Апелляционное определение № 33-16984/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья: Ковалева О.А. Дело <данные изъяты>

<данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 29 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Поляковой Ю.В.,

судей Горячевой М.Н., Клубничкиной А.В.,

при ведении протокола помощником судьи Петроченко С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело <данные изъяты> по исковому заявлению администрации городского округа <данные изъяты> к БАА о признании самовольной постройкой объект капитального строительства, его сносе,

по апелляционным жалобам БАА, ПАО Сбербанк на решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Горячевой М.Н.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Администрация городского округа <данные изъяты> уточнив в порядке ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее- ГПК РФ) исковые требования обратилась в суд к БАА с иском о признании объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>, самовольной постройкой, обязании в месячный срок со дня вступления в силу решения суда в законную силу снести самовольную постройку, в случае неисполнения вступившего в законную силу решения суда в установленный срок, взыскать судебную неустойку в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда начиная со дня, следующего за днем окончания установленного судом срока исполнения решения суда, и до его полного фактического исполнения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что БАА является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования для дачного строительства и возведённого на данном земельном участке объекта капитального строительства – жилого дома (далее – Объект). Земельный участок и жилой дом расположены в 1 Б поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения <данные изъяты>, в границах которого запрещено любое новое строительство.

Истец администрация городского округа <данные изъяты> в лице представителя по доверенности НТС в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Ответчик БАА, ее представитель по доверенности МКВ в судебное заседание явились, против иска возражали по доводам, изложенным в письменной правовой позиции, также суду пояснили, что ответчик при приобретении земельного участка и строительстве дома не знала, о том, что объект расположен в 1Б пояса ЗСО источников питьевой воды, о данных зонах не было информации в открытом доступе, каких-либо запретов на строительство в ЕГРН зарегистрировано не было, полагали, что оснований для сноса дома не имеется, поскольку никаких нарушений, запретов, установленных указанными охранными зонами не имеется.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Третье лицо Межрайонная природоохранная прокуратура <данные изъяты>, старший помощник Пушкинского городского прокурора МЛН, в судебное заседание явилась, полагала, исковые требования подлещами удовлетворению, поскольку спорный объект капитального строительства представляет угрозу загрязнения источника питьевого водоснабжения <данные изъяты>.

Третье лицо ПАО Сбербанк по доверенности НАС в судебное заседание явилась, против удовлетворения заявленных требований возражала.

Третьи лица представители Комитета по архитектуре и градостроительству МО, Министерства экологии и природопользования МО, управления Роспотребнадзора МО, Московско-Окское БВУ в судебное заседание не явились, извещены судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Решением Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> исковые требования администрации городского округа <данные изъяты> удовлетворены частично.

Судом постановлено признать объект капитального строительства – жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, самовольной постройкой.

Обязать БАА произвести снос самовольной постройки – жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенной по адресу: <данные изъяты>, в районе <данные изъяты>, с кадастровым номером <данные изъяты> в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

При неисполнении решения суда в установленный срок взыскивать с БАА в пользу администрации городского округа <данные изъяты> неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки исполнения решения, с момента истечения срока, установленного судом для его исполнения.

Исковые требования администрации городского округа <данные изъяты> к БАА о взыскании неустойки в большем размере оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда, ответчик БАА и третье лицо ПАО Сбербанк обжалуют его в апелляционном порядке, по доводам апелляционных жалоб ставят вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик БАА и ее представитель МКВ доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк – НАС в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом заблаговременно, что с учетом положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ позволило рассмотреть дело по апелляционной жалобе в их отсутствие.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ответчик БАА является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, площадью 637+/- 18 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – под дачное строительство. Право собственности БАА на указанный земельный участок подтверждается выпиской из ЕГРН. Также согласно указанной выписке из ЕГРН на земельный участок наложены ограничения в пользу ПАО Сбербанк в связи с ипотекой в силу закона. На указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером <данные изъяты>, который поставлен на кадастровый учет, что также подтверждается выпиской из ЕГРН.

Указанный земельный участок ответчик приобрел <данные изъяты> по договору купли-продажи № ЛС11 у ИП ГКС (л.д.1-2 т.2).

Согласно п. 3.7 раздела 3 данного договора продавец уведомил покупателя, а покупатель уведомлен о том, что участок, приобретаемый покупателем, расположен в зоне предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <данные изъяты> – Учинского водохранилища.

Администрацией городского округа <данные изъяты><данные изъяты> осуществлено обследование спорного земельного участка.

В результате обследования установлено наличие объекта капитального строительства – жилого дома на территории земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты>. По данному факту администрацией городского округа <данные изъяты> составлен акт.

Из письма Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>Исх-22281 следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, полностью расположен в границах 1Б пояса ЗСО источников питьевого водоснабжения <данные изъяты>, на основании Распоряжения Министерства от <данные изъяты><данные изъяты>с «Об установлении зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения <данные изъяты>».

До издания распоряжения Министерства от <данные изъяты><данные изъяты>с «Об установлении границ зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения <данные изъяты>» в соответствии с постановлением Правительства Москвы и <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> «О зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на территории <данные изъяты> и <данные изъяты>» (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Москвы и <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-с/50с) границы ЗСО источников водоснабжения <данные изъяты>, были определенны решением Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от П.04.1980 <данные изъяты> «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения <данные изъяты> в границах ЛПЗП».

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок истца с кадастровым номером <данные изъяты> образован из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

В отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> было принято постановление главы <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты> об изменении вида разрешенного использования (л.д.172 т.1).

Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты>, утвержденными постановлением администрации городского округа <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-ПА (ред. от <данные изъяты>), с учетом установленного вида разрешенного использования рассматриваемая территория отнесена к территориальной зоне СХ-2 - зона, предназначенная для ведения садоводства.

Однако рассматриваемая территория расположена в границах первого пояса ЗСО согласно решению исполкома Моссовета и Мособлисполкома от <данные изъяты><данные изъяты> «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения <данные изъяты> в границах ЛПЗП», которое применяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы и <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-ПП/970/44«О зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на территории <данные изъяты> и <данные изъяты>» (в ред. от <данные изъяты><данные изъяты>), и СП 2.<данные изъяты>-10. Согласно пункту 4.2.1. СП 2.<данные изъяты>-10, устанавливающих требования к организации и содержанию территории и акватории зон санитарной охраны Московского водопровода, на территории 1Б пояса ЗСО станций водоподготовки запрещаются все виды нового строительства.

Согласно информации Министерства экологии и природопользования <данные изъяты> от <данные изъяты> 25Исх-39246 земельный участок ответчика с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> полностью расположен в границах 1Б пояса ЗСО источников питьевого водоснабжения <данные изъяты>, на основании Распоряжения Министерства от <данные изъяты><данные изъяты>с «Об установлении зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения <данные изъяты>» (л.д. 24, т.2).

Учитывая изложенное, на спорном земельном участке запрещаются все виды строительства.

Разрешая спор и частично удовлетворяя иск, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 12, 40, 130, 131, 208, 209, 213, 219, 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постановлении Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пришел к выводу о том, что спорный объект капитального строительства построен на земельном участке, расположенном в границах зоны с особыми условиями территорий, на территории которой запрещено строительство объектов капитального строительства.

При этом судом первой инстанции учтено следующее.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 40 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 213 Гражданского кодекса Российской Федерации в собственность граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другими лицами. Эти правила осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В порядке ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как указано в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума <данные изъяты>), при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации) (абзац первый).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума <данные изъяты>, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. При определении последствий такого нарушения суду следует оценить его существенность.

Как следует из разъяснений, данных в пунктах 21, 22 постановления Пленума <данные изъяты> одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 Земельного кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации).

До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 Федерального закона от <данные изъяты> № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 342-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 26 Федерального закона от <данные изъяты> № 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" до <данные изъяты> зоны с особыми условиями использования территорий считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в Едином государственном реестре недвижимости, если такие зоны установлены до <данные изъяты> в том числе нормативным правовым актом, предусматривающим установление зон с особыми условиями использования территорий в границах, установленных указанным актом, без принятия решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления об установлении таких зон либо согласования уполномоченным органом исполнительной власти границ зоны с особыми условиями использования территории.

Учитывая приведенное выше правовое регулирование, ответчик при заключении сделки купли-продажи мог узнать о наличии и границах зон с особыми условиями ограничений, поскольку данная информация содержится в п. 1.3.2 договора купли-продажи земельного участка.

В правилах землепользования и застройки территории (части территории) городского округа <данные изъяты>, утвержденных постановлением администрации городского округа <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-ПА, территория земельного участка ответчика отнесена к территориальной зоне СХ-2, предназначенной для ведения садоводства.

Однако границы этой зоны пересекают границы поясов зон санитарной охраны источников водоснабжения в соответствии с Решением исполкома Моссовета и Мособлисполкома от <данные изъяты><данные изъяты> "Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения <данные изъяты> в границах ЛПЗП". Участок расположен в первом поясе зоны санитарной охраны источников водоснабжения <данные изъяты>.

В соответствии с п. 4.2.1 СП 2.<данные изъяты>-10 "Зоны санитарной охраны. Правила", утвержденного постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>, устанавливающих требования к организации и содержанию территории и акватории зон санитарной охраны Московского водопровода, на территории 1Б пояса зон санитарной охраны запрещаются все виды нового строительства.

Оснований не согласиться с данными выводами суда, судебная коллегия не усматривает, поскольку выводы основаны на надлежащей оценке собранных по делу доказательств, спор разрешен в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные отношения, с учетом доводов и возражений сторон, при правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Всем представленным сторонами доказательствам судом первой инстанции дана оценка в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для иной оценки у судебной коллегии не имеется.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, несоблюдение правового режима зон с особыми условиями использования территорий, которые устанавливаются публичной властью, может привести к признанию возведенной на земельном участке постройки самовольной. При этом действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при реализации своего права добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты>-П, от <данные изъяты><данные изъяты>-П и др.). Следовательно, при введении ограничений права собственности на земельные участки баланс частных и публичных интересов достигается в том числе тем, что собственники участков должны иметь возможность знать об ограничениях их прав. Именно наличие такой возможности обусловливает допустимость привлечения лица, осуществившего постройку с нарушением ограничений, к ответственности в виде ее сноса за его счет.

Поскольку ответчик, так и ПАО «Сбербанк», имели возможность получить информацию о невозможности возведения объектов капитального строительства на земельном участке, находящемся в собственности у ответчика, более того, были прямо осведомлены об указанном обстоятельстве в договоре купли-продажи, объект капитального строительства должен быть признан самовольной постройкой и подлежать сносу.

Доводы апелляционных жалоб ответчика и третьего лица аналогичны правовой позиции сторон, которая была изложена ими в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, и которой судом в обжалуемом решении дана надлежащая правовая оценка, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, фактически они выражают несогласие сторон с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене решения не содержат, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

При вынесении решения суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в их совокупности. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

Нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, которые могли бы повлечь отмену, в том числе и безусловную (ч. 4 ст. 330 ГПК РФ), судебного решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пушкинского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> - оставить без изменения, апелляционные жалобы БАА, ПАО Сбербанк – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.