за период с 01 марта по 20 декабря 2025 года в сумме 216016 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 3000 рублей 00 копеек, штраф в сумме 217516 рублей 00 копеек, почтовые расходы в сумме 588 рублей 47 копеек, расходы на досудебное экспертное исследование в сумме 60000 рублей 00 копеек, а всего в сумме 713136 (семьсот тринадцать тысяч сто тридцать шесть) рублей 47 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований и расходов отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «РКС-Тверь» в доход бюджета городского округа город Тверь государственную пошлину в сумме 16300 (шестнадцать тысяч триста) рублей 80 копеек.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Л.А. Шентяева

Решение в окончательной форме изготовлено 02.03.2026.