Решение № 2-2598/2018 2-2598/2018~М-2273/2018 М-2273/2018 от 11 сентября 2018 г. по делу № 2-2598/2018

К делу № 2-2598/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 12 сентября 2018 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Власенко В.А.,

при секретаре судебного заседания Росляковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «Фрегат» к ФИО1 о приведении нежилых помещений в первоначальное состояние, запрете использования помещений не по назначению,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ТСЖ «Фрегат» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 в котором просит обязать ответчика ФИО1 привести в первоначальное состояние самовольно реконструированные нежилые помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 93,57 кв.м., кадастровый (условный) №; общей площадью 105,92 кв.м., номера на поэтажном плане №, кадастровый номер №; общей площадью 94,37 кв.м, номера на поэтажном плане №, кадастровый номер №, восстановить нарушенные вентиляционные каналы и крышу, приведя в соответствие с технической документацией, действующей до реконструкции.

Запретить ответчику ФИО1 использовать нежилые помещения не по назначению, для временного или постоянного проживания граждан.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчику на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат по праву собственности нежилые помещения по адресу: <адрес> общей площадью 93,57 кв.м, кадастровый (условный) №; общей площадью 105,92 кв.м, номера на поэтажном плане №, кадастровый №; общей площадью 94,37 кв.м, номера на поэтажном плане №, кадастровый №.

Указанные помещения согласно поэтажного плана являются техническим этажом.

Ответчиком указанное нежилое помещение используется для временного проживания людей, в связи с чем в спорном нежилом помещении была произведена перепланировка.

В результате перепланировки в место 14 вентиляционных каналов, располагающихся на техническом этаже, осталось 4 канала.

Часть вентиляционных каналов над квартирами перекрыта частично, часть вентиляционных каналов перекрыты полностью. Таким образом, система вентиляции, предусмотренная проектно-сметной документацией и существовавшая на момент сдачи дома в эксплуатацию, была нарушена в следствие неправомерных действий ответчика по перепланировке технического этажа.

Кроме того, на техническом этаже смонтированы два выхода на кровлю, отсутствующие в проектно-сметной документации, что нарушает целостность и герметичность кровли.

Неправомерные действия ответчика по эксплуатации кровли нарушают права других жильцов многоквартирного дома.

Согласно по этажного плана принадлежащее ответчику нежилое помещение является техническим этажом, который в силу прямого указания закона относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, предназначено для обслуживания более одного помещения в здании и не может быть использовано по иному назначению.

Таким образом, собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме, чьи интересы представляет истец, владеют общим имуществом здания, в том числе помещениями технического этажа и крыши на праве общей долевой собственности, пропорционально площади находящихся в их собственности помещений, в силу закона.

Таким образом, переоборудование технического помещения и крыши произведено ответчиком с нарушением норм Жилищного законодательства, при этом затрагиваются права других собственников помещений в многоквартирном жилом доме на использование части общего имущества в многоквартирном жилом доме, в отсутствие их согласия на перепланировку и уменьшение их доли в праве общей долевой собственности.

ТСЖ «Фрегат» неоднократно обращалось к ответчику по вопросу восстановления вентиляционных шахт и целостности кровли, а так же о недопустимости использования нежилых помещений для временного проживания граждан, однако ответа от ФИО1 получено не было, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями.

В судебном заседании представитель истца ТСЖ «Фрегат» ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в иске, а также результатам судебной экспертизы.

В судебном заседании ответчик ФИО1 и её представитель адвокат Иванова И.А. исковые требования не признали, просили применить срок исковой давности к заявленным требованиям. В обоснование своих доводов так же просили учесть, что нежилые помещения принадлежащие на праве собственности ответчику не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома, следовательно, собственники жилых помещений в МКД не имеют на них право общей долевой собственности. ТСЖ «Фрегат» не наделено правом требовать от ответчика использовать помещения по своему усмотрению, так как это не приводит к ухудшению условий другим собственникам в пользовании принадлежащих им помещений. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик выполнил реконструкцию нежилых помещений суду не приведено.

Представитель третьего лица, привлеченный к участию в деле на стороне ответчика без самостоятельных требований ОАО «Сбербанк России» ФИО3 просила об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд, изучив материалы дела, пояснения и возражения представителей сторон, третьего лица, находит исковые требования ТСЖ «Фрегат» подлежащими удовлетворению в части, по следующим основаниям.

В силу ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290 ГК РФ).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ).

Из материалов дела установлено, что ТСЖ «Фрегат» создано по решению общего собрания собственников помещений МКД для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества многоквартирного жилого дома по <адрес> (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, ОРГН №).

Ответчику ФИО1 на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ по праву собственности принадлежат следующие нежилые помещения, расположенные на техническом этаже дома (технический чердак):

- нежилые помещения общей площадью 105, 92 кв.м., номера на поэтажном плане №, 21, кадастровый №;

- нежилые помещения общей площадью 94,37 кв.м., номера на поэтажном плане №, кадастровый №;

- нежилые помещения общей площадью 93,57кв.м., (номера на поэтажном плане №), кадастровый №.

Указанные нежилые помещения на основании Договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ находятся в залоге у ОАО «Сбербанк России».

Судом с целью установления фактических обстоятельств по делу по ходатайству сторон назначена судебная экспертиза, производство которой поручено Сочинскому филиалу ФБУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ.

Согласно выводов судебной экспертизы №.01 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в помещениях расположенных по адресу; <адрес>, общей площадью 93,57 кв.м., кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане №; общей площадью 94,37 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане №; общей площадью 105,92 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане № принадлежащих на праве собственности ФИО1, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ была проведена реконструкция.

Помещения расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 93,57 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане №; общей площадью 105,92 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане № часть помещения общей площадью 94,37 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане №, принадлежащих на праве собственности ФИО1, на основании договора купли- продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ не соответствуют инвентаризационному плану технического этажа от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи.

Часть помещения общей площадью 94,37 кв.м, кадастровый (условный) №, а именно номер помещения на поэтажном плане 28, принадлежащего на праве собственности ФИО1, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ соответствует инвентаризационному плану технического этажа от ДД.ММ.ГГГГ.

Помещения расположены на техническом этаже многоквартирного жилого дома, фактически оборудованы под квартиры (имеются условия для отдыха, сна, гигиенических процедур, приготовления и приема пищи) и используются в качестве жилых помещений, обеспечены системами электрического отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения, вследствие чего увеличились основные технико-экономические показатели дома, а именно количество и площадь квартир. Возникли дополнительные нагрузки на инженерные системы дома (водоснабжение и канализацию). Также, в наружных несущих стенах исследуемых помещений были пробиты оконные и дверные проемы.

В результате перепланировки и реконструкции нежилого помещения общей площадью 93,57 кв.м, (номера помещений на поэтажном плане №7) образованы две квартиры №

Фактически помещение общей площадью 93,57 кв.м., увеличилось на 3,09 кв.м, за счет помещения № (на поэтажном плане) и составляет 96,66 кв.м. В помещении 5 и образованном помещении 3 (на поэтажном плане) устроены перегородки для создания помещений санузлов. В наружных несущих стенах помещения общей площадью 93,57 кв.м., а именно в помещениях № (на поэтажном плане) пробиты оконные и дверные проемы. Существующий оконный проем в наружной стене в помещении 7 (на поэтажном плане) заделан.

В результате перепланировки и реконструкции нежилого помещения общей площадью 105,92 кв.м, (номера помещений на поэтажном плане №) образовалась одна квартира №

Фактически помещение общей площадью 105,92 кв.м, увеличилось на 9,85 кв.м, за счет помещения 15 (на поэтажном плане) и составляет 115,77 кв.м. Эксперт отметил, чтопутем устройства перегородок в техническом помещении № (на поэтажном плане), которое не входит в помещение общей площадью 105,92 кв.м., для квартиры № 1 оборудовано новое помещение санузла площадью 11,07 кв.м.

В помещении № (на поэтажном плане) устроены перегородки для создания новых помещений жилой комнаты, кладовой и прихожей. В наружных несущих стенах помещения общей площадью 105,92 кв.м., а именно в помещениях № (на поэтажном плане) пробиты оконные проемы. Существующие проемы во внутренних стенах (в помещениях 16, 19 на поэтажном плане) заделаны. Во внутренней стене между помещениями № (на поэтажном плане) пробит дверной проем.

В результате перепланировки, переоборудовании и реконструкции нежилого помещения общей площадью 94,37 кв.м, (номера помещений на поэтажном плане №) образовалось две квартиры № и жилая комната №.

В помещении № (на поэтажном плане) устроены перегородки для создания новых помещений жилой комнаты, прихожей и санузла. В наружных несущих стенах помещения общей площадью 94,37 кв.м., а именно в помещениях № (на поэтажном плане) пробиты оконные и дверные проемы. Уменьшен проем и установлена дверь между помещениями № (на поэтажном плане).

Фактическое целевое назначение помещений, расположенных по адресу: <адрес> общей площадью 93,57 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане №; общей площадью 94,37 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане № общей площадью 105,92 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане № принадлежащих на праве собственности ФИО1, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует целевому назначению, указанному в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом №, выполненный филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.Сочи.

Выходов на кровлю из помещений, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 93,57 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане №; общей площадью 94,37 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане №; общей площадью 105,92 кв.м, кадастровый (условный) №, номера помещений на поэтажном плане № принадлежащих на праве собственности ФИО1, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, на момент экспертного осмотра, не имеется.

Выходы на кровлю жилого <адрес> осуществляются через оборудованные лестницы через отверстия в перекрытии - вентшахты из помещений № и № (по техпаспорту), расположенных на техническом этаже, атакже через основную лестничную клетку.

Фактическая система вентиляции многоквартирного дома не соответствует предоставленной проектной документации, в части несоответствия расположения вентшахты в осях № и конструктивного исполнения четырех вентшахт: в осях № одна из вентшахт в осях №; в осях № в осях № (ближе к оси 10), которые выходят на кровлю. Данное несоответствие могло возникнуть в процессе строительства многоквартирного дома, путем внесения изменений в проект (проект эксперту предоставлен не в полном объеме), либо в процессе реконструкции (перепланировки) технического этажа.

Согласно предоставленной проектной документации в пространство технического этажа должно выходить 16 вентшахт. Фактически в пространство технического этажа выходит 12 вентшахт.

На момент экспертного осмотра, система вентиляции многоквартирного дома нарушена, поскольку на техническом этаже из 12 вентшахт полностью перекрыты 5 вентшахт в осях № (в помещении № по тех.паспорту) в осях (в помещении № по тех.паспорту); в осях № (оба вентканала в помещении № тех.паспорту); в осях № ближе к оси № (в помещении № по техпаспорту) Также, во всех помещениях технического этажа произведена перепланировка (устроены перегородки, заделаны проемы, установлены двери), в результате которой нарушается воздухообмен (угловое, сквозное проветривание) технического этажа, что влечет за собой снижение тяги в остальных 7-ми вентшахтах в осях № (помещение № по тех.паспорту); две вентшахты в осях № (помещение № по тех.паспорту); три вентшахты в осях № (помещение № по тех.паспорту); в осях № (помещение № по тех.паспорту) и следовательно нарушение нормального функционирования системы вентиляции.

Суд, давая оценку названному экспертному заключению, приходит к выводу о принятии его в качестве допустимого доказательства по делу, так как экспертиза назначена и проведена в установленном ГПК РФ порядке с участием представителей сторон, имеющих возможности выбрать кандидатуру эксперта, поставить перед ним вопросы, в заключении содержатся сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, оно выполнено квалифицированным специалистом. Экспертиза проводилась с выходом, осмотром и замерами спорного строения на месте, о назначении повторной или дополнительной экспертизы ходатайств не заявлено. Суду не приведено доводов, опровергающих выводы исследовательской части и выводы названного заключения эксперта или позволяющих сомневаться в правильности или обоснованности данных выводов.

В соответствии со ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировкажилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно абз.3 п.1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ № - перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

На основании ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч.1).

Частью 1 ст.29 Жилищного Кодекса РФ предусмотрено, что самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

В силу ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно положениям,ст. 55ГрК РФ объект реконструкции вводится в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, удостоверяющий выполнение работ по реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией. Разрешение на ввод объекта строительства, реконструкции в эксплуатацию является основанием для постановки его на государственный учет построенного либо внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если отношения прямо не урегулированы законом, применяются нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона).

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, исходя из буквального толкования ЖК РФ "переводом помещения из жилого фонда в нежилой" является изменение функциональной принадлежности помещения, его основной характеристики - предназначения.

Частью 4 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Ответчик не представила суду доказательств получения ею соответствующего разрешения органа местного самоуправления на перепланировку, реконструкцию и перевод принадлежащих ей нежилых помещений в жилое, в связи с чем производство таких работ следует считать самовольными.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, пунктами 1, 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, помимо прочего принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;…

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 491, в состав общего имущества, в том числе включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Заключением судебной экспертизы установлено, что в нежилых помещениях ФИО1 произведена реконструкция, в результате которой к нежилым помещениям ответчика были присоединены помещения № и №, не принадлежащие ей на праве собственности. В наружных несущих стенах помещений общей площадью 93,57 кв.м., а именно в помещениях 4, 6, 7 (на поэтажном плане) пробиты оконные и дверные проемы. В наружных несущих стенах помещения общей площадью 105,92 кв.м., а именно в помещениях № (на поэтажном плане) пробиты оконные проемы. В наружных несущих стенах помещения общей площадью 94,37 кв.м., а именно в помещениях № (на поэтажном плане) пробиты оконные и дверные проемы. В принадлежащих ответчику помещениях полностью перекрыты вентиляционныешахты- в осях № (в помещении №) в осях (в помещении №); в осях № ближе к оси № (в помещении №).

По смыслу вышеприведенных норм права, уменьшение площади внешней стены дома путем нарушения целостности стены (пробитие новых оконных и дверных проемов), перекрытие вентиляционных шахт и присоединение к помещению, принадлежащему на праве собственности помещений общего пользования (№) является уменьшением размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, что возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме, которого ответчик суду не представила.

В соответствии с пунктами 5.5.6, 5.7.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ N170, содержание в технически исправном состоянии вентиляционных каналов возложено на организацию по обслуживанию жилищного фонда. Персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить: плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы; замену сломанных вытяжных решеток и их крепление; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах; устранение засоров в каналах; устранение неисправностей шиберов и дроссель - клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов.

На основании изложенного, истец ТСЖ «Фрегат», как управляющая организация, обязан был обеспечить надлежащую работоспособность и содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы, однако в виду установленных судом обстоятельств, а именно перекрытие вентиляционных шахт в принадлежащих ответчику помещениях в результате самовольной реконструкции - в осях 1-2/ГД (в помещении №) в осях (в помещении №); в осях 9№ ближе к оси № (в помещении №). А также нарушение ответчиком воздухообменатехнического этажа в связи с устройством перегородок, закладки проемов, установкой дверей, что повлекло за собой снижение тяги в 7-ми вентшахтах в осях № (помещение №); две вентшахты в осях № (помещение №); три вентшахты в осях № (помещение №); в осях № (помещение №) и нарушению нормального функционирования системы вентиляции, истец лишен возможности исполнения надлежащих обязанностей по обслуживанию общего имущества МКД, включая присоединенные ответчиком помещения общего пользования №.

Следовательно, требования истца в части возложения на ответчика обязанности привести нежилые помещения в первоначальное состояние, восстановив в них нарушенные вентиляционные каналы в соответствие с технической документацией, действующей до реконструкции подлежат удовлетворению.

Вместе с тем в требованиях истца о возложении на ответчика обязанности по приведении крыши в первоначальное состояние суд вынужден отказать в виду отсутствия доказательств с достоверностью подтверждающих выполнение ответчиком работ по реконструкции кровли путем устройства выхода на нее из помещений №, не принадлежащих ответчику на праве собственности.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 9 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ) (абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 64).

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как следует, из заключения судебной экспертизы в помещениях ответчика № в <адрес> располагаются вентиляционных шахты, предназначенные для обслуживания более одной квартиры, доступ к которым отсутствует, вместе с тем собственники помещений многоквартирного жилого дома с требованием о признании права общей долевой собственности на указанные помещения и истребовании имущества из чужого незаконного владения до настоящего времени в суд не обращались.

ТСЖ «Фрегат», полномочий на обращение в суд с иском в интересах собственников помещений данного дома о защите их прав на общее имущество МКД не имеет.

ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения данным имуществом (п. 2 ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ, согласно п. п. 7, 8 ст. 138 ЖК РФ, обязано:

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

С учетом системного толкования норм п. 1 ст. 135 ЖК РФ (товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме), п. 8 ст. 138 ЖК РФ (в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами) и ст. 290 ГК РФ право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Следовательно, ТСЖ может являться стороной в процессе и предъявлять иски в защиту своих прав и законных интересов в отношении общего имущества МКД после возникновения данного права у собственников помещений МКД.

Требования истца направлены на устранение препятствий в осуществлении надлежащего содержания в технически исправном состоянии общего имущества МКД, включая вентиляционные шахты и каналы, не соединенные с лишением ответчика владения принадлежащим ему имуществом, на которые срок исковой давности не распространяется.

Требования истца о запрете ответчику использовать принадлежащие ей нежилые помещения не по назначению противоречат положению ч.2 ст.209 ГК РФ, в виду чего удовлетворению не подлежат.

Иные доводы и возражения сторон, не имеют юридического значения для правильного разрешения возникшего спора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ТСЖ «Фрегат» к ФИО1 о приведении нежилых помещений в первоначальное состояние, запрете использования помещений не по назначению удовлетворить в части.

ОбязатьВасютченкоНатальюВалентиновнупривестивпервоначальноесостояниесамовольнореконструированныенежилыепомещенияпоадресу<адрес>, общей площадью 93,57 кв.м., кадастровый (условный) №; общей площадью 105,92 кв.м., номера на поэтажном плане №, кадастровый №; общей площадью 94,37 кв.м, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, восстановить нарушенные вентиляционные каналы, приведя их в соответствие с технической документацией, действующей до реконструкции.

Взыскать с ФИО1 в пользу ТСЖ «Фрегат» уплаченную государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 17 сентября 2018 года

Судья

В.А. Власенко

РЕШЕНИЕ В ЗАКОННУЮ СИЛУ НЕ ВСТУПИЛО

«СОГЛАСОВАНО»