Апелляционное определение № 33-179/2026 33-4013/2025 от 18 января 2026 г.

УИД 68RS0002-01-2025-001871-02

Дело № 33-179/2026 (33-4013/2025; № 2-468/2025)

Судья Авдеева Н.Ю.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 января 2026 года г. Тамбов

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Юдиной И.С.,

судей Дюльдиной А.И., Александровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лудашовой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, АО «ДОМ.РФ» о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применения последствия недействительности сделок, прекращении права собственности,

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 1 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Дюльдиной А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенного ***, между ФИО2 и ФИО3, договора купли-продажи указанной квартиры №*** от ***, заключенного между АО «ДОМ.РФ» и ФИО5, договора купли-продажи от ***, заключенного между ФИО5 и ФИО4 недействительными, просит суд применить последствия недействительности указанных сделок путем прекращения права собственности ФИО4 на квартиру с погашением в ЕГРН регистрационных записей о праве собственности, восстановить в ЕГРН запись о праве собственности ФИО6 на спорную квартиру (требования в окончательной форме т. 1 л.д. 157-158).

В обоснование исковых требований указано, что *** на спорную квартиру администрацией Ленинского района г. Тамбова был выдан ордер на жилое помещение *** на право занятия жилого помещения по адресу: *** на состав семьи: ФИО2, ФИО1, ФИО11

*** ФИО2 обратилась в бюро технической инвентаризации и приватизации жилого фонда с заявлением о передаче ей в собственность вышеуказанной квартиры. ФИО1 и ФИО11 от права бесплатной приватизации на квартиру отказались в пользу ФИО2 Впоследствии данное право ФИО1 также не использовал.

Другого жилья ФИО1 не имеет, постоянно проживает в данной квартире с 1996 года, оплачивая коммунальные и иные платежи. За ним в силу закона сохраняется право бессрочного пользования жилым помещением как за лицом, отказавшимся от приватизации или не участвовавшим в ней, или имевшим равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, в том числе при переходе права собственности на него к другому лицу. Давая согласие на приватизацию ФИО2 занимаемого по договору социального найма жилого помещения, он имел равное с супругой право пользования квартирой и имел право рассчитывать на то, что право пользования данным жилым помещением будет для него носить бессрочный характер.

*** между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Пунктом 1.5 договора купли-продажи установлено, что продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена.

Данный договор не содержит в себе существенное условие, подтверждающее право на сохранение бессрочного права пользования жилым помещением за лицом ФИО1, отказавшимся от приватизации, чем нарушены его права и законные интересы. Считает, что данная сделка не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, что дает основания для признания вышеуказанного договора недействительным.

О данных обстоятельствах ему стало известно в 2021 году при рассмотрении гражданского дела № 2-589/2021 по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о выселении. После ознакомления с делом было установлено, что квартира после продажи ФИО3 была перепродана иным лицам и установленные в законе требования по содержанию существенных условий не были учтены также при заключении последующих договоров купли-продажи квартиры, в том числе при последней продаже ФИО4

Протокольным определением от 05.06.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Тамбовской области (т. 1 л.д. 54-55), от 28.08.2025 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО4, ФИО5, АО «ДОМ.РФ» (т.1 л.д. 160).

Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 1 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, АО «ДОМ.РФ» о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применении последствия недействительности сделок, прекращении права собственности отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В жалобе приведены нормы Жилищного кодекса РФ, согласно которым истец сохраняет право бессрочного пользования жилым помещением как лицо, отказавшееся от приватизации. Автор жалобы указывает на то, что оспариваемые договоры не могли быть заключены, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям, такие сделки не соответствуют закону, нарушают права и законные интересы ФИО1 Поскольку истец проживал в квартире на момент ее продажи, стороны сделки могли и должны были проявить должную осмотрительность и убедиться в отсутствии зарегистрированных или фактически проживающих в квартире лиц, а неисполнение этой обязанности свидетельствует о недобросовестности.

Обращает внимание на то обстоятельство, что в силу возраста и состояния здоровья истцу требуется постоянный уход.

Указывает на то, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Ссылаясь на то, что истец является пенсионером, страдает рядом заболеваний, указывает на неправомерность применения судом первой инстанции положений о сроке исковой давности.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО8, ПАО «ДОМ.РФ» просят оставить решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 1 октября 2025 года без изменения.

Истец ФИО1, ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО2, ФИО3, представитель ПАО «ДОМ.РФ», третьего лица Управления Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела. Об уважительных причинах неявки суду не сообщили и ходатайств об отложении дела не заявили, в связи с чем судебная коллегия, в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Заслушав представителя истца по доверенности ФИО7, поддержавшую доводы жалобы, представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО8, возражавшего против доводов жалобы, проверив материалы дела и рассмотрев его в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, *** исполнительным комитетом Ленинского Совета народных депутатов выдан ордер *** на жилое помещение – квартиру площадью 41,5 кв.м., расположенную по адресу: ***, на имя ФИО2 на семью из трех человек, включая мужа ФИО1 и сына ФИО11 (т.1 л.д. 14).

На основании заявления ФИО2 с отказом ФИО1 и ФИО11 от приватизации квартира передана в безвозмездную собственность ФИО2, о чем составлен договор от *** (т.1 л.д. 15, 18).

*** между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***. В соответствии с пунктом 1.5. договора продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена. Продавец проинформировал покупателя, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы ФИО2, ФИО1 и ФИО11 (т.1 л.д. 10-13).

На основании заочного решения Ленинского районного суда г. Тамбова от 23.11.2009, протокола об объявлении торгов, заявления залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой, право собственности на квартиру перешло к АО «ДОМ.РФ».

*** между АО «ДОМ.РФ» (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры. В пункте 1.5. договора продавец гарантирует, что до заключения такого договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом не обременена. В пункте 4.5 договора продавец уведомляет покупателя о том, что на момент подписания договора в квартире зарегистрированы ФИО2 и ФИО1 (т.1 л.д. 111-113).

*** между ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Согласно п. 5 договора продавец гарантирует, что указанная квартира до настоящего времени никому другому не отчуждена, не заложена, не сдана в аренду, свободна от прав третьих лиц, в споре и под запрещением (арестом) не состоит (т.1 л.д. 77-78).

Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 16 ноября 2021 года по гражданскому делу № 2-589/2021 по иску ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о выселении, по встречному иску ФИО1 к ФИО4 о признании бессрочного права пользования квартирой, по встречному иску ФИО2 к ФИО4 о сохранении права пользования квартирой, исковые требования ФИО4 были удовлетворены частично. Исковые требования ФИО2 удовлетворены. Постановлено сохранить за ФИО1 и ФИО2 право пользования жилым помещением – квартирой *** в ***, принадлежащей ФИО4, на один год с момента вступления решения в законную силу. По истечении указанного срока выселить ФИО1 и ФИО2 из указанного жилого помещения, принадлежащего ФИО4, без предоставления иного жилого помещения. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании бессрочного права пользования квартирой отказано. (т.1 л.д. 48-49).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 11 апреля 2022 года решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 16 ноября 2021 года отменено в части удовлетворения иска ФИО4 о выселении ФИО1 и отказе ФИО1 в иске о признании права бессрочного пользования квартирой и сохранения права пользования квартирой сроком на 1 года. В указанной части принято новое решение, которым исковые требования ФИО4 к ФИО1 о выселении оставлены без удовлетворения. Встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены. За ФИО1 признано право бессрочного пользования квартирой по указанному адресу. В остальной части решение оставлено без изменения. (т.1 л.д. 50-53).

Оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 421, 432, 460166, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное истцом основание недействительности сделки - отсутствие указания в договоре на сохранение за истцом права пользования спорным жилым помещением - не влечет недействительность сделки, а положения статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество.

Судом первой инстанции отмечено, что ФИО1 до настоящего времени проживает и пользуется спорной квартирой, и существующее право пользования жилым помещением не нарушено и не зависит от наличия или отсутствия указания в договорах купли-продажи указания на сохранение ФИО1 права пользования квартирой при наличии состоявшегося решения суда о сохранении за ним такого права.

Кроме того, учитывая заявление представителя ответчика ФИО4 об истечении срока исковой давности, судом первой инстанции указано на истечение такого срока. При этом судом отмечено, что истец указывает на то, что о сделке от 05.05.2006 ему стало известно в 2021 году, а дата обращения в суд с настоящим иском – 12.05.2025.

Оснований не согласиться с такими выводами судебная коллегия не усматривает.

В апелляционной жалобе истец ФИО1, повторяя доводы искового заявления, указывает, что судом при принятии обжалуемого решения суда не принято во внимание, договоры нарушают требования статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также права истца на пользование спорным жилым помещением.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 настаивала на том, что в связи с нарушением положений пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры купли-продажи являются ничтожными сделками, поскольку сторонами не были согласованы существенные условия таких сделок, а истец имеет право проживания в спорной квартире (аудиопротокол судебного заседания от 19.01.2026, 14:26:44), а срок исковой давности в данном случае составляет 10 лет.

Данная позиция основана на неверном толковании норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

К ничтожным по общему правилу относятся сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК РФ); сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ); сделки граждан, признанных недееспособными вследствие психического расстройства (ст. 171 ГК РФ); сделки малолетних, за исключением тех, которые они вправе совершать самостоятельно (ст. 172 ГК РФ); сделки, совершаемые с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в той части, в какой они предусматривают распоряжение таким имуществом (п. 1 ст. 174.1 ГК РФ).

При этом ни одно из указанных оснований не было приведено истцом при предъявлении исковых требований, и в ходе рассмотрения дела такие основания установлены не были.

Из пояснений сторон следует, что ФИО2 и ФИО1 как на момент заключения спорных договоров, так и в настоящее время состоят в браке.

В связи с тем, что спорная квартира приобретена ФИО2 в порядке приватизации, на основании безвозмездной сделки с Мэрией города Тамбова, такая квартира поступила в личную собственность ФИО2, и на нее не распространяется правовой режим общего имущества супругов.

Переход права собственности к другому лицу на жилое помещение, приобретенное в порядке приватизации, действующим законодательством не ограничен.

Право пользования квартирой сохранено за ФИО1 на основании вступившего в законную силу решения суда.

То обстоятельство, что супруга ФИО1 выразила волеизъявление на отчуждение принадлежащего ей имущества, а ФИО1 продолжает проживать в спорной квартире, не свидетельствует о нарушении права истца на заботу со стороны супруги, защита которого может быть осуществлена путем оспаривания состоявшихся договоров купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Отсутствие в сделке указания на сохранение за истцом права пользования квартирой может являться основанием для признания данной сделки незаключенной на основании пункта 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Требование пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, направлено на защиту прав покупателя.

При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, истец стороной договоров купли-продажи не являлся, сторонами договоров, в частности, покупателями, такие договоры не оспаривались, и ответчики возражают против удовлетворения исковых требований.

Как следует из пояснений представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО8 в судебном заседании апелляционной инстанции, при заключении договора купли-продажи ФИО4 была осведомлена о наличии в квартире проживающего ФИО1, ее устраивали условия договора, включая цену квартиры, и она как покупатель не считает, что ее права при заключении договора купли-продажи были нарушены.

При разрешении спора на суд возложена обязанность определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению при рассмотрении дела, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу, что срок исковой давности по данному иску составляет три года со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Основания для исчисления срока исковой давности в ином порядке отсутствуют, и исходя из доводов истца о том, что он узнал о состоявшихся договорах купли-продажи при рассмотрении гражданского дела № 2-589/2021 в 2021 году, с учетом обращения в суд с настоящим иском 12.05.2025, срок исковой давности истек.

В соответствии со статьей 205 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В обоснование наличия уважительных причин пропуска срока исковой давности истец ссылается на возраст и наличие заболеваний.

При этом представленные медицинские документы, подтверждающие ***, и требующих ведения здорового образа жизни и приема медикаментов, а также сам по себе возраст (*** на дату начала течения срока исковой давности), не свидетельствуют о таком состоянии ФИО1, которое препятствовало обращению в суд за защитой своих прав.

Основания для восстановления пропущенного срока исковой давности в ходе рассмотрения дела не установлены.

Решение Октябрьского районного суда г. Белгорода, на которое ссылается представитель истца в апелляционной жалобе, вопреки доводам автора жалобы, не имеет ни преюдициального, ни правоприменительного значения для рассмотрения настоящего дела, равно как и приведенные в жалобе решения Верховного Суда Российской Федерации, в которых изложена правовая позиция по применению законодательства в рамках иных правоотношений.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на верном применении норм материального права и соответствуют фактическим установленным судом обстоятельствам.

Доводы апелляционной жалобы основаны на субъективном толковании обстоятельств и закона ее заявителем, правовых оснований к отмене постановленного судом решения не содержат, поскольку сводятся в целом к несогласию с выводами суда первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основания к отмене решения суда, установленные статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 1 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 28 января 2026 года.