Решение № 2-244/2026 2-244/2026(2-5127/2025;)~М-4618/2025 2-5127/2025 М-4618/2025 от 9 февраля 2026 г. по делу № 2-244/2026

К делу № 2-244/2026

УИД № 61RS0022-01-2025-006622-93


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Таганрог, Ростовская область 27 января 2026 года

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Сысоевой Е.Е.,

при секретаре судебного заседания Гальцовой А.А.,

с участием представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, действующего на основании доверенности от 14.03.2023,

ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 и ее представителя ФИО3, допущенной к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи от 02.09.2025 расторгнутым и взыскании денежных средств,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи от 02.09.2025,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование своих требований на следующие обстоятельства.

02.09.2025 между ФИО5 и ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, площадью 53,7 кв.м, расположенной по адресу <адрес>. По условиям указанного договора стороны обязались заключить основной договор в срок до 25.09.2025. В подтверждении выполнения п. 1 указанного договора 02.09.2025 истец передал ответчику 2700000 руб., остальные 3800000 руб. должны были переданы наличными денежными средствами в срок до 15.11.2025.

Как указал истец, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не был заключён, поскольку ФИО5 25.09.2025 в 10:00 час. не явилась в МФЦ г. Таганрога. 30.09.2025 истцом была направлена в адрес ответчика претензия о возврате задатка, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

По изложенным основаниям истец просит суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, от 02.09.2025, заключенный между ФИО4 и ФИО5, и взыскать с последней денежные средства в размере 2700000 руб.

ФИО5 обратилась в суд с встречным иском к ФИО4 об обязании последнего заключить договор купли-продажи квартиры с КН №, площадью 53,7 кв.м, расположенной по адресу <адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи от 02.09.2025.

В обоснование заявленных требований истец указала, что она добросовестно и в полном объеме исполнила принятые на себя обязательства, после погашения кредита 02.09.2025 она обратилась в Росреестр для погашения записи об ипотеки, однако ввиду технической проблемы, по независящим от нее причинам, запись об ипотеке не была погашена. О возникновении указанных форс-мажорных обстоятельств своевременно до 25.09.2025 ФИО4 был уведомлен. Также она обращалась к покупателю с предложением о заключении дополнительного соглашения о продлении сроков, что подтверждается скриншотами переписки.

Истец не отказывается от продажи квартиры, однако пока запись об ипотеке не будет погашена, регистрация перехода права по договору купли-продажи не может быть осуществлена.

По мнению ФИО5 ФИО4, действуя недобросовестно, осознавая, что сумма в размере 2700000 руб. внесена в ПАО «Сбербанк» и не может быть возвращена обратился в иском 06.10.2025, заведомо вводя суд в заблуждение, указывая на уклонение ФИО5 от заключения договора купли-продажи.

Протокольным определением от 27.11.2025 произведена замена ненадлежащего ответчика ФИО5 на надлежащего – ФИО2, в ввиду смены фамилии, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о заключении брака.

В судебное заседание истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) ФИО4 не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, явку в судебное заседание своего представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями обеспечил.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности от 14.03.2023, в судебном заседании исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречных исковых требований, при этом, не отрицая факта утраты интереса в покупке спорной квартиры, пояснил, что ФИО2 до 31.12.2025 указанную квартиру не освободила и ключи ФИО4 не передала, ранее ей было направлено требование о необходимости явки в МФЦ для заключения основного договора купли-продажи, которое не было исполнено. В материалах дела отсутствует доказательства обращения ответчика к истцу с требованием о заключении дополнительного соглашения, между сторонами сложились неприязненные отношения.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 и ее представитель ФИО3, допущенная к участию в деле в порядке п. 6 ст. 53 ГПК РФ, просили в удовлетворении первоначального иска ФИО4 отказать, а встречный иск ФИО2 удовлетворить, пояснив, что продавцом квартиры ФИО2 как стороной предварительного договора совершены действия, направленные на заключение основного договора к оговоренному сторонами сроку, однако к его окончанию обязательство по заключению договора не исполнено по независящим от нее обстоятельствам, а именно - в результате уклонения покупателя ФИО4 от надлежащего исполнения соглашения, т.е. утраты его интереса к покупке квартиры, что также отражено в апелляционном определении от 15.01.2026. Обращено внимание суда на то, что предварительный договор не утратил свою силу 25.09.2025, поскольку содержит длящиеся условия, в частности: внесение покупателем 3800000 руб. до 15.11.2025 и передачу квартиры до 31.12.2025. На момент обращения ФИО4 в суд 06.10.2025 с настоящим иском его обязательства по передаче оставшихся денежных средств не были исполнены. Фактическая передача квартиры должна была произойти лишь 31.12.2025, в связи с этим его фактическое право на владение и пользование приобретаемой квартирой не было нарушено. Пунктом 4.1 оспариваемого предварительного договора предусмотрено, что в случае если основной договор не будет заключен по вине покупателя, то переданные денежные средства не возвращаются.

Дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела № 2-244/2026, представленные письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

Согласно п. 1 и 4 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Судом установлено и следует из материалов дела, 02.09.2025 между ФИО5 и ФИО4 заключен предварительный договор, в соответствии с условиями которого покупатель (ФИО4) и продавец (ФИО5) обязались, подготовив иные документы, в срок до 25.09.2025 заключить договор купли-продажи на объект недвижимости – квартиру, площадью 53,7 кв.м, КН №, расположенную по адресу <адрес> (л.д.19-20).

В пункте 2.1 предварительного договора указана согласованная сторонами цена продажи недвижимого имущества – 6500000 руб.

Согласно п. 2.4 предварительного договора, в качестве подтверждения намерений и обеспечения своих обязательств по заключению договора купли-продажи, покупатель оплачивает продавцу денежные средства в размере 2700000 руб., которые продавец вносит на расчетный счет в ПАО «Сбербанк», для полного погашения ипотеки, оставшиеся денежные средства в размере 3800000 руб. - будут переданы в срок до 15.11.2025.

Пунктами 3.1.5 и 5.3 указанного договора предусмотрено, что продавец в срок до 20.11.2025 обязан выписаться с регистрационного учета, а также в срок до 31.12.2025 – освободить имущество и передать его покупателю.

Пунктом 4.1 и 4.2 предварительного договора предусмотрено, что в случае уклонения покупателя от заключения основного договора продавец не возвращает денежные средства, указанные в подпункте 2.2 указанного договора, а в случае уклонения продавца от его заключения - он должен выплатить покупателю указанную сумму в двойном размере.

В соответствии с предварительным договором 02.09.2025 ФИО4 передал ФИО5 2700000 руб. в качестве оплаты по предварительному договору купли-продажи за квартиру № по адресу <адрес>.

До настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен.

Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось и также подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 29.08.2025 (л.д.21-24).

Как следует из пояснений ответчика ФИО6 в судебном заседании она не отказывалась от продажи квартиры, в установленный в предварительном договоре от 02.09.2025 срок основной договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключен поскольку не было снято обременение с объекта договора, т.е. не осуществлена регистрация перехода права по договору в виду выявленной в Росреестре технической ошибки при ее обращении с заявлением о погашении записи об ипотеке, что подтверждается представленными в материала дела ответами на неоднократные обращения истца. 25.09.2025 явку в МФЦ г. Таганрога она обеспечила (л.д.55-61).

Вместе с тем, ФИО6 в материалы дела представлено предложение, направленное ФИО4, о заключении основного договора купли-продажи жилого помещения после полного расчета в срок до 15.11.2025 (л.д.63).

В соответствии с представленными сторонами доказательствами, принимая во внимание поведение сторон, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли продажи спорной квартиры не был заключен по вине истца ФИО4, который как покупатель утратил интерес к заключению сделки по купле-продажи принадлежащего ФИО7 недвижимого имущества, которая должна была состояться не позднее 25.09.2025.

Наоборот, действия ФИО2, которая своевременно и неоднократно обращалась в Росреест для погашения записи об ипотеки, а также выходила с инициативой заключения дополнительного соглашения о продлении сроков заключения основного договора, ввиду возникших технических проблем, свидетельствуют об волеизъявлении продавца по заключению основного договора купли-продажи квартиры.

Доводы ФИО4 о том, что в срок до 20.11.2025 ответчик – продавец квартиры не была снята с регистрационного учета, а на 31.12.2025 - не освободила имущество и не передала его покупателю, а также о наличии между сторонами неприязненных отношений, не могут служить основанием в удовлетворении иска, поскольку не являются юридически значимыми при рассмотрении данного спора.

С учетом фактических обстоятельств дела, оценив в совокупности все исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований ФИО4 и об удовлетворении исковых требований ФИО2

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО4 оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Обязать ФИО4 заключить с ФИО2 договор купли-продажи квартиры с КН №, площадью 53,7 кв.м, расположенной по адресу <адрес>, на условиях предварительного договора купли-продажи от 02.09.2025.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Е.Е.Сысоева

Решение изготовлено в окончательной форме 10.02.2026